Tribunal de grande instance de Paris, 1re chambre 1re section, 5 mars 2008, n° 05/09784

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
1re chambre 1re section N° RG : 05/09784 N° MINUTE : Assignation du : 2 juin 2005 PAIEMENT […]	JUGEMENT rendu le 5 mars 2008

DEMANDERESSE

E C B

[…]

[…]

représentée par M^e Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire E 710, M^e Alain CLAVIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

DÉFENDEURS

S.A.R.L. A

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D.1392

Maître D X

[…]

[…]

[…]

représenté par M^e Hervé-Bernard KUHN (SCP KUHN) avocat au barreau de PARIS, vestiaire P 90

Monsieur F G Z

[…]

[…]

représenté par M^e Yves PETIT, avocat au barreau de la SEINE SAINT DENIS, vestiaire PB 110

Maître Hubert Y

[…]

[…]

représenté par M^e Stéphanie BACH (SCP INTERBARREAUX PETIT RONZEAU) avocat au barreau de PARIS, vestiaire P.499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Isabelle NICOLLE, Première Vice-Présidente

Présidente de la formation

Marie-France LECLERCQ-CARNOY, Vice-Présidente

[…], Vice-Président

Assesseurs

assistés de Caroline GAUTIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2008

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

En premier ressort

Suivant acte authentique reçu les 14 et 25 juin 2004 par maître X avec la participation de maître Y, notaires, E B a acquis de la société A un appartement dépendant d’une copropriété sise à Paris 18^e, […] situé au 3^e étage composé des lots 13 et 14 d’une superficie déclarée de 43,30 m².

Exposant que la superficie réelle était de 38 m², inférieure de plus de 1/20^e à celle exprimée à l’acte, incluant à tort un couloir constitutif d’une partie commune annexée, E B a suivant assignations en date des 2, 8 et 10 juin 2005 fait citer la société A, son vendeur, ainsi que maîtres X et Y, notaires rédacteurs de l’acte de vente à qui elle reproche un manquement au devoir de conseil, et demande aux termes de ses dernières conclusions du 25 janvier 2007, sur le fondement des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du Code civil, de voir condamner avec exécution provisoire in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 17.974,23 euros au titre de l’excédent de prix et taxes versées par elle lors de la vente, de prononcer l’annulation de la vente en ce qu’elle porte sur la surface commune appartenant au syndicat des copropriétaires et au titre de la restitution du prix de la chose dont la vente est annulée leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 16.956,46 euros, outre la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la dévalorisation de son appartement et celle de 7.000 euros pour les désagréments subis par elle du fait de la situation qu’ils ont créée, celle de 10.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile et encore la condamnation des notaires à établir les actes modificatifs qu’il conviendrait de publier au bureau des hypothèques pour rectifier les erreurs de désignations portées dans l’acte et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard un mois après la signification du jugement à intervenir.

Par assignation du 21 septembre 2006, la société A a appelé en intervention forcée, monsieur Z son vendeur pour demander dans le cas où il serait fait droit aux demandes de E B de prononcer sur le fondement de l’article 1599 du Code civil, l’annulation de la vente intervenue entre ces parties le 19 janvier 2004, en ce qu’elle porte sur une surface commune qui appartiendrait au syndicat des copropriétaires et de le condamner à la garantir de toutes les condamnations prononcées au profit de celle-ci, et à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Ces deux instances ont été jointes.

La société A conclut au débouté de toutes les demandes dirigées à son encontre et à la condamnation de E B au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, l’action résultant de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas fondée puisque l’acquéreur jouit actuellement de la superficie de 43 m2 et qu’en ce qui concerne l’action fondée sur l’article 1599 du Code civil, il n’est pas établi qu’une partie du bien qui a été vendu serait une partie commune.

Maître X conclut à l’irrecevabilité de l’action de E B tant qu’elle n’aura pas publié son assignation auprès du Bureau des Hypothèques compétent et en tout état de cause à l’absence de faute et de préjudice actuel, réel et certain et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Il fait valoir qu’avant de dresser l’acte querellé, il a examiné les actes précédents en date du 18 mars 1988, du 30 décembre 1996 et du 19 janvier 2004 qui portent une désignation identique et qu’ainsi il a respecté son obligation de contrôle, il conteste le reproche qui consiste à ne pas s’être interrogé sur les modalités et conditions de la réunion en un seul appartement de deux lots distincts, les lots 13 et 14 appartenant à la même personne depuis au moins 1988 estimant que ceux-ci ne doivent pas nécessairement faire l’objet d’une réunion qui implique la modification du règlement de copropriété ; quant à la surface du bien, seul le vendeur peut être tenu responsable d’une fausse déclaration et l’annexion d’une partie commune ne lui est pas imputable car il n’est pas tenu de se déplacer ; il conteste le préjudice invoqué par la demanderesse qui ne subit aucun trouble dans la jouissance paisible de son appartement, le défaut de délivrance et la vente de la chose d’autrui incombant par ailleurs à la société de marchands de biens.

Maître Y conclut également au débouté de toutes les demandes de E B et à sa condamnation à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 7.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile au double motif d’irrecevabilité pour absence de publicité foncière et prescription de l’action en nullité de la vente qui aurait dû être intentée dans le mois de la vente, l’action en diminution de prix se prescrivant dans le délai préfix de un an à compter de la vente signée les 14 et 25 juin 2004 alors que les assignations délivrées les 2, 8 et 10 juin 2004 auraient été placées après cette dernière date.

A titre subsidiaire sur le fond, il fait valoir qu’il n’est pas le rédacteur de l’acte de vente et que n’ayant pas disposé des documents, une prétendue erreur matérielle de numérotation des lots ne peut lui être reprochée ; sur l’argumentation tirée de l’article 1599 du Code civil concernant la vente du bien d’autrui, en l’espèce une partie du couloir qui serait une partie commune, il insiste sur la parfaite connaissance que l’acquéreur avait des lieux, que les lots 12 et 13 étaient réunis depuis au moins une vente en date du 15 juillet 1969, soit depuis plus de trente ans et que le couloir n’est devenu d’aucun usage et d’aucune utilité pour les autres copropriétaires puisqu’il dessert exclusivement les deux lots en cause et s’il existe une différence de superficie, elle ne peut être imputable qu’au vendeur, le notaire ayant rempli les obligations mises à sa charge par les dispositions de la loi Carrez ; tout en affirmant l’absence de préjudice né, il rappelle que la demande de restitution du prix même présentée à titre de dommages et intérêts ne peut constituer en soi une demande indemnitaire et qu’en tout état de cause le quantum du préjudice est surestimé, la valeur d’un couloir inutilisable par les autres copropriétaires ne pouvant être rapportée au m² du prix de l’appartement.

Monsieur Z appelé en garantie par la société A soulève la prescription de cette action et sollicite la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et celle de 2.000 euros par application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Il fait observer que le tribunal n’est pas saisi d’une action en nullité de la vente mais d’une action en réduction de prix et que concernant les rapports entre A et lui la vente est intervenue le 19 janvier 2004 de sorte qu’elle était prescrite le 21 septembre 2006. Il insiste sur la régularité de la vente qu’il a consentie à A le 19 janvier 2004, le couloir n’existant plus depuis un temps indéterminé pour avoir été incorporé en totalité à l’entrée et au séjour du lot 13 mais pour lequel E B ne paie aucune charge au titre des parties privatives .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

E B justifie de la publication de l’exploit introductif d’instance à la conservation des hypothèques de Paris 10^e bureau, le 19 décembre 2007 volume 2007 P N° 7457

Il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir soulevée par maîtres X et Y.

Sur les demandes de E B

A- à l’encontre de la société A

La désignation des biens et droits immobiliers vendus dans l’acte des 14 et 25 juin 2004 par la sarl A au profit de E B est la suivante :

“LOT NUMERO TREIZE (13)

Au troisième étage,

Un appartement comprenant :séjour, cuisine, salle de bains, water-closets.

Et les trente neuf/millièmes des parties communes générales de l’immeuble ;

LOT NUMERO QUATORZE (14)

Au troisième étage,

Un appartement comprenant; séjour, cuisine, salle de bains, water-closets,

Et les soixante deux/millièmes des parties communes générales de l’immeuble .

Observation faite que ces deux lots ont été réunis pour ne former qu’un seul appartement dont la désignation est la suivante ;

Un séjour avec cuisine, une chambre, une salle de bains, water-closets.

Pour satisfaire aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 18 décembre 1996, le vendeur déclare que la superficie des lots n° 13 et 14, concernés par ces textes est de 43,30 mètres carrés .”

La superficie de ces deux lots selon le règlement de co-propriété est de 14 m² pour le lot 13 et de 22 m² pour le lot 14 soit un total de 36 m² .

Le mesurage effectué par le cabinet H-I, géomètres-experts a révélé une superficie de 43,00 m² incluant le couloir pris sur les parties communes de l’immeuble intégré à l’appartement, pour une superficie de 5,00 m².

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite loi Carrez dispose que tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot, l’acquéreur disposant, au cas où la superficie exacte est inférieure de plus d'1/20^e d’une action en réduction de prix à intenter dans l’année de la signature de l’acte authentique.

E B a introduit la présente instance par assignations des 2, 8 et 10 juin 2005, soit dans l’année de l’acte aux termes duquel elle a acquis une surface d’appartement de 43,30 m² qui s’est révélée après mesurage par un géomètre-expert et exclusion de la partie commune annexée de 38 m² non discutée, sa demande de réduction proportionnelle de prix est justifiée.

Dès lors, la sarl A doit supporter une diminution du prix s’établissant ainsi qu’il suit :

[…]__140.000 x 5,30 = 17.136,26 euros

43,30

sans que cette somme ait à être réduite au motif que l’acquéreur jouit de tout l’appartement, la loi Carrez étant d’ordre public et l’obligation d’indiquer la superficie pesant sur le vendeur qui, en outre en l’espèce, est un professionnel de l’immobilier.

E B réclame, outre le remboursement de la somme principale de 17.136,26 euros celui du surplus des taxes calculées sur l’excès de prix, soit 837,87 euros, des dommages et intérêts pour compenser la dévalorisation de l’appartement et son préjudice moral, la situation du bien interdisant toute revente éventuelle.

Cependant l’article 46 de la loi CARREZ ne prévoit pas d’autre diminution que celle du prix, et la dévalorisation du bien ou les difficultés pour le revendre ne sont pas établies ; les frais notariés sont constitués en grande partie de frais fixes tandis que les droits d’enregistrement ne sont pas sujets à répétition, par application de l’article 1961 du Code général des impôts, ces demandes seront donc rejetées.

Elle poursuit également l’annulation de la vente, uniquement en ce qu’elle porte sur la surface commune appartenant au syndicat des copropriétaires qui n’a pas été attrait dans la cause, ce qui rend cette prétention sans objet.

B- à l’encontre des notaires

S’il est constant, ainsi que le soutiennent les notaires qu’il ne leur appartient pas de contrôler en se rendant sur place le mesurage des parties privatives effectué par le vendeur sous sa seule responsabilité, il n’en demeure pas moins que le notaire tenu d’un devoir d’information et de conseil, a l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de son acte et d’attirer le cas échéant l’attention des cocontractants sur les risques de l’acte qu’il authentifie.

Certes en l’espèce, dans l’acte de vente en page 10, les notaires ont reproduit les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, après qu’ait été précisé à la page 3 que “Pour satisfaire aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 18 décembre 1996, le vendeur déclare que la superficie des lots n° 13 et 14, concernés par ces textes est de 43,30 mètres carrés”alertant les signataires de l’acte sur les conséquences d’un mesurage inexact des biens vendus.

Par contre le notaire qui n’a pas l’obligation de vérifier la superficie du bien vendu ni de contraindre le vendeur à faire opérer le mesurage des lieux par un géomètre-expert, doit s’assurer après consultation du règlement de copropriété que la superficie des lots repris dans la vente correspond à celle qui y est mentionnée et s’interroger en cas de différence comme en l’espèce, de plus de 5 m², et de veiller à leur numérotation correcte, l’acte de vente désignant les lots 13 et 14 au lieu des lots 12 et 13 selon l’attestation de superficie privative établie par le géomètre-expert le 23 mars 2005.

Maître X rédacteur de l’acte qui affirme avoir examiné les actes translatifs de propriété antérieurs à l’acte querellé, dont il a reproduit la désignation à l’identique alors qu’elle était partiellement erronée puisque incorporant une partie commune représentée par un couloir de 5m², et qui a porté la mention que les deux lots ont été réunis pour ne former qu’un seul appartement dont la désignation était modifiée aurait dû vérifier, ainsi que maître Y, la conformité du mesurage avec celle additionnée des deux lots figurant au règlement de copropriété .

En s’abstenant de vérifier l’exacte concordance des surfaces des deux lots par rapport à celle résultant de leur réunion augmentée de 5m² et d’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’annexion d’une partie commune, les notaires ont commis une faute engageant leur responsabilité.

La faute ainsi commise est en lien de causalité avec le préjudice moral invoqué par la demanderesse qui justifie devoir effectuer de nombreuses démarches en vue de la régularisation des vices l’affectant, étant observé qu’elle ne peut dans le cadre de cette instance obtenir la rectification des erreurs de désignation portées dans l’acte, le propriétaire du lot n° 12 n’y ayant pas été appelé. Par contre la dévalorisation de l’appartement, non caractérisée de manière définitive ne saurait être indemnisée.

Maîtres X et Y seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La sarl A, maîtres X et Y qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à E B la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et déboutés de leurs autres demandes.

Sur l’appel en garantie de la sarl A à l’encontre de monsieur Z

La sarl A sollicite la garantie de son vendeur des condamnations prononcées à son encontre au profit de E B.

La restitution du prix trop perçu a été prononcée par application des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que “l’action en diminution de prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de l’acte de vente, à peine de déchéance” et non sur le fondement de l’article 1599 du Code civil.

La vente entre ces parties étant intervenue le 19 janvier 2004 et l’assignation en intervention forcée délivrée le 21 septembre 2006, l’action de la sarl A est prescrite et par conséquent son appel en garantie irrecevable.

Monsieur Z qui ne justifie pas d’un préjudice distinct de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé d’exposer pour la défense de ses intérêts des frais irrépétibles sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive mais déclaré fondé dans les conditions fixées au dispositif en sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement compatible avec la nature de l’affaire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, contradictoirement et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par maître X et maître Y ;

Condamne la sarl A à payer à E B la somme de 17.136,26 euros (dix-sept mille cent trente-six euros vingt-six centimes) par application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne in solidum maître X et maître Y à payer à E B la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Déboute E B de toutes ses autres demandes ;

Déclare prescrite l’action en garantie initiée par la sarl A à l’encontre de monsieur Z ;

Condamne la sarl A à payer à monsieur Z la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum la sarl A, maître X et maître Y aux dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile et à payer à E B la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 5 mars 2008

Le Greffier Le Président

C. GAUTIER I. NICOLLE