Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 26 novembre 1985, 84-15.809, Publié au bulletin

Sur le premier moyen : attendu que le syndicat des coproprietaires de l’immeuble 21 rue theodoe de banville a paris fait grief a l’arret attaque (paris, 6 juin 1984) d’avoir annule la deliberation de l’assemblee generale des coproprietaires selon laquelle « en vertu de l’article 25 f de la loi du 10 jui65, les coproprietaires qui realiseront chez eux une installation de chauffage central individuel verront modifier, en consequence, la repartition des charges de chauffage de l’immeuble, leur appartement se trouvant totalement isole du chauffage collectif », et de l’avoir, en consequence, condamner a assurer le fonctionnement du chauffage central collectif, aux charges duquel les coproprietaires seront tenus de contribuer, alors, selon le moyen, "d’une part, que l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont adoptes, a la majorite des voix de tous les coproprietaires, la modification et la repartition des charges visees a l’alinea 1er de l’article 10 ci-dessus rendue necessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privaties ;

Que le texte ci-inclus precise que « les proprietaires sont tenus de participer aux charges entrainees par les services collectifs et les elements d’equipement commun -telle une installation de chauffage central- en fonction de l’utilite que ces services et elements presentent a l’egard de chaque lot » ;

Qu’il s’en deduit donc que la notion d’usage dont il est question doit s’entendre on de la seule destination, mais de l’utilite retiree par les lots privatifs ;

Que l’arret est ainsi entache d’un defautde base legale par violation de ces textes pour n’avoir pas recherche si le debranchement de 20 appartements sur 23 du systeme collectif ancien de chauffage ne se justifiait pas par l’utilite et l’installation des chauffages centrales individuels, d’autant que cette utilite ressortait surabondamment des pieces du dossier et avait ete invoquees aux conclusions du syndicat, alors que, d’autre part et en tout cas, il resulte de la combinaison des articles 10, alinea 1, et 26 que sont prises a la majorite des membres du syndicat representant au moins les trois quarts des voix, comme en l’espece, notamment la modification du reglement de copropriete quant a la jouissance et l’usage des parties communes et pour des travaux comportant amelioration ;

Et que l’arret se devait de rechercher si la substitution de chauffages individuels decidee par tous les coproprietaires sauf un ne se justifiait pas par une amelioration de l’immeuble ressortant incontestablement du dossier et qui pouvait donc etre imposee au coproprietaire recalcitrant sans egard aux dispositions de l’article 11 ;

Que l’arret est donc entache de plus fort d’un defaut de base legale par violation des textes precites" ;

Mais attendu, d’abord, que le syndicat n’ayant pas soutenu devant les juges du fond que la suppression du chauffage collectif entrait dans la categorie des travaux d’amelioration, le moyen est nouveau, melange de fait et de droit ;

Attendu, ensuite, que selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les coproprietaires sont tenus de participer aux charges entrainees par les services collectifs et les elements d’equipement commun en fonction de l’utilite que ces services et equipements presentent a l’egard de chaque lot ;

Qu’apres avoir a bon droit ecarte l’application de l’article 25 f, l’arret retient exactement que les autorisations donnees a certains coproprietaires d’installer un systeme de chauffage individuel ne les dispensaient pas de participer aux charges entrainees par le chauffage central collectif dont la suppression n’avait pas ete decidee ;

D’ou il suit que le moyen, pour partie irrecevable, est, pour le surplus, non fonde ;

Sur le second moyen : attendu que le syndicat fait grief a l’arret de l’avoir condamne a payer des dommages-interets a m. X…, alors, selon le moyen, "d’une part , que l’arret n’a pas correctement qualifie la faute imputee au syndicat qui ne pouvait prendre des mesures efficaces de fonctionnement d’un chauffage central collectif vetuste et inadapte et dont le remplacement imposait des travaux dispendieux qui n’ont pas ete votes par l’assemblee generale des coproprietaires ;

Que l’arret a donc viole les articles 1147 et au besoin 1382 du code civil, alors que, d’autre part, un coproprietaire ne peut sans abus de droit exiger de l’ensemble de la copropriete la refection d’un systeme collectif de chauffage ancien a son profit exclusif, surtout lorsque son remplacement par des chauffages individuels constitue une solution a tous points preferable ;

Que l’arret se devait donc de limmiter la remise en etat au cout d’un chauffage individuel sous peine de violer les articles 1147 et 1382 du code civil" ;

Mais attendu qu’en constatant que le syndicat des coproprietaires n’avait pas pris, en temps utile, les mesures necessaires pour assurer le fonctionnement du chauffage alors que la chaudiere, ancienne mais robuste, pouvait encore fournir de longs services, la cour d’appel a caracterise a la charge du syndicat l’existence d’une faute en relation de cause a effet avec le dommage subi par m. X… dont elle a souverainement fixe la reparation ;

D’ou il suit que le moyen n’est pas fonde ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi.