Tribunal de grande instance de Marseille, 3e chambre civile, 6 juillet 2017, n° 16/06268

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

du 06 Juillet 2017

Enrôlement n° : 16/06268

AFFAIRE : Synd. des copropriétaires de l’immeuble situé […] ( la SCP W & R LESCUDIER)

C/ S.C.I. D’AIX (M^e Said BENAHMED)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Mai 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Laëtitia MEUNIER-VIGNON, Vice-Président

Greffier : Madame Jacqueline LAGARDE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 06 Juillet 2017

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2017

Par Madame Laëtitia MEUNIER-VIGNON, Vice-Président

Assistée de Madame Jacqueline LAGARDE, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], pris en la personne de son syndic la SARL L’IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Maître Roland LESCUDIER de la SCP W & R LESCUDIER, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. D’AIX, dont le […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e Said BENAHMED, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PRETENTIONS

La SCI D’AIX est propriétaire du lot n°15 consistant en un local commercial situé au rez-de-chaussée ainsi qu’une cave en sous-sol au sein de l’immeuble sis […], […], soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE PUJOL, a assigné la SCI D’AIX devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, à titre principal, une somme de 17.723,91 € au titre des charges impayées.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 ami 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] demande au tribunal de:

— constater qu’il a régulièrement adopté une clause d’aggravation des charges et qu’il a en outre fait signifier à la défenderesse, avant la saisine du tribunal, une sommation de payer les charges de copropriété, à laquelle il n’a pas été déféré,

— condamner en conséquence la SCI D’AIX, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec charge des dépens, à lui payer les sommes de:

* 23.332,77 € (comptes arr^étés au 22/09/2016) avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2015, date de la sommation de payer,

* 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

* 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouter la SCI D’AIX de l’ensemble de ses demandes.

La SCI D’AIX, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2017, demande au tribunal de:

Concernant les charges d’eau:

— constaté que le syndicat des copropriétaires a été alerté par les EAUX DE MARSEILLE le 14 août 2013 d’une surconsommation anormale,

— constaté qu’il a été alerté une seconde fois le 12 février 2014,

— constater qu’il n’a réagi que le 14 mai 2014 en demandant à la SARL AST de procéder à une vérification technique, soit 9 mois après la première alerte des EAUX DE MARSEILLE,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires a commis des fautes et négligences en ne réagissant pas en dépit des alertes des EAUX DE MARSEILLE,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires a commis des fautes de gestion en ne procédant pas aux diligences nécessaires,

— pour une bonne administration de la justice, désigner un expert technique afin d’éclairer le tribunal sur la problématique du compteur litigieux et son impact sur les charges d’eau,

— dire qu’elle assumera les frais d’expertise,

Concernant les autres postes de charges:

— dans la même optique d’une bonne administration de la justice et compte tenu de l’augmentation des autres postes des charges, désigner un expert pour éclairer le tribunal sur la justification de cette augmentation, en cas de constations d’erreur, faire une proposition d’un nouveau mode de calcul et calculer l’indu s’il y en a,

— dire qu’elle assumera les frais d’expertise,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 janvier 2017.

MOTIFS

Sur les charges impayées

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires considère que sa demande en paiement au titre des charges impayées est parfaitement justifiée par les pièces qui sont communiquées. Il conteste les reproches formulées par la défenderesse au titre de la surconsommation d’eau, indiquant que le syndic a fait l’ensemble des démarches qui s’imposaient et qu’au contraire, la SCI D’AIX est d’une parfaite mauvaise foi, les investigations réalisées ayant mis en évidence son comportement frauduleux en positionnant son compteur, qui n’est accessible que par son local commercial afin qu’il “ tourne à l’envers” pour que les consommations effectives de son lot ne soient pas comptabilisées. Il s’oppose dans ces conditions à l’organisation d’une mesure d’expertise qui n’est pas justifiée en l’espèce.

Pour s’opposer à la demande en paiement au titre des charges formée par le syndicat des copropriétaires, la SCI D’AIX soutient que les charges ont augmenté de manière très significative particulièrement les charges d’eau, les factures adressées par le syndic étant hors normes. Elle fait valoir que le syndic a été alerté dès le 14 août 2013 par la société DES EAUX DE MARSEILLE d’un problème de surconsommation d’eau, puis une nouvelle fois le 12 février 2014, sans que le syndic ne daigne réagir avant le mois de mai 2014 en mandatant enfin la SARL AST pour procéder à une vérification des installations. Elle ajoute que face à la problématique décelée, la société PROX-HYDRO a établi un devis pour déplacer le compteur de son local dans les parties communes mais qu’à ce jour, rien n’a été fait. Elle estime que les fautes de gestion commises par le syndicat des copropriétaires est à l’origine de cette surfacturation dont elle n’a pas à assumer les conséquences.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que:

— la SARL IMMOBILIERE PUJOL, syndic de copropriété, a été effectivement alertée le 14 août 2013 par la SEM d’une augmentation significative de la consommation d’eau dans l’immeuble litigieux,

— dès le 23 août 2013, le syndic adresse un courrier à l’ensemble des copropriétaires dont la SCI D’AIX leur faisant part de cette difficulté et leur demandant de faire procéder à une vérifications de leurs installations privatives,

— la SCI D’AIX n’apportera aucune réponse,

— suite à un second courrier de la SEM reçu le 17 février 2014 alertant à nouveau le syndic d’un problème de surconsommation d’eau au niveau du compter général de l’immeuble, un plombier sera mandaté au mois de mars 2014 afin de procéder à une recherche, étant précisé que celui-ci ne constatera aucune anomalie au niveau de la colonne commune, du compter général de l’immeuble et des compteur divisionnaires des logements présents dans la gaine, donc accessibles des parties communes,

— le compteur divisionnaire du local commercial de la défenderesse ne sera pas vérifié car situé à l’intérieur dudit local, partie privative,

— bien que dûment avertie depuis le mois d’août 2013 et relancé à plusieurs reprises par le syndic, la SCI D’AIX ne donne aucune réponse aux sollicitations du syndic pour vérifier son compteur divisionnaire,

— un second plombier, mandaté au mois de mai 2014, a pu enfin procéder à la vérification du compteur divisionnaire du lot propriété de la SCI D’AIX et a mis en évidence que la surconsommation d’eau provenait de ce compteur en raison:

* de la présence d’eau claire en quantité importante au niveau du sous-sol du local commercial, laissant supposer la présence d’une fuite sur l’alimentation privative,

* du compter divisionnaire “ mis à l’envers” retranchant ainsi les m3 au lieu de les additionner, expliquant la différence de consommation,

— le syndic mandate alors en toute urgence la société PROX HYDRO qui, le 07 mai 2014, repositionne le compteur divisionnaire à l’endroit, tout en procédant à la mise en place d’une bague anti-fraude,

— Maître MONTEL, Huissier de Justice, constate le 20 mai 2015 que la bague anti-fraude posée par la société PROX HYDRO avait été cassée et que le compteur divisionnaire du local commercial, propriété de la SCI D’AIX, tournait à nouveau à l’envers,

— la société AST, plombier mandaté par le syndic, fera les mêmes constatations en septembre 2015.

Ces éléments mettent en évidence que non seulement le syndicat des copropriétaires et son syndic n’ont fait preuve d’aucune inertie, mais surtout que la SCI D’AIX a adopté un comportement frauduleux en manipulant de manière délibérée son compteur d’eau, uniquement accessible depuis ses parties privatives, afin que celui-ci tourne à l’envers et que les consommations effectives de son lot ne soient pas comptabilisées.

La fraude avérée et l’absence de diligences de la défenderesse pour mettre un terme aux anomalies répétées dans ses parties privatives sont donc à l’origine des consommations d’eau dont le syndic des copropriétaires est parfaitement fondé à solliciter aujourd’hui le remboursement.

La demande d’expertise formée par la SCI D’AIX ne pourra dans ces conditions être accueillie pour les problèmes de surconsommation d’eau.

Quant à sa demande d’expertise pour les autres postes de charges aux motifs que ceux-ci auraient augmenté de manière très importante, la défenderesse ne produit strictement aucune pièce à l’appui de cette affirmation, étant rappelé qu’une mesure d’instruction ne peut en aucun cas être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires notamment les appels de fond, le relevé de compte de charges individuel de la défenderesse, les justificatifs des consommations d’eau, les redditions de comptes et les procès-verbaux d’assemblée générale que la SCI D’AIX lui reste redevable de la somme de 21.417,54 € au titre des charges impayées au 22 septembre 2016, appel provisionnel du 3^e trimestre 2016 inclus.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.

Les frais de suivi contentieux, de suivi dossier constituent des débours ressortant de la gestion courante du syndic, dont il n’est pas établi qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Les frais de remise de dossier à l’avocat et d’honoraires de l’avocat dans le cas de la présente procédure sont inclus dans les frais irrépétibles.

Aucune disposition légale n’imposant par ailleurs la multiplication de tels frais, seul le coût de la sommation de payer soit 301,63 € sera donc mise à la charge de la SCI D’AIX.

Celle-ci sera donc condamnée à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme totale de 21.719,17 € qui portera intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2016, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur les demandes accessoires

Le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion,

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

Il n’apparaît enfin pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance; la SCI D’AIX sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ancienneté de la dette commande le prononcé de l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

La défenderesse, qui succombe , sera enfin condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI D’AIX de ses demandes,

CONDAMNE la SCI D’AIX à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé […] les sommes suivantes:

- 21.719,17 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2016 au titre des charges impayées au 22 septembre 2016, appel provisionnel du 3^e trimestre 2016 inclus ainsi que des frais engagés;

— 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

— 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE la SCI D’AIX aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2017.

LE GREFFIER LE PRESIDENT