Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 mars 2015, 12-18.340, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 1^er février 2012), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au 202 rue du Faubourg Saint-Antoine à Paris a assigné la SCI ANJ en paiement d’un arriéré de charges de copropriété ;

Attendu que la SCI ANJ fait grief à l’arrêt de la condamner à payer la somme de 27 685,77 euros au titre de l’arriéré des charges pour la période du 17 octobre 2001 au 14 novembre 2011, alors, selon le moyen :

1°/ qu’en statuant ainsi, au seul visa des documents produits et sans analyser, au moins sommairement, les pièces sur lesquelles ils fondaient leur décision, les juges du fond n’ont pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu’il appartient au créancier d’établir sa créance et notamment au syndicat des copropriétaires qui réclame un règlement de charges arriérées contestées par un copropriétaire, de produire tous les éléments nécessaires et notamment la justification du vote des charges par l’assemblée générale des copropriétaires, leur répartition entre les divers copropriétaires, le procès-verbal de l’assemblée portant approbation de l’arrêté de compte du budget provisionnel, ainsi que les documents comptables, les décomptes de charges et relevés des appels de fonds et l’état récapitulatif détaillé de la créance ; qu’en l’espèce, la SCI ANJ faisait valoir que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne permettaient pas de justifier sa créance, qu’elle n’avait pu obtenir du nouveau syndic le relevé détaillé du solde antérieur, ni du solde à nouveau, ni la copie des apurements de charges des années 2004, 2005, 2006, qu’il n’a pas été produit de grand livre pour l’historique des charges dues du 17 octobre 2001 au 18 juin 2003, ni justifié d’un appel de charges pour le quatrième trimestre 2004, ni produit le grand livre pour cette période et, plus encore, le syndicat qui portait le solde antérieur à 25 721,10 euros à la suite du retrait de l’affaire au rôle, ne justifiait a fortiori ni le relevé détaillé de ce solde antérieur, ni des copies des apurements de charges des années 2004 à 2007, pas plus que des décomptes individuels et généraux pour ces années ; qu’en statuant donc comme elle l’a fait, et en condamnant la SCI ANJ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27 685,77 euros au titre de l’arriéré des charges pour la période allant du 17 octobre 2001 au 14 novembre 2011, sans constater que le syndicat ait tenu à la disposition de la SCI ANJ, ni produit les pièces justificatives des charges, arriérés de charges qu’il lui réclamait, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu que l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 limitant l’obligation du syndic de tenir les pièces justificatives des charges de copropriété à la disposition de tous les copropriétaires à la période s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, la cour d’appel, appréciant souverainement les éléments du preuve soumis à son examen, a légalement justifié sa décision en relevant, par motifs propres et adoptés, que la demande en paiement de l’arriéré des charges, pour la période du 17 octobre 2001 au 14 novembre 2011, était justifiée par les appels de fonds, le décompte actualisé au 13 octobre 2011 et les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI ANJ aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI ANJ, la condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au 202 rue du Faubourg Saint-Antoine à Paris ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société ANJ.

IL EST REPROCHE à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la SCI ANJ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 202 rue du Faubourg Saint-Antoine – 75012 Paris, en deniers ou quittance, la somme de 27.685,77 € au titre de l’arriéré des charges pour la période du 17 octobre 2001 au 14 novembre 2011, outre la somme de 200 € au titre des frais nécessaires,

AUX MOTIFS PROPRES QUE vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 10 et 10-1 et le décret du 17 mars 1967, pour ce qui concerne l’arriéré de charges échues pour la période du 17 octobre 2001 au 2 juillet 2009, les moyens invoqués par la SCI ANJ au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ; qu’il convient toutefois d’ajouter que sera déduite de la somme de 25.576,56 €, allouée au syndicat des copropriétaires au titre des charges pour la période du 17 octobre 2001 au 2 juillet 2009, celle de 563,42 € correspondant à des frais de relance et autres imputée à la SCI ANJ sur la période 2003/2004 et qui ne sont pas des charges proprement dites ; que ce poste sera donc examiné dans le cadre de la demande du syndicat afférente aux frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que pour ce qui concerne la demande d’actualisation des charges au 14 novembre 2011, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les appels de fonds, un décompte actualisé au 13 octobre 2011 ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales pour la période considérée approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels, justifiant ainsi de sa créance de charges pour la période du 2 mars 2006 au 14 novembre 2011 à hauteur de la somme de 18.553,33 € ; qu’il ressort des pièces produites, notamment une lettre adressée le 14 novembre 2011 par la SCI ANJ au syndic faisant état d’un chèque en règlement de l’appel du 3^e trimestre et des travaux pans de bois, que celle-ci a procédé à des versements récents ; que la condamnation sera donc prononcée en deniers ou quittance ; que pour ce qui concerne les frais (563,42 € + 233,43 €), la Cour constate qu’ils incluent pour partie des dépens et pour partie des frais irrépétibles ; que par infirmation, au regard des éléments fournis, il sera alloué de ce chef au syndicat des copropriétaires la somme forfaitaire de 200 € au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en conséquence, la SCI ANJ sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, en deniers ou quittance, la somme de 27.685,77 € (28.249,19 € – 563,42 €) au titre de l’arriéré des charges pour la période du 17 octobre 2001 au 14 novembre 2011, outre la somme de 200 € au titre des frais nécessaires ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; qu’ainsi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de sa notification ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; qu’à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires demandeur verse la fiche d’immeuble et la matrice cadastrale des lots n° 4, 5, 9, 12 et 13 appartenant à la SCI ANJ ; qu’il convient d’examiner le bien-fondé des demandes en recouvrement pour chacune des périodes concernées au vu des documents produits ; que pour la période du 17 octobre 2001 au 18 juin 2003, les documents suivants sont versés aux débats :

— les bordereaux d’appels de fonds pour le 4^e trimestre 2001, les quatre trimestres 2002 et les 1^er et 2^e trimestres 2003 ;

— les situations comptables des exercices 2001 et 2002 auxquelles sont joints les provisions à déduire, le journal des répartitions des charges en définitif et le relevé détaillé des dépenses ;

— le décompte des appels de fonds concernant la SCI pour la période du 17 octobre 2001 au 2 juillet 2009 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 12 juin 2002 et 18 juin 2003 ;

qu’il ressort de l’examen des documents précités que la Société Civile Immobilière ANJ est bien recevable de la somme de 6.546,78 € au titre des charges échues pour la période concernée ; que le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme globale de 26,25 € au titre des frais de relance ; que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « par dérogation aux dispositions du 2^e alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire » ; qu’en l’espèce, l’intéressé ne justifie pas du bien-fondé de ces frais de relance, aucune copie de mise en demeure n’est produite et ce chef de demande sera rejeté ; que pour la période du 29 juin 2004 au 2 mars 2006, les documents suivants sont versés aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 2 mars 2006 et l’attestation de non-recours ;

— le décompte des appels de fonds concernant la SCI pour la période du 17 octobre 2001 au 2 juillet 2009 ;

— les appels de fonds pour l’exercice 2005, incluant l’appel travaux toiture en exécution de la délibération d’assemblée générale du 29 juin 2004 ;

— l’extrait du grand livre pour la période du 6 septembre 2004 au 7 octobre 2004 ;

— le relevé général des dépenses des exercices 2004 et 2005 ;

qu’après examen de ces documents, il ressort que la Société Civile Immobilière ANJ est bien redevable de la somme de 3.149,08 € au titre des charges échues pour la période relative au 4^e trimestre 2004 au 4^e trimestre 2005 inclus ; que pour la période du 2 mars 2006 au 2 juillet 2009, les documents suivants sont versés aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 juillet et 12 novembre 2007, 9 avril 2008 et 30 juin 2009, et les attestations de non-recours des délibérations des 18 juillet 2007, 9 avril 2008 et 30 juin 2009 ;

— le décompte des appels de fonds concernant la SCI pour la période du 17 octobre 2001 au 2 juillet 2009 ;

— les appels de fonds pour les exercices 2006, 2007, 2008 et 2009 ;

qu’après examen de ces documents, il ressort que la Société Civile Immobilière ANJ est bien redevable de la somme de 15.880,70 € au titre des charges échues pour la période concernée ; que de ce fait, la Société Civile Immobilière ANJ sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 25.576,56 € au titre de l’arriéré de charges échues pour la période allant du 17 octobre 2001 au 2 juillet 2009 ;

ALORS D’UNE PART QU’en statuant ainsi, au seul visa des documents produits et sans analyser, au moins sommairement, les pièces sur lesquelles ils fondaient leur décision, les juges du fond n’ont pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS D’AUTRE PART QU’il appartient au créancier d’établir sa créance et notamment au syndicat des copropriétaires qui réclame un règlement de charges arriérées contestées par un copropriétaire, de produire tous les éléments nécessaires et notamment la justification du vote des charges par l’assemblée générale des copropriétaires, leur répartition entre les divers copropriétaires, le procès-verbal de l’assemblée portant approbation de l’arrêté de compte du budget provisionnel, ainsi que les documents comptables, les décomptes de charges et relevés des appels de fonds et l’état récapitulatif détaillé de la créance ; qu’en l’espèce, la SCI ANJ faisait valoir que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne permettaient pas de justifier sa créance, qu’elle n’avait pu obtenir du nouveau syndic le relevé détaillé du solde antérieur, ni du solde à nouveau, ni la copie des apurements de charges des années 2004, 2005, 2006, qu’il n’a pas été produit de grand livre pour l’historique des charges dues du 17 octobre 2001 au 18 juin 2003, ni justifié d’un appel de charges pour le quatrième trimestre 2004, ni produit le grand livre pour cette période et, plus encore, le syndicat qui portait le solde antérieur à 25.721,10 € à la suite du retrait de l’affaire au rôle, ne justifiait a fortiori ni le relevé détaillé de ce solde antérieur, ni des copies des apurements de charges des années 2004 à 2007, pas plus que des décomptes individuels et généraux pour ces années ; qu’en statuant donc comme elle l’a fait, et en condamnant la SCI ANJ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.685,77 € au titre de l’arriéré des charges pour la période allant du 17 octobre 2001 au 14 novembre 2011, sans constater que le syndicat ait tenu à la disposition de la SCI ANJ, ni produit les pièces justificatives des charges, arriérés de charges qu’il lui réclamait, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.