Tribunal de grande instance de Marseille, 3e chambre civile, 13 juin 2017, n° 16/06310

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

du 13 Juin 2017

Enrôlement n° : 16/06310

AFFAIRE : S.C.I. LMT ( la SELARL I-REYMOND)

C/ Synd. des copropriétaires du […] – […] (la SELARL BERGER-GENTIL – BABIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 Mai 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Monsieur Philippe A, Premier vice-président

Greffier : Madame Sylvie PLAZA,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Juin 2017

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2017

Par Monsieur Philippe A, Premier vice-président

Assisté de Madame Sylvie PLAZA,

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. LMT, dont le […], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Maître H I de la SELARL I – REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du […] – […], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet X, dont le siège social est […]

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL BERGER-GENTIL – BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

La société civile immobilière LMT a acquis par acte notarié du 5 février 2004 les lots numéro 1 et 2 de l’ensemble immobilier en copropriété du 2 avenue du Petit Bosquet dans le douzième arrondissement de Marseille. Ces lots sont constitués de deux appartements en sous-sol décrits dans le règlement de copropriété du 30 mars 1951 et dans l’Etat descriptif de division du 16 janvier 1967.

A la suite de l’arrêté préfectoral du premier octobre 2007 portant mise en demeure de cessation d’occupation aux fins d’habitation de locaux impropres à l’habitation, les copropriétaires réunis en assemblée générale le 23 février 2016 ont voté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 les résolutions suivantes :

— Résolution N° 3 : décision à prendre pour valider la proposition du

Géomètre B C & OMBRE concernant la modification du

Règlement de Copropriété et de l’état descriptif de division par rapport à l’Arrêté de la Préfecture des B.D.R du 01 octobre 2007

— Résolution N° 4 : décision à prendre pour donner mandat au Syndic d’enregistrer ce modificatif du Règlement de Copropriété et de l’E.D.D.D lors de la signature des actes notariés

— Résolution N° 5 : décision à prendre pour calculer les charges de

Copropriété avec les nouveaux millièmes

— Résolution N° 6 : à la demande de Madame D E,

décision à prendre pour couper l’eau dans les caves de la SCI LMT

La société LMT a voté contre ces résolutions et a assigné, par acte d’huissier du 12 mai 2016 le syndicat des copropriétaires du 2 avenue du Petit Bosquet devant la juridiction afin d’obtenir leur annulation.

Les parties ont constitué avocat et échangé des conclusions.

Une ordonnance est intervenue le 22 novembre 2016 et l’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 9 mai 2017 pour que la décision soit rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI

Vu l’assignation introductive d’instance valant dernières conclusions de la société civile immobilière LMT aux fins de voir :

Vu les articles 26 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Prononcer l’annulation des résolutions n°3, n°4, n°5 et n°6 adoptées lors de l’assemblée générale extraordinaire du 23 Février 2016.

F G au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 avenue du petit bosquet d’avoir à F cesser toute entrave à l’accès aux lots n°1 et n°2 propriétés de la SCI LMT et à toutes atteintes aux modalités de jouissance de ses lots, et ce sous astreinte de 1.000 € à chaque infraction constatée.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 avenue du petit bosquet à payer à la SCI LMT :

— la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis

— la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître H I, Avocat, sur son affirmation de droit ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 11 octobre 2016 aux fins de voir :

Vu les dispositions des Articles 8 – 9 et 24 de la Loi du 10 juillet 1965

— Débouter la SCI LMT de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— L’entendre condamner au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

— L’entendre condamner aux entiers dépens ;

Attendu que la société LMT fait valoir que l’arrêté préfectoral du 1^er octobre 2007 contenant mise en demeure la concerne uniquement et que le syndicat des copropriétaires ne peut en aucun cas s’en prévaloir pour tenter de fonder l’adoption des résolutions critiquées ; qu’elle indique avoir satisfait aux obligations mises à sa charge, en mettant fin aux locations concernant les appartements qu’elle possède et en relogeant les locataires ;

Attendu que la demanderesse soutient être fondée à obtenir l’annulation des résolutions votées en application de l’alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’une modification de la destination de ses parties privatives lui a été imposée ; qu’elle souligne que l’unanimité est exigée en la matière et qu’elle avait fait connaître au syndic qu’elle était opposée à un tel changement de destination, au projet de modification du règlement de copropriété et à la modification de la répartition des charges ;

Attendu que la société LMT précise que le syndicat des copropriétaires l’empêche de jouir des ses appartements, en refusant de donner les clefs de l’entrée de l’immeuble et en coupant l’eau alors qu’elle a le droit d’occuper ses lots conformément au règlement de copropriété ; qu’elle considère que le syndicat des copropriétaires lui a causé de ce fait un préjudice qui mérite réparation ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires réplique en indiquant que le gérant de la société LMT était favorable aux modifications envisagées du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de la clef de répartition des tantièmes mais qu’il entendait F occuper les appartements par sa fille à titre gratuit, ainsi qu’il l’a indiqué dans un courriel du 9 décembre 2015, mais qu’informé de l’opposition du syndic à cette occupation, il a voté contre les résolutions adoptées le 23 février 2016 ;

Attendu que le défendeur soutient que l’arrêté préfectoral ne concernait pas la cessation de l’occupation des locaux par les seuls occupants, mais plus généralement l’habitation de locaux présentant une insalubrité structurelle, que la loi ALUR a prévu à l’article 24 2f le vote à la majorité des voix exprimées des résolutions rendues nécessaires par les modifications législatives ou réglementaires intervenues depuis son établissement, que les résolutions votées étaient rendues nécessaires par l’arrêté préfectoral du premier octobre 2007, que la conformité à la destination de l’immeuble doit s’appliquer au regard de la réglementation sanitaire, fiscale et de l’urbanisme et que c’est à bon droit qu’il a mis au vote les résolutions querellées ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait également état de l’article 24-8 de la loi du 10 juillet 1965, qui fait obligation au syndic d’informer l’autorité publique compétente lorsque les mesures prescrites par l’arrêté de police administrative résulte de la défaillance de certains copropriétaires et indique que l’opposition de la demanderesse aux résolutions provient de sa volonté d’appliquer la nouvelle répartition des charges à compter de 2007 et non à compter du 1^er janvier 2016, comme l’envisage le syndic ;

Attendu que l’arrêté du 1^er octobre 2007 vise l’insalubrité structurelle des locaux qualifiés d’appartement, mais qui ne sont éclairés que par des soupiraux et met en demeure le gérant de la société LMT de F cesser l’occupation aux fins d’habitation de ces locaux et pas seulement l’occupation par Melle Y et M. Z ;

Attendu qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de prendre en compte la destination de ces locaux résultant de cette interdiction d’occupation aux fins d’habitation ;

Attendu que les résolutions 3, 4, 5 résultent de cette modification de destination et qu’en application de l’article 24 alinéa 2 f) de la loi du 10 juillet 1965, applicable au moment du vote, ces résolutions pouvaient être prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et non à l’unanimité des copropriétaires prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui est applicable aux changements de destination des parties privatives qui ne résultent pas d’une modification législative ou réglementaire ; qu’il y aura lieu en conséquence de rejeter la demande de la société LMT visant à F G au syndicat des copropriétaires de F cesser toute entrave à l’accès aux lots de la demanderesse et toute atteinte aux modalités de jouissance de ces lots, ainsi que sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu en revanche que la résolution numéro 6 qui vise à couper l’eau dans les lots de la société LMT ne constitue pas une adaptation du règlement de copropriété résultant de la modification de destination causée par l’arrêté du 1^er octobre 2007 ; qu’il est possible de disposer d’une alimentation en eau et de ne pas affecter les locaux en sous-sol à l’habitation, l’eau pouvant par exemple être utile dans des locaux affectés à un usage d’entrepôt ; qu’il est d’ailleurs significatif que cette résolution n’ait pas été proposée par le syndic en application de l’arrêté précité mais par une copropriétaire ;

Attendu qu’en imposant à la société LMT la coupure d’alimentation en eau de ses lots, les copropriétaires ont en conséquence commis un abus de majorité et qu’il y aura lieu d’annuler cette résolution ;

Attendu que l’équité ne commande pas de prononcer en l’espèce une quelconque condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; que les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef ;

Attendu que la nature et l’ancienneté du litige conduiront au prononcé de l’exécution provisoire du présent jugement ;

Attendu que pour l’essentiel la société LMT succombe qu’elle supportera en conséquence les entiers dépens de l’instance ;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL STATUANT EN PREMIER RESSORT PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE,

Annule la résolution numéro 6 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 2 avenue du Petit Bosquet qui s’est tenue le 23 février 2016,

Déboute la société civile immobilière LMT du surplus de ses prétentions,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 2 avenue du Petit Bosquet de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne la société civile immobilière LMT aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. PLAZA Ph. A