Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 décembre 2012, 11-24.288, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Donne acte à la commune de Groslay de ce qu’elle vient aux droits des consorts X… ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant retenu que les désordres constatés étaient sans lien avec une faute du bailleur et avaient pour cause des infiltrations d’eaux pluviales en provenance d’un immeuble voisin, ce dont il résultait, par application des dispositions de l’article 1725 du code civil , que le bailleur ne pouvait être tenu de réparer le trouble de jouissance subi par le preneur, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Apic immobilier aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Apic immobilier à payer à la commune de Groslay la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Apic immobilier ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par M^e Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Apic immobilier.

L’arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’ il a rejeté la demande de la société APIC IMMOBILIER, locataire, à l’encontre des consorts X…, propriétaires, visant à l’octroi de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE « l’indivision X… a accompli une démarche auprès de la copropriété voisine dès qu’elle a eu connaissance du rapport de monsieur Z… ; qu’il ne peut utilement lui être fait grief de s’être en l’état limité à un simple courrier dès lors qu’en tout état de cause toute autre démarche n’aurait pas permis de modifier l’état de dégradation de l’immeuble tel que déjà acquis ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a dit que l’origine des désordres constatés n’est pas en lien avec une faute du bailleur ; que l’appréciation de la définition précise et détaillée des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble, de la pertinence des devis produits, du coût des travaux au regard de la valeur de l’immeuble, nécessaire en cet état de la procédure pour vérifier si le bailleur peut se prévaloir d’une perte partielle ou totale de l’immeuble le dispensant du paiement de toute indemnité d’éviction en conséquence de son refus de renouvellement, requiert des compétences techniques, ce qui justifie un recours à un expert, avec la mission telle que définie par le tribunal ; que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a sursis à statuer sur la demande au titre de l’indemnité d’éviction, et ordonné une expertise avec la mission telle que définie ; qu’il est constant que par l’effet du congé, le bail a pris fin au 1^er août 2007 ; … qu’aucun manquement n’étant retenu à l’encontre de l‘indivision X… en relation avec les désordres constatés, la SARL APIC IMMOBILIER n’est pas fondée à demander à leur encontre paiement de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance ; qu’elle sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts » (arrêt, p. 12-13) ;

ALORS QUE, premièrement, le bailleur est légalement tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose donnée à bail tant qu’il n’est pas empêché par un événement de force majeure ; qu’en écartant la demande de dommages-intérêts au prétexte d’une absence de manquement à l’obligation d’entretien, quand il suffisait de constater que l’immeuble mis à la disposition du preneur par le bailleur ne permettait plus au preneur d’en avoir une jouissance paisible, les juges du fond ont violé l’article 1719 du Code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, si le bailleur peut s’exonérer de son obligation à raison d’une perte totale ou partielle de l’immeuble, cette cause d’exonération ne pouvait être opposée au preneur dès lors que le juge constatait qu’il était dans l’impossibilité, tant que l’expertise n’était pas achevée, de déterminer s’il y avait perte totale ou partielle eu égard au coût des travaux de réfection ou de réparation ; que faute d’avoir constaté une perte totale ou partielle de la chose donnée à bail, l’obligation du bailleur de procurer une jouissance paisible à son preneur subsistait ; qu’en exonérant le bailleur de cette obligation, les juges du fond ont violé l’article 1719 et 1722 du Code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, ayant donné congé pour le 1^er août 2007, les propriétaires ont fait ressortir par là qu’ils entendaient que le bail se poursuive jusqu’à cette date, de sorte qu’il était exclu que les juges du fond puissent retenir l’existence d’une perte totale ou partielle pour la période antérieure au 1^er août 2007 ; que de ce chef également, l’arrêt a été rendu en violation des articles 1134, 1709, 1719 et 1722 du Code civil ;

ET ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, le bailleur était tenu de faire jouir paisiblement le preneur au moins jusqu’au 1^er août 2007, date du congé, dès lors que seul le preneur peut demander la résiliation du bail pour perte de l’immeuble ; que de ce point de vue également, l’arrêt a été rendu en violation des articles 1134, 1709, 1719 et 1722 du Code civil.