Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 février 2015, 13-26.678, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 12 septembre 2013), que, se plaignant d’empiétements sur la parcelle leur appartenant, M. et M^me X… ont, après expertise, assigné en destruction des constructions réalisées M. Y… et M^me Z… (les consorts Y…-Z…) propriétaires des parcelles voisines ; que ces derniers se sont prévalus de la prescription acquisitive ;

Attendu que M. et M^me X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen :

1°/ que pour pouvoir prescrire, la possession doit être continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que pour retenir que les consorts Y…-Z… avaient acquis par prescription les empiétements réalisés par les fondations de leurs constructions, la cour d’appel a retenu que les fondations « ne sont pas toutes enterrées » et étaient « encore apparentes au jour de l’expertise » ; qu’en ne recherchant pas, ainsi qu’il le lui était demandé, depuis quand elles étaient apparentes, et notamment si elles n’avaient pas été excavées et rendues apparentes en divers points de sondage à la demande de l’expert, de façon seulement contemporaine à l’expertise, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258 et suivants du code civil ;

2°/ qu’en énonçant, pour retenir que les consorts Y…-Z… avaient acquis par prescription les empiétements réalisés par les fondations de leurs constructions, la cour d’appel a énoncé que l’empiétement réalisé par les fondations était « manifeste pour les précédents propriétaires qui ne pouvaient ignorer que les fondations telles qu’elles se réalisaient à l’époque débordaient du mur de construction » ; qu’il ressort des constatations de l’arrêt que si les fondations débordaient habituellement le mur de construction, elles devaient cependant respecter la limite séparative des fonds, de sorte que c’est le mur de construction qui était édifié en retrait de la ligne séparative et non les fondations qui débordaient cette dernière ; qu’en retenant que l’habituel débordement des fondations justifiait l’empiétement sur le fonds voisin, quand il ne justifiait que le retrait du mur de construction au regard de la limite séparative, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 544 du code civil ;

3°/ qu’en déduisant de ce que M. et M^me X… savaient que les fondations débordaient généralement les constructions, qu’ils connaissaient leur emplacement effectif de sorte que les consorts Y…-Z… avaient pu prescrire, la cour d’appel a violé les articles 2258 et suivants du code civil ;

4°/ qu’en tout état de cause, en justifiant l’usucapion des débordements litigieux par des motifs généraux, la cour d’appel n’a pas satisfait à son obligation de motiver et n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant constaté que les empiétements des fondations, intervenus depuis les années 1930, étaient apparents et leur présence manifeste pour les auteurs de M. et M^me X… au vu notamment des techniques de construction de l’époque, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que les consorts Y…-Z… avaient prescrit l’assiette de ces empiétements, a ainsi légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et M^me X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. et M^me X… à payer la somme de 3 000 euros aux consorts Y…-Z…; rejette la demande de M. et M^me X…;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.

Le conseiller rapporteur le president

Le greffier de chambre

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X….

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf à préciser que la limite séparative sera fixée dans une première partie en ligne droite le long des fondations anciennes de la maison D… puis dans une deuxième partie, de même en ligne droite le long des fondations anciennes de la maison E…,

AUX MOTIFS QU’un acte du 27 avril 1966, auquel était annexé un plan établi en novembre 1965 par le cabinet

B…

, a opéré la division de la propriété A… entre trois lots dont le lot 2 correspondait à une partie de l’actuel fonds X…; que Monsieur C… a estimé que le nu de la superstructure du bâtiment des consorts Y…-Z… situé sur la parcelle AK 12 n’a pas bougé, qu’il a été pris comme base pour fixer la division en 2 lots à bâtir issus de la propriété A… et qu’il constitue la limite séparative, ce qui est contesté par les consorts Y…

Z… qui invoquent d’une part l’usage de l’époque de construire les bâtiments légèrement en limite de propriété afin que les gouttières ne dépassent pas sur les terrains voisins et d’autre part le fait que les techniques de construction nécessitaient selon la nature des sols d’avoir des fondations plus larges que les murs ; que Monsieur C… précise que pour arriver à sa conclusion :- il a vérifié l’emplacement du nu du bâtiment par l’application de l’acte du 04 juin 1930 en sa possession (il s’agit de la vente G…-E…, auteurs des consorts Y…-Z…) : dans sa note de synthèse du 13 février 2009 il en déduit une profondeur par rapport au chemin de 1, 50m de 17, 14m pour 17, 16 existants ; qu’il a également déterminé la limite séparative A-B-C-D-E sur la base du plan de cabinet

B…

de 1977, correspondant à la propriété des époux X…; que d’une part, il convient de rappeler que le plan annexé à l’acte de 1930 n’a jamais pu être retrouvé ; que d’autre part, si en 1977, le cabinet

B…

, géomètre-expert, a établi un plan complémentaire correspondant à la propriété des époux X…, à une époque où ces derniers avaient déposé une demande de permis de construire envisageant notamment la réalisation d’une rampe au sous-sol, ce plan établi à la demande de M. X… n’a pas été accepté par son voisin, M. D… (auteur de M. Y…) et aucun procès-verbal de bornage n’a été signé ; que l’expert judiciaire a conclu à un certain nombre d’empiétements de fondations et de soubassements ; que les consorts Y…-Z… se prévalent de la prescription acquisitive trentenaire ; que les époux X… opposent que des sondages ont été réalisés le long des murs séparatifs sur leur propriété, que l’expert judiciaire a demandé de procéder à des excavations parce que les fondations n’étaient pas visibles ; qu’ils soutiennent que le tribunal n’a pas tenu compte que des travaux réalisés en 1983 (à savoir l’isolation externe) et non des travaux réalisés en 1985, 2002 et 2004 qui ne concernaient pas l’ancienne propriété D… mais également l’ancienne propriété E…(E-D), travaux qui ont entraîné, selon les appelants, l’édification de nouvelles fondations ; qu’en conséquence ces fondations ayant moins de 30 ans, la prescription trentenaire ne peut pas être retenue ; qu’en outre l’empiètement du mur et des soubassements ne se trouve pas dans le prolongement des fondations ; que s’agissant du plan établi par le cabinet

B…

en 1977 et qui correspond à la propriété X…(AK n° 10), M. C… précise que sur ce plan figure les bâtiments situés sur la périphérie appartenant à M. D…, M. E… et M^me F…, ainsi que différents bâtiments sur la propriété des époux X… qui ont été démolis et en particulier deux bâtiments qui étaient situés en limite séparative avec les parcelles cadastrées section AK 11 et 12 ; que l’ensemble des bâtiments des consorts Y…-Z… et leurs fondations sont anciens : les fondations débordantes datent de la construction des bâtiments, l’acte de 1930 concernant la vente par M et M^me G… à M et M^me E… comportant déjà une maison existante (parcelle AK 12) et par ailleurs s’agissant de la parcelle AK 11, M. D… et M^me H… étaient eux-mêmes déjà propriétaires du pavillon d’habitation depuis leur acquisition du 19 mai 1972 (M. C… en page 30 de son rapport mentionne que les fondations au niveau du sondage 7 paraissent anciennes et que les formes irrégulières laissent effectivement penser qu’elles auraient pu être coulées en pleine terre) ; qu’en outre, aucune modification depuis les années 1930 de l’implantation de ces bâtiments anciens existants des consorts Y…-Z… n’a été démontrée et il n’est pas démenti par le rapport de M. C… que les débords résultent de l’implantation des fondations anciennes et non modifiées des maisons édifiées vers 1930 sur le fonds Y…-Z…; que M^me Marie I… atteste qu’elle est propriétaire depuis 1964 d’une maison au bout de la rue Bouroche, et que la maison de M. D… (aujourd’hui Y…) et l’implantation de la gouttière n’ont pas subi de modification. M. Marcel E… atteste également qu’il a vécu rue Bouroche depuis 1931 jusqu’en 1950 et que la maison sise 4 rue Bouroche n’a pas subi de modification depuis 1930 quant à leur implantation ; que parallèlement à l’occasion des travaux réalisés par les époux X… à l’époque où ils ont acquis leur terrain à bâtir (permis de démolir et de construire une maison individuelle demandés en 1977 et plan de M. B… établi en septembre 1977), il résulte du dossier qu’il y a eu des discussions avec M. D…, leur voisin, auteur de M. Y…, sur les limites de propriété puisque dans un courrier du 25 octobre 1977 M. D… indiquait ne pas accepter les nouvelles limites proposées par M. X… telle qu’elles résultaient du plan

B…

et il observait que les toitures ne débordent pas, que les maisons n’ont pas été construites en limite mais 30 à 50 centimètres en deçà ; que Monsieur D… atteste qu’il n’a pas concédé en 1977 « à qui que ce soit, que la limite de ma propriété d’alors (avant la vente à l’actuel propriétaire. M. Y…) ait pu être en deçà de l’aplomb de la gouttière de la toiture du 4 rue Bouroche » ajoutant : « Bien au contraire j’étais convenu avec M. X… de renoncer à considérer qu’il y avait un passage m’appartenant derrière le mur de ma maison pourvu que nous fixions entre nous, d’un commun accord, pour éviter toute contestation déplacée, la limite de propriété à l’aplomb de ma gouttière, ce qui fut effectivement convenu entre nous par souci de simplification et de bon voisinage, à une date dont je n’ai pas souvenance. Je précise qu’à la date où il est allégué que j’aurai renoncé oralement à ma limite de propriété à l’aplomb des gouttières le débordement de gouttière existait depuis de nombreuses années…. ». ; qu’en outre, il résulte du plan dressé par M. C… qui fait apparaître en pointillés rouges l’application de la rampe, projetée, telle que figurant sur le plan de masse annexé au permis de construire des époux X…, qu’initialement elle formait un arrondi jusqu’au mur de la maison de M. Y… mais que finalement elle a été construite selon une forme angulaire, éloignée du mur de la maison actuellement Y…, les époux X… tenant manifestement compte des fondations de la maison de M. D… pour l’implantation de la descente de leur garage ; que sur ce point, M. D… explique dans une attestation du 24 mai 2011 : "… Si je n’ai pas admis les limites étonnantes établies par le cabinet

B…

en 1977, ce n’était pas de mon invention, c’était corroboré par le souvenir des voisins, notamment mes voisins d’en face, très âgés, M et M^me J… que j’ai consultés et m’ont affirmé que dans le lotissement les limites ne pouvaient pas être fixées au mur arrière mais au droit des gouttières. Ces gouttières ayant, chez moi, été remplacées mais sans être bougées de place depuis des dizaines d’années, le plan du cabinet

B…

devait en être rectifié. Rectification mineure, certes, mais qui ennuyait mon voisin du 2 en raison des plans de la descente du garage qu’il projetait. Je lui ai alors déclaré que, pourvu qu’il n’abîme pas mes fondations, je ne ferai pas d’ennui pour quelques centimètres (sans jamais revenir sur ma position de fond sur la limite au droit des gouttières. Malgré cette permission, la descente du garage a été éloignée de la situation préalablement dessinée, sans doute en raison de la peur d’abîmer les fondations ¿ » ; qu’ainsi que l’a relevé le tribunal, Monsieur X… connaissaient l’implantation des bâtiments anciens des consorts Y…

Z… et de leurs fondations et étaient informés sur la limite séparative ; qu’il résulte des profils établis par M. C… que les fondations figurant en couleur cyan ne sont pas toutes enterrées par rapport au niveau du terrain naturel ; que par une analyse des éléments produits aux débats que la cour approuve, les premiers juges ont retenu : que les fondations dont partie étaient encore apparentes au moment de l’expertise de même que les soubassements, s’ils ont pu constituer un empiétement, étaient visibles et leur présente était manifeste pour les précédents propriétaires qui ne pouvaient ignorer que les fondations telles qu’elles se réalisaient à l’époque débordaient du mur de construction ; que par ailleurs le revêtement isolant reproché mis en place en 1983 sur le mur existant est établi sur les fondations anciennes et dans leur prolongement, et par conséquent ces travaux réalisés par les intimés ne l’ont été que dans l’exercice d’un droit de propriété déjà acquis depuis plus de 30 ans sur cette emprise et ne peuvent donc pas constituer un nouvel empiétement ; qu’ils ont justement accueilli le moyen tiré de la prescription acquisitive au profit de la propriété Y…-Z… de l’assiette des fondations débordantes et soubassements empiétant sur la propriété des époux X…; que le jugement entrepris doit dès lors être confirmé en sorte que la limite séparative sera fixée dans une première partie en ligne droite le long des fondations anciennes de la maison D… puis dans une deuxième partie de même en ligne droite le long des fondations anciennes de la maison E…, comme le demandent les intimés ; que le tribunal a de même fait une juste appréciation du préjudice des consorts Y…

Z… en leur allouant la somme de 2. 000 euros ;

1) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, la possession doit être continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que pour retenir que les consorts Y…

Z… avaient acquis par prescription les empiètements réalisés par les fondations de leurs constructions, la cour d’appel a retenu que les fondations « ne sont pas toutes enterrées » et étaient « encore apparentes au jour de l’expertise » ; qu’en ne recherchant pas, ainsi qu’il le lui était demandé, depuis quand elles étaient apparentes, et notamment si elles n’avaient pas été excavées et rendues apparentes en divers points de sondage à la demande de l’expert, de façon seulement contemporaine à l’expertise, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258 et suivants du code civil ;

2) ALORS QU’en énonçant, pour retenir que les consorts Y…

Z… avaient acquis par prescription les empiètements réalisés par les fondations de leurs constructions, la cour d’appel a énoncé que l’empiètement réalisé par les fondations était « manifeste pour les précédents propriétaires qui ne pouvaient ignorer que les fondations telles qu’elles se réalisaient à l’époque débordaient du mur de construction » ; qu’il ressort des constatations de l’arrêt que si les fondations débordaient habituellement le mur de construction, elles devaient cependant respecter la limite séparative des fonds, de sorte que c’est le mur de construction qui était édifié en retrait de la ligne séparative et non les fondations qui débordaient cette dernière ; qu’en retenant que l’habituel débordement des fondations justifiait l’empiètement sur le fonds voisin, quand il ne justifiait que le retrait du mur de construction au regard de la limite séparative, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 544 du code civil ;

3) ALORS QU’en déduisant de ce que Monsieur et Madame X… savaient que les fondations débordaient généralement les constructions, qu’ils connaissaient leur emplacement effectif de sorte que les consorts Y…

Z… avaient pu prescrire, la cour d’appel a violé les articles 2258 et suivants du code civil ;

4) ALORS QU’en tout état de cause, en justifiant l’usucapion des débordements litigieux par des motifs généraux, la cour d’appel n’a pas satisfait à son obligation de motiver et n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.