Tribunal de grande instance de Bobigny, Juge de l'expropriation, 20 décembre 2016, n° 15/00046

Décision du 20 décembre 2016

Minute n° 16/00304

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 20 décembre 2016

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Rôle n° 15/00046

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE (STIF)

[…]

[…]

représentée par Maître Xavier GOSSELIN de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparant à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

S.C.I. LA BREANTINE représentée par son gérant Monsieur A B

[…]

[…]

représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

E F, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Paris

C D, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 13 septembre 2016

Date de la première évocation et des débats : 05 octobre 2016

Date de mise à disposition : 15 novembre 2016

Date de prorogation de la mise à disposition : 13 décembre 2016 et 20 décembre 2016

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI BREANTINE, représentée par Monsieur A B, était propriétaire d’une parcelle cadastrée […], d’une contenance de […] à Clichy-sous-Bois (93).

Le bien est situé dans le périmètre du projet de débranchement du tramway T4 qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral en date du 12 septembre 2013 déclarant l’opération d’utilité publique au profit du Syndicat des Transports d’Ile-de-France (STIF), du Réseau Ferré de France (RFF) et de la Société Nationale des Chemins de Fer Français (SNCF).

La parcelle cadastrée […] a fait l’objet d’une division cadastrale en deux parcelles cadastrées section AL n° 243 et 244, publiée le 8 décembre 2014 (Vol 2014 P 5137). Par un arrêté préfectoral n° 2015-1704 en date du 30 juin 2015, la parcelle […] de la SCI défenderesse, située à l’intérieur du périmètre de la déclaration d’utilité publique, a été déclarée cessible au profit du STIF. Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 26 avril 2016 au profit du STIF.

La parcelle cadastrée section AL n° 243 a ensuite elle-même fait l’objet d’une division cadastrale en deux parcelles cadastrées section […] et 255, publiée le 8 juin 2015. Par un arrêté préfectoral n° 2015-3250 en date du 1^er décembre 2015, la parcelle section AL n ° 243 de la SCI défenderesse, située à l’intérieur du périmètre de la déclaration d’utilité publique, a été déclarée cessible au profit du STIF. Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 28 juin 2016 au profit du STIF.

L’emprise est de 152 m² et correspond, après divisions cadastrales, aux parcelles cadastrées section AL n° 244 pour 100 m² et […] pour 52 m². Il s’agit d’une bande de terrain située en bordure de la voie publique. L’emprise est essentiellement à usage de parking.

La SCI BREANTINE demeure propriétaire du surplus, soit de la parcelle désormais cadastrée section […] sur laquelle se trouve un bâtiment à usage industriel. Il est composé d’un grand entrepôt à usage de stockage et d’une partie administrative comprenant des bureaux, des sanitaires… Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 13 septembre 2016, annexé à la présente décision.

Le STIF expose avoir notifié son offre d’indemnisation à la SCI BREANTINE, représentée par Monsieur A B, par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 29 octobre 2014. La société expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par une requête datée du 26 février 2015 et reçue le 2 mars 2015 par le greffe, le STIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixer une date de transport sur les lieux et d’audition des parties.

La requête est accompagnée d’un mémoire introductif d’instance. Le STIF justifie avoir notifié la saisine du juge à la partie défenderesse par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 28 février 2015.

Par une ordonnance rendue le 19 juillet 2016, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 13 septembre 2016 ainsi que l’audience publique au 5 octobre 2016. Le STIF a notifié cette décision à la SCI BREANTINE par acte d’huissier en date du 18 août 2016, délivré selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile. La date de réception a laissé à la SCI BREANTINE :

— un délai de six semaines entre la date de réception du mémoire du STIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 ;

— et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R. 311-15, du code de l’expropriation.

Le STIF sollicite la fixation de la valeur du bien de la SCI BREANTINE à un montant de 21 900 €, lequel se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 19 000 €, soit 152 m² x 125 €/m² ;

— indemnité de remploi : 2 900 €.

Par des écritures reçues le 4 octobre 2016 et intitulées Mémoire en réponse, la SCI BREANTINE, représentée par Monsieur A B, sollicite une indemnité d’un montant arrondi de 37 800 €, laquelle se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 33 440 €, soit 152 m² x 220 €/m² ;

— indemnité de remploi : 4 344 €.

La société civile immobilière sollicite, en outre, qu’il lui soit donné acte de son accord pour la prise en charge par le STIF du montant des travaux à réaliser sur le bâti du fait de l’opération d’expropriation, à concurrence de 200 000 € HT, consistant en :

— l’élargissement du rideau roulant donnant accès au hall de stockage ;

— la restitution de surface de stockage à l’arrière du bâti existant ;

— la création de rideau roulant donnant accès au hall de stockage restitué ;

— la réalisation de tous les travaux de génie civil de seconde oeuvre inhérents à la création de la nouvelle zone de stockage, y compris les frais d’architecte et de permis de construire.

La SCI BREANTINE demande également la condamnation du STIF à lui verser une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

Par une note en délibéré reçue le 18 octobre 2016, le STIF conclut au caractère inconstructible de l’emprise et maintient son offre à un montant unitaire de 125 €/m². Le STIF fait valoir que si l’emprise est située dans une zone constructible (zone UR) en application de la réglementation du plan local d’urbanisme (PLU), de fait elle ne l’est pas, d’une part, sa configuration allongée ne permet pas l’édification d’une construction et, d’autre part, le potentiel de constructibilité des parcelles est d’ores et déjà sinon épuisé à tout le moins très résiduel.

Par des conclusions reçues le 5 septembre 2016, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 16 856 €, soit :

— indemnité principale : 14 440 €, soit 152 m² x 95 €/m² ;

— indemnité de remploi : 2 416 €.

A l’audience du 5 octobre 2016, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, 1^er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

En l’espèce, le bien est évalué selon sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue le 26 avril 2016, selon sa valeur à la date du présent jugement et selon les possibilités d’urbanisme offertes par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et situant le bien en zone UR2.

La zone UR2 correspond à un projet de renouvellement urbain.

Sur la consistance du bien :

La SCI BREANTINE était propriétaire d’une parcelle cadastrée […]. Elle a fait l’objet d’une division cadastrale en deux parcelles cadastrées section AL n° 243 et 244. La parcelle cadastrée section AL n° 243 a ensuite elle-même fait l’objet d’une division cadastrale en deux parcelles cadastrées section […] et 255.

L’emprise est de 152 m² et correspond, après divisions cadastrales, aux parcelles cadastrées section AL n° 244 pour 100 m² et […] pour 52 m². La SCI BREANTINE demeure propriétaire du surplus, soit de la parcelle désormais cadastrée section […].

L’emprise est une bande de terrain de 35 mètres de long, soit la longueur de la parcelle côté voie publique, et de 4,20 mètres de large.

La parcelle cadastrée […] était séparée de la voie publique par un grillage et des portes pour piétons et pour véhicules lourds. La première partie de la parcelle, longeant l'[…], est constituée de places de stationnement goudronnée.

L’emprise entraîne des modifications du bâti existant, de l’entrepôt, afin que les lieux appartenant à la SCI défenderesse continuent à répondre aux impératifs de l’exploitation économique et principalement à la nécessité pour les véhicules assurant les livraisons d’entrer intégralement dans l’entrepôt et ce alors que le sens de circulation est inversé du fait de l’opération d’expropriation et que la partie située entre la clôture et l’entrepôt est réduite de la profondeur de l’emprise.

Le bien est situé à Clichy-sous-Bois, commune mal desservie tant par le réseau routier que par les transports en commun.

Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 13 septembre 2016, annexé à la présente décision.

Sur le caractère constructible :

Les parties ne contestent pas le caractère constructible de la parcelle concernée.

En revanche, le caractère constructible de la bande de terrain sous emprise l’est. La SCI BREANTINE soutient qu’il s’agit d’un terrain constructible et le STIF et le commissaire du Gouvernement font au contraire valoir qu’elle ne l’est pas du fait de sa configuration et de ce qu’un entrepôt est déjà constuit sur la parcelle.

Il convient de constater que :

— d’une part, la configuration de l’emprise de 4,20 m de large et de 35 m de long et sa situation entre la voie publique et l’entrepôt ne permet que la construction d’un bâtiment très étroit et long, d’une exploitation nécessairement difficile et qui empêcherait ou réduirait les possibilités d’exploitation de l’entrepôt existant, qui se trouverait alors remisé à l’arrière ;

— d’autre part, la SCI BREANTINE n’expose pas précisément la réduction du potentiel de construction de la parcelle hors emprise du fait de l’opération d’expropriation, en tenant compte du bâti déjà existant et de ce qu’il sera agrandi à l’arrière du fait de l’opération d’expropriation, afin de permettre à des camions d’entrer intégralement dans l’entrepôt et de décharger (et inversement, de charger).

Dans ces conditions, il convient de considérer que la bande de terrain sous emprise n’est pas, de fait, constructible.

Sur la méthode :

Chacune des parties emploient la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.

L’évaluation du bien se fera terrain et parties communes intégrés.

La situation locative :

Les parties s’accordent pour une évaluation libre de toute occupation.

Sur la détermination des indemnités

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :

Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

La partie défenderesse a comparu et elle a présenté des demandes. Le prix unitaire sera fixé à un montant compris entre 95 €/m² (proposé par le commissaire du Gouvernement) et 220 €/m², demandé par la société civile immobilière défenderesse.

Sur l’indemnité principale :

* Le STIF produit aux débats les termes de comparaison suivants :

— Acte authentique de vente du 19 août 2013 entre Monsieur Y et Monsieur Z

Un terrain nu non-constructible de 14 m² situé 12 allée Nouvelle à Clichy-sous-Bois, cadastrée […].

Superficie : 14 m²

Montant : 1 700 €

Prix du m² : 121 €/m²

— Arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 28 novembre 2013 n°11/11799 (ville de Noisy le Grand / SCI CATHI)

Une parcelle de terrain à bâtir de 2 501 m² située […].

Superficie : 2 501 m²

Valeur unitaire : 139 €

— Arrêt Cour d’Appel de Paris en date du15 décembre 2011 n° 09/10584 (SCI Anatole France c/ Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP)

Un ensemble immobilier en copropriété formant le centre […] à […] sur la parcelle cadastrée […] d’une superficie de 8325 m².

Ce terrain est inclus dans le périmètre de la ZAC de la Dhuys dont la création a été approuvée le 31 janvier 2006.

Le terrain est situé en zone UR du POS.

Valeur unitaire : 180 €/m²

La valeur moyenne unitaire de ces trois termes est de 146,66 €/m².

Le STIF offre une valeur équivalente à la valeur d’échange du premier terme de comparaison cité (121 €/m²), égale à 125 €/m², s’agissant d’un terrain inconstructible.

La SCI BREANTINE expose que ces termes de comparaison sont soit anciens (le premier, 2013), soit la date de l’évaluation n’est pas précisément connu (les deuxième et troisième), s’agissant de décisions de la cour d’appel, la date de référence est celle du jugement de première instance.

Seul le premier terme, un terrain inconstructible échangé à 121 €/m², est retenu. Le deuxième terme correspond à un terrain à bâtir et le troisième à un ensemble immobilier constitué d’un centre commercial.

* La SCI BREANTINE, représenté par Monsieur A B, cite les éléments suivants :

— une lettre datée du 16 mars 2015 sollicitant auprès de l’administration fiscale, sur le fondement des dispositions de l’article L.135 B du livre des procédures fiscales, des éléments d’informations au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années concernant de terrains situés […] à Clichy-sous-Bois d’une contenance d’environ 2 000 m² ; la réponse de l’administration fiscale refusant la demande en l’absence de la production de l’ordonnance d’expropriation ;

— le dernier terme de comparaison produit par le STIF, soit l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 décembre 2011, étant précisé que le jugement de première instance a été rendu le 12 février 2009 par le tribunal de grande instance de Paris.

* Le commissaire du Gouvernement verse les trois termes de comparaison suivants :

Date de mutation	Adresse	Cadastre	M²	Prix total	[…]
26/11/2009 […]	[…]	[…]	3106	432 032 €	139 €
23/02/2012 Vol 2012 P 1564	[…] […]	[…]	2841	631 040 €	222 €
23/11/2012 VOL 2012 P 5873	[…] […]	[…]	2604	569 160 €	219 €

La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 193,33 €/m², la médiane est de 219 €/m², la valeur minimale est de 139 €/m² et la valeur maximale est de 222 €/m².

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur équivalente à celle de la moyenne (193 €/m²), égale à 190 €/m², pour référence, et il applique ensuite un abattement de 50 % pour tenir compte de l’emplacement et de la mauvaise configuration de l’emprise rendant le terrain inconstructible.

Ces termes sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien.

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant à la SCI BREANTINE, représentée par Monsieur A B, au titre de la dépossession de son bien de la manière suivante.

Les termes de comparaison retenus sont :

— le premier présenté par le STIF selon une valeur d’échange de 121 €/m² ;

— le dernier versé par le STIF et cité par la SCI BREANTINE selon une valeur unitaire de 180 €/m² (en février 2009) ;

— les trois cités par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 193 €/m² pour des terrains constructibles.

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être :

— inférieure à la valeur moyenne des termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement, les terrains présentés étant constructibles ; il propose un abattement de 50 %, soit une valeur de 96,5 €/m² pour un terrain non constructible ;

— inférieure à la valeur d’échange du troisième terme cité par le STIF et repris par la SCI BREANTINE, de 180 €/m², s’agissant de la cession d’un terrain constructible ;

— équivalente à la valeur du premier terme de comparaison cité par le STIF, de 121 €/m², pour un terrain inconstructible et situé à Clichy-sous-Bois, comme en l’espèce.

Les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement, et aboutissant à la valeur moyenne de 96,5 €/m² après abattement de 50 % pour inconstructibilité du terrain, correspondent à des ventes qui ont eu lieu en 2009 et en 2012, soit il y a sept ans et quatre ans.

Le terme de comparaison produit par la société expropriante et retenu est plus récent, 121 €/m² en 2013.

Au regard des termes de comparaison retenus et des caractéristiques des présents terrains, il convient de fixer la valeur unitaire à 125 €/m².

Ainsi, l’indemnité principale est de 19 000 €, soit 152 m² x 125 €/m².

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 19 000 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 4 000 € = 400 € ;

soit un total de 2 900 €.

Sur la dépréciation du surplus :

La SCI BREANTINE expose qu’au terme d’une convention signé le 23 juin 2016 entre les parties (pièce 5), le STIF s’est engagé (page 5) à effectuer les travaux rendus nécessaires par les modifications engendrées par l’opération d’expropriation à la continuation de l’activité économique de la société défenderesse, à hauteur de 200 000 € HT.

Il convient de constater l’accord des parties sur ce point.

Sur l’indemnité totale de dépossession :

Elle est égale à 21 900 € soit 19 000 € indemnité principale + 2 900 € indemnité de remploi.

Il convient d’arrondir cette somme à 22 000 € pour une juste indemnisation.

Sur l’article 700 du CPC

L’équité commande d’allouer à la SCI BREANTINE une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, le STIF, entité expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 13 septembre 2016 ;

Fixe à 22 000 € (vingt deux mille euros), en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par le Syndicat des Transports d’Ile de France (STIF) à la SCI BREANTINE, représentée par Monsieur A B, dans le cadre de l’opération d’expropriation des parcelles cadastrées section AL n° 244 et […], situées […] à CLICHY-SOUS-BOIS (93) ;

Dit que la somme arrondie de 22 000 € se décompose de la manière suivante :

—  19 000 €, à titre d’indemnité principale ;

—  2 900 €, à titre d’indemnité de remploi ;

Constate l’accord intervenu le 23 juin 2016 entre les parties intitulé Convention d’Occupation temporaire et de réalisation de travaux, par lequel le STIF s’est engagé (page 5 – article 7 : obligations du propriétaire) à effectuer des travaux rendus nécessaires par l’opération d’expropriation à la continuation de l’activité économique de la société défenderesse, à hauteur de 200 000 € HT, soit :

- l’élargissement du rideau roulant donnant accès au hall de stockage ;

- la restitution de surface de stockage à l’arrière du bâti existant ;

- la création de rideau roulant donnant accès au hall de stockage restitué ;

- la réalisation de tous les travaux de génie civil de seconde oeuvre inhérents à la création de la nouvelle zone de stockage, y compris les frais d’architecte de permis de construire ;

les travaux étant réalisés par la société BREFOND ;

Condamne le Syndicat des Transports d’Ile-de-France à payer à la SCI BREANTINE, représentée par Monsieur A B, une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamne le Syndicat des Transports d’Ile-de-France au paiement des dépens de la présente procédure.

C D

Greffier

E F

Juge