Cour d'appel de Versailles, 16e chambre, 1er octobre 2020, n° 19/05859

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78F

16^e chambre

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

DU 1^er OCTOBRE 2020

N° RG 19/05859 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TMSY

AFFAIRE :

Y X

C

SARL ABS IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Juillet 2019 par le Juge de l’exécution de NANTERRE

N° RG : 19/04598

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 01/10/2020

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Floriane PERON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Y X

né le […] à […]

de nationalité Algérienne

[…]

[…]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 24653 – Représentant : M^e Yoni WEIZMAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0006

APPELANT

****************

SARL ABS IMMOBILIER

N° Siret : 444 142 160 (R.C.S Paris)

[…]

[…]

Représentée par son gérant Madame A B

Représentant : M^e Floriane PERON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183 – Représentant : M^e Hada GHEDIR de l’AARPI GHEDIR FRANCOIS JACQUEMIN, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 46, substituée par M^e Florian FRANCOIS-JACQUEMIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 46

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Septembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie NEROT, Présidente,

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 2 mai 2018, la SARL ABS Immobilier et Y X ont conlu un mandat exclusif

de vente portant sur le bien appartenant à Y X et formant le lot n°2 de l’état

descriptif de division de l’immeuble […], soit une boutique et deux caves.

Ce mandat était conclu pour une première période irrévocable de trois mois, soit du 2 mai 2018 au 2

août 2018 inclus. Il était prévu que passé ce délai, sauf révocation à tout moment par lettre

recommandée avec avis de réception, sous réserve d’un préavis de quinze jours, le mandat se

poursuivrait par tacite reconduction par période d’un an, sans toutefois dépasser le 2 août 2019.

Le prix de vente demandé était fixé à 330 000euros, frais du mandataire inclus, payable au plus tard

au jour de la signature de l’acte définitif, les honoraires de négociation à la charge du mandant étaient

fixés à 30.000euros TVA comprise, soit un prix net vendeur fixé à 300.000euros.

Ledit mandat prévoyait une clause pénale stipulant que "le mandant s’oblige à ratifier la vente avec

l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions

du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le

montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire".

Par requête enregistrée le 23 janvier 2019, la SARL ABS IMMOBILIER a saisi le juge de

l’exécution du tribunal de grande instance de Nanterre afin d’être autorisée à inscrire une hypothèque

judiciaire provisoire sur le bien en cause appartenant à Y X. La SARL ABS

IMMOBLIER a fait valoir qu’il n’avait pas respecté les termes du mandat. Alors que deux offres

conformes aux termes du mandat lui avaient été présentées, l’une en date du 1^er juin 2018 pour un

prix total de 330.000 euros et la seconde le 20 juin 2018 pour un prix total de 318.000 euros mais

avec un prix net vendeur de 300.000 euros maintenu, celui-ci n’avait pas donné suite et avait entendu

résilier le mandat par lettre recommandée du 3 août 2018 distribuée le 6 août 2018.

Par ordonnance du 11 février 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nanterre

a autorisé la SARL ABS IMMOBILIER à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien

[…], pour sûreté et conservation de la somme de 30.000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signée le 19 février 2019, l’inscription

d’hypothèque judiciaire provisoire a été transmise pour publication au service de la publicité foncière

de Paris 3°.

Par acte d’huissier en date du 21 février 2019, cette inscription a été dénoncée à Y

X.

Par acte d’huissier en date du 13 mai 2019, Y X a fait assigner la SARL ABS

IMMOBILIER devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de

voir prononcer la mainlevée de la mesure conservatoire litigieuse.

Par jugement du 11 juillet 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de

Nanterre a :

• débouté Y X de l’ensemble de ses demandes ;

• condamné Y X aux dépens ;

• condamné Y X à payer à la SARL ABS IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

• rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le 5 août 2019, Y X a interjeté appel de la décision par déclaration au greffe et

intimé la SARL ABS IMMOBILIER.

Le 25 septembre 2019, Y X versait la somme de 30.000euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 mai 2020, et auxquelles il convient de se reporter

pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens,Y X, appelant, demande

à la Cour de :

• recevoir ses demandes, fins et conclusions d’appel et les dire bien fondées ;

• débouter la SARL ABS IMMOBILIER de l’ensemble de ses moyens, fins, conclusions et demandes ;

• dire et juger que les conditions prévues par l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas cumulativement réunies ;

• infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

À titre principal,

• ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire prise par la SARL ABS IMMOBILIER sur ses biens situés […] à Paris, autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du 11 février 2019 ;

• condamner la SARL ABS IMMOBILIER à lui restituer la somme de 30.000 euros ;

À titre subsidiaire,

• ordonner la constitution d’un séquestre entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations et ordonner à la SARL ABS IMMOBILIER de verser la provision de 30.000euros entre les mains du séquestre ainsi désigné dans les 48 heures suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

• dire que la Caisse des dépôts et consignations devra conserver les fonds sous sa responsabilité et qu’elle ne pourra s’en départir qu’entre les mains d’une partie munie d’un titre exécutoire passé en force de chose jugée ;

En tout état de cause,

• déclarer irrecevable la demande formée par la SARL ABS IMMOBILIER tendant à obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

• condamner la SARL ABS IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e PEDROLETTI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Y X fait valoir :

• que la SARL ABS IMMOBILIER ne justifie pas d’une créance paraissant fondée en son principe ; que d’une part, le contrat de mandat encourt la nullité en ce que la clause d’exclusivité et la clause pénale ne sont pas mentionnées dans l’acte en caractères très apparents en ce qu’elle comporte des mentions contradictoires concernant la clause d’exclusivité, le contrat de mandat ne mentionne pas le nombre d’originaux établis et remis aux parties et la mention fiable quant à l’exclusivité du mandat dans l'instrumentum est absente ; que d’autre part, la SARL ABS IMMOBILIER a manqué à ses obligations, de sorte qu’elle n’est pas en droit de percevoir la rémunération prévue et engage sa responsabilité contractuelle ; qu’en effet, il n’a reçu aucune offre sérieuse aux prix et conditions souhaités en cours d’exécution du contrat de mandat et l’agence immobilière avant le 21 août 2018, ne démontre pas avoir porté ces offres à sa connaissance ; que la lettre du 24 juillet 2018 ne mentionne aucunement que le prix net vendeur serait de 300.000 euros et que l’agence immobilière aurait accepté de réduire le montant de ses honoraires à la somme de 18.000 euros, de sorte que l’offre présentée n’était pas conforme aux termes du mandat ; que subsidiairement, il sollicite, dans ses conclusions au fond devant le tribunal judiciaire de Nanterre, la réduction du montant de la clause pénale à l’euro symbolique au motif que ledit montant est égal au montant de la commission, de sorte qu’il est susceptible d’être jugé excessif ;

• que la SARL ABS IMMOBIILIER ne justifie pas de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance de 30.000euros prétendue ; que si le bien objet de la vente est déjà grevé d’une première hypothèque de plus de 150.000 euros, le prix de cession dudit bien à hauteur de 300.000 euros permet suffisamment de désintéresser le créancier inscrit en premier rang, ainsi que l’agence immobilière ; qu’au surplus, il a procédé au versement d’une provision de 30.000 euros entre les mains de l’agence immobilière par lettre du 25 septembre 2019 ; que l’évolution du litige a démontré l’absence de risque de recouvrement ;

• que par conséquent, il sollicite la mainlevée de la mesure conservatoire ainsi que la restitution de la somme de 30.000euros ; qu’à titre subsidiaire, il sollicite la constitution d’un séquestre entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que le versement de ladite somme entre les mains de ce séquestre par la SARL ABS IMMOBILIER, sur le fondement de l’article L. 512-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution ; que cette prétention est recevable en cause d’appel en ce qu’elle a pour objet de faire juger les questions nées de la survenance d’un fait ;

• qu’enfin, la demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive, formée par l’intimée, est irrecevable en ce qu’elle est nouvelle en cause d’appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 juin 2020, et auxquelles il convient de se reporter

pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SARL ABS IMMOBILIER, intimée,

demande à la Cour de :

À titre principal,

• constater qu’Y X a directement versé entre ses mains la somme de 30.000 euros ;

• constater qu’elle a consenti à la mainlevée par acte authentique de l’inscription d’hypothèque conservatoire ;

• déclarer sans objet la demande de mainlevée de l’hypothèque provisoire ;

• déclarer sans objet la demande de restitution de la somme de 30.000 euros ;

• débouter Y X de toutes autres demandes ;

• À titre subsidiaire,

• débouter Y X de sa demande de nullité du mandat ;

• à titre principal, dire et juger que le mandat en date du 2 mai 2018 est un mandat de vente exclusif ;

• à titre subsidiaire, dire et juger que le mandat en date du 2 mai 2018 est requalifié en mandat sans exclusivité ;

• constater que la créance parait fondée en son principe et qu’elle était sérieusement menacée ;

• constater qu’ Y X a directement versé entre ses mains la somme de 30.000 euros ;

• constater qu’elle a de ce fait consenti à la mainlevée par acte authentique ;

En conséquence,

• confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

• débouterAhcène X de sa demande de mainlevée judiciaire de l’inscription d’hypothèque conservatoire ;

• débouter Y X de sa demande de restitution de la somme de 30.000 euros ;

• débouter Y X de sa demande de mise sous séquestre ;

• débouter Y X du surplus de ses demandes ;

En toute hypothèse,

• condamner Y X à lui payer la somme de 2.000 euros pour procédure abusive ;

• condamner Y X à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner Y X aux entiers dépens de l’instance d’appel lesquels seront recouvrés par M^e Floriane PERON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SARL ABS IMMOBILIER fait valoir :

• qu’à titre principal, l’appel interjeté est dépourvu d’objet ; que le 15 octobre 2019, elle a donné son consentement à la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire prise sur le bien appartenant à M. X ; que la demande de restitution de la somme de 30.000 euros versée spontanément et postérieurement au jugement attaqué par l’appelant doit être formée au fond devant le tribunal judiciaire de Nanterre dans le cadre de l’affaire pendante ;

• qu’à titre subsidiaire, le contrat de mandat est valable ; que si une erreur matérielle involontaire figure dans le contrat de mandat s’agissant de son caractère exclusif, celle-ci ne peut avoir pour effet d’entacher ledit contrat de nullité ; que la clause pénale est inscrite en caractères très apparents ; que le contrat de mandat a été établi en deux exemplaires ; qu’elle justifie d’une créance paraissant fondée en son principe ; qu’en effet Y X a refusé deux offres d’achats en date des 1^er juin et 20 juin 2018, qui correspondaient aux stipulations contractuelles ; qu’en outre, elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement aux motifs qu’une hypothèque judiciaire provisoire est déjà inscrite sur le bien de M. X en vertu d’une ordonnance de référé rendue le 24 août 2016 pour une créance d’un montant principal de 156.891,87 euros et qu’Y X s’est montré défaillant dans le paiement de l’indemnité forfaitaire en dépit des différentes demandes effectuées à son égard ;

• que la demande de restitution de la somme de 30.000 euros versée par l’appelant est mal fondée en ce qu’il s’agit d’un versement volontaire effectué entre ses mains et postérieur au jugement attaqué ; que de même, la demande tendant à la constitution d’un séquestre aux fins

de versement de ladite somme est mal fondée.

L’affaire est clôturée par ordonnance en date du 23 juin 2020.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 septembre 2020 et le délibéré au 1^er octobre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Y X sollicite l’infirmation du jugement du juge de l’exécution dont appel en ce

qu’il a rejeté sa demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaireure sur le bien sis […] à

Paris 10^e, pour sûreté et conservation de la somme de 30.000 euros, sur le fondement de l’article

L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, inscription autorisée par ordonnance du 11

février 2019.

Il est constant qu’ Y X a versé la somme de 30.000euros par chèque de banque à

la SARL ABS IMMOBILIER, que le conseil d’Y X écrivait le

25 septembre 2019 à l’occasion de ce versement par son client que ce "versement avait pour finalité

exclusive la radiation de l’inscription judiciaire".

Il est également constant que suite à l’encaissement de ce chèque de 30.000euros, la SARL ABS

IMMOBILIER a donné son consentement à la mainlevée.

La demande de mainlevée formée devant la Cour par voie d’infirmation du jugement dont appel alors

que le versement de la somme de 30.000euros par Y X en vue de la mainlevée

de l’hypothèque provisoire a été consentie par la SARL ABS IMMOBILIER et en attente

d’enregistrement est dès lors sans objet.

Par ailleurs, la demande de restitution d’Y X de la somme de 30.000euros versée

le 25 septembre 2019, soit après l’appel à l’encontre du jugement rejetant la demande de mainlevée et

alors que suite à l’assignation en date du 12 mars 2019 par la SARL ABS IMMOBILIER d’Y

X devant le tribunal de grande instance, elle sollicite à l’encontre de ce dernier

paiement de cette somme, la présente demande de restitution est par conséquent irrecevable.

La SARL ABS IMMOBILIER ne justifie pas du caractère abusif du maintien de la présente

procédure d’appel malgré la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire.

Sa demande en dommages et intérêts à ce titre sera par conséquent rejetée.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’appel de Monsieur Y X sans objet ;

Déclare sa demande de restitution de la somme de 30.000euros irrecevable ;

Rejette la demande en dommages et intérêts de la SARL ABS IMMOBILIER ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur Y X aux entiers dépens.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement

avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par Madame Sylvie NEROT, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Le Greffier, Le Président,