Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 novembre 2009, 08-21.449, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Donne acte à M^me X… du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M^me Bernadette Y…, née Z… et M^me A…, née Z… ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que l’expert judiciaire s’était livré à une étude comparative des résultats de l’exploitation entre le début et la fin de la mise en valeur du fonds loué assurée par les preneurs et que M. Z… avait donné son accord le 18 octobre 1978 pour la création d’un camping aménagé sur certaines parcelles louées, la cour d’appel, répondant aux conclusions, a souverainement fixé l’indemnité due aux preneurs sortants ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M^me X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M^me X… ; la condamne à payer la somme de 2 500 euros aux époux B… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils, pour M^me X…

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir, par confirmation du jugement entrepris, condamné Madame Marcelle X… à payer aux époux Gérard B…, au titre de l’indemnité de preneur sortant et comme solde de tout compte, la somme de 21.361 , majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2006, et de l’avoir, au surplus, débouté de sa demande de dommages-intérêts,

AUX MOTIFS QUE selon l’article L 411-69 du Code rural le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; que l’article L 411-72 du même code dispose que s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail à une indemnité égale au montant du préjudice subi ; que les époux B… prétendent au bénéfice d’une telle indemnité au titre, d’une part, d’améliorations culturales et, d’autre part, d’améliorations apportées au bâtiment d’exploitation ; que Madame Marcelle Z…, épouse X… oppose d’abord à cette prétention l’irrecevabilité et la tardivité de la demande des preneurs sortants ; que cependant, alors que par ailleurs le moyen que l’appelante tire au soutien de sa thèse de l’absence alléguée d’états des lieux établis lors de l’entrée et lors de la sortie des preneurs ne relève que de l’appréciation du mérite de la demande de ces derniers au regard des moyens de preuve proposés, l’action en payement de l’indemnité prévue par l’article L.411-69 du Code rural n’est enfermée dans aucun délai autre que celui du droit commun et en l’espèce elle a été engagée sept ans après la résiliation du bail prononcée par l’arrêt de la Cour d’Appel de DOUAI du 15 mai 1995 ; que l’action des époux B… est ainsi recevable ; que, sur les améliorations culturales, il résulte de l’article R.411-15 du Code Rural que la preuve des améliorations mentionnées à l’article L 411-69 du même code résulte soit d’un état des lieux établi dans les conditions prévues à l’article L 411-4 soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun ; que toutefois la constatation de l’existence d’améliorations ne peut être faite sans que soit effectuée une comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur et cet état lors de sa sortie ; qu’en l’espèce Monsieur D…, expert judiciaire, a, pour rechercher d’éventuelles améliorations culturales apportées au fonds loué par les époux B…, recouru à la méthode dite des bilans et de la production saisonnée en procédant à une comparaison entre les cinq premières années et les cinq dernières années d’exploitation portant sur les assolements pratiqués et les rendements obtenus (p.29 du rapport) ; qu’au terme de cette comparaison l’expert indique que celle-ci révèle, après abattement de la part due aux progrès techniques, une augmentation des rendements entre le début de l’exploitation et la fin de celle-ci (p. 30 du rapport), des rendements en moyenne égaux à ceux constatés dans le département lors de la sortie de ferme (p.30 du rapport), une fertilité nettement supérieure au taux moyen permettant pour le propriétaire-repreneur de réaliser des économies d’engrais (p.31 du rapport) et une évolution favorable des rendements moyens de l’exploitation par rapport à ceux constatés régionalement entre le début et le terme du bail ; que l’expert qui s’est ainsi livré à une étude comparative des résultats de l’exploitation entre le début et la fin de la mise en valeur du fonds assurée par les époux B… a, par une appréciation à l’encontre de laquelle l’appelante ne fait valoir aucun élément contraire, valorisé à 10.339 les améliorations culturales résultant de l’activité des preneurs ; qu’il a par ailleurs estimé que devait être laissé à la charge de ces derniers, ce que ceux-ci ne contestent pas, le coût de l’éradication des chardons présents lors de la sortie des lieux, soit 793 ; que l’indemnité due aux preneurs sortant au titre des améliorations culturales doit être fixée à 9.546 ; que, sur les améliorations ou dégradations aux bâtiments, l’expert a retenu une valeur résiduelle des améliorations apportées par les preneurs aux bâtiments d’exploitation et aux ouvrages incorporés au sol de 13.600 ou 19,500 selon la méthode d’évaluation du travail des preneurs ; que les annexes 7 à 10 de son rapport démontrent que les améliorations prises en compte sont exclusivement relatives à la création d’un camping aménagé sur certaines des parcelles louées pour laquelle Monsieur Maurice Z…, bailleur, avait donné son accord le 18octobre 1979 et que leur valorisation a été effectuée conformément aux dispositions de l’article L.411-71-1° du Code Rural ; que l’expert a par ailleurs relevé que l’appelante a immédiatement repris l’exploitation du camping créé par les époux B… dès le départ de ces derniers au début de l’année 1996 ce dont il résulte, alors qu’aucune des pièces produites aux débats ne permet de retenir que cette reprise d’exploitation n’a pu être réalisée qu’après exécution de travaux autres que d’entretien, que les ouvrages réalisés par les preneurs sortants conservaient une valeur effective d’utilisation ; qu’ainsi, alors qu’il n’y a pas lieu de retenir pour la valorisation du travail de main d’oeuvre des preneurs la règle propre à l’administration fiscale dès lors que les époux B… ne démontrent pas que la valeur de ce travail excède celle des matériaux utilisés, l’indemnité pour les améliorations aux bâtiments et aux ouvrages incorporés au sol doit être évaluée à 13600 ; que Monsieur D… a arrêté à la somme de 1.785 le coût des dégradations apportées au bâtiment d’habitation par les preneurs ; que l’énumération de ces dégradations telle qu’elle figure en page 18 du rapport d’expertise ne concerne que des réfections nécessitées par un défaut d’entretien imputable aux époux B…, ces derniers ne démontrant nullement que les dégradations constatées en cours d’expertise proviennent de la vétusté, de malfaçons, de vices de construction de cas fortuit ou de force majeure ; que les premiers juges ont exactement mis à la charge des preneurs évincés la somme de 1785 ;

AUX MOTIFS ENCORE QUE, sur la demande de dommages et intérêts de Madame Z…, épouse X…, celle-ci forme une demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de la privation des parcelles litigieuses pendant de longues années en raison des contestations selon elle abusives élevées par les époux B… à l’encontre d’un congé qui leur avait été délivré en 1986 par les époux F… pour reprise à son profit et d’une autorisation administrative d’exploiter qu’elle avait obtenue et sur laquelle il n’a été définitivement statué qu’en 2004 ; que cependant il n’est nullement établi que les juridictions saisies des recours exercés par les époux B… aient considéré que ceux-ci présentaient un caractère abusif que la Cour qui n’a pas à se prononcer sur le caractère de procédures dont elle n’est pas saisie écartera en conséquence toute indemnisation du préjudice invoquée résultant de l’impossibilité dans laquelle l’appelante s’est trouvée de jouir des parcelles litigieuses,

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur l’état des bâtiments d’habitation, il n’est pas contesté que la maison n’a pas été habitée entre 1986 et 1996 ; que l’expert a correctement estimé à 1785 les dégradations imputables au défaut d’entretien locatif dont Monsieur et Madame B… seront redevables à Madame X… ; que sur l’état des bâtiments d’exploitation et les ouvrages incorporés au sol, il n’est pas contesté que le corps de ferme a été aménagé pour servir de blocs sanitaires à l’usage des campeurs ; que par ailleurs des ouvrages ont été incorporés au sol et des plantations faites pour aménager les terres en terrain de camping ; que Madame X… a continué les améliorations ; que l’expert en employant la méthode qui considère la valeur du travail du fermier comme égale à celle des fournitures a correctement estimé à 13.600 le montant des améliorations apportées entre 1981 et 1996 ; que, sur les améliorations culturales, les époux B… ont cessé d’exploiter les parcelles litigieuses en 1995 mais n’ont saisi le Tribunal pour obtenir une expertise permettant d’évaluer l’indemnité du preneur sortant qu’en 2002 ; qu’il était déjà trop tard pour effectuer une analyse des sols qui permettent d’apprécier les améliorations culturales ; qu’en raison de la procédure tardive et prolongée, l’expert a commencé ses opérations d’expertise en 2004 ; qu’il n’a pu disposer que de l’état des lieux de sortie faite par constat d’huissier en date du 29 janvier 1996 ; qu’aucune analyse des sols n’a été faite au moment de la sortie du bail ; que l’expert a utilisé la méthode des bilans et de la productivité raisonnée (MPBR) pour évaluer à 10.339 les améliorations culturales soit environ 615 par hectare ; que la convention entre Madame G… et les époux B… a conduit à une évaluation des améliorations culturales d’une moyenne de 640 à l’hectare ; que l’évaluation de l’expert est donc correcte et sera reprise ; que la destruction des chardons trouvés sur une partie des terres, évaluée à 793 , est à la charge du preneur sortant ; que la créance des preneurs sortants s’élève donc aux sommes de 13.600 plus 10.339 desquelles il faut soustraire les sommes de 1.785 et 793 , soit un total de 21.361 que Madame X… sera condamnée à payer, majoré des intérêts au taux légal à compter de la requête,

ALORS, D’UNE PART, QU’il appartient au preneur qui prétend avoir, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, d’en prouver l’existence en procédant à une comparaison de l’état du fonds à son entrée dans les lieux et à sa sortie, comparaison qui ne peut se déduire de la seule méthode dite des bilans et de la productivité raisonnée lorsqu’elle consiste à comparer des données de l’exploitation avec des données départementales ou régionales ; de sorte qu’en fixant à 10.339 les indemnités dues par Madame Marcelle X… aux époux B… au titre des améliorations culturales, en se fondant sur la méthode des bilans retenue par l’expert qui, pour l’essentiel, n’a pas procédé à une comparaison de l’état du fonds loué lors de l’entrée des preneurs et cet état à la date de résiliation judiciaire du bail, faute pour ces derniers de disposer d’éléments de preuve sur son état à leur entrée dans les lieux, la Cour de cassation a violé les articles L 411-69 et L 411-71 du Code rural, ensemble l’article R 411-15 du même Code,

ALORS, D’AUTRE PART, QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; de sorte qu’en ne répondant pas au moyen déterminant développé par Madame X… dans ses conclusions d’appel (p. 4), selon lequel les preneurs ne pouvaient invoquer des améliorations au vu des pièces comptables mettant en évidence des rendements sur l’intégralité de l’exploitation des preneurs, alors que les biens ayant fait l’objet de la résiliation du bail litigieux ne constituaient qu’une partie seulement de cette exploitation, ce dont il résultait que les rendements et les assolements retenus par l’expert tant à l’entrée des preneurs dans les lieux qu’à leur sortie ne correspondaient pas aux parcelles données à bail, la Cour d’appel a privé sa décision de motifs et violé, ce faisant, l’article 455 du Code de procédure civile,

ALORS, ENFIN, QUE les améliorations apportées par le preneur au fonds loué sans respect des procédures de contrôle et d’autorisation du propriétaire prévus par l’article L 411-73 du Code rural, ne sont pas indemnisables ; si bien qu’en accordant aux époux B… une indemnité de 13.600 pour les améliorations apportées aux bâtiments et aux ouvrages incorporés au sol relatives à la création d’un camping, cependant qu’elle n’avait pas caractérisé l’existence d’une autorisation des bailleurs pour la réalisation de ces travaux, ainsi que l’exposante le lui demandait (conclusions d’appel p. 5), mais le seul accord de ces derniers pour la création d’un camping, la Cour d’appel a violé les articles L 411-69, L 411-71 et L 411-73 du Code rural.