Tribunal de grande instance de Marseille, 10e chambre civile, 14 novembre 2013, n° 12/03866

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DIXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 12/03866

AFFAIRE : S.A.R.L. B C

(M^e Paul MIMRAN)

C/

SAS IMMO DE FRANCE syndic de copropriété / Syndicat des copropriétaires de l’ensemble Immobilier LE KLEBER .

(M^e Audrey ESTIENNE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Octobre 2013

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M. X Y

Greffier : Madame Z A

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au :

14 Novembre 2013

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2013

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. B C,

RCS de Marseille n[…]

dont le siège social est […] représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Paul MIMRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

SAS IMMO DE FRANCE,

[…]

dont le […], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

Syndicat des copropriétai DE L’IMMEUBLE LE KLEBER 30 RUE FAUCHIER 13003 MARSEILLE,

Représenté par son Syndic Sté IMMO DE FRANCE PROVENCE -

[…]

dont le […], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié en cette qualité audit siège.

représentés par M^e Audrey ESTIENNE, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, MOYENS ET PROCEDURE

Le 2 octobre 2000, un contrat d’entretien a été conclu par la société provençale de gestion avec la S.A.R.L. B C, renouvelable par tacite reconduction annuelle.

Il était résilié le 14 novembre 2011.

Par actes des 27 et 29 février 2012, la S.A.R.L. B C a fait assigner à comparaître devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE la S.A.S. IMMO DE France ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 mars 2013, la S.A.R.L. B C sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de la S.A.S. IMMO DE France ou, subsidiairement, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER à lui régler 34.843,44 euros (manque à gagner en l’état de la résiliation du contrat), 5.000 euros pour rupture abusive et 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens distraits au profit de M^e MIMRAN.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la S.A.S. IMMO DE France, venant aux droits de la société provençale de gestion, a abusivement rompu le contrat en litige.

Elle conteste que la S.A.S. IMMO DE France soit intervenue en qualité de mandataire du syndicat, l’intégralité des pièces contractuelles étant libellées à son attention.

Elle l’estime redevable du montant de la prestation jusqu’au 30 novembre 2012 et réfute l’applicabilité de l’article L.136-1 du code de la consommation, ce texte ne protégeant que les consommateurs non-professionnels.

Subsidiairement, elle rappelle que ce texte peut s’appliquer aux personnes morales non-professionnelles.

Elle réfute les griefs formulés à son endroit dès lors qu’aucune critique n’a été émise durant la vie du contrat.

Dans leurs ultimes écritures signifiées le 02 janvier 2013, la S.A.S. IMMO DE France et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER concluent à la mise hors de cause de la S.A.S. IMMO DE France, au rejet de l’ensemble des prétentions de la demanderesse ainsi qu’à sa condamnation à lui régler 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens distraits au profit de M^e ESTIENNE.

La S.A.S. IMMO DE France précise intervenir en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires et ne pas avoir la qualité de cocontractant.

Elles relatent que le contrat a été signé par l’ancien syndic, les factures établies au nom de celui-ci et les règlements accomplis par la société provençale de gestion.

Elles se prévalent de l’article L.136-1 du code de la consommation, la demanderesse n’ayant pas adressé la lettre prévue à son alinéa 1^er de telle sorte que le contrat pouvait être rompu à tout moment à compter de sa reconduction.

Elles critiquent les prestations insatisfaisantes de la S.A.R.L. B C.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2013.

MOTIFS

Sur la demande de mise hors de cause de la S.A.S. IMMO DE FRANCE et la prétention principale de la S.A.R.L. B C

Attendu que la S.A.S. IMMO DE FRANCE expose en substance qu’elle est intervenue en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1984 du code civil, « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ; »

Attendu que l’article 1985 dudit code énonce que « le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n’en est reçue que conformément au titre « Des contrats ou des obligations conventionnelles en général ». L’acceptation du mandat peut n’être que tacite et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire ; »

Attendu qu’officiellement chargé de l’administration de l’immeuble, le syndic est doté d’un statut particulier en ce sens qu’il n’est pas le préposé du syndicat des copropriétaires, mais son représentant légal, qui lui confère la qualité de mandataire ;

Attendu qu’en l’espèce, la résolution 23 contenue dans le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2000 démontre que la S.P.G.I. a été renouvelée dans ses fonctions de syndic ;

Attendu qu’il n’est d’ailleurs pas contesté que la S.P.G.I. a signé le contrat en litige avec la demanderesse le 2 octobre 2000 ;

Attendu que, de surcroît, les factures expédiées à la S.P.G.I. mentionnent comme adresse de livraison de la prestation de C la résidence LE KLEBER ;

Attendu qu’il s’en infère que la S.P.G.I., aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. IMMO DE FRANCE, a agi en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER tenu dans les conditions de droit commun de l’article 1998 du code civil vis-à-vis de la S.A.R.L. B C ;

Attendu que la S.A.S. IMMO DE FRANCE doit ainsi être mise hors de cause ;

Attendu que la demande principale de la S.A.R.L. B C doit donc être écartée ;

Sur la demande subsidiaire de la S.A.R.L. B C dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER

Attendu qu’aux termes de l’article 1134 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ; »

Attendu que le contrat du 02 octobre 2000 a été “établi pour une période d’un an à compter de la date de la première facture, renouvelable par tacite reconduction annuelle, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties, sous préavis de deux mois ;”

Attendu que, pour s’opposer aux prétentions de la demanderesse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER invoque, en premier lieu, le bénéfice de dispositions de l’article L.136-1 du code de la consommation selon lequel “le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s’agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu’à celle-ci, à l’exécution du contrat. A défaut de remboursement dans les conditions prévues ci-dessus, les sommes dues sont productives d’intérêts au taux légal. Les dispositions du présent article s’appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l’information du consommateur. Les trois alinéas précédents ne sont pas applicables aux exploitants des services d’eau potable et d’assainissement. Ils sont applicables aux consommateurs et aux non-professionnels ; »

Attendu que le syndicat des copropriétaires, à savoir le regroupement de la collectivité des copropriétaires, tel que défini par l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, a le pouvoir d’administrer la collectivité dès lors qu’il adopte des mesures ayant pour vocation le maintien et l’amélioration de l’immeuble ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires ne peut ainsi être qualifié de non-professionnel puisque la conclusion du contrat d’entretien en litige s’inscrit parfaitement dans son activité;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER fait une lecture erronée de l’arrêt rendu le 23 juin 2011 rendu par la cour de cassation ;

Attendu que cette dernière a cassé la décision qui lui était déférée dans la mesure où celle-ci avait retenu que l’article L.136-1 du code de la consommation visait exclusivement les personnes physiques ;

Attendu que la cour de cassation n’a ainsi nullement posé le principe selon lequel un syndicat des copropriétaires serait, en soi, un non-professionnel ;

Attendu que c’est vainement que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER se prévaut de l’article L.136-1 du code de la consommation ;

Attendu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER stigmatise, en second lieu, les manquements de la S.A.R.L. B C à ses obligations contractuelles ;

Attendu cependant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER ne verse à l’appui de ses allégations aucune pièce probante hormis un courrier du 31 août 2011 contredit par la réponse de la demanderesse en date du 20 septembre 2011 ;

Attendu que c’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER critique la qualité des prestations de la S.A.R.L. B C ;

Attendu qu’il s’en induit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER a abusivement rompu le contrat qui le liait à la S.A.R.L. B C ;

Attendu qu’en effet le préavis de deux mois stipulé n’a pas été respecté, le contrat, dont la date anniversaire est fixée au 30 octobre de chaque année, ayant été résilié le 14 novembre 2011 ;

Attendu qu’en l’état, la S.A.R.L. B C n’a pas droit au paiement des honoraires qui lui seraient revenus si le contrat avait été exécuté mais à des dommages et intérêts réparant le préjudice causé par la rupture contractuelle ;

Attendu que la rupture brutale et injustifiée du contrat en ce qu’il portait sur l’entretien complet de la copropriété 30 rue FAUCHIER, “LE KLEBER”a été source de tracas et désagréments pour la demanderesse qui a été privée du bénéfice qu’elle réalisait sur ce contrat ;

Attendu qu’au regard de l’ensemble des éléments d’appréciation qui lui sont soumis, le tribunal est en mesure de fixer à 34.000 euros les dommages et intérêts revenant à la S.A.R.L. B C en réparation de son préjudice ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER, représenté par son Syndic en exercice, doit donc être condamné à payer à la S.A.R.L. B C la somme de 34.000 euros de dommages et intérêts ;

Attendu qu’en revanche, la S.A.R.L. B C ne justifie pas d’un préjudice distinct de nature à lui allouer 5.000 euros de dommages et intérêts à titre complémentaire;

Attendu qu’elle sera déboutée de ce chef ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER, représenté par son Syndic en exercice, succombe à la procédure et doit donc être condamné aux entiers dépens distraits au profit de M^e MIMRAN ;

Attendu que l’équité commande d’allouer à la S.A.R.L. B C la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement contradictoire, mis à la disposition au greffe et rendu en premier ressort

— MET hors de cause la S.A.S. IMMO DE FRANCE ;

- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER, représenté par son Syndic en exercice, à payer à la S.A.R.L. B C la somme de 34.000 euros de dommages et intérêts ;

- REJETTE toutes autres conclusions ;

- ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER, représenté par son Syndic en exercice, à payer à la S.A.R.L. B C la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE KLEBER, représenté par son Syndic en exercice, aux entiers dépens distraits au profit de M^e MIMRAN ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ par mise à la disposition au Greffe de la dixième chambre du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE le 14 novembre 2013.

Signé par Monsieur Y, Président et Madame A, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la Décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT