Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 septembre 2010, 09-16.679, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 23 juin 2009), que les époux X… ont, par acte notarié du 7 avril 1976, donné à bail à M. Y…, à compter du 1^er avril 1976, un immeuble à usage commercial et d’habitation ; que par acte du même jour, M. Y… a sous-loué à la société Etablissements Y… en cours de formation, avec l’accord des bailleurs, les locaux à usage commercial et une partie de ceux à usage d’habitation ; que le bail principal a été renouvelé jusqu’au 1^er avril 2003 et que l’immeuble a été cédé le 4 avril 2003 à la société SC Mamo, qui, par acte du 18 septembre 2003, à effet du 31 mars 2004, a délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à M. Y… ; que ce dernier et la société Etablissements Y… ont assigné la société SC Mamo par acte du 2 octobre 2003 pour voir juger que le titulaire du bail était la société Etablissements Y… ; que cette demande ayant été rejetée, la société Etablissements Y… a demandé le renouvellement direct de son bail en application de l’article L. 145-32 du code de commerce ;

Sur le premier moyen :

Vu l’article L. 145-60 du code de commerce ensemble l’article L. 145-32 du même code ;

Attendu que toutes les actions exercées en vertu du chapitre régissant le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans ;

Attendu que pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la société Etablissements Y…, l’arrêt retient que la disparition du bail principal n’a pu devenir opposable au sous-locataire, même contestant, qu’à compter de la date à laquelle l’arrêt la proclamant est devenu définitif, puisque jusque là le sous-locataire ne pouvait savoir quels droits il était en droit de tenir de son propre bailleur, peu important qu’il eut connu l’échéance contractuelle du bail commercial, que c’est à la date du 29 août 2006 qu’est né le droit d’origine légale du sous-locataire à demander dans les deux ans directement au propriétaire des lieux de son titre d’occupation et que sa demande formée par conclusions du 13 septembre 2006 n’est pas tardive au regard du délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce ;

Qu’en statuant ainsi , alors qu’elle avait constaté que la société Etablissements Y… avait eu connaissance du refus de renouvellement le 2 octobre 2003 et que le bail avait pris fin par l’effet du congé le 31 mars 2004, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et vu l’article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté « l’exception » de prescription et condamné la société SC Mamo à consentir au renouvellement du bail, l’arrêt rendu le 23 juin 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi ;

Déclare prescrite l’action de la société Etablissements Y… en renouvellement direct de son bail ;

Maintient la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ;

Condamne la société Etablissements Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Etablissements Y… ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils pour la société SC Mamo

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir rejeté l’exception de prescription du chef de l’article L 145-60 et d’avoir en conséquence condamné la société MAMO à consentir à la société ETABLISSEMENTS Y… le renouvellement du bail commercial aux conditions du bail expiré pour neuf ans à compter du 1^er avril 2004 ;

AUX MOTIFS QU’ «il ne saurait être discuté que désormais, le bail principal consenti au seul Maurice Y… (dont les héritiers doivent être réputés avoir abandonné la poursuite de son appel quant au point ici examiné qui ne l’intéressait d’ailleurs pas directement) a disparu à son échéance du 1^er avril 2004, ainsi que cela a été définitivement jugé par la Cour en son arrêt confirmation du 11 mai 2006, devenu définitif le 29 août 2006 ; qu’il s’ensuit que si cette disparition a pris effet entre les parties directement concernées, savoir le bailleur et le preneur principal, à l’échéance du bail judiciairement définie, ce qui prive de toute pertinence et de recevabilité toutes les demandes de re-jugement formulées ici par les parties, y compris en ce qu’elles visent une prétendue non réponse à une contestation que la solution définitive ci-dessus énoncée écarte implicitement mais nécessairement, il n’en demeure pas moins qu’eu égard à la nature du litige, ladite disparition du bail principal n’a pu devenir opposable au sous-locataire, même contestant, qu’à compter de la date à laquelle l’arrêt la proclamant est devenu définitif, puisque jusque là, ledit sous-locataire ne pouvait savoir quels droits il était en droit de tenir de son propre bailleur, peu important qu’il eut connu l’échéance contractuelle d’un bail commercial dont il faut reconnaître qu’il a pour vocation première une tendance quasi-automatique et protégée de renouvellement ; que c’est donc à cette date du 29 août qu’est né non pas une novation contractuelle qui n’existe pas parce que rien ne démontre une r encontre en ce sens de volonté des parties au contrat initial, mais tout simplement le droit d’origine légale (fixée clairement à l’article L 145-32 du Code de commerce) du sous-locataire à demander dans les deux ans (ainsi que prévu à l’article L 145-60 du Code de commerce) non pas au bailleur mais directement au propriétaire des lieux le renouvellement de son titre d’occupation qui va se transformer, toujours par l’effet de la loi, en un véritable bail commercial aux conditions fixées contractuellement précédemment ; qu’il n’est pas discuté que la demande de renouvellement visant l’article L 145-32 a été présentée par la SARL des Ets. Y… à la SC MAMO par conclusions du 13 septembre 2006, de sorte que la demande de renouvellement n’a pas été présentée tardivement au regard du délai visé à l’article L 145-60 précité ; que le jugement déféré doit donc être infirmé sur ce point » ;

ALORS QUE D’UNE PART le délai de deux ans ouvert au souslocataire pour exercer son droit direct au renouvellement court à compter de la date à laquelle le refus de renouvellement du bail principal a été porté à sa connaissance et non du jour où la disparition de ce bail principal a été consacrée par une décision de justice définitive ; qu’en énonçant en l’espèce, pour déclarer non prescrit le droit au renouvellement du souslocataire – exercé seulement le 13 septembre 2006, soit plus de deux ans après la contestation par la société ETABLISSEMENTS Y…, le 2 octobre 2003, du congé avec refus de renouvellement adressé par le bailleur au locataire principal – que le point de départ de la prescription de son action en renouvellement devait être reporté au jour où « l’arrêt proclamant la disparition du bail principal est devenu définitif », la Cour d’appel a violé ensemble les articles L 145-32 et L 145-60 du Code de commerce ;

ALORS QUE D’AUTRE PART ET AU SURPLUS la demande de renouvellement du bail doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire et ne peut être valablement formée par des conclusions signifiées dans le cadre d’une action en justice ; qu’il ne peut être dérogé à ces dispositions d’ordre public ; qu’en décidant néanmoins en l’espèce que la demande de renouvellement avait pu être valablement formée par la société ETABLISSEMENTS Y… dans ses conclusions du 13 septembre 2006 et devait emporter le renouvellement du bail, la Cour d’appel a violé l’article L 145-10 alinéa 2 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la société MAMO à consentir à la société ETABLISSEMENTS Y… le renouvellement du bail commercial aux conditions du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1^er avril 2004 ;

AUX MOTIFS QUE «la SC MAMO qui a acquis les droits et obligations des propriétaires précédents, les époux X…, lesquels avaient agréé la sous-location par les époux B… à la SARL des Ets Y… tout comme ils avaient agréé la même sous-locataire à travers leurs relations avec Maurice Y…, doit aujourd’hui être considérée comme la propriétaire des lieux ayant agréé le sous-locataire qu’est la SARL des Ets Y… pour une sous-location partielle de locaux dont la matérialité ne forme pas un tout indivisible avec ceux visés au bail principal disparu ; que les deux conditions légales du renouvellement s’imposant au propriétaire des lieux sont réunies au cas d’espèce et la SC MAMO ne peut s’y opposer puisqu’elle y est légalement tenue ; que les conditions du renouvellement ordonné en faveur de la SARL des Ets Y… sont celles prévues au bail d’origine auquel s’appliquent les dispositions des articles L 145-33 et suivants du Code de commerce ; que le renouvellement est pour une durée de neuf ans à compter du 1^er avril 2004 » ;

ALORS QUE D’UNE PART à défaut de congé ou de demande de renouvellement, la sous-location faite par écrit portant sur des locaux à usage commercial se poursuit par tacite reconduction à l’expiration du bail principal ; qu’à défaut de toute stipulation contraire expresse, le sous-bail ainsi poursuivi est à durée indéterminée et il peut y être mis fin à tout moment par un congé donné six mois à l’avance ; qu’en décidant en l’espèce que le contrat conclu entre la société ETABLISSEMENTS Y… et Maurice Y… aurait été tacitement reconduit « pour une période de neuf ans à compter du 1^er avril 2004», cependant qu’elle constatait elle-même que la société MAMO avait signifié un congé à la société ETABLISSEMENTS Y… le 23 juillet 2008, la Cour d’appel a violé l’article L 145-32 du Code de commerce.