Numéro d’inscription au répertoire général : 2024 004068

Tribunal de Commerce de Montpellier

Jugement du 12/03/2025

prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’Article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Demandeur (s) : MME [U] [N] [Adresse 1] N° SIREN : Représentant (s) : BCEP Avocats Associés – M^e Geoffrey PITON

Défendeur (s) : ICADE PROMOTION (SASU) [Adresse 2] Issy-les-Moulineaux N° SIREN : 784 606 576 Représentant(s) : SCP VERBATEAM AVOCATS

Défendeur (s) : IP1R (SNC) [Adresse 3] N° SIREN : 784 606 576 Représentant (s) : SCP VERBATEAM AVOCATS

Composition du Tribunal lors du débat et du délibéré :

Greffier présent lors des débats : M. Luc SOUBRILLARD Greffier présent lors du prononcé : M. Luc SOUBRILLARD

Débats à l’audience publique du 13/01/2025

LES FAITS ET LA PROCEDURE :

Madame [N] [U] est un entrepreneur individuel immatriculé sous le n° SIREN 813141124. Madame [N] [U] est née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1] et est domiciliée [Adresse 4] – [Localité 2] [Adresse 5].

La société ICADE PROMOTION est une SAS immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° SIRET 784 606 576, dont le siège social est situé [Adresse 6].

Elle exerce une activité dans le secteur de la promotion immobilière de logements.

La SNC IP1R est une SNC inscrite au RCS [Localité 3] sous le n° 844 198 960, dont le siège social est situé [Adresse 6].

Elle exerce une activité dans le secteur de la promotion immobilière de logements.

Le 1 er décembre 2021, la société ICADE PROMOTION et la SNC IP1R signent avec Madame [N] [U] un contrat d’apporteur d’affaire, avec effet rétroactif au 5 octobre 2021, concernant un terrain sis [Adresse 7] à [Localité 4] dont les références cadastrales sont RX [Cadastre 1], RX [Cadastre 2] et RX [Cadastre 3] (pour 2/3 indivis).

Le 5 octobre 2021, une promesse de vente est consentie par le propriétaire, à savoir les Consorts [D], envers la société IP1R pour les parcelles RX [Cadastre 2], et RX [Cadastre 3] (pour 1/3 indivis).

Le 12 juin 2023, la vente est conclue avec un acquéreur substitué à la société IP1R, à savoir la société SCCV LVH1.

Le 5 octobre 2021, une promesse de vente est consentie par le propriétaire, à savoir Madame [M], envers la société IP1R pour les parcelles RX [Cadastre 1], et RX [Cadastre 3] (pour 1/3 indivis). Le 4 février 2022, la vente est conclue avec un acquéreur substitué à la société IP1R, à savoir la société SCCV LVH1.

Le 10 janvier 2023, Madame [N] [U] met en demeure la société ICADE de respecter ses engagements contractuels.

Le 14 juin 2023, Madame [N] [U] émet une facture de 60.000 euros TTC envers SNC IP1R – ICADE.

Le 12 décembre 2023, Madame [N] [U] met en demeure les sociétés ICADE PROMOTION et IP1R pour le règlement de cette facture.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 17 avril 2024, Madame [N] [U] fait régulièrement délivrer assignation aux sociétés ICADE PROMOTION et IP1R devant le Tribunal de commerce de Montpellier.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 janvier 2025. La formation du jugement, après avoir entendu les parties, a clos les débats et mis le jugement en délibéré. Monsieur le Président d’audience a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025.

Madame [N] [U] était présente ou représentée. Les société ICADE PROMOTION et IP1R étaient présentes ou représentée.

LES PRETENTIONS :

Aux termes de ses conclusions en réplique régulièrement déposées à l’audience,

Madame [N] [U] demande au Tribunal de :

A TITRE LIMINAIRE

Rejeter la demande de mise hors de cause de la société ICADE PROMOTION.

A TITRE PRINCIPAL

Rejeter la demande de nullité du contrat d’apporteur d’affaire du 1 er décembre 2021 liant madame [U] à la société IP1R.

Constater l’exécution de la prestation intellectuelle de Madame [U] relative au contrat d’apporteur d’affaire du 1 er décembre 2021, la liant à la société IP1R.

Condamner in solidum les société ICADE PROMOTION et IP1R au paiement de la commission incontestablement due à savoir 50.000 euros HT, augmentée de 10.000 euros en application du taux de TVA en vigueur, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023, date à laquelle la deuxième vente a été réalisée.

Condamner in solidum les sociétés ICADE PROMOTION et IP1R au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de résistance abusive.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Condamner la société IP1R au titre des restitutions dues en cas de nullité du contrat, à payer à Madame [U] la somme de 50.000 euros HT, augmentée de 10.000 euros en application du taux de TVA en vigueur, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023, date à laquelle la deuxième vente a été réalisée.

Condamner in solidum les sociétés ICADE PROMOTION et IP1R à payer à Madame [U] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Si par impossible la juridiction déboutait Madame [U] de sa demande de restitution,

Condamner in solidum les sociétés ICADE PROMOTION et IP1R à payer à Madame [U] la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Débouter les sociétés ICADE PROMOTION et IP1R de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires aux présentes,

Condamner in solidum les sociétés ICADE PROMOTION et IP1R à payer à Madame [U] la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum les sociétés ICADE PROMOTION et IP1R à supporter les entiers dépens.

* Aux termes de ses conclusions, la société ICADE PROMOTION et la SNC IP1R demandent au Tribunal de :

LES DEMANDES D’ICADE PROMOTION

Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Madame [U] à supporter les dépens,

Condamner Madame [U] à payer à la société ICADE PROMOTION la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LES DEMANDES DE LA SNC IP1R

Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Madame [U] à supporter les dépens,

Condamner Madame [U] à payer à la société IP1R la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LES MOYENS :

Les moyens des parties sont développés dans leurs écritures ci-dessus visées. Ils consistent essentiellement :

* En ce qui concerne Madame [N] [U] :

Madame [U] indique qu’elle n’a jamais été tenue informée, ni des promesses, ni des ventes, ni de la substitution des acquéreurs, la société SCCV LVH1 s’étant substituée à la société IP1R.

Pour Madame [U], la responsabilité de la société ICADE est engagée dès lors que, dans les actes de promesse de vente elle apparait en qualité de gérant de la société de la société IP1R. Elle soutient ainsi la société ICADE doit être maintenue dans la cause.

Par ailleurs, Madame [U] soutient qu’elle n’est intervenue qu’en tant qu’apporteur d’affaire occasionnel, ce qui l’écarte des obligations résultant de la Loi Hoguet.

En outre Madame [U] soutient que c’est la société IP1R, suite à une demande de modification du contrat qui est, avec la participation de la société ICADE, à l’origine de la mention relative de l’exclusion d’application de la loi HOGUET.

Pour Madame [U], cette mention relative à l’exclusion d’application de la Loi HOGUET lui semble être un ajout délibéré destiné à l’évincer de son droit à commission en créant une clause de nullité du contrat.

Par ailleurs, Madame [U] confirme qu’elle est incontestablement intervenue dans la transaction dans la mesure où elle a permis la mise en relation d’affaire devant conduire à la signature d’une promesse de vente, réitérée par la suite par un acte authentique de vente.

C’est la raison pour laquelle elle estime que si la nullité du contrat la liant à la société IP1R était retenue elle sollicite l’application du régime des restitutions par allocation d’argent à son profit, car la société IP1R bénéficie d’un enrichissement injustifié.

* En ce qui concerne la SAS ICADE et la SNC IP1R :

La société ICADE PROMOTION soutient qu’elle n’est pas partie et qu’elle est totalement étrangère au contrat d’apporteur d’affaires dont se prévaut Madame [U]. Pour la défenderesse, le contrat avec Madame [U], signé par la SNC IP1R est inopposable à la société ICADE PROMOTION, suivant l’article 1199 du Code civil.

Pour la défenderesse, l’activité de Madame [U] relève des dispositions de la Loi 70-90 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui.

La défenderesse soutient ainsi que Madame [U] s’est exonérée de ces dispositions d’ordre public. En effet, dans son contrat qu’en tant qu’apporteur d’affaire, elle a déclaré et garanti sur l’honneur ne jamais s’être livrée à une quelconque opération d’intermédiation portant sur des biens immobiliers et que de ce fait, elle n’est pas soumise aux dispositions de la Loi Hoguet. De surcroit, son contrat précise qu’elle agit dans le cadre d’une opération occasionnelle.

Or, la défenderesse soutient que Madame [U], dans le cas d’espèce qui les oppose, intervient non pas de manière occasionnelle mais de manière habituelle, comme cela apparait sur plusieurs sites sur Internet où Madame [U] se présente comme un agent commercial d’un réseau avec une carte de démarchage immobilier.

La défenderesse soutient ainsi que l’activité de Madame [U] relève de la Loi Hoguet et précise que cette loi exige que tout professionnel doit obligatoirement être titulaire d’un mandat écrit pour intervenir, lequel mandat doit être reporté sur le registre des mandats. Or le contrat de Madame [U] ne répond pas à ces dispositions de sorte que son contrat doit être frappé de nullité, ce qui a pour incidence d’empêcher tout droit à commission et tout droit à dommages et intérêts.

Par la production de plusieurs captures d’écran la défenderesse présente Madame [U] en tant qu’intervenante à plusieurs reprises, et donc de manière habituelle, dans des opérations de transaction immobilière tout au long de l’année 2021, alors qu’elle n’était pas titulaire d’une carte professionnelle.

La défenderesse souligne également que Madame [U] ne peut se prévaloir d’être intervenue de manière déterminante dans la transaction, en faisant remarquer que son nom ne figure ni dans les actes de promesse de vente, ni dans aucun acte authentique les réitérant. Elle souligne également qu’elle n’apporte aucune preuve qu’elle a effectivement participé aux négociations en vue de faire aboutir la réalisation de l’opération.

Enfin, la défenderesse fait remarquer que, si les promesses de vente ont bien été signées par la société IP1R, les actes authentiques ont été signés par la société SCCV LVH1, de sorte qu’aucune commission ou rémunération n’est due à Madame [U] par les sociétés IP1R et ICADE, le contrat précisant que la rémunération ne serait versée qu’à l’issue de l’acte définitif chez le notaire conclue entre la société IP1R et les propriétaires du terrain.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Sur la société ICADE PROMOTION

Le contrat conclu avec Madame [U] est signé avec la société IP1R. Le fait que La société ICADE PROMOTION soit gérante de la société IP1R ne change rien au fait que seule cette dernière est concernée. En effet, suivant l’article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Dès lors, seule la société IP1R est partie au contrat signé avec madame [U].

Sur la nullité du contrat

Le Tribunal constate que Madame [U] est intervenue de manière habituelle depuis janvier 2021 dans plusieurs opérations de transaction immobilière, ainsi que plusieurs captures d’écran sur Internet en attestent. Son activité relève donc depuis 2021 de la Loi Hoguet. Il constate également qu’elle a acquis une carte professionnelle seulement en mars 2024. Dès lors, Madame [U] n’a pas qualité à signer en 2021 un contrat mentionnant son exclusion du champ d’application de la Loi Hoguet, car le caractère occasionnel de son activité dans l’immobilier, plaidé par Madame [U], n’est pas démontré par elle.

Pour le Tribunal de céans le contrat conclu par Madame [U] est frappé de nullité.

Le Tribunal observe que Madame [U] ne conteste pas le fait que la vente a bien été réalisée à la société LVH1 qui est venue en substitution de la société IP1R. Mais Madame [U] n’apporte pas la preuve comme elle le soutient, que cette substitution dont elle estime que la société IP1R en fait une utilisation frauduleuse, a été réalisée pour entrainer son éviction de droit à commission.

Par ailleurs, la prestation de Madame [U] réclamant une restitution n’est pas avérée. Madame [U] reconnait elle-même dans ses écritures qu’elle n’a jamais été informé ni des promesses de vente, lorsqu’elles ont été signées, ni des actes de vente. De ce fait, l’effectivité de sa mission telle que définie dans son contrat, consistant à mettre en relation les propriétaires du terrain avec la société IP1R, n’est pas démontrée.

Sur l’exécution provisoire :

Attendu que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle sera ordonnée,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Attendu qu’il est équitable d’accorder à la société ICADE une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile que le Tribunal fixe à la somme de 500 €,

Attendu qu’il est équitable d’accorder à la société IP1R une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile que le Tribunal fixe à la somme de 500 €,

Sur les dépens :

Attendu que Madame [U] perd son procès, elle sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamne Madame [U] en application de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à la société ICADE la somme de 500 €.

Condamne Madame [U] en application de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à la société IP1R la somme de 500 €.

Condamne Madame [U] aux entiers dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 90.95 € toutes taxes comprises.

Le Greffier

Le Président.