Tribunal administratif de Versailles, 3ème chambre, 6 janvier 2023, n° 2006565

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrées les 7 octobre 2020, 1er octobre 2022 et 2 novembre 2022, la société civile immobilière (SCI) VB2M, représentée par M^e Mialot et Poulard, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision n° 2000121 du 6 août 2020 par laquelle le directeur général de

l’établissement public foncier d’Ile-de-France a décidé d’exercer le droit de préemption urbain par délégation de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise sur le bien cadastré section AO n° 191 et 192 situé 240 rue du général de Gaulle à Vaux-sur-Seine ;

2°) de mettre à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’EPFIF n’était pas compétent pour prendre la décision attaquée dans la mesure où faute de lui avoir été notifiée, la décision par laquelle le président de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise lui a délégué l’exercice du droit de préemption était dépourvue de caractère exécutoire ;

— le directeur général de l’EPFIF était incompétent pour préempter le bien litigieux, en l’absence de convention préalable conclue avec la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, titulaire du droit de préemption ; la convention d’intervention foncière conclue le 17 décembre 2019 entre l’EPFIF et la commune de Vaux-sur-Seine ne saurait pallier cette absence dès lors que cette dernière n’était pas compétente pour mener des actions en faveur du logement social et de la politique de la ville et ne pouvait donc pas signer une convention d’intervention foncière à cette fin ; la délégation à l’EPFIF ainsi que la décision de préemption sont illégales, en l’absence de convention ;

— le délai pour préempter était expiré à la date à laquelle la décision de préemption a été prise puis lui a été notifiée dès lors que ce délai a recommencé à courir pour une durée d’un mois à compter du 19 juin 2020, date de la visite du bien et de la communication des pièces demandées que l’EPFIF était légalement en droit de solliciter ; au surplus, la demande unique de pièces reçue le 9 juin 2020 revêtait un caractère dilatoire et procède d’un détournement de procédure ; elle ne saurait donc avoir suspendu le délai de préemption.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 7 septembre 2022 et 17 octobre 2022, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, représenté par M^e Salaün, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la société requérante d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par ordonnance du 7 novembre 2022, la clôture d’instruction a été fixée, en dernier lieu, au 22 novembre 2022, en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’urbanisme ;

— la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;

— l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée ;

— le décret n°2006-1140 du 13 septembre 2006 portant création de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France ;

— l’arrêté du 13 avril 2012 fixant le modèle de déclaration d’intention d’aliéner ou de demande d’acquisition d’un bien soumis à l’un des droits de préemption prévus par le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me A ;

— les conclusions de M. Maitre, rapporteur public ;

— les observations de M^e Margelidon, représentant la société VB2M ;

— et les observations de M^e Salaün, pour l’établissement public foncier d’Ile-de-France.

Considérant ce qui suit :

1. Par une déclaration en date du 31 janvier 2020 reçue le 4 février 2020, le notaire de la SCI VB2M a fait part de l’intention de sa cliente d’aliéner l’ensemble immobilier situé 240 rue du général de Gaulle à Vaux-sur-Seine, correspondant aux parcelles cadastrées section AO n°s 191 et 192, au bénéfice de la SCI Edgar. Par une décision du 11 mars 2020, le président de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise a délégué le droit de préemption urbain à l’établissement public foncier d’Ile-de-France afin d’acquérir cet ensemble immobilier. Par une décision du 6 août 2020, le directeur général de cet établissement a décidé d’exercer ce droit. Par la présente requête, la SCI VB2M demande au tribunal d’annuler cette dernière décision.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 213-3 du code de l’urbanisme : « Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l’Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l’occasion de l’aliénation d’un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. / Dans les articles L. 211-1 et suivants, L. 212-1 et suivants et L. 213-1 et suivants, l’expression » titulaire du droit de préemption « s’entend également, s’il y a lieu, du délégataire en application du présent article. ».

3. En premier lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 5211-9 du code général des collectivités territoriales dans leur rédaction applicable au litige : « Le président est l’organe exécutif de l’établissement public de coopération intercommunale. () / Le président de l’établissement public de coopération intercommunale peut, par délégation de son organe délibérant, être chargé d’exercer, au nom de l’établissement, les droits de préemption dont celui-ci est titulaire ou délégataire en application du code de l’urbanisme. Il peut également déléguer l’exercice de ce droit à l’occasion de l’aliénation d’un bien, dans les conditions que fixe l’organe délibérant de l’établissement. Il rend compte à la plus proche réunion utile de l’organe délibérant de l’exercice de cette compétence. () ». Selon l’article L. 5211-10 du même code, le président, les vice-présidents ayant reçu délégation peuvent recevoir délégation d’une partie des attributions de l’organe délibérant à l’exception de certaines matières, au nombre desquelles ne figure pas le droit de préemption urbain. Aux termes de l’article L. 5211-3 de ce code : « Les dispositions du chapitre premier du titre III du livre premier de la deuxième partie relatives au contrôle de légalité et au caractère exécutoire des actes des communes sont applicables aux établissements publics de coopération intercommunale. () ». Aux termes de l’article L. 2131-1 du même code : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement. () ».

4. Par une décision du 5 mars 2020, le président de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise a, en application de l’article L. 213-3 du code de l’urbanisme, délégué à l’EPFIF l’exercice du droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées AO n°191 et 192 situées 240 rue du général de Gaulle à Vaux-sur-Seine dans le cadre de la cession par la société VB2M de l’immeuble dont elle est propriétaire à cette adresse. Il ressort des mentions non contestées apposées sur cette décision, qui n’avait d’ailleurs pas à être notifiée au propriétaire du bien concerné ni à l’acquéreur pressenti, en raison de son caractère réglementaire, que celle-ci a été publiée et transmise au contrôle de légalité le 11 mars 2020 et était donc exécutoire à la date à laquelle l’EPFIF a décidé d’exercer le droit de préemption ainsi délégué.

5. En deuxième lieu, aux termes du dernier alinéa de l’article L. 321-1 du code de l’urbanisme : « L’action des établissements publics fonciers pour le compte de l’Etat, des collectivités territoriales et de leurs groupements ou d’un autre établissement public s’inscrit dans le cadre de conventions. ». Et aux termes de l’article 2 du décret du 13 septembre 2006 portant création de l’établissement public foncier d’Ile-de-France : « Conformément aux dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’urbanisme, l’établissement est habilité à procéder à toutes acquisitions foncières et opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l’aménagement. Il peut aussi effectuer les études et travaux nécessaires à leur accomplissement et, le cas échéant, participer à leur financement. / Ces missions peuvent être réalisées par l’établissement public foncier soit pour son compte ou celui de l’Etat et de ses établissements publics, soit pour le compte des collectivités territoriales et de leurs groupements, ou de leurs établissements publics en application de conventions passées avec eux. Pour les opérations réalisées pour le compte des collectivités territoriales, de leurs groupements, ou de leurs établissements publics, ces conventions prévoient obligatoirement la garantie de rachat des biens acquis par l’établissement public foncier et, le cas échéant, la garantie de l’emprunt souscrit. () ».

6. D’une part, si la société requérante se prévaut de l’absence de convention conclue entre la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise (GPSEO) et l’EPFIF en application des dispositions citées au point précédent, une telle circonstance est sans incidence sur la légalité de la délégation accordée le 5 mars 2020 par le président de GPSEO à l’établissement public foncier ni, par suite, sur la compétence du directeur général de cet établissement pour prendre la décision attaquée.

7. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que l’EPFIF et la commune de Vaux-sur-Seine ont conclu, le 17 décembre 2019, une convention d’intervention foncière qui porte sur le secteur dans lequel se trouve le bien préempté et vise la réalisation de logements sociaux. Aux termes des articles 6 et 8 de cette convention, la commune s’est engagée respectivement à racheter les biens acquis par l’EPFIF dans les secteurs définis par la convention et, le cas échéant, à entamer toute démarche pour permettre la délégation du droit de préemption à l’EPFIF. Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI VB2M, la décision de préemption litigieuse, qui a pour finalité la réalisation de 7 logements sociaux, s’inscrit, comme le prévoient les dispositions citées au point 5, dans le cadre d’une convention conclue entre l’EPFIF et la collectivité pour le compte de laquelle la décision de préemption a été prise, à savoir la commune de Vaux-sur-Seine qui est comptable du nombre de logements sociaux réalisés sur son territoire au regard des objectifs fixés par l’article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, désormais codifiés à l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. Le moyen tiré de ce que le droit de préemption aurait été exercé en l’absence de la convention prévue par l’article L. 321-1 du code de l’urbanisme doit, par suite, être écarté.

8. En troisième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. () ». Aux termes de l’article R. 213-7 du même code : " I.- Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l’article L. 213-2 vaut renonciation à l’exercice de ce droit. Ce délai court à compter de la date de l’avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l’article R. 213-5. / II.- Il est suspendu, en application de l’article L. 213-2, à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique formée par le titulaire du droit de préemption en vue d’obtenir la communication de l’un ou de plusieurs des documents suivants : () 7° Sous réserve qu’ils soient mentionnés dans la déclaration prévue à l’article L. 213-2 : () la convention ou le bail constitutif de droits personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; () ".

9. Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption dispose pour exercer ce droit d’un délai de deux mois, prévu par les dispositions précitées de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, qui court à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Ce délai peut être suspendu à compter de la demande de visite du bien formée par ce titulaire ou la réception de la demande unique de communication de documents, laquelle ne peut porter que sur des éléments listés de façon limitative à l’article R. 213-7 du même code visant notamment des informations sur les diagnostics techniques, l’existence de risques technologiques, naturels ou de pollution des sols. Le délai reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

10. D’autre part, aux termes de l’article 12 quater de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée : « les délais relatifs aux procédures de préemption () à l’issue desquels une décision () doit intervenir () qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter du 24 mai 2020 pour la durée restant à courir le 12 mars 2020 ».

11. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d’intention d’aliéner l’ensemble immobilier préempté a été reçue le 4 février 2020 en mairie de Vaux-sur-Seine, date à laquelle a commencé à courir le délai de deux mois fixé par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, qui a été suspendu le 12 mars 2020 pour ensuite reprendre son cours le 24 mai suivant, en application de l’article 12 quater de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période. Par un courrier en date du 2 juin 2020, notifié le 9 juin suivant alors que le délai en cause restant était inférieur à un mois, l’EPFIF a demandé à visiter l’ensemble immobilier en litige et sollicité la production de plusieurs pièces, en application des articles L. 213-2 et R. 213-7 du code de l’urbanisme. Ce courrier visait notamment la production des états des lieux des logements loués. Si la société VB2M est fondée à soutenir que le 7° de l’article R. 213-7 précité ne vise la production de tels documents que « sous réserve qu’ils soient mentionnés dans la déclaration prévue à l’article L. 213-2 », il est constant qu’en l’espèce, l’intéressée a joint à sa déclaration d’intention d’aliéner un descriptif de l’ensemble immobilier litigieux et des baux de location en cours mentionnant notamment les dates de passation et durées des contrats de location, les noms des preneurs et les montants des loyers. La société VB2M doit ainsi être regardée comme ayant mentionné, à l’occasion de sa déclaration, les baux d’habitation des logements compris dans l’ensemble immobilier litigieux, au sens du 7° de l’article R. 213-7 du code de l’urbanisme. De tels baux étant constitutifs de droits personnels, l’EPFIF était fondé, en application de ces dispositions, à solliciter la production des états des lieux correspondants. En outre, contrairement à ce qui est soutenu, la société VB2M n’avait, à la date de cette demande, communiqué à l’EPFIF aucun document de teneur équivalente. La société requérante n’est ainsi pas fondée à invoquer le caractère dilatoire de cette demande ni l’existence d’un détournement de procédure. Or, il ressort des pièces du dossier que la société VB2M n’a adressé à l’EPFIF les états des lieux demandés que le 15 juillet 2020. Le délai dont disposait ce dernier pour exercer le droit de préemption n’a ainsi, au plus tôt, recommencé à courir pour une durée d’un mois qu’à compter de cette date et n’était pas expiré le 11 août 2020 lorsque la décision attaquée, transmise le 7 août 2020 au contrôle de légalité, a été notifiée à la société requérante.

12. Il résulte de ce qui précède que la société VB2M n’est pas fondée à demander l’annulation de cette décision.

Sur les frais liés à l’instance :

13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’EPFIF, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société VB2M au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de cette dernière, en application de ces mêmes dispositions, une somme de 1 500 euros à verser à l’EPFIF.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI VB2M est rejetée.

Article 2 : La SCI VB2M versera une somme de 1 500 euros à l’EPFIF, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI VB2M,à l’établissement public foncier d’Île-de-France et à la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise.

Délibéré après l’audience du 16 décembre 2022, à laquelle siégeaient :

M^me Rollet-Perraud, présidente,

M^me Milon, première conseillère,

M^me Amar-Cid, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2023.

La rapporteure,

Signé

J. A

La présidente,

Signé

C. Rollet-Perraud

La greffière,

Signé

A. Lloria

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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