Tribunal administratif de Nice, 3ème chambre, 23 novembre 2022, n° 2000104

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 10 janvier 2020, la société civile immobilière (SCI) Foncière Pythagore, représentée par M^e Moayed demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2019, correspondant à une réévaluation de la valeur locative des locaux à usage de bureaux en retenant comme terme de comparaison le local-type n° 303 du procès-verbal 6670-C de la commune de Nice ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le local type n° 53 du procès-verbal complémentaire de la commune de Biot n’est pas comparable à l’immeuble à usage de bureau en cause : en raison de sa localisation à Noisy-le-Grand, il existe des différences importantes en termes de densité de populations et d’établissements actifs ;

— il convient de retenir le local type n° 303 du procès-verbal de la commune de Nice comme terme de comparaison dont l’affectation, la situation et la nature sont comparables au bien en litige.

Par un mémoire en défense enregistré le 28 mai 2020, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir :

— à titre principal, que la requête est irrecevable dès lors que la société requérante ne pouvait contester la valeur locative non révisée (dite « valeur locative 1970 ») appliquée à son bien que lorsqu’elle servait à asseoir l’imposition principale, soit jusqu’en 2016 ; le délai de contestation a expiré le 31 décembre 2017 ;

— à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens de la requête n’est fondée.

Par une ordonnance du 10 mars 2022, la clôture d’instruction a été fixée au 28 mars 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Chevalier, conseillère,

— et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Foncière Pythagore a été assujettie, au titre de l’année 2019, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties en raison d’un bien situé sur le territoire de la commune de Biot. Après avoir formé une réclamation préalable qui a été rejetée par l’administration fiscale, la société requérante demande au tribunal de prononcer la décharge partielle de ces cotisations.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article R. 190-1 du livre des procédures fiscales : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de l’administration des impôts ou de l’administration des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l’imposition. () ». Aux termes de l’article R. 196-2 du même livre : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes, doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant, selon le cas : a) L’année de la mise en recouvrement du rôle () ». Aux termes de l’article R. 421-5 du code de justice administrative : « Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu’à la condition d’avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision ».

3. L’administration fiscale soutient que la requête de la société requérante est tardive dès lors que la valeur locative 1970 ne servait plus à asseoir l’imposition principale pour la taxe foncière due au titre de l’année 2019. Servant pour la dernière fois de base principale pour l’imposition due au titre de l’année 2016, la requérante ne pouvait, selon l’administration, contester le terme de comparaison utilisé par l’administration fiscale pour déterminer la valeur locative 1970 que jusqu’au 31 décembre 2017 conformément aux dispositions précitées.

4. Toutefois, il résulte de l’instruction que la société requérante conteste les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2019. Pour ce faire, elle a formé une réclamation préalable le 25 novembre 2019 puis a introduit, à la suite du rejet de cette réclamation par l’administration fiscale, une requête le 10 janvier 2020. Par suite, et en application, des dispositions précitées, sa requête ne saurait être regardée comme tardive et la fin de non-recevoir opposée en défense par l’administration ne peut qu’être rejetée.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

5. En premier lieu, il résulte des dispositions de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, modifiée par l’article 48 de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, reprises au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, que la valeur locative déterminée pour les locaux relevant de l’article 1498 du code général des impôts doit être, pour l’année en litige, ajustée par la moitié de la différence entre la valeur locative révisée de 2017 et celle de 2016 (correction dite « planchonnement »).

6. Contrairement à ce que soutient l’administration, la SCI Foncière Pythagore peut utilement contester la valeur locative non révisée retenue par l’administration pour l’application du dispositif spécifique mentionné ci-dessus, qui implique de tenir compte, pour le calcul des impositions de l’année 2019 en litige, de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 sans application de la nouvelle méthode d’évaluation de la valeur locative des locaux professionnels définie à l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010.

7. En second lieu, aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : « IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. »

8. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; () / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. "

9. Dès lors qu’il est saisi d’affirmations précises mettant en cause la régularité d’un terme de comparaison, il appartient au juge de l’impôt de s’assurer de sa validité, au besoin en ordonnant un supplément d’instruction.

10. Il résulte de l’instruction que pour déterminer la valeur locative non révisée des locaux en litige dont la surface pondérée est de 2 442 m2, l’administration fiscale a retenu comme terme de comparaison l’immeuble correspondant au local type n° 53 du procès-verbal complémentaire de la commune de Biot. Le local de référence retenu par l’administration est un immeuble à usage de bureau d’une surface pondérée de 1 058 m2 situé à Noisy-le-Grand dont la valeur locative non révisée a elle-même été déterminée par comparaison avec le local-type n° 61 de la commune de Noisy-Le-Grand et pour lequel un ajustement de 10 % a été appliqué au tarif unitaire au m2 pour tenir compte des différences de surface des locaux et de situation des communes.

11. La société requérante soutient que ce terme de comparaison n’est pas pertinent dès lors qu’il ne se trouve pas dans une zone analogue, sur le plan économique, à celle du bien en litige. Elle relève, à ce titre, que le terme de comparaison se trouve dans une commune dotée d’une plus grande densité de population et d’établissements actifs par rapport à celle de Biot. Elle propose de retenir le local type n° 303 d’une surface pondérée de 3 950 m2 du procès-verbal de la commune de Nice comme terme de comparaison considérant que sa situation et sa nature se rapprochent de celles du bien en litige.

12. L’administration fait valoir en défense que, dans un jugement du 19 décembre 2014 n° 1004345, le tribunal a jugé que le local type n° 61 précité constituait le local type à retenir pour déterminer la valeur locative 1970 des locaux commerciaux à usage de bureaux situés au sein de la communauté d’agglomération de Sophia-Antipolis à laquelle appartient la commune de Biot. A supposer que l’administration entende s’en prévaloir, en l’absence d’identité d’objet, de parties et de cause, ce jugement, alors même qu’il serait devenu définitif, n’est pas revêtu de l’autorité de la chose jugée à l’égard des cotisations de taxe foncière dont est redevable la société requérante au titre de l’année 2019 et l’administration ne peut utilement s’en prévaloir.

13. Concernant le local type alternatif proposé par la société requérante, il résulte de l’instruction que ce terme de comparaison, situé à Nice, ne se trouve pas plus dans une zone économiquement analogue dès lors que sa densité, en terme de population et d’établissements actifs, bien que moindre, reste également nettement supérieure à celle de Biot.

14. Il résulte de ce qui précède, que les termes de comparaison proposés par l’administration fiscale et la SCI Foncière Pythagore ne sont pas suffisamment pertinents pour déterminer la valeur locative du local en litige. Il y a lieu, dès lors, d’ordonner un supplément d’instruction aux fins de rechercher un terme de comparaison pertinent situé dans des communes présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Biot, et, à défaut de termes de comparaison pertinents, de proposer une évaluation de la valeur locative du local en cause par voie d’appréciation directe.

D E C I D E  :

Article 1er : Il est ordonné, avant-dire droit sur les conclusions de la requête, un supplément d’instruction aux fins, pour le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, de proposer, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, un terme de comparaison pertinent, le cas échéant, de préciser les correctifs sous le bénéfice desquels devrait être retenu ce nouveau terme de comparaison, et, si il ne peut pas le faire, de proposer les modalités d’une appréciation directe de la valeur locative du local détenu par la SCI Foncière Pythagore sur le territoire de la commune de Biot.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur les conclusions aux fins de décharge de la requête dans l’attente du résultat de ce supplément d’instruction.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Foncière Pythagore et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 2 novembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Emmanuelli, président,

M^me Chevalier, conseillère,

M^me Bergantz, conseillère,

assistés de M^me Foultier, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2022.

La rapporteure,

signé

C. CHEVALIER

Le président,

signé

O. EMMANUELLI La greffière,

signé

M. A

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,