Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 juillet 2009, 08-17.304, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé:

Attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu’un fonds de commerce pouvait être exploité dans plusieurs locaux différents, que l’existence d’une clientèle plus spécialement attachée à chaque agence locale ne faisait pas obstacle à la reconnaissance d’un fonds de commerce général lié au nom commercial de la société Banque Chaix, que le fait que la clientèle diffère selon les agences n’impliquait pas que celle-ci soit une clientèle propre déterminant autant de fonds de commerce différents, la cour d’appel, qui en a déduit qu’il existait un bail unique portant sur l’ensemble des locaux loués, que ce bail liant les parties ne faisait pas obstacle au droit au renouvellement reconnu par le statut des baux commerciaux et qu’aucune disposition d‘ordre public relative à la despécialisation, la cessibilité ou le révision triennale légale du loyer ne s’opposait au renouvellement de ce bail et à la fixation du loyer pas plus qu’elle n’imposait la démultiplication du bail, et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu valider le congé délivré à la Banque Chaix et dire que le bail était renouvelé à compter du 1^er septembre 2004 ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Banque Chaix aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Banque Chaix à payer à la société Compagnie Chaix II la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Banque Chaix ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour la société Banque Chaix

Le moyen reproche à l’arrêt confirmatif attaqué D’AVOIR dit que le preneur à bail commercial (la Banque Chaix) et son bailleur (la Compagnie Financière Chaix II) avaient conclu un bail unique s’appliquant à 45 locaux distincts, renouvelé par avenant du 7 août 1992, que le congé délivré par le bailleur le 23 février 2004 était régulier et que le point de départ du nouveau bail était le 1^er septembre 2004 ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE reprenant en substance l’argumentaire de première instance, l’appelante soutenait d’abord que l’interprétation du bail unique devrait permettre de constater l’existence de 45 baux distincts mais il s’avère, à l’examen de l’historique des relations contractuelles, que depuis 1973 le bail unique portant alors sur 42 locaux situés dans différentes localités où étaient exploitées les activités bancaires liées à l’enseigne commerciale « Banque Chaix », avait été normalement et sans difficultés exécuté comme tel, y compris lors de la signature par les parties des renouvellements successifs des 24 janvier 1983 et 7 août 1992 ; que plusieurs avenants contractuels à l’acte unique originel avaient ajouté ou retranché différents locaux de l’assiette du bail commercial unique ; que de même le loyer annuel global n’avait jamais fait l’objet que d’un seul avis d’échéance, payable sans fractionnement et à l’unique échéance du 30 juin, et avec une seule facturation comportant l’application de la clause d’indexation au loyer global ; qu’hormis le fait que les actes de renouvellement de 1983 et de 1992 n’eussent visé qu’un bail unique et un loyer annuel unique, les loyers affectés aux locaux ne l’avaient jamais été qu’en tant que base de calcul du loyer unique ; que force était de constater que les parties avaient elles-mêmes procédé à une exécution de toutes les clauses du bail unique de manière indivisible et pour l’ensemble des locaux pendant près de trente années ; que d’autre part et étant rappelé que le juge des loyers commerciaux ne peut réduire l’assiette d’un bail, il était constant qu’il n’avait été argué pour la première fois de l’existence de 45 baux distincts qu’à l’occasion de la procédure de fixation judiciaire du loyer ; qu’à défaut de contradiction entre l’instrumentum et le negotium, il n’y avait pas lieu, sous prétexte d’interprétation, de modifier les dispositions contractuelles liant sans ambiguïté les parties ; mais que l’appelante n’apparaissait pas davantage fondée à soutenir que la signature d’un bail portant sur 45 locaux distincts aurait été en contradiction avec les dispositions d’ordre public du décret du 30 septembre 1953 et donc au statut des baux commerciaux ; qu’il ne pouvait être soutenu que l’unicité du bail aurait porté atteinte au statut parce que le bail aurait concerné plusieurs immeubles ; qu’un fonds de commerce peut être exploité dans plusieurs locaux différents et des agences ou des succursales n’ont pas nécessairement de fonds de commerce propre, et dans le cas de l’établissement bancaire « Banque Chaix », l’existence d’une clientèle plus spécialement attachée à chaque agence locale ne faisait pas obstacle à la reconnaissance d’un fonds de commerce général lié au nom commercial de la SA Banque Chaix ainsi que le premier juge l’avait dit ; qu’en fait si la clientèle différait nécessairement selon les agences de la Banque Chaix elle ne constituait pas pour autant une clientèle propre déterminant autant de fonds de commerce différents ; qu’en l’occurrence les clients des agences bancaires Chaix s’y rendaient pour y trouver des produits bancaires et financiers communs à toutes les agences et définis par la Banque Chaix, et ces agences utilisaient de surcroît les mêmes supports de clientèle sous l’enseigne Banque Chaix, également arrêtés par la SA Banque Chaix ; que la simple fixation des découverts autorisés s’avérait inopérante au regard de la fixation par la Banque Chaix des conditions tarifaires, ladite banque disposant seule des « ratios prudentiels » pour la totalité des agences et ayant seule l’agrément de la COB ; que le bail liant les parties ne faisait pas obstacle au droit au renouvellement reconnu par le statut des baux commerciaux, et aucune disposition d’ordre public invoquée par l’appelante concernant la déspécialisation, la cessibilité ou la révision triennale légale du loyer ne s’opposait au renouvellement du bail à et à la fixation du loyer, pas plus qu’elle n’imposerait, en toute hypothèse, une démultiplication du bail comme sollicité ; qu’enfin, l’unicité de bail confère normalement compétence territoriale au juge des loyers d’Avignon dans le ressort duquel les deux parties au contrat du 20 décembre 1973 ont toutes deux fait élection de domicile pour l’exécution du bail comme de ses suites (arrêt, p. 5 à 7) ; que l’affectation de 45 loyers déterminés à 45 locaux différents ne faisait pas en elle-même la preuve de l’intention des parties de conclure 45 baux distincts pour chacun des locaux concernés ; qu’à l’inverse il serait observé que : – ces 45 loyers et locaux correspondants étaient contenus dans un seul acte initial en date du 20 décembre 1973, intitulé « bail commercial » et non pas « baux commerciaux », – selon cet acte unique, « le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 9 années qui a commencé à courir le 1^er janvier 1973, – les 45 locaux énumérés étaient soumis aux mêmes clauses énoncées sur 5 pages, et participaient au paiement d’un loyer annuel global, qui s’élevait à la somme de 1.250.000 F payable le 30 juin de chaque année, – ce bail relatif à 45 locaux avait donné lieu à plusieurs avenants ayant pour objet soit l’ajout de nouveau x locaux, les 16 décembre 1975, 31 décembre 1976, 21 novembre 1977, 5 décembre 1979, 26 octobre 1983, 4 février 1987 et 24 avril 1989, soit le retrait de certains locaux, les 3 juins 1980, 20 août 1980 et 30 décembre 1983, soit encore le renouvellement du bail le 7 août 1992 (et non pas le 7 avril 1992 comme indiqué par erreur par la demanderesse), – l’existence d’une clientèle plus spécialement attachée à chaque agence locale ne faisait pas obstacle à la reconnaissance d’un fonds de commerce général lié au nom commercial de la SA Banque Chaix ; que la SA Banque Chaix ne démontrait pas en quoi le bail auquel elle avait consenti le 20 décembre 1973 et qui avait reçu application depuis cette date, ne serait pas conforme aux dispositions d’ordre public du décret du 30 septembre 1953 ; qu’ainsi tout en concernant 45 locaux distincts, le bail liant la SA Banque Chaix et la Compagnie Chaix II est unique ; qu’en conséquence, le congé délivré par la compagnie Chaix II à la SA Banque Chaix le 23 février 2004 était régulier et qu’il faisait courir le point de départ du nouveau bail à compter du 1^er septembre 2004 (jugement, p. 3-4) ;

ALORS, D’UNE PART, QUE le président du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble loué est exclusivement compétent pour trancher les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ; que les clauses attributives de compétence territoriale sont licites entre commerçants, à condition que la clause figure de manière apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée ; qu’en décidant néanmoins que le juge des loyers d’Avignon avait une compétence exclusive pour statuer sur la fixation des loyers de tous les locaux loués aux termes du contrat litigieux, après avoir constaté que les quarante-cinq locaux loués étaient situés dans des villes différentes (arrêt, p. 5, 7^e alinéa) et que seules dix-sept d’entre eux étaient situés dans le ressort du juge des loyers commerciaux d’Avignon (arrêt, p. 3, 13^e alinéa), sans avoir recherché si les parties avaient expressément dérogé à la règle de compétence territoriale exclusive susvisée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 145-23 du code de commerce et 48 du code de procédure civile ;

ALORS, D’AUTRE PART, QUE sont nulles, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail commercial ; qu’en l’espèce, le contrat conclu interdisait au preneur « de céder son droit au bail, si ce n’est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce » (contrat, p. 6) et empêchait toute cession de fonds de commerce individuelle portant sur l’un des locaux loués par le preneur ; qu’en décidant néanmoins que le contrat conclu n’était pas en contradiction avec le statut des baux commerciaux, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article L. 145-16 du code de commerce ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE les règles relatives à la déspécialisation des baux commerciaux sont d’ordre public ; qu’en retenant néanmoins une qualification de bail unique qui empêche toute déspécialisation plénière d’un local individuel loué et en décidant qu’aucune disposition relative à la déspécialisation n’était d’ordre public, la cour d’appel a violé l’article L. 145-48 du code de commerce ;

ALORS, ENFIN, QUE les règles relatives à la révision triennale des loyers commerciaux sont d’ordre public ; qu’en retenant néanmoins une qualification de bail unique qui empêche, de fait, toute révision individuelle du loyer de chacun de locaux loués et en décidant qu’aucune disposition d’ordre public relative à la révision triennale légale du loyer ne s’opposait à la fixation du loyer, la cour d’appel a violé l’article L. 145-38 du code de commerce.