Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, 22 décembre 2011, n° 0706551

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE CERGY-PONTOISE

N°0706551

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SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL

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M^me Doumergue

Président-rapporteur

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M. Chayvialle

Rapporteur public

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Audience du 13 décembre 2011

Lecture du 22 décembre 2011

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise

(2^e chambre)

Code PCJA : 19-03-04

Code Lebon : C

Vu la requête, enregistrée le 12 juin 2007, présentée pour la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, dont le siège est au XXX à XXX représentée par son représentant légal, par M^e Zapf, avocat ;

La SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL demande au Tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à hauteur de 127 184 euros, de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2005 à raison de deux établissements qu’elle exploite à usage d’hôtel, l’hôtel Ibis et l’hôtel Etap, situés XXX, à Montreuil-sous-Bois (Seine-Saint-Denis);

2°) de condamner l’Etat à la somme de 1500 euros en vertu de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

— il n’est pas démontré que le local type n° 94, construit en 1988, situé à Montreuil-sous-Bois, qui a été retenu par le service ait été loué au 1^er janvier 1970 date à laquelle l’évaluation a été faite ; qu’en outre, ce local correspondant à un café, restaurant, hôtel ne peut pas être dorénavant comparé avec les établissements à usage d’hôtel litigieux ; qu’enfin, la majoration de 40% n’apparaît ni justifiée ni corroborée par un élément quelconque ; le local type retenu doit donc être écarté car non valide ;

— le local type n°118 du procès verbal du quartier « Amérique Combat » du 19^e arrondissement de Paris (valeur locative unitaire: 6,10 euros/m²) peut être retenu ;

— le local type n°99 du procès verbal du 20^e arrondissement de Paris (valeur locative unitaire de 4.57euros/m²), hôtel évalué selon les stipulations d’un bail en cours au 1^er janvier 1970 et présentant des caractéristiques très proches du local à évaluer peut être retenu ; le 20^e arrondissement de Paris dispose d’une situation économique analogue à celle de Montreuil-sous-Bois ; toutefois, compte tenu du fait que le local de référence retenu est un hôtel deux étoiles, il convient d’appliquer un abattement de 30% pour tenir compte de la différence de catégorie entre le local type retenu et le local à évaluer, sans étoile ;

Vu l’accusé réception du 8 décembre 2006 de la réclamation préalable adressée par la société requérante au directeur des services fiscaux de la Seine-Saint-Denis ;

Vu le mémoire, enregistré le 27 septembre 2007, présenté par le directeur des services fiscaux de la Seine-Saint-Denis tendant au rejet de la requête ;

Il soutient que :

— l’administration admet qu’il n’a pas été possible de vérifier la régularité de la valeur locative unitaire du local type initialement retenu pour l’évaluation par comparaison de l’immeuble en litige et propose de retenir un terme de comparaison subsidiaire :

*le local type n°43 de la commune de Villejuif pour la valeur locative unitaire de 150F/m² qui lui a été régulièrement assignée en 1979 par procès-verbal complémentaire; les communes de Villejuif et de Montreuil-sous-Bois présentent une situation analogue du point de vue économique; la circonstance que le local type n°43 de Villejuif soit classé trois étoiles ne peut justifier à elle seule aucun abattement sur sa valeur locative unitaire pour l’évaluation de l’immeuble de la société requérante en raison de la différence de nature de construction suffisante à compenser leur différence d’aménagement avec un local-type classé trois étoiles ;

*le fait que l’immeuble ait été scindé en deux établissements en vue d’accroître sa rentabilité ne peut avoir pour conséquence de diminuer la valeur totale de l’immeuble, ni la valeur locative qui s’y attache ; en effet, dès lors que les deux établissements ont été conçus à l’origine pour être classés deux étoiles, il n’y a pas lieu de les distinguer pour déterminer l’ajustement prévu par les dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III du code général des impôts; en revanche, du fait de leur situation aux abords d’un accès au boulevard périphérique parisien, les locaux à évaluer possèdent une situation incontestablement meilleure que le local-type, laquelle justifie une majoration de 10% de la valeur locative unitaire; la valeur locative totale qui découle ainsi de la comparaison au local-type n°43 de Villejuif est donc de 144 986 euros, la circonstance qu’elle soit inférieure de 52 euros à celle retenue pour l’imposition en litige n’est toutefois pas de nature à justifier au cas particulier un quelconque dégrèvement ;

* l’établissement de la requérante ne se trouvant dans aucun des cas réservés par l’article 1467 A du code général des impôts, sa taxe professionnelle de l’année 2005 doit être assise sur les immobilisations corporelles dont elle a disposé au 31/12/2003, date de clôture de son dernier exercice de douze mois clos au cours de l’année 2003 ; or, pour le calcul des amortissements, la requérante a inscrit à son bilan clos au 31/12/2003, une valeur brute des immobilisations corporelles non passibles d’une taxe foncière de 648 144 euros qui aurait dû conduire a minima à une valeur locative imposable de 135 703 euros (648 144 x 16% = 135 703 euros) et n’a été imposée à ce titre qu’à hauteur de 83 652 euros ; il convient donc d’en déduire, au titre de la valeur locative des biens non passibles d’une taxe foncière, une insuffisance en base brute de 135 703 euros – 83 652 euros = 52 051 euros alors que l’excédent de valeur locative foncière serait de 52 euros x 2.594 = 135 euros ; par suite, l’administration est fondée à demander la compensation de l’insuffisance démontrée ;

*si par extraordinaire le tribunal ne retenait pas le précédent terme de comparaison, le local type n°56 de la commune de Créteil (valeur locative unitaire de 150 F/m²) peut valablement être retenu, les communes de Créteil et Montreuil-sous-Bois présentant des situations analogues du point de vue économique; les caractéristiques du local type n°56 de Créteil, équivalentes à celles du local type n°43 de Villejuif devraient conduire aux mêmes ajustements et par suite, pour l’hôtel à évaluer, à la même valeur locative que celles déterminées précédemment ;

*à défaut de retenir les locaux types proposés précédemment, le local type n°4 du procès verbal ME de la commune d’Evry dont la valeur locative unitaire de 150F/m² a été arrêtée à partir de son bail en cours au 1^er janvier 1970 après harmonisation régionale peut valablement être retenu; les communes d’Evry et de Montreuil-sous-Bois présentent des situations analogues du point de vue économique ; les caractéristiques du local-type n°4 du procès verbal ME d’Evry étant équivalentes à celles des locaux-types n°43 de Villejuif et n°56 de Créteil devraient conduire aux mêmes ajustements, et par suite, pour l’hôtel à évaluer à la même valeur locative 1970 que celle déterminée précédemment ;

— subsidiairement, les locaux types proposés par la requérante ou susceptibles de l’être ne peuvent valablement être retenus; les locaux types figurant sur les procès-verbaux des quartiers de Paris ne remplissant pas les conditions d’analogie du point de vue économique ;

— à titre préventif, au demeurant, aucun des autres termes de comparaison proposés par M^e Zapf dans le contentieux d’évaluation hôtels du Groupe Envergure n’est susceptible d’être retenu :

*l’hôtel Petite Place (valeur locative unitaire de 59 F/m²), inscrit au procès verbal de la commune de Versailles sous le numéro n°218 ne satisfait pas à la condition d’analogie de situation économique, ladite commune ne présentant pas, eu égard au niveau aisé de sa population, à la qualité de son architecture, à sa vocation touristique et administrative, une situation économiquement analogue à la commune de Montreuil-sous-Bois ; au surplus, le procès verbal ME de la commune de Versailles ne permet pas de savoir comment il a été évalué, il ne peut donc être comparé avec l’hôtel en litige ;

*le local-type n°55 inscrit au procès verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, évalué par comparaison au local n°10 du procès verbal initial de la commune de Chennevières, lui-même évalué par voie d’appréciation directe, ne peut être retenu comme local de substitution ;

*en raison de l’analogie évidente de situation entre les communes de Versailles et de Saint-Germain-en-Laye, le local-type n°119 du procès-verbal de la commune de Saint-Germain-en-Laye doit également, le cas échéant, être écarté ;

*les locaux types figurant sur les procès verbaux des communes de Fontainebleau, Saint-Cyr-l’école et Vert-Saint-Denis, ne remplissant pas les conditions d’analogie, au regard de leur situation économique doivent être écartés ;

*le local type n°1 du procès verbal ME de Cergy doit également être écarté : au 1^er janvier 1970 la construction de la ville nouvelle de Cergy-Pontoise correspondait à une situation économique particulière sans analogie possible avec celle de Montreuil-sous-Bois; de plus, l’établissement, construit en 1800, a fait l’objet d’une restructuration complète particulière et d’agrandissements postérieurs à son évaluation en 1972 ; au surplus, le procès verbal ME de cette commune ne permet pas de savoir comment il a été évalué ;

*les locaux-types figurant sur les procès verbaux des quartiers de Paris ne sauraient être retenus en raison de l’absence d’analogie de la situation économique ;

*le local-type n°90 de la commune d’Issy-les-Moulineaux « hôtel dit de préfecture de conception vétuste » construit en 1926, dans un entretien passable au 1^er janvier 1970, n’est pas comparable avec l’immeuble en litige ;

*le local-type n°64 du procès-verbal complémentaire de Montrouge ne saurait également être retenu, ce dernier n’ayant été construit qu’en 1977, sa valeur locative unitaire n’a pu être déterminée par bail et, aucune indication ne permet de déterminer si cette valeur a été régulièrement établie ;

*le local-type n°34 du procès verbal complémentaire de Villeneuve-le-Roi a été évalué par comparaison avec le local-type n°56 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges, et celui-ci, construit en 1991 et évalué par comparaison au local-type n°11 du procès-verbal initial de Chennevières ; or, le local -type n°11 du procès verbal initial de la commune de Chennevières a été évalué via la méthode de l’appréciation directe, en conséquence les valeurs locatives des locaux n°34 de Villeneuve-Le-Roi et n°56 de Villeneuve-Saint-Georges ont été irrégulièrement déterminées et ne peuvent être retenues ;

*le local-type n°55 du procès-verbal C de la commune de Courbevoie, annulé par procès-verbal complémentaire, ne saurait être regardé comme constituant un local-type au sens de l’article 1504 du code général des impôts, au surplus, le procès verbal initial ne permet pas d’en connaître le mode d’évaluation, il ne peut donc être retenu ;

*le local-type n°48 de la commune de Chelles ne bénéficiant d’aucun classement au 1^er janvier 1970, et n’en ayant jamais fait l’objet, ne peut être retenu ;

*en l’absence de terme de comparaison pertinent, la valeur locative de l’immeuble litigieux peut être appréciée par voie d’appréciation directe conformément aux dispositions du 3° de l’article 1498 du code général des impôts; au terme de cette méthode, la valeur locative est de 324.395 euros ; supérieure à celle de 144 986 euros déterminée par comparaison avec le local-type n°43 du procès-verbal de la commune de Villejuif retenue pour l’imposition en litige ;

Vu le mémoire, enregistré le 10 janvier 2008, présenté pour la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les moyens déjà invoqués ;

Elle soutient en outre que :

— le local-type n°43 inscrit au procès verbal de la commune de Villejuif doit être écarté en raison de l’irrégularité manifeste de son évaluation ;

— il ressort des procès verbaux des locaux-types n°56 de la commune de Créteil et n°4 de la commune d’Evry que ceux-ci ont respectivement été construits en 1973 et 1970, dès lors, ils ne pouvaient faire l’objet de baux réguliers au 1^er janvier 1970 et doivent être écartés en l’absence de preuve contraire apportée par l’administration ;

— sur les locaux de substitution :

*les locaux types n°118 du procès verbal du quartier « Amérique Combat » du 19^e arrondissement de Paris (valeur locative unitaire: 6,10 euros/m²) et n°99 du procès verbal du 20^e arrondissement de Paris (valeur locative unitaire 4,57 euros/m²), présentent des caractéristiques très proches du local à évaluer ; les 19^e et 20^e arrondissements de Paris présentent une situation économique similaire à celle de Montreuil-sous-Bois ;

*l’hôtel inscrit sur le procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges sous le n°55 (valeur locative unitaire 60 F/m²), ayant déjà été retenu pour l’évaluation de trois établissements hôteliers deux étoiles de chaîne de la région parisienne, peut servir de terme de comparaison, ce dernier ayant notamment été retenu dans le cadre d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 1^er février 2007 ;

*le local type n° 90 de la commune d’Issy-les-Moulineaux, régulièrement évalué selon son bail en cours du 1^er janvier 1970, fréquemment retenu comme terme de comparaison, peut valablement être retenu pour l’évaluation du local litigieux ; qu’en outre, les communes d’Issy-les-Moulineaux et de Montreuil-Sous-Bois présentent une situation économique analogue ;

— proposition de nouveaux locaux-types :

*le local-type n°5 du procès-verbal de la commune de Roissy (valeur locative unitaire de 6,10 euros/m²), hôtel-restaurant construit avant 1970, peut être retenu ;

* le local-type n°33 du procès-verbal de la commune de Morangis (valeur locative unitaire de 7,62/m²), hôtel deux étoiles, peut être retenu après abattement de 15% afin de tenir compte de la différence de surface soit un tarif de 6,48 euros/m² ;

*le local-type n°57 du procès-verbal de la commune de Boulogne (valeur locative unitaire de 4,73 euros/m²), régulièrement évalué selon son bail en cours au 1^er janvier 1970; en outre, les communes de Boulogne-Billancourt et de Montreuil-sous-Bois bénéficient d’une situation économique analogue ;

— dans la mesure où les immobilisations qui n’ont pas été retenues ont une nature foncière et ne peuvent en conséquence être considérées au titre de la taxe professionnelle, comme du matériel ; la valeur locative à retenir au titre des équipements et biens mobiliers doit effectivement être égale à 83 562 euros, aucune compensation ne peut donc être effectuée en cas de réduction de la valeur locative foncière ;

— sur l’évaluation par voie d’appréciation directe :

*à titre liminaire, afin d’évaluer la valeur locative foncière d’un local, l’administration fiscale doit d’abord rechercher si celui-ci faisait l’objet d’un bail en cours au 1^er janvier 1970; à défaut de bail en 1970, elle doit rechercher s’il est possible d’identifier un local-type comparable qui a fait l’objet d’un bail en cours au 1^er janvier 1970 ou qui a été lui-même évalué par référence à un bail en cours au 1^er janvier 1970 ; l’étendue de cette exigence a été rappelée par un arrêt Good Year du Conseil d’Etat en date du 6 novembre 2006 ; l’administration doit donc démontrer qu’elle est dans l’incapacité de trouver le moindre local-type comparable présentant un environnement économique analogue sur le territoire communal puis national préalablement au recours subsidiaire à la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe ; au cas particulier, il existe plusieurs centaines d’hôtels-restaurants similaires aux locaux litigieux, l’administration ne peut donc nullement affirmer qu’il est impossible d’identifier un local-type comparable ; en outre, elle ne rapporte pas la preuve qu’elle a effectué une telle recherche puisqu’elle se borne à rejeter les locaux-types proposés par la requérante et à proposer des locaux de substitution dont l’évaluation irrégulière est avérée ;

Vu l’ordonnance en date du 7 septembre 2010 fixant la clôture d’instruction au 27 septembre 2010, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire, enregistré le 16 septembre 2010, présenté par le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis qui maintient ses précédentes conclusions par les mêmes moyens que ceux invoqués dans ses précédentes écritures ; il fait valoir, en outre, que :

— les locaux types n°4 ME d’Evry, n°56 de Créteil et n°43 de Villejuif n’ayant pas été évalués régulièrement ne peuvent être retenus comme termes de comparaison ;

— les locaux n°90 d’Issy-les-Moulineaux construit en 1926, n°57 de Boulogne-Billancourt construit en 1925, n°118 du 75^e quartier dans le 19^e arrondissement de Paris construit en 1938 et n°5 de Roissy-en-France construit en 1900 et déjà démolis ne sauraient être retenus en raison du fait qu’ils correspondaient en 1970 à des hôtels anciens de conception traditionnelle ne présentant pas des caractéristiques similaires à celles de deux hôtels de chaîne de conception moderne achevés en 1992 ;

— les locaux qui ne sauraient être retenus comme termes de comparaison :

*le local-type n°55 de Villeneuve-Saint-Georges doit être écarté puisqu’il n’est pas établi que la valeur locative unitaire aurait été déterminée conformément aux règles prévues au 2° b de l’article 1498 du code général des impôts ;

*le local-type n°33 de Morangis qui n’a pu être évalué par bail puisqu’il était occupé par son propriétaire, ainsi qu’il ressort des mentions ;

*le local-type n°99 du 78^e quartier dans le 20^e arrondissement de Paris doit être écarté; les communes de Paris et de Montreuil-sous-Bois ne présentant pas une situation analogue du point de vue économique ;

— s’agissant de la voie de l’évaluation par voie d’appréciation directe, la valeur locative de l’immeuble litigieux peut également être appréciée d’après la vente en l’état futur d’achèvement en date du 17 janvier 1984 et portant sur un hôtel de nature comparable exploité sous l’enseigne « Ibis » sis dans la commune de Bobigny ; soit une valeur vénale de 188 853 euros, au lieu de celle de 324 395 euros déterminée par la première méthode directe mais reste supérieure à celle de 145 038 euros retenue dans l’assiette d’imposition en litige ;

— le taux d’intérêt de 9% retenu par le service est régulier ;

— sur la compensation sollicitée à titre subsidiaire : la requérante, en l’absence de justifications des discordances relevées entre sa déclaration de taxe professionnelle et les énonciations de son bilan comptable de l’année de référence, ne saurait faire échec à la demande de compensation de l’insuffisance démontrée au titre de la valeur locative des biens non passibles d’une taxe foncière dans la limite de tout excédent de valeur locative foncière qui peut être admis par le tribunal ;

Vu le mémoire, enregistré le 27 septembre 2010, présenté pour la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL qui conclut aux mêmes fins que sa requête et par les moyens déjà invoqués;

Elle soutient, en outre, que :

— sur la méthode de l’évaluation par comparaison :

— s’agissant des locaux-types proposés par l’administration fiscale, elle prend acte de la décision de l’administration d’écarter les termes de comparaison des locaux-types n°4 du procès verbal de la commune ME d’Evry, n°56 du procès verbal de la commune de Créteil, n°43 du procès-verbal de la commune de Villejuif ;

— s’agissant des locaux types proposés par la requérante, les locaux-types n°57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt, n°5 de Roissy-en-France et n°118 du 75^e quartier dans le XIXè arrondissement de Paris, il est à noter que le service les rejette sans effectuer la moindre analyse de leurs caractéristiques ; les locaux-types proposés par elle constituent des termes de référence valides qui peuvent être régulièrement utilisés pour procéder à l’évaluation par comparaison de l’hôtel litigieux :

*le local type n°55 de Villeneuve Saint Georges constitue un terme de comparaison valide dès lors qu’il a été évalué par comparaison au local-type n°10 du procès-verbal de la commune de Chennevières lui-même évalué par comparaison à un bail ;

*le local type n°33 de Morangis constitue un terme de comparaison valide ; l’examen du procès-verbal sur lequel il figure démontre de manière incontestable que ce dernier a été évalué par comparaison ;

*le local-type n°99 du procès-verbal du 20^e arrondissement de Paris dont le tarif unitaire s’élève à 30F/m² peut valablement être retenu ; il présente une grande similitude quant à sa conception, son entretien et sa localisation avec le local litigieux ;

— la méthode de l’appréciation directe ne saurait trouver à s’appliquer au cas particulier puisqu’il est possible d’effectuer une évaluation par comparaison de son local ;

— en tout état de cause, la référence à la valeur d’une opération intervenue en 1984 est irrégulière ;

— le service retient un taux d’intérêt de 9% ; or, les modalités de fixation de ce dernier sont inconnues, le service n’apportant pas la preuve de la régularité de la détermination de ce taux d’intérêt ;

— il ressort de la fiche d’évaluation fournie à l’annexe 1 du mémoire de l’administration en date du 15 septembre 2010 que cette dernière a appliqué des ajustements à la hausse de 20% pour différence de situation et de 5% pour différence de consistance entre les locaux sans toutefois, apporter aucun élément probant de permettant de justifier de tels ajustements ;

— sur la compensation, il résulte de l’avis d’imposition de taxe professionnelle 2005, que la valeur locative retenue à ce titre est égale à 83 652 euros ; ainsi, les prétentions de l’administration fiscale ne peuvent qu’être écartées dans la mesure où les immobilisations qui n’ont pas été retenues ont une nature foncière et ne peuvent pas être considérées, au titre de la taxe professionnelle, comme du matériel ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 13 décembre 2011 :

— le rapport de M^me Doumergue, président ;

— et les conclusions de M. Chayvialle, rapporteur public ;

Considérant que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL conteste les cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2005 à raison de deux établissements à usage d’hôtel exploités par elle sous les enseignes Ibis et Etap hôtel, situés au XXX, sur la commune de Montreuil-sous-Bois (93100) et en demande la décharge partielle à hauteur de 127 184 euros ;

Sur les conclusions à fin de réduction de la taxe professionnelle en litige :

Considérant d’une part qu’aux termes de l’article 1447 du code général des impôts dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige : « La taxe professionnelle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée » ; qu’aux termes de l’article 1448 du même code : « La taxe professionnelle est établie suivant la capacité contributive des redevables, appréciée d’après des critères économiques en fonction de l’importance des activités exercées par eux sur le territoire de la collectivité bénéficiaire ou dans la zone de compétence de l’organisme concerné » ; que selon l’article 1467 du même code: "La taxe professionnelle a pour base : / 1º Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d’affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative (…) des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle (…) ; / b. les salaires (…) versés (…)" ; qu’aux termes de l’article 1498 du même code : « « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de d’habitation ou à usage professionnel visés au I de l’article 1496 et que les établissements comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. » ; qu’aux termes de l’article 1504 du même code : « Les locaux types à retenir pour l’évaluation par comparaison des biens visés à l’article 1498 sont choisis par le représentant de l’administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (…) » ;

Considérant d’autre part qu’aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III audit code : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. /Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. » ;

Considérant qu’il résulte notamment des dispositions précitées que ne peuvent être utilisés comme termes de comparaison, pour l’application de la méthode d’évaluation de la valeur locative prévue au a du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, que les locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1^er janvier de l’année au titre de laquelle l’imposition est établie et, s 'ils n’étaient pas loués au 1^er janvier 1970, évalués eux-mêmes par comparaison à des locaux loués à cette date ; qu’en outre, si l’administration peut évaluer la valeur locative de nouveaux locaux types par références successives, c’est notamment à la condition que le terme de comparaison ultime ait été régulièrement évalué conformément aux dispositions précitées ;

Sur l’évaluation initiale des locaux:

Considérant que pour déterminer la valeur locative des établissements à usage d’hôtel en litige, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis reconnaît dans le premier état de ses écritures qu’il n’a pas été possible de vérifier la régularité de la valeur locative unitaire du local type initialement retenu pour l’évaluation par comparaison des établissements en litige ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL est fondée à soutenir que les établissements à usage d’hôtel ont été irrégulièrement évalués ; que, toutefois, la circonstance que l’administration n’ait pu justifier avoir fixé la valeur locative des locaux en cause par voie de comparaison dans des conditions régulières n’implique pas la décharge des impositions litigieuses, dès lors que, d’une part, il ne résulte pas de l’état de l’instruction qu’il soit impossible de trouver des termes de comparaison adéquats, et, d’autre part, qu’il ressort des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts que si le 1° et le 2° de cet article se révélaient inapplicables, il y aurait lieu, ainsi que le propose l’administration, de procéder par voie d’appréciation directe conformément au 3° de ce même article ; qu’il est par ailleurs loisible au juge de l’impôt de retenir un terme de comparaison proposé par le contribuable, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que ce terme n’ait pas été lui-même proposé par l’administration ;

Sur les locaux de substitution proposés par la requérante :

Considérant que la société requérante propose sept termes de comparaison, à savoir, le local-type n°57 (valeur locative unitaire : 4,73 euros/ m²) du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt ; le local type n° 90 (valeur locative unitaire : 5,34 euros/ m²) de la commune d’Issy-les-Moulineaux ; le local- type n° 99 (valeur locative unitaire : 4,57 euros/ m²) du procès-verbal du 20^e arrondissement de Paris ; le local-type n° 118 (valeur locative unitaire : 6,10 euros/ m²) du procès-verbal du quartier « Amérique Combat » du 19^e arrondissement de Paris ; le local-type n° 5 (valeur locative unitaire : 6,10 euros/m2) du procès-verbal de la commune de Roissy-en-France ; le local-type n° 33 (valeur locative unitaire initiale : 7,62 euros/ m² ; après abattement de 15 % : 6,48 euros/ m²) du procès verbal initial de la commune de Morangis ; le local-type n° 55 (valeur locative unitaire : 9,15 euros/ m²), inscrit au procès-verbal C de la commune de Villeneuve-Saint-Georges ;

Considérant, en premier lieu, que si la requérante propose de retenir les locaux-types n° 57 de la commune de Boulogne et n° 90 de celle d’Issy-les-Moulineaux, il résulte de l’instruction que la situation économique de ces deux communes des Hauts-de-Seine ne peut être regardée comme comparable à celle de Montreuil-sous-Bois située en Seine-Saint-Denis ; que, par ailleurs, ces deux locaux-types correspondent à des hôtels, de conception ancienne, construits en 1925 et 1926, dont les caractéristiques ne peuvent être regardées comme similaires à celles des établissements à évaluer qui sont de conception moderne ;

Considérant, en deuxième lieu, que la région parisienne ne constitue pas une zone urbaine homogène au plan économique dont la totalité des communes seraient comparables entre elles au sens des dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts ; qu’en particulier, la situation de Paris intra muros n’est pas comparable à celle des communes périphériques ; qu’ainsi la commune de Paris ne présente pas, eu égard à la dominante de son activité économique et au niveau de vie de sa population, une situation analogue, du point de vue économique, à celle de Montreuil-sous-Bois ; que les locaux types n° 118 de Paris 19^e arrondissement et n° 99 de Paris 20^e arrondissement ne peuvent donc être retenus comme termes de comparaison pertinents ;

Considérant, en troisième lieu, que le local type n° 5 de la commune de Roissy-en-France correspond à un hôtel de type traditionnel construit en 1900, dont les caractéristiques au regard de son année de construction, sa structure, sa nature et son aménagement ne sont pas similaires à celles des établissements à évaluer dont la construction a été achevée en 1992 et qui, sous les enseignes « Etap » et « Ibis », font partie d’une chaîne d’hôtels de conception moderne ; que le local-type ne peut donc être retenu comme terme de comparaison ;

Considérant, en quatrième lieu, que la société requérante propose de retenir le local-type n° 33 de la commune de Morangis ; qu’il résulte, toutefois, de l’instruction, d’une part, que ledit local n’était pas loué au 1^er janvier 1970, d’autre part que les mentions du procès-verbal communal ne précisent pas qu’il aurait été évalué par comparaison avec un autre local type ; que dès lors, sans précision sur le mode d’évaluation retenu, ce local doit être écarté comme terme de comparaison ;

Considérant, en cinquième lieu, qu’il résulte de l’instruction que le local-type n° 55 du procès-verbal C de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a été construit en 1991 et évalué par comparaison au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières ; qu’au 1^er janvier 1970, ce dernier local était loué par l’usufruitière au nu-propriétaire pour un loyer symbolique, sa valeur locative a été fixée selon la méthode d’évaluation directe, ainsi qu’il ressort de la fiche de calcul correspondante ; que, dans ces conditions, le local-type n° 55 précité doit être écarté ;

Sur les locaux de substitution proposés par le service :

Considérant que dans le dernier état de ses écritures, l’administration admet l’irrégularité des évaluations des locaux-types n°43 procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif (hôtel « France Hôtel »), n°4 du procès verbal ME de la commune d’Evry et, n°56 du procès-verbal de Créteil qu’elle proposait comme termes de comparaison ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que ni l’administration ni la société requérante n’ont été en mesure de proposer des termes de comparaison susceptibles de répondre aux critères définis par les dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts ; qu’il résulte des termes mêmes du 3° de l’article 1498 précité du code général des impôts que ce n’est qu’à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents, que l’administration peut légalement procéder à une évaluation directe ; qu’à défaut de terme de comparaison pertinent, l’administration est donc fondée, par application des dispositions des 2° et 3° précitées de l’article 1498, contrairement ce que soutient la société requérante, à proposer au juge une évaluation par voie d’appréciation directe, nonobstant la circonstance qu’elle a cru, initialement, pouvoir asseoir l’imposition contestée sur une valeur locative évaluée selon la procédure prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts ;

Sur la détermination de la valeur locative par la voie d’appréciation directe :

Considérant qu’aux termes de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l’évaluation directe de l’immeuble en appliquant un taux d’intérêt à sa valeur vénale, telle qu’elle serait constatée à la date de référence si l’immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d’intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. » ; qu’aux termes de l’article 324 AC de la même annexe : « En l’absence d’acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer susceptible d’être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d’après la valeur vénale d’autres immeubles d’une nature comparable ayant fait l’objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d’un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1^er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d’une part, de la dépréciation immédiate et, d’autre part, du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, ainsi que de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation de ce bien » ;

Considérant qu’en vertu des articles précités de l’annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d’appréciation directe doit d’abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l’origine de la propriété de l’immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d’actes de cession, de déclarations de succession, d’apport en société ou, s’agissant d’immeubles qui n’étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1^er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu’elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l’administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l’article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu’elles ont été conclues à une date plus proche du 1^er janvier 1970 ; que ce n’est que si l’administration n’est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l’une ou l’autre de ces méthodes et si le contribuable n’est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu’il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l’origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;

Considérant que l’administration, propose d’évaluer l’immeuble en cause à partir d’une transaction intervenue le 17 janvier 1984 et ayant porté sur une vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble de nature comparable à usage d’hôtel à Bobigny pour une valeur déclarée de 13.342.500 francs ( 2 034 051 euros ), valeur corrigée pour obtenir la valeur vénale à la date de référence, en fonction de l’indice du coût de la construction de l’INSEE ; qu’elle a appliqué ensuite un taux d’intérêt de 9% pour obtenir la valeur locative ;

Considérant, que les dispositions précitées permettent à l’administration de se référer à des transactions portant sur des immeubles comparables et dont la date est la plus proche possible du 1^er janvier 1970 ; qu’il n’est pas contesté que la transaction retenue par l’administration fiscale concerne un immeuble comparable par ses caractéristiques à l’immeuble à évaluer ; qu’en outre le service soutient sans être contesté qu’il n’a pas trouvé de transactions sur un immeuble comparable intervenues à une date plus proche du 1^er janvier 1970 que la transaction précitée de janvier 1984 ;

Sur la prise en compte d’abattements :

Considérant que les dispositions de l’article 324 AC de l’annexe III au code général des impôts offrent la possibilité de la prise en compte d’abattements dans le cadre de l’évaluation par appréciation directe afin de tenir compte de l’état de vétusté de l’immeuble, de son état d’entretien, ainsi que de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation du bien ;

Considérant qu’il résulte de l’instruction que le service a appliqué des ajustements à la hausse de 20% pour différence de situation entre la commune Montreuil où se trouve l’hôtel à évaluer et Bobigny commune où se trouve l’hôtel de référence, et de 5% pour différence de consistance entre les locaux ; que la requérante fait valoir que l’administration n‘apporte aucun élément permettant de justifier ces ajustements et soutient qu’un abattement de 20% doit être appliqué sur le fondement des dispositions de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts afin de tenir compte de la différence de surface entre le local de référence (1 548 m²) et son local (5 762 m²) ; que toutefois, et en tout état de cause, la requérante n’apporte aucun élément de nature à démontrer que la valeur locative au m² décroît avec la surface ;

Sur l’application de l’indice INSEE et du taux d’intérêt :

Considérant que la valeur vénale a été corrigée par le service, ainsi qu’il a été dit, par application de l’indice INSEE du coût de la construction pour déterminer sa valeur à la date de référence du 1^er janvier 1970 ; qu’enfin, le service propose d’appliquer un taux d’intérêt de 9 % sur la valeur vénale de l’immeuble ainsi actualisée au 1^er janvier 1970, pour en déduire sa valeur locative à cette date, soit 188 853 euros ;

Considérant que la requérante ne propose aucune méthode alternative d’actualisation que celle retenue par l’administration pour actualiser la valeur vénale de l’immeuble au 1^er janvier 1970, fondée sur l’application de l’indice INSEE du coût de la construction ; que pour contester le taux d’intérêt de 9 % retenu par l’administration, la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL fait valoir un taux de 6 % appliqué dans le XIXème arrondissement de Paris ; que, toutefois, il ressort de la fiche de calcul produite par l’administration que pour des locaux commerciaux, les taux des placements immobiliers, mentionnés sur les procès-verbaux de première révision quinquennale des évaluations foncières de plusieurs autres communes franciliennes, Asnières-sur-Seine, Courbevoie, Malakoff, Boulogne-Billancourt et Antony, s’établissaient à la date de référence entre 8 et 10 % ; qu’au regard de ces éléments, il n’apparaît pas que le taux d’intérêt de 9 %, retenu en l’espèce, soit excessif ;

Considérant, qu’au terme de la méthode décrite ci-dessus, la valeur locative de l’immeuble litigieux s’établit à 188.853 euros et est ainsi supérieure à celle retenue par l’administration pour l’établissement des impositions en litige soit 145 038 euros ; que, dans ces conditions, la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL ne saurait se plaindre du caractère excessif des bases d’impositions qui lui ont été assignées ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL n’est pas fondée à demander la réduction de la cotisation à la taxe professionnelle mise à sa charge au titre de l’année 2005 ;

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation » ;

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l’Etat, qui n’est pas la partie pendante dans la présente instance, soit condamné à payer la somme que demande la société requérante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la requête de l’ HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL doit être rejetée sans qu’il soit besoin de statuer sur la demande de compensation présentée par l’administration ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL est rejetée.

Article 2: Le présent jugement sera notifié à la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.

Délibéré après l’audience du 13 décembre 2011, à laquelle siégeaient :

M^me Doumergue, président,

M^lle Mastrantuono, premier conseiller,

M^me Stoltz-Valette, conseiller,

Lu en audience publique le 22 décembre 2011.

Le Président, Le premier conseiller, Le greffier,

signé signé signé

M. Doumergue F. Mastrantuono M. Soulier

La République mande et ordonne au ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l’Etat en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.