Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 1re section, 14 février 2012, n° 08/07377
Chronologie de l’affaire
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Sur la décision
| Référence : | TGI Paris, 8e ch. 1re sect., 14 févr. 2012, n° 08/07377 |
|---|---|
| Juridiction : | Tribunal de grande instance de Paris |
| Numéro(s) : | 08/07377 |
Sur les parties
- Avocat(s) :
- Cabinet(s) :
- Parties : S.A.R.L. O' YAKUSA, S.C.I. GOULOU c/ S.A. SIEMAC, société ALLIANZ IARD anciennement AGF, Syndicat des copropriétaires
Texte intégral
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T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■ |
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8e chambre 1re section N° RG : 08/07377 N° MINUTE : Assignation du : 21 Mai 2008 (footnote: 1) |
JUGEMENT rendu le 14 Février 2012 |
DEMANDERESSES
[…]
[…]
[…]
S.A.R.L. O’YAKUSA
[…]
[…]
représentées par Maître Gilles SARFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0201
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires […]
[…]
[…]
représenté par Maître AF BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0052
[…]
[…]
représentée par Maître Eric V, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1231
société R IARD anciennement AGF
[…]
[…]
représentée par Maître BK-Marc ZANATI, de la SCP AU AV & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0435
PARTIES INTERVENANTES
Monsieur AW AX B
Mademoiselle W C
Monsieur AB U
Madame AD Z
Madame AZ AD S
Monsieur BB BC T
Monsieur AF F
[…]
[…]
représentés par Me Patrick VOISIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D855
Monsieur AH X
Madame AI E épouse X
Madame AK N
Monsieur BK-BL P
Madame AM P
Madame AO O
Monsieur BE BF H
Madame AQ L
Monsieur AS G
Monsieur BH BI Q
[…]
[…]
représentés par Maître AF BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0052
* * *
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Alain PALAU, Vice Président
Pascale BRUSTON, Vice-Président
[…], Juge
assistés de Clémentine PIAT, Greffier,
DEBATS
A l’audience du 06 Décembre 2011
tenue en audience publique au cours de laquelle les avocats ont été avisés de la date du délibéré
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
La SCI Goulou a acquis, en 2005, les lots numéros 1 et 2 d’un immeuble situé […].
L’immeuble est de type haussmannien composé d’un bâtiment en angle sur le […] et l’impasse des Jardiniers de 6 étages carrés et d’un bâtiment sur l’impasse de trois étages carrés ainsi que d’une cour commune aux deux bâtiments.
Il est divisé en 29 lots principaux soit deux boutiques en rez de chaussée, 25 appartements et 2 chambres d’habitation.
Le lot numéro 1 est décrit à l’état descriptif de division comme une boutique à gauche du vestibule d’entrée en façade sur le […] avec entrée, cuisine et chambre sur l’impasse des Jardiniers.
Le lot numéro 2 est décrit comme une boutique sur le […] avec arrière boutique sur l’impasse.
Les lots étaient occupés respectivement par une agence de voyage et par une société effectuant des travaux d’impression.
La société Goulou les a donnés à bail à la société O’Yakuza qui exerce sous l’enseigne Yapani Sushi.
La société O’Yakuza a effectué des travaux pour y installer son restaurant. Elle a, notamment, fait réaliser un système de ventilation par la société Siemac.
Par actes du 4 juillet 2006, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner les deux sociétés afin que soit ordonnée la remise en état des lieux et qu’un expert dresse la liste des travaux nécessaires.
Par ordonnance du 13 juillet 2006, le Juge des référés de ce Tribunal a ordonné une expertise confiée à Monsieur Y.
Par arrêt du 7 mars 2007, la Cour d’appel de Paris a complété sa mission.
L’expert a déposé son rapport le 15 juillet 2008.
Il a indiqué que les deux lots de la SCI avaient été regroupés et que les deux fenêtres du lot numéro 2 qui avaient été obturées ont été rouvertes.
Il a relevé que, dans la chambre du lot 1, avait été aménagé le local cuisine équipé d’une hotte de ventilation.
Il a déclaré qu’une terrasse couverte avait été installée sur le […] (pages 8 et 9).
Il a observé que la fenêtre extérieure de la cuisine en partie haute avait été équipée de deux grilles de ventilation et, en partie basse, d’une fenêtre ouvrant à la française. Il a noté, sur la partie gauche de l’imposte de cette fenêtre, une grille de ventilation gauche assurant l’extraction de l’air pollué de la salle de restaurant et une grille droite assurant l’amenée d’air complémentaire dans la cuisine.
Il a constaté que les fumées de la hotte d’extraction avaient été raccordées au conduit ancien en terre cuite de section 20x20 après rechemisage de l’ancien conduit (page 10).
Monsieur Y a précisé que les travaux d’aménagement du restaurant avaient été entrepris sans autorisation du Syndicat, affectaient les parties communes en raison de traces importantes de graisse au pourtour de la grille d’extraction extérieure de la salle de restaurant mise en œuvre en imposte de la fenêtre de la chambre du lot 2 par la société Siemac et causaient des nuisances olfactives et sonores, notamment dans l’appartement de Madame Z (pages 12 et 15).
Il a estimé que les travaux exécutés par la société Siemac n’étaient pas conformes aux règles de l’art et au règlement sanitaire de la ville en raison de l’insuffisance des conduits d’extraction d’air et du système de ventilation de la salle. Il a précisé qu’il est interdit de rejeter de l’air extrait à plus de 8 mètres de façade d’un immeuble, seules des prises d’air frais en façade étant autorisées.
L’expert a déclaré que les nuisances provenaient de l’installation de ventilation du restaurant, mal réalisée par la société Siemac, que le débit assuré était de 850 m3 par heure alors que le débit d’une telle cuisine est de 3.500 m3 par heure et que les nuisances olfactives et taches sur la fenêtre de la cuisine sont dues à l’installation de la société non conforme au règlement sanitaire et aux règles de l’art. Il a relevé que la section normale pour un tel conduit est de 30x30 centimètres et non de 20x20 (page 20).
Il a déclaré que la société Siemac n’avait pas fait l’étude à partir du plan de Monsieur A, non missionné pour cette installation (page 26).
Il a indiqué que l’obturation des grilles de ventilation de la salle et la grille d’amenée d’air de la cuisine rendaient le restaurant inexploitable sans engager des travaux complémentaires (page 13).
Il a préconisé :
— la création d’une prise d’air de ventilation mécanique de la salle à partir de la cour intérieure au moyen d’une gaine transitant en plafond de la loge de la concierge et du local à poubelles
— le raccord de la hotte d’extraction de la cuisine à un conduit vertical extérieur à créer et à appliquer contre le mur de façade sur cour, d’une section minimale de 300x600.
— l’installation en sous-sol d’un bac de rétention des graisses (page 13).
Monsieur Y a constaté des nuisances olfactives importantes chez Madame Z dont la salle de bains est implantée au-dessus de la cuisine du restaurant et a indiqué qu’elle subissait les vibrations du moteur de la hotte de la cuisine et les odeurs de graisse qui traversent le plancher.
En ce qui concerne les autres appartements, il n’a pas constaté de nuisances olfactives sur l’impasse des Jardiniers dans la mesure où la fenêtre de la cuisine avait été bouchée à la demande de la Ville de Paris.
Il a relevé que le Syndicat avait fait appel à un expert, le Cabinet K, et souligné le caractère non contradictoire de cette expertise, lancée sans son accord.
Il a estimé que ces nuisances sont essentiellement la conséquence de la décision de la Ville de Paris d’obturer les deux grilles de ventilation sur la façade de l’impasse, les dommages ayant été plus faibles si les grilles- non règlementaires- avaient été maintenues.
Il propose de ‘'prendre en compte la dépréciation de la valeur vendue de l’appartement de Madame Z qu’il fixe à 100.000 Euros et le trouble de jouissance à 50.000 Euros'' (page 19).
Il a estimé qu’aucune disposition autre que les nuisances n’interdisait l’installation dans les locaux d’un restaurant, que le conduit de fumées sur la cour intérieure pouvait être mis en œuvre sans provoquer de nuisances aux copropriétaires et que les gaines d’extraction et d’amenée d‘air pouvaient transiter sans problème en plafond de la loge non utilisée et du local poubelles.
Monsieur Y a déclaré qu’en cas de refus du Syndicat, les copropriétaires subiront sans cesse des nuisances olfactives et l’exploitation du restaurant sera impossible alors qu’elle n’est pas interdite par le règlement de copropriété (page 21).
La SCI Goulou a soumis à l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires réunie le 10 avril 2008 un projet de création de conduit d’évacuation d’air selon les plans de l’atelier Opera Concept.
L’assemblée générale a, dans une résolution numéro 25, refusé d’autoriser les travaux.
Par acte du 21 mai 2008, la SCI Goulou et la Sarl O’Yakusa ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] afin, en principal, que la résolution numéro 25 précitée soit annulée et qu’elles soient autorisées à effectuer les travaux demandés.
Par acte du 12 janvier 2009, Mesdames et Messieurs B, C, X, E épouse X, U, N, BK-BL P, AM P, Z, O, S, H, L et T sont intervenus volontairement aux fins de demander la fermeture définitive du restaurant et la réparation de leur préjudice.
Par acte du 12 mars 2009, Messieurs F et G sont également intervenus volontairement aux mêmes fins.
Par acte du 21 avril 2009, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Siemac afin que le jugement lui soit déclaré commun.
Par acte du 25 juillet 2011, la Sa Siemac a fait assigner la société R.
Les procédures ont été jointes.
Par conclusions du 9 septembre 2011, Monsieur H s’est désisté de ses demandes.
Par arrêt du 2 février 2010, la Cour d’appel de Paris a condamné Messieurs I et J, gérants de la société O’Yakuza, chacun à deux amendes de 100 Euros pour des infractions constatées les 9 octobre 2007 et 14 février 2008.
Elle les a condamnés à payer à divers copropriétaires la somme de 10.850 Euros et au Syndicat celle de 2.000 Euros en réparation des troubles olfactifs.
La cour a jugé que le préjudice s’évaluait non seulement en raison de l’importance du trouble mais également de sa durée et qu’il ne pouvait être alloué la même indemnité pour les faits des 9 octobre 2007 et 14 février 2008
Par arrêt du 2 novembre 2010, la Cour a condamné ces gérants et la société O’Yakuza à des peines d’amende en répression d’une infraction constatée le 5 juin 2008.
Elle les a condamnés à verser la somme de 2.000 Euros au Syndicat et de 4.000 Euros à divers copropriétaires en réparation des troubles sonores.
Dans leurs dernières conclusions numéros 2 notifiées par voie électronique en vue de l’audience du 8 novembre 2011, les sociétés Goulou et O’Yakusa demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation de la résolution numéro 15 adoptée le 10 avril 2008 et l’autorisation d’exécuter les travaux de création d’un conduit extérieur pour l’évacuation de l’air vicié de la cuisine selon les plans établis par la société Opera Concept.
Elles demandent que la société Siemac les garantisse des condamnations qui ont été prononcées contre elles les 2 février et 2 novembre 2010 pour un montant de 28.300 Euros et de celles qui viendraient à l’être dans le cadre de la présente instance.
Elles sollicitent la condamnation in solidum des sociétés Siemac et R à payer à la société 0'Yakusa la somme de 38.272 Euros à titre de dommages et intérêts.
Elles demandent la condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires, de Madame Z et consorts et de la société Siemac à payer à chacune d’elles une indemnité de 2.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Elles demandent que la société R garantisse la société Siemac.
Elles indiquent que l’assemblée n’a pas délibéré et motivé son refus et affirment que l’activité de restauration respecte la destination de l’immeuble.
Elles soutiennent que le refus est abusif dès lors que la règlementation sanitaire applicable recommande une telle installation et qu’un expert a conclu que la seule solution était d’installer un conduit des fumées de la hotte sur la cour intérieure de l’immeuble. Elles font valoir que le Syndicat n’est pas recevable à se plaindre de nuisances d’odeurs et de graisses tout en refusant la mise en place de la solution technique réglant le problème. Elles lui font grief de vouloir l’arrêt de l’activité de restauration alors que la destination de l’immeuble n’y fait pas obstacle et que le principe de la liberté du commerce ‘' qu’aucune disposition de la loi ou du règlement de copropriété ne permet de restreindre et a fortiori d’interdire'' empêche de maintenir la résolution.
En réponse au Syndicat, elles rappellent que la société Goulou est propriétaire et donc recevable à contester la résolution. Elles font valoir que, dans la mesure où le projet est destiné à pallier les inconvénients du restaurant, il touche à l’intérêt collectif des copropriétaires et que, donc, son refus n’est pas conforme à l’intérêt commun.
Les sociétés invoquent une faute des copropriétaires- qui ont refusé tout aménagement d’un conduit- qui les exonère de toute responsabilité et estiment que le préjudice a déjà été réparé par les décisions prononcées, la Cour d’appel ayant réparé le préjudice olfactif de l’installation du restaurant en janvier 2009. Elles soutiennent que la cour d’appel a évalué le préjudice en fonction de sa durée, faisant état de l’installation du restaurant en 2005. Elles rappellent qu’elles ont installé en cours de procédure un extracteur de fumées en partie haute sur un conduit de cheminée à leur usage exclusif et affirment qu’une ordonnance de référé du 8 juillet 2009 et un rapport d’enquête du Bureau des nuisances du 30 juin 2009 ont consacré la légalité de ce travail et la suppression des nuisances.
Elles formulent les mêmes remarques en ce qui concerne les bruits de voisinage et relèvent que le Cour d’appel a, dans son arrêt du 2 novembre 2010, noté leurs efforts en dépit des réticences de la copropriété et l’absence actuelle de nuisances sonores.
Elles opposent donc aux demandes indemnitaires l’autorité de la chose jugée et la règle non bis in idem.
Elles soulignent que le Syndicat s’est désisté, aux termes d’une assemblée générale du 24 octobre 2009, de sa demande d’indemnisation de la moins value que constituerait la présence du restaurant. Elles indiquent que Monsieur Y a estimé que seule Madame Z pouvait se plaindre d’un trouble de jouissance et a écarté le rapport de Monsieur K. Elles affirment que ce dernier n’a rien constaté se contentant d’échafauder une construction artificielle.
En réponse à la société Siemac, les demanderesses se prévalent du rapport de Monsieur Y et font valoir qu’elles n’ont pas reçu l’assistance technique à laquelle elles ont droit. Elles relèvent que l’expert a indiqué que la société n’avait pas fait l’étude à partir des plans de Monsieur A, architecte non missionné pour cette installation. Elles affirment que la société ''d’une très grande expérience'' ne pouvait ignorer la cuisine pratiquée et estiment qu’elle ne peut se retrancher derrière la mention de ‘'laboratoire d’assemblage'' portée sur le plan de Monsieur A. Elles ajoutent que le devis de la société prévoit une ‘'extraction cuisine'' et des ‘'récupérations de graisse'' et que le prix, 38.272 Euros, est élevé.
Elles soutiennent que la société a manqué à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde et réclament sa garantie et le remboursement des travaux.
En réponse à la société R, les sociétés indiquent que, dans les sommes qu’elles réclament, les amendes ne s’élèvent qu’à 600 Euros, le reste étant constitué des dommages et intérêts. Elles soutiennent que la garantie est due car les indemnités sont consécutives à des dommages matériels, les victimes se plaignant d’une atteinte à leur bien qui a induit la perte d’un élément d’actif Elles ajoutent que la somme de 38.722 Euros correspond au prix d’installations démontées et mises au rebut car inefficaces. Elles estiment qu’il existe ainsi un lien de causalité entre ces dommages matériels et l’indemnisation requise.
En réponse au Syndicat, elles s’étonnent de ses demandes alors qu’une résolution adoptée le 24 novembre 2009 avait décidé de ‘'stopper la procédure judiciaire au civil du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Goulou''. Elles rappellent qu’il n’existait alors que la présente procédure et invoquent donc l’irrecevabilité de ses demandes à l’encontre de la SCI.
Elles estiment, en outre, que ses demandes n’ont pas de lien suffisant avec le litige d’origine et concernent des travaux distincts ce dont il résulte qu’il n’y a pas de lien suffisant avec la demande d’origine et soulignent qu’en faisant cette demande, le Syndicat exige en fait la fermeture du restaurant, ces travaux étant incompatibles avec son exploitation. Elles soulignent qu’elles ont posé la problématique de la validité d’un refus d’autoriser des travaux alors que le Syndicat lance un débat sur la légalité de la présence d’un établissement de restauration.
Elles considèrent qu’en les assignant, récemment, aux mêmes fins, le Syndicat a reconnu qu’il n’existait pas de lien suffisant. Elles s’opposent à la jonction demandée en l’absence de toute connexité.
Elles ajoutent que les dix copropriétaires ayant conclu aux côtés du Syndicat n’avaient pas, jusqu’alors, demandé la cessation de l’activité du restaurant à travers la remise en état étant observé que cette demande avait été rejetée par le Juge des référés.
Les sociétés rappellent que toute résolution est distincte et que c’est l’assemblée générale du 10 avril 2008 qui constitue le support de leur réclamation.
Elles reprochent au Syndicat et à ces copropriétaires de ne pas prendre en compte le rapport de l’expert et affirment que celui-ci a stigmatisé les refus systématiques du Syndicat. Elles reconnaissent être intervenues dans la cave de Madame L mais font état d’une erreur, réparée, de l’entreprise de plomberie. Elles déclarent avoir abandonné le projet présenté au Syndicat par Monsieur A dans la mesure où le Syndicat s’y était opposé.
Elles font valoir que les lots numéros 1 et 2 sont qualifiés de boutiques et en concluent que l’exercice d’une activité commerciale est acquis. Elles relèvent que l’état descriptif de division est contenu dans le règlement de copropriété et en infèrent qu’il fait corps avec lui. Elles soulignent que le règlement de copropriété n’interdit pas l’exploitation d’un restaurant et donc, selon elles, l’autorise et se prévalent d’un arrêt de la cour de cassation en date du 14 décembre 2010. Elles admettent des nuisances passées pour lesquelles elles ont été condamnées mais déclarent que les conditions actuelles d’exploitation ne génèrent ni bruits excessifs ni odeurs ainsi que l’a constaté la SCP d’huissiers Benhamour et Sadone le 17 août 2011. Elles ajoutent que le règlement de copropriété ne comporte pas de clause d’habitation bourgeoise.
Elles indiquent que le lot numéro 1 est, aux termes du règlement de copropriété, dans son ensemble, commercial et soutiennent que l’existence antérieure d’une chambre destinée au commerçant n’a pas modifié son affectation ce dont il résulte qu’elles pouvaient transformer la chambre en cuisine.
Elles affirment avoir respecté l’ordonnance du Juge de la mise en état du 15 décembre 2009, rappellent que tout copropriétaire a le droit d’ouvrir les fenêtres, obstruées à titre précaire, de son local et soulignent qu’il n’ ya eu ni percement ni agrandissement. Elles indiquent qu’en tout état de cause, ces fenêtres ont été fermées.
Les demanderesses déclarent que le mur de refend séparant les lots 1 et 2 avait été supprimé avant l’achat par la société Goulou et qu’en tout état de cause, la solidité de l’immeuble n’a pas été affectée. Elles estiment inacceptable le refus du raccordement des WC et des eaux usées de la cuisine à la colonne unique d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, ce refus étant contraire à la règle de l’égalité entre les copropriétaires qui, tous, doivent disposer d’un minimum de confort dans leurs parties privatives. Elles affirment que ces travaux ont été réalisés selon les règles de l’art sous réserve de l’erreur réparée qu’a constitué le passage d’une canalisation dans la cave de Madame M. Elles font grief au Syndicat de leur avoir interdit d’utiliser les poubelles collectives ce qui les a contraintes à aménager partiellement le lot 1 en local poubelles et contestent avoir touché à la porte d’origine de l’entrée du lot 1. Elles se prévalent du constat dressé le 17 aout 2011.
Elles font état de la particulière mauvaise foi du Syndicat qui conteste la solution de rattrapage constituée par l’installation d’un extracteur de fumée en toiture alors qu’il a été jugé que le conduit de cheminée est une partie commune à usage privatif, que la solution n’engendre aucun risque de sécurité et qu’elle permet de traiter, pour le moment, les odeurs ainsi qu’il résulte des rapport Qualiconsult et des conclusions du bureau d’action contre les nuisances de la Préfecture. Elles précisent que cette solution n’est que provisoire, la petite section du conduit limitant l’activité.
Elles affirment ne pas avoir besoin de l’autorisation du Syndicat pour installer une terrasse sur le trottoir en l’absence de toute fixation sur l’immeuble et contestent les nuisances sonores et la gêne invoquées. Elles ajoutent que le restaurant dispose d’un compteur d’eau divisionnaire.
Elles soutiennent que le projet de travaux coïncide avec les préconisations de l’expert, reprochent au Syndicat de ‘'pinailler'' et estiment suffisante l’information donnée. Elles rappellent que l’autorisation est demandée parce que les parties communes sont affectées et estiment que l’installation de ces deux conduits d’air ne cause pas des désagréments justifiant leur interdiction. Elles relèvent que la loge et le local à poubelles sont inoccupés et déclarent que leur hauteur sous plafond permet de faire passer ces conduits. Elles soulignent que, pour le moment, la demande porte sur l’installation d’un seul conduit d’évacuation des fumées d’extraction de la hotte de la cuisine. Elles se prévalent du rapport de Monsieur Y sur la faisabilité du projet et l’absence de nuisance engendrée.
Elles déclarent que le conduit, dans la cour intérieure, avec enduit et joint façon BH dans les deux premiers niveaux se fondra dans la façade.
Elles contestent les préjudices invoqués déjà réparés et déclarent qu’il n’existe plus de nuisances, reprenant leurs observations précédentes.
Dans leurs dernières écritures portant le numéro 2 notifiées par voie électronique en vue de l’audience du 8 novembre 2011, le Syndicat des copropriétaires et Mesdames et Messieurs X, E épouse X, N, BK-BL P, AM P, O, L, G et Q concluent à l’irrecevabilité et au rejet des demandes.
Ils demandent qu’il soit jugé que le règlement de copropriété n’autorise pas l’activité de restauration.
Ils demandent que la société Goulou soit condamnée à remettre en état les lieux soit notamment:
au rétablissement de l’obturation des fenêtres en façade sur l’impasse des Jardiniers
au rétablissement de la séparation des lots 1 et 2 avec la reconstruction du mur de refend
à la suppression de tous percements notamment sur les murs de façade et le plancher
à la dépose et à la suppression de tous équipements et ouvrages réalisés par les requérantes
au rétablissement de l’entrée du lot 1 par la suppression du local à poubelles
à la dépose de l’extracteur d’air en toiture et remise en état de la tête de cheminée
à la dépose de tous ouvrages destinés à l’exploitation d’une terrasse en devanture, notamment des bâches plastiques.
Ils demandent que, préalablement, la SCI Goulou obtienne l’accord de l’architecte du Syndicat et du syndic et que les travaux soient réalisés dans les 15 jours de la signification du jugement, sous le contrôle de l’architecte du SDC aux frais de la société, sous astreinte quotidienne de 1.000 Euros à l’expiration de ce délai.
Le Syndicat demande la condamnation in solidum des sociétés Goulou et O’Yakuza, le cas échéant, des sociétés Siemac et R, à lui payer la somme de 75.000 Euros à titre de dommages et intérêts.
Les requérants demandent la condamnation in solidum des sociétés Goulou et O’Yakuza, le cas échéant des sociétés Siemac et R, à payer en réparation de leur préjudice subi jusqu’au 31 décembre 2011 à :
Monsieur et Madame X la somme de 80.911 Euros
Madame N celle de 62.655 Euros
Monsieur et Madame P celle de 155.072 Euros
Madame O celle de 47.850 Euros
Madame L celle de 91.233 Euros
Monsieur G celle de 46.305 Euros
Monsieur Q celle de 16.559 Euros.
Les copropriétaires demandent que ces indemnités, valeur mai 2008, soient augmentées en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction au jour de l’indemnisation effective.
Les requérants demandent qu’il soit jugé qu’R doit sa garantie.
Le Syndicat demande la condamnation in solidum des sociétés Goulou et O’Yakuza, éventuellement des sociétés Siemac et R, à lui payer la somme de 10.000 Euros et chacun des copropriétaires celle de 500 Euros au même titre.
Ils demandent le bénéfice de l’exécution provisoire.
Le Syndicat soulève l’irrecevabilité de la demande de la société O’Yakuza, non copropriétaire, et de celle de la société Goulou qui n’a pas contesté les résolutions adoptées en 2005 et 2006 rejetant ses demandes de travaux.
Il soutient que ses demandes sont recevables, la résolution adoptée le 24 novembre 2009 ne constituant pas une renonciation qui doit être expresse et non équivoque. Il invoque son imprécision et souligne qu’elle ne fait référence qu’à l’arrêt d’une procédure et non à la renonciation à une action. Il relève qu’il n’avait pas, alors, formé de demande et fait valoir, en outre, que le mot ‘'stopper'' évoque une interruption et non un désistement.
Il affirme que le projet de travaux de la SCI tend à conforter l’état actuel des lieux tel qu’il résulte des infractions au règlement de copropriété. Il estime que l’installation même du restaurant est source de nuisances et à l’origine de la nécessité d’installer un conduit. Il fait valoir que le débat ne porte pas seulement sur la réalisation de travaux mais sur l’adéquation de ces travaux à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires. il soutient que les travaux litigieux ne peuvent être détachés de tous ceux entrepris qui tendent à permettre l’exercice de l’activité litigieuse. Enfin, il fait valoir que la demande de remise en état est la conséquence du constat de l’incompatibilité des travaux demandés et de l’irrégularité de ceux réalisés.
Le Syndicat soutient que la SCI ne peut justifier utilement sa demande par les nuisances qu’elle a causées. Il fait valoir que la destination de l’immeuble ne permettait pas l’installation d’un restaurant et qu’en tout état de cause, cette affectation nécessitait l’exécution de travaux sur les parties communes et, donc, l’autorisation du Syndicat. Il lui fait grief d’être à l’origine des nuisances et de mener une politique du fait accompli et réfute tout abus.
Il reproche à la SCI d’avoir présenté un projet mensonger sans lien avec l’activité actuelle, le projet présenté par Monsieur A étant limité à la préparation de plats froids soit de sushis alors que l’activité actuelle est une activité de restauration asiatique traditionnelle.
Il excipe d’un non respect de la destination de l’immeuble. Il indique qu’aux termes du règlement de copropriété, sa destination générale est d’habitation bourgeoise et affirme qu’aucune clause du règlement de copropriété ne prévoit l’exercice d’une activité commerciale dans les lots numéros 1 et 2 et en infère que l’activité de restauration n’est pas autorisée. Il admet que l’état descriptif de division mentionne une désignation de boutique pour les lots 1 et 2 mais rappelle que cet état n’a pas de valeur contractuelle même s’il est inclus dans le règlement de copropriété ce dont il résulte qu’il ne peut créer aucun droit. Il ajoute que l’usage de boutique n’autorise pas une activité de restauration traditionnelle, l’affectation à usage de boutique supposant une simple activité de vente au détail et non de transformation. Il estime inopérant l’arrêt du 14 décembre 2010, aucune clause n’autorisant des activités commerciales et invoque un arrêt du 7 février 1990. Il ajoute que le règlement de copropriété restreint même les activités strictement professionnelles qui ne doivent pas gêner les occupants de l’immeuble.
Il estime sans portée le constat d’huissier dressé en août qui contient une appréciation purement subjective des nuisances olfactives et qui n’évoque pas les nuisances sonores.
Le Syndicat invoque également la transformation de la chambre du lot 1 en cuisine et observe que l’expert a estimé un peu faible le volume de celle-ci pour servir 150 repas en moyenne par jour.
Le Syndicat invoque des travaux irréguliers. Il estime que la société ne conteste pas vraiment leur existence, les déclarant excusables et sans conséquences fâcheuses et affirme que la société n’a pas produit toutes les pièces exigées par l’ordonnance du Juge de la mise en état du 15 décembre 2009 qui auraient permis d’établir la liste des travaux réalisés du 30 décembre 2008 au 10 avril 2009.
Il fait état, sur la façade donnant sur l’impasse des Jardiniers, de l’ouverture de fenêtres et de l’agrandissement d’une bouche d’aération, travaux réalisés malgré le refus de l’assemblée générale tenue le 19 octobre 2005 ce dont il résulte qu’ils ne peuvent être régularisés. Il reproche à l’expert d’avoir apprécié l’opportunité des travaux alors que seule se pose la question de leur autorisation. Il affirme qu’il n’existait pas, auparavant, de fenêtre mais des vitres opaques non ouvrantes, se prévaut des plans de l’immeuble et conteste que les fenêtres aient été définitivement refermées.
Il fait également état de la suppression du mur de refend, de percements de la façade et du plancher et de branchements sauvages. Il observe que ces griefs ne sont pas contestés et reproche à la SCI de ne pas démontrer, par la production des devis et factures, que ses travaux n’ont pas comporté de destruction de maçonnerie.
Il lui fait grief d’avoir transformé l’entrée du lot 1 en local à poubelles ainsi que le confirme l’expert dans sa note de synthèse même s’il n’en a pas fait état dans sa conclusion. Il indique que ce local à poubelles s’ouvre directement sur le hall de l’immeuble. Il réfute la critique de la SCI, un restaurant étant tenu d’avoir un local à poubelles indépendant et ne pouvant donc utiliser les poubelles communes, insuffisantes car destinées à un immeuble à usage d’habitation. Il soutient que la mise en conformité préconisée par l’expert- sa séparation de l’immeuble d’habitation et son intégration au restaurant avec une sortie indépendante sur l’extérieur- ne peut être réalisée compte tenu de la configuration de l’immeuble.
Il lui fait également grief d’avoir installé un extracteur de fumées en toiture, sur une tête de cheminée, et invoque un risque pour la sécurité et l’absence de toute autorisation. Il rappelle que l’ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée, soutient qu’en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les coffres, gaines et têtes de cheminée sont réputés communs et affirme que le fait que le conduit soit à l’usage d’un copropriétaire ne peut en faire une partie privative dès lors qu’il traverse les parties communes et les parties privatives d’autres copropriétaires pour déboucher en toiture. Il excipe de nuisances sonores causées par cette installation aux propriétaires des derniers étages.
Il lui reproche enfin l’installation d’une terrasse sur le trottoir et invoque des nuisances apportées à la copropriété par les bruits et la gêne au passage.
Les copropriétaires se plaignent de nuisances olfactives, sonores et esthétiques depuis le commencement de l’exploitation et affirment que si elles ont été atténuées, elles n’ont pas disparu. Ils invoquent en outre les livraisons, les allées et venues, le dépôt et le stockage des ordures, l’encombrement des parties communes…
Ils relèvent que l’expert n’approuve pas un projet précis de travaux et soutiennent qu’il existe des contradictions entre ses préconisations et le projet présenté qui est, de plus, insuffisant et incomplet notamment sur les dimensions du conduit d’extraction et sa localisation exacte. Ils constatent que le projet n’évoque ni le conduit d’amenée d’air frais ni le bac à graisse. Ils invoquent une emprise excessive sur les parties communes, des nuisances sonores causées par un système d’extraction plus puissant et une atteinte à l’esthétique.
Les demandeurs reconventionnels indiquent que la Cour d’appel a statué sur des infractions commises à des dates précises et affirment qu’elle n’a pu réparer le préjudice que pour un temps visé à la prévention. Ils en concluent que les dommages n’ont pas été appréciés sur la durée et qualifient de modestes les indemnités accordées. Ils excipent également d’un préjudice causé par l’atteinte aux parties communes et d’un préjudice économique.
Ils reprochent à Monsieur Y d’avoir été laconique sur leur préjudice et se prévalent du rapport de Monsieur K dont ils reprennent le calcul.
Ils s’en rapportent sur la responsabilité de la société Siemac et demandent, si celle-ci est retenue, sa condamnation et celle de la société R.
Ils déclarent exercer à l’encontre de cette dernière une action directe empêchant de leur opposer la prescription biennale et estiment que les délais, de droit commun, ne sont pas expirés, les travaux remontant au plus tôt à novembre 2005. Ils affirment que le délai de 5 ans prévu à l’article 2224 du Code civil a été interrompu par les assignations en référé et au fond et ajoutent que les nuisances se poursuivent.
Ils font valoir que leur préjudice est lié aux nuisances provoquées par les installations défectueuses réalisées par la société Siemac. Ils ajoutent qu’aucune clause formelle et limitée n’exclut les dommages immatériels non consécutifs.
Ils précisent que les honoraires de Monsieur K se sont élevés à la somme de 3.588 Euros.
Dans leurs dernières écritures portant le numéro 2 notifiées par mise en état électronique en vue de l’audience du 22 novembre 2011, Mesdames et Messieurs Z, S, T, F, B, U et C concluent à l’irrecevabilité et au rejet des demandes des sociétés.
Ils demandent que les sociétés soient condamnées conjointement à restituer à leurs frais les lots numéros 1 et 2 dans leur état antérieur à leur acquisition et qu’il leur soit enjoint de procéder à leurs frais à tous travaux nécessaires et, notamment :
le rétablissement de l’obturation des fenêtres en façade sur l’impasse des Jardiniers
le rétablissement de la séparation des lots 1 et 2 ave la reconstruction du mur de refend
la suppression de tous percements notamment sur les murs de façade et le plancher
la dépose et suppression de tous équipements et ouvrages réalisés par les requérantes
le rétablissement de l’entrée du lot 1 par la suppression du local à poubelles
la dépose de l’extracteur d’air en toiture et remise en état de la tête de cheminée
la dépose de tous ouvrages destinés à l’exploitation d’une terrasse en devanture, notamment des bâches plastiques.
Ils demandent que, préalablement, les sociétés Goulou et O’Yakuza obtiennent l’accord de l’architecte du Syndicat et du syndic.
Les propriétaires demandent la condamnation conjointe et solidaire des sociétés Goulou et O’Yakuza à payer, au titre du préjudice d’agrément arrêté au 31 décembre 2011 avec intérêts légaux à compter de l’assignation, à :
Madame Z la somme de 71.600 Euros
Madame S la somme de 5.500 Euros
Monsieur T la somme de 10.000 Euros
Monsieur F la somme de 18.500 Euros
Monsieur B la somme de 5.600 Euros
Madame C la somme de 6.700 Euros
Monsieur U la somme de 5.300 Euros.
Ils demandent le paiement conjoint et solidaire par les sociétés précitées en réparation de la dépréciation vénale de leur appartement à payer à :
Madame Z la somme de 196.620 Euros
Madame S la somme de 15.000 Euros
Monsieur T la somme de 15.000 Euros
Monsieur F la somme de 51.900 Euros
Monsieur B la somme de 15.500 Euros
Madame C la somme de 12.000 Euros
Monsieur U la somme de 14.500 Euros.
Subsidiairement, en cas d’expertise, ils demandent la condamnation de ces sociétés à leur payer à titre provisionnel la provision d’expertise.
Dans le corps de leurs écritures, ces parties demandent le paiement à chacune d’elles d’une somme de 3.600 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et le bénéfice de l’exécution provisoire.
Ces parties soulignent que les sociétés Goulou et O’Yakuza ont entrepris des travaux malgré le refus du Syndicat, les 19 octobre 2005 et 12 juin 2006, de les autoriser. Elles se prévalent du rapport de l’expert à l’exception de la partie concernant leurs préjudices.
Elles invoquent l’irrecevabilité de la demande de la société O’Yakuza, simple locataire, et de celle de la SCI qui n’a pas contesté les résolutions adoptées les 19 octobre 2005 refusant de l’autoriser à ouvrir deux fenêtres sur le square et à créer une véranda sur le […] et 12 juin 2006 refusant de l’autoriser à effectuer des travaux de raccordement des WC passant en cave du restaurant. Elles en concluent que la SCI n’est pas recevable à demander l’exécution de travaux qui tendent à contourner ces refus.
Ces copropriétaires estiment que le Syndicat n’a pas renoncé à son action et rappellent qu’en tout état de cause, ils sont recevables en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soulignent que le règlement de copropriété n’autorise que des boutiques et prohibe toute activité génératrice de nuisances ce dont il résulte qu’est posé non le problème de l’installation du conduit de fumée mais celui de la création du restaurant. Ils ajoutent que c’est l’ensemble des travaux réalisés sans autorisation qui porte préjudice et que les travaux litigieux ne peuvent être détachés des autres travaux.
Ils reprennent les critiques formées par le Syndicat et soutiennent que les dommages et intérêts alloués n’ont sanctionné que le constat des nuisances à un moment précis où a été dressé le procès-verbal. Ils estiment que les sociétés ont délibérément menti en prétendant ne pas faire de cuisine chaude.
Ils excipent à l’instar du Syndicat des clauses du règlement de copropriété, de la valeur de l’état descriptif de division, de la notion de boutique et invoquent les mêmes travaux réalisés sans autorisation que le Syndicat.
Ils demandent à être indemnisés pour les nuisances continuelles et le trouble de jouissance qu’ils subissent depuis des années et pour la moins value de leur bien causée par la présence du restaurant.
Ils se fondent sur le rapport de Monsieur Y en ce qu’il démontre l’irrégularité de l’installation, sur ceux de la Préfecture, sur les divers échanges de courriers et sur le rapport de Monsieur K.
Ils réclament, compte tenu des responsabilités, le prononcé d’une condamnation conjointe et solidaire.
Dans ses dernières écritures notifiées en vue de l’audience du 22 novembre 2011, la société Siemac conclut à l’irrecevabilité et au rejet des demandes et, subsidiairement, sollicite la garantie de la société R. Elle réclame la condamnation conjointe et solidaire des demanderesses à lui payer la somme de 10.000 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
La société- qui souligne son expérience- expose qu’elle a été démarchée courant septembre 2005 par le gérant de la société O’Yakuza qui lui a indiqué qu’il souhaitait installer un établissement spécialisé dans les sushis et qui lui a remis une plaquette montrant qu’il exploitait un tel fonds dans un autre local. Elle déclare que lui a été remis le plan établi par Monsieur A et qu’elle a réalisé son étude sur la base de ce plan. Elle fait valoir que ce plan ne faisait apparaître aucune cuisine mais un simple ‘'laboratoire d’assemblage'', la confection de sushis ne requérant qu’un peu de vapeur pour la cuisson du riz. Elle souligne que la société a présenté la même étude au Syndicat à la même époque.
Elle indique qu’elle a effectué des tests puis, dans la perspective d’un laboratoire d’assemblage, établi un devis pour une installation d’extraction en cuisine et une installation d’extraction en salle de restaurant et réalisé les travaux début 2006. Elle précise qu’elle n’a procédé à aucune autre prestation, n’installant pas, notamment, l’extracteur de fumée sur la toiture. Elle soutient qu’elle a constaté au cours des opérations d’expertise que la société avait procédé à des travaux d’aménagement différents de ceux pour lesquels elle avait été consultée, les sanitaires étant déplacés, une cuisine étant installée à la place du laboratoire d’assemblage et une chambre froide étant installée au-dessous du caisson d’extraction. Elle fait valoir que l’utilisation du restaurant était différente avec une cuisson traditionnelle.
La société déclare qu’à la suite de ces changements, elle a été consultée en 2007 et qu’elle a établi, le 28 septembre 2007, un devis prévoyant la création d’un conduit extérieur pour permettre l’évacuation de l’extraction cuisine et de l’extraction salle et que ce devis n’a jamais été accepté.
Elle s’étonne des conclusions de Monsieur Y qui a reconnu que la société lui avait déclaré qu’il n’était pas question de faire de la cuisine chaude et qui, ensuite, affirme qu’elle n’a pas fait d’étude à partir du plan de Monsieur A et qui retient sa responsabilité. Elle soutient que l’expert qui n’est intervenu qu’en octobre 2006 a constaté les existants et a déduit de l’activité alors exercée que l’installation réalisée par elle n’était pas satisfaisante.
Elle observe que le Syndicat et divers copropriétaires ne demandent sa condamnation que ‘'le cas échéant'' et leur fait grief de ne pas préciser le fondement de leur demande. Elle rappelle qu’elle est étrangère à la transformation des lots numéros 1 et 2 et conteste être responsable de l’exploitation d’un restaurant et des nuisances provoquées par des installations auxquelles elle est étrangère.
En ce qui concerne les demandes de sociétés, elle relève qu’elle n’a de lien de droit qu’avec la société O’Yakuza, la société Goulou étant tiers au contrat d’entreprise conclu. Elle en conclut à l’irrecevabilité des demandes de celle-ci.
Elle rappelle qu’elle ne peut être condamnée au paiement d’amendes pénales mises à la charge des cogérants de la société et qu’elle ne peut être concernée par les nuisances sonores dépourvues de lien avec son installation. Elle fait grief à la société d’avoir manqué à son devoir d’information en lui cachant qu’elle modifiait son plan initial et entendait exploiter un restaurant classique et non un simple laboratoire de fabrication de sushi. Elle invoque donc un manquement de celle-ci à ses propres obligations contractuelles et excipe de sa mauvaise foi. Elle ajoute qu’elle n’est pas responsable de l’absence d’entretien.
Elle soutient que ses travaux étaient conformes aux informations et plans donnés par la société ce qui justifie le rejet de la demande de remboursement formée.
La société Siemac demande la garantie de la société R. Elle conteste l’acquisition de la prescription. Elle observe que le Syndicat- et non les copropriétaires- ne l’a assignée, le 21 avril 2009, qu’afin que le jugement lui soit commun ce qui ne peut caractériser le point de départ de la prescription en l’absence de demande. Elle en conclut que le point de départ de la prescription est le 25 janvier 2011, date des premières réclamations formées contre elle.
Elle soutient que la garantie responsabilité civile s’applique, les dommages immatériels résultant de l’insuffisance de l’extraction.
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique pour l’audience du 22 novembre 2011, la société R Iard conclut à l’irrecevabilité et au rejet des demandes du Syndicat, de la société Siemac et des copropriétaires et réclame le paiement in solidum par les copropriétaires et le Syndicat d’une somme de 3.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Elle expose que la société Siemac a souscrit dans ses livres un contrat responsabilité décennale des constructeurs et un contrat responsabilité civile, ce dernier étant seul susceptible d’être mobilisé.
Elle conclut à la prescription de la demande de la société Siemac qui disposait d’un délai de deux ans à compter du recours du tiers soit le Syndicat et qui l’a assignée le 25 juillet 2011 alors que le Syndicat l’avait assignée le 21 avril 2009.
Elle affirme que l’action du Syndicat et des copropriétaires est également prescrite, ceux-ci ayant assigné la société Siemac le 21 avril 2009 et n’ayant pas formé de demande à son encontre dans les deux ans de l’acte.
Subsidiairement, elle déclare que les sociétés Goulou et O’Yakuza n’ont pas été condamnées par la Cour d’appel et en infère qu’elles sont irrecevables à agir à ce titre et rappelle que les condamnations pénales ne sont pas garanties. Elle souligne que la société Siemac ne peut être responsable des nuisances sonores et du non respect du règlement sanitaire, sans lien avec ses prestations.
Elle soutient que les ‘'dommages immatériels non constitutifs'' soit les dommages immatériels purs ne sont pas garantis. Elle estime que les nuisances constituent des dommages immatériels et qu’elles ne sont pas consécutives à un dommage matériel garanti. Elle souligne que cette non garantie relève de l’étendue de la garantie et ne constitue pas une exclusion et, subsidiairement, invoque le caractère formel et limité de l’exclusion.
Elle invoque enfin les plafonds et franchises contractuels.
La clôture est intervenue le 6 décembre 2011.
* * *
Sur la recevabilité des sociétés O’Yakuza et Goulou
Attendu que la société O’Yakuza n’est pas copropriétaire ; qu’elle n’a donc pas qualité pour solliciter l’annulation d’une résolution et l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes ; qu’elle est irrecevable à former de telles demandes ;
Attendu, d’une part, que les travaux faisant l’objet de la demande de la société Goulou sont ceux qui ont été rejetés par la résolution adoptée le 10 avril 2008 ;
Attendu, d’autre part, que la demande d’autorisation de travaux n’est pas soumise au délai de deux mois prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le refus opposé par des assemblées générales antérieures ne peut donc entrainer l’irrecevabilité de la présente demande ;
Sur la recevabilité du Syndicat
Attendu qu’aux termes d’une résolution adoptée le 24 novembre 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé ‘'de stopper la procédure judiciaire au civil du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Goulou'' ;
Attendu, d’une part, qu’à la date de cette résolution, le Syndicat n’avait présenté aucune demande au fond, seul un incident ayant été soulevé ;
Attendu, d’autre part, que le terme ‘'stopper'' n’emporte ni renonciation à une action ni même désistement ;
Attendu que cette résolution n’entraîne donc pas l’irrecevabilité des demandes postérieures formées par le Syndicat ;
Attendu que la demande d’autorisation présentée par la société Goulou est étayée par la nécessité de procéder à l’évacuation d’air rendue elle-même nécessaire par l’activité de restauration exercée dans les locaux ;
Attendu que la demande du Syndicat tendant à faire juger que cette activité est contraire à la destination de l’immeuble a donc un lien étroit avec cette prétention originelle ; qu’il en est de même de sa demande de remise en état des lieux fondée sur la réalisation sans autorisation de travaux affectant des parties communes destinés à permettre d’exercer l’activité litigieuse ;
Attendu que les demandes reconventionnelles du Syndicat ont donc un lien suffisant avec la demande de la société ; qu’elles sont recevables ;
Sur l’exercice de l’activité de restauration
Attendu que l’examen des demandes principales de la société Goulou suppose, compte tenu de leur objet, que l’activité de restauration exercée soit autorisée ;
Attendu qu’a été rédigé un document intitulé ‘'Règlement de co-propriété et Cahier des charges pour la vente par appartement'' de l’immeuble concerné ; qu’il ne mentionne pas la destination de l’immeuble ;
Attendu que ce document unique désigne l’immeuble et contient un titre premier intitulé ‘'Division de l’immeuble'' décrivant les parties communes et les parties privatives ; qu’il précise que ‘'ces dernières sont énoncées dans le cours du présent règlement sous les rubriques générales «appartements » ou « lots »'' ; qu’il désigne les parties privatives et qualifie les deux lots du rez de chaussée de ‘'boutique'' ;
Attendu que le titre II est intitulé ‘'Droits et obligations des co-propriétaires ‘' et énonce : ‘La division de la maison étant ainsi faite, la Société a établi comme suit un règlement destiné à déterminer les droits et obligations des acquéreurs et co-propriétaires de la maison'' ;
Attendu qu’il résulte de ce document que le titre 1 est constitué par l’état descriptif de l’immeuble et le titre 2 par le règlement de copropriété ;
Attendu qu’il est constant qu’un état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle ; que seul le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes et les modalités de leur jouissance ; que, même inclus dans le règlement de copropriété, l’état descriptif de division est établi pour les seuls besoins de la publicité foncière ; qu’il ne peut prévaloir sur les stipulations du règlement de copropriété notamment sur celles afférentes à l’utilisation des lots ;
Mais attendu, d’une part, que le règlement de copropriété lui-même répartit le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire en désignant les lots numéros 1 et 2 comme des ‘'boutique''(s) ;
Attendu, d’autre part, qu’il stipule que les occupants ne pourront apposer aucune plaque ‘'indicatrice de leur profession'' sans autorisation et qu’ils ne pourront exercer aucune profession capable de nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble ou de gêner par l’odeur ou le bruit les co-propriétaires'' ; qu’il permet donc l’exercice d’une ‘'profession'' ;
Attendu qu’il résulte donc du règlement de copropriété que les lots numéros 1 et 2 sont des boutiques et que l’exercice d’une ‘'profession'' est autorisée dans l’immeuble ;
Attendu qu’une boutique est un lieu d’étalage et de vente d’une marchandise sans fabrication ou transformation; qu’un restaurant traditionnel fait de la cuisson ; que la destination de ‘'boutique'' ne permet donc pas l’exercice d’une activité de restauration telle qu’exercée dans les lieux ;
Attendu que l’exercice d’une profession est visé dans le paragraphe relatif aux appartements ; que cette faculté ne peut donc permettre, dans les boutiques, l’exercice d’une activité de fabrication/transformation et, donc, de restauration ; que le terme de ‘'commerce'' n’est pas employé ; qu’il ressort de l’ensemble du règlement de copropriété et des caractéristiques de l’immeuble- deux boutiques de surface moyenne et des appartements- et de la configuration des lieux que l’autorisation d’exercer une profession ne s’étend pas à celle d’ouvrir un restaurant ; qu’aucune clause du règlement de copropriété ne permet donc celle-ci ;
Attendu, au surplus, que la profession autorisée ne doit pas nuire au bon aspect de l’immeuble et à sa tranquillité et ‘'être capable de gêner'' les copropriétaires par le bruit ou l’odeur ; qu’en l’espèce, l’absence de nuisances sonores- à condition que la hotte fonctionne à petite vitesse- et olfactives constatée en 2009 et 2011 par un inspecteur de salubrité et un huissier, après qu’a été ordonnée la fermeture de l’établissement, n’a été rendue possible que par la réalisation d’importants travaux non autorisés affectant les parties communes voire, s’agissant de la mise en place d’un extracteur sur la toiture, des parties privatives ; que, par ailleurs, cet extracteur provoque des nuisances sonores aux copropriétaires des derniers étages ainsi qu’il résulte d’un courrier de Monsieur X dès lors que la hotte fonctionne à grande vitesse; que l’installation d‘un local à poubelles non ventilé dans l’entrée du lot numéro 1 cause également des nuisances ; que l’ampleur des travaux réalisés ou sollicités afin d’exercer l’activité litigieuse démontre ainsi que cette activité n’est pas conforme à la destination de l’immeuble ; que les modifications apportées par la SCI nuisent elles-mêmes à la tranquillité de celui-ci;
Attendu, par conséquent, que la destination de l’immeuble telle que ‘'définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'' ne permet pas l’exploitation dans les lots numéros 1 et 2 du restaurant litigieux ; que le principe de la liberté du commerce ne peut permettre d’aller à l’encontre d’un règlement de copropriété conforme aux dispositions légales;
Attendu que le restaurant exploité par la société O’Yakuza est donc contraire à la destination de l’immeuble ;
Sur la demande de la société Goulou
Attendu que dans la mesure où l’exploitation du restaurant est irrégulière, le Syndicat n’a pas commis d’abus en refusant la demande de la société permettant son exploitation ; que la résolution ne sera pas annulée ; que, pour les mêmes motifs, la demande d’autorisation de travaux sera rejetée ;
Sur la demande de remise en état
Attendu que, quels que soient les motifs avancés, un copropriétaire ne peut, sans l’accord du Syndicat, procéder à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ;
Attendu qu’il résulte des constatations de Monsieur Y que la société a ouvert des fenêtres sur le mur de façade et agrandi une bouche d’aération ; qu’il n’est nullement démontré par la société qu’elle s’est contentée de rouvrir, à l’identique, des fenêtres existantes et précédemment obturées ; qu’il sera observé qu’un projet d’ouverture de deux fenêtres a été présenté lors de l’assemblée générale du 19 octobre 2005 et n’a pas été suivi d’un vote favorable ; que l’obturation actuelle des fenêtres ne rend pas sans objet la demande de remise en état présentée par le Syndicat ;
Attendu que le mur de refend séparant les lots numéros 1 et 2 est une partie commune ; qu’il a été supprimé ; que la SCI ne verse aux débats aucune pièce relative aux travaux qu’elle a effectués de nature à établir que cette suppression est antérieure à son acquisition ; que Monsieur Y en indiquant que ce mur a été ‘'supprimé à une date indéterminée et peut-être avant l’achat par la SCI du local'' n’a émis qu’une hypothèse ; qu’en tout état de cause, le propriétaire actuel est tenu de procéder à la remise en état des lieux à charge pour lui d’appeler en garantie son vendeur ;
Attendu que l’expert a, dans une note de synthèse et en réponse à un dire du Syndicat, relevé que la société avait installé une canalisation d’évacuation des WC en passant par les caves, procédé à divers percements du plancher pour permettre l’évacuation de la cuisine et posé des canalisations en plafond des caves ; que ces travaux ont été faits malgré le refus de l’assemblée de les autoriser ou sans demande d’autorisation alors qu’ils affectent les parties communes ; qu’il appartenait à la société de solliciter l’autorisation du Syndicat et, en cas de refus, celle du Tribunal ; que la demande de remise en état est justifiée ;
Attendu que Monsieur Y a relevé l’insuffisance du local à poubelles commun au regard du volume de déchets produits par le Syndicat ; que, dans sa note du 17 avril 2008, il a constaté que l’entrée du lot numéro 1 avait été remplacée par le local à poubelles du restaurant, non isolé du hall ; que, dans la même note, il a préconisé son intégration au restaurant avec une sortie indépendante sur l’extérieur ;
Attendu que la création d’un local à poubelles distinct est nécessitée par le volume de déchets produits par le restaurant ; que la SCI ne peut donc utilement exciper d’un refus du Syndicat de lui permettre d’utiliser les poubelles communes
Attendu que ce local non ventilé et donnant sur le hall est source de nuisances olfactives ; que la demande du Syndicat sera accueillie ;
Attendu qu’un extracteur a été installé sur une tête de cheminée de la toiture de l’immeuble; que ces têtes sont qualifiées de parties communes non dans le règlement de copropriété mais dans l’état descriptif de division ; que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 les répute parties communes ; que la circonstance que le conduit lui-même soit à usage privatif est sans incidence ; que l’installation requérait donc l’accord du Syndicat ; que, faute de celui-ci, l’extracteur sera retiré ;
Attendu que le Syndicat et les copropriétaires ne peuvent solliciter la démolition de la terrasse installée sur le domaine public que s’ils justifient d’un préjudice causé par celle-ci ; qu’ils ne rapportent pas, par des constats récents, la preuve de telles nuisances ; que leur demande sera rejetée ;
Attendu que les sociétés Goulou en qualité de copropriétaires et O’Yakuza en qualité de locataire seront condamnées in solidum à procéder à la remise en état des lieux conformément à la demande des copropriétaires;
Attendu qu’elles devront, en conséquence procéder au rétablissement de l’obturation des fenêtres en façade sur l’impasse des Jardiniers, au rétablissement de la séparation des lots 1 et 2 avec la reconstruction du mur de refend, à la suppression de tous percements sur les murs de façade et le plancher, au rétablissement de l’entrée du lot 1 par la suppression du local à poubelles et à la dépose de l’extracteur d’air en toiture et remise en état de la tête de cheminée ;
Attendu que la demande de suppression de ‘'tous équipements et ouvrages'' est trop imprécise et sera rejetée ;
Attendu que les travaux devront être réalisés sous le contrôle de l’architecte du Syndicat aux frais des sociétés ; qu’une astreinte est nécessaire pour assurer l’exécution de cette décision ; qu’elle sera au bénéfice du Syndicat ;
Sur les demandes indemnitaires
Attendu que le Syndicat justifie d’un préjudice collectif causé par l’exploitation du restaurant et par les travaux irréguliers ; qu’il lui sera alloué de ce chef une somme de 10.000 Euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu, en ce qui concerne les copropriétaires, que le présent jugement décide que l’activité de restaurant est incompatible avec la destination de l’immeuble et ordonne la remise en état des lieux ; qu’ils n’ont pas vendu leurs biens ; qu’ils ne peuvent dès lors invoquer utilement l’existence d’une dépréciation de la valeur de leur lot causée par les nuisances consécutives à l’exploitation d’un restaurant ; que leurs demandes d’indemnisation de perte de la valeur vénale de leurs lots seront donc rejetées ;
Attendu qu’il résulte du rapport d‘expertise que l’ensemble des copropriétaires a subi des nuisances, sonores ou olfactives, causées par l’exploitation du restaurant ; que, compte tenu des développements ci-dessus relatifs à la destination de l’immeuble, ils n’ont pas commis de faute en refusant d’autoriser les travaux ;
Attendu que le restaurant a été fermé à la suite d’une décision administrative du 22 décembre 2008 prise en raison d’un tapage diurne ; qu’un contrôle des services vétérinaires en date du 17 février 2009 a démontré de graves manquements à la législation sur l’hygiène ; que l’établissement a rouvert courant avril 2009 ;
Attendu que l’inspecteur de salubrité a constaté, le 30 juin 2009, l’absence de nuisances sonores et olfactives, précisant que les fenêtres de la cuisine étaient maintenues fermées;
Attendu que la Cour d’appel a indiqué, dans ses arrêts des 2 février et 2 novembre 2010, que les nuisances olfactives et sonores avaient disparu ;
Attendu qu’en jugeant que le préjudice s’évaluait notamment en fonction de sa durée, en précisant que le restaurant était installé depuis 2005 et en allouant des sommes différentes selon que l’infraction a été constatée le 9 octobre 2007 ou le 14 février 2008, la Cour a, dans son arrêt du 2 février 2010 relatif aux nuisances olfactives, indemnisé le préjudice subi jusqu’au 9 octobre 2007 ou au 14 février 2008; que l’arrêt du 2 novembre 2010 a indemnisé les nuisances sonores jusqu’au 5 juin 2008 ;
Attendu que le syndic a fait part aux sociétés, le 27 mai 2011, de nuisances sonores causées par un appareil bruyant et chauffant et de nuisances hygiéniques entrainées par le réchauffement des ordures, à proximité ; que Messieurs Q et X se sont plaints courant juin 2011 d’odeurs nauséabondes provenant de la fontaine en sous-sol et du local à poubelles utilisés par le restaurant;
Attendu, par conséquent, que des nuisances se poursuivent ;
Attendu, dès lors, que les copropriétaires déjà indemnisés par la Cour d’appel peuvent solliciter l’indemnisation de leurs préjudices subis postérieurement aux périodes retenues par la Cour d’appel ; que les nuisances postérieures à la réouverture du restaurant en avril 2009 sont toutefois d’une ampleur inférieure ; qu’elles ne concernent pas les mêmes copropriétaires ainsi qu’il résulte d’un courriel de Madame Z en date du 24 avril 2009 ;
Attendu qu’au vu de l’ensemble de ces éléments et de la situation des appartements et d e leur valeur locative, il sera alloué à :
Monsieur et Madame X la somme de 5.000 Euros
Madame N celle de 3.000 Euros
Monsieur et Madame P celle de 3.000 Euros
Madame O celle de 1500 Euros
Madame L celle de 3.000 Euros
Monsieur G celle de 1.500 Euros
Monsieur Q celle de 500 Euros
Madame Z celle de 5.000 Euros
Madame S la somme de 1.500 Euros
Monsieur T celle de 2.000 Euros
Monsieur F celle de 3.000 Euros
Monsieur B celle de 2.000 Euros
Madame C celle de 2.000 Euros
Monsieur U celle de 2.000 Euros
Attendu qu’au regard de leur nature, ces sommes porteront intérêts légaux à compter du jugement ;
Sur les demandes contre la société Siemac
Attendu que la société a installé le système d’extraction de la hotte de cuisine litigieux ;
Attendu qu’il résulte du rapport de l’expert, non contesté sur ce point, que le conduit permet un débit de 850 m3 par heure alors que le débit d’une cuisine du type de celle du restaurant est de 3.500 m3 par heure ;
Attendu que l’installation mise en place par la société Siemac était adaptée à la préparation de sushis ou de repas froids mais pas à la cuisine ; qu’elle est donc insuffisante compte tenu de l’activité actuelle de l’établissement ;
Attendu qu’il est constant qu’a été remis à la société, au cours du second semestre 2005, un plan établi par Monsieur A, architecte intervenant pour le compte des sociétés Goulou et O’Yakuza ; que ce plan prévoit une réception de 72 personnes et la création d’un ‘'laboratoire d’assemblage'' ;
Attendu qu’au cours de la même période, la SCI Goulou a présenté aux copropriétaires un projet accompagné d’une note de Monsieur A en date du 29 juillet 2005 prévoyant la création d’un restaurant de sushis et précisant que la préparation de ces sushis ne nécessite pas d’installation d’extraction d’air particulière ;
Attendu que, par courrier du 3 novembre 2005, la société Siemac a transmis à la société O’Yakuza sa proposition pour réaliser notamment une installation d’extraction cuisine ; que ce courrier fait référence à un rendez-vous et aux ‘'plans qui nous ont été remis'' ;
Attendu que la société a réalisé, courant 2006, les prestations prévues au devis pour un montant de 38.272 Euros ; qu’elle a précisé le 28 octobre 2005 que les conduits existants permettaient un débit de 850 m3 par heure ;
Attendu qu’il résulte du rapport de Monsieur Y que les travaux d’aménagement des locaux sont différents de ceux prévus par Monsieur A, une cuisine ayant notamment été installée ; que, surtout, l’activité du restaurant a été étendue à la cuisine traditionnelle ;
Attendu que, le 28 septembre 2007, la société Siemac a présenté un nouveau devis prévoyant la création d’un conduit extérieur permettant une évacuation d’air, par heure, de 2.400m3 pour la cuisine et de 1.600 m3 pour la salle ; que ce devis n’a pas été accepté ;
Attendu que l’expert a indiqué que la société O’Yakuza avait déclaré à la société Siemac qu’elle ne servirait que des plats froids préparés et non des plats chauds, relevé que le plan de Monsieur A mentionnait un simple laboratoire d’assemblage mais précisé qu’en raison du refus du Syndicat, la mission de l’architecte n’avait pas été poursuivie et conclu que la société n’a pas fait l’étude à partir de son plan ;
Attendu qu’il résulte de ces déclarations de l’expert que, lorsque la société Siemac a été contactée, la société O’Yakuza n’entendait pas développer une restauration traditionnelle ; que ces éléments sont corroborés par le plan fourni à la société Siemac qui évoque un laboratoire d’assemblage, par la note de l’architecte indiquant qu’aucune extraction d’air particulière n’est requise et par la demande faite à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 19 octobre 2005 qui n’envisage que la création d’ouvertures ; qu’enfin, le devis présenté par la société vise des plans qui lui ont été remis alors que la société O’Yakuza n’allègue ni ne justifie avoir remis d’autres plans que ceux de Monsieur A ;
Attendu que la société O’Yakuza a donc modifié son projet ; qu’il lui appartient dès lors de démontrer qu’elle a avisé la société Siemac de la nouvelle installation envisagée avant les travaux réalisés par celle-ci début 2006 ; qu’elle ne verse aux débats aucune pièce en ce sens ; que la seule circonstance que Monsieur A n’ait pas poursuivi sa mission ne permet pas de conclure que d’autres plans ont été soumis à la société ;
Attendu, par conséquent, qu’il ne peut être fait grief à la société Siemac d’avoir installé un système inadapté à un usage qu’elle ignorait ;
Attendu que les demandes formées contre elle seront donc rejetées ;
Sur les autres demandes
Attendu que, compte tenu du rejet des demandes formées contre la société Siemac, les demandes présentées contre la société R, son assureur, seront rejetées ;
Attendu que la SCI Goulou a réalisé des travaux importants affectant les parties communes sans autorisation depuis plusieurs années ; que, dans ces conditions, l’exécution provisoire assortira les condamnations prononcées du chef de la remise en état ; qu’il en sera de même de celles indemnisant les préjudices subis ;
Attendu que les sociétés Goulou et O’Yakuza devront payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 3.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à Monsieur et Madame X celle unique de 200 Euros, à Madame N celle de 200 Euros, à Monsieur et Madame P la somme unique de 200 Euros, à Madame O celle de 200 Euros, à Madame L celle de 200 Euros, à Monsieur G celle de 200 Euros et à Monsieur Q celle de 200 Euros; qu’elles devront également payer sur le même fondement les sommes de 500 Euros chacun à Madame Z, à Madame S, à Monsieur T, à Monsieur F, à Monsieur B, à Madame C et à Monsieur U qui ont un avocat distinct de celui du Syndicat ;
Attendu qu’en équité, les autres demandes sur le même fondement seront rejetées ;
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
Par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevables les demandes d’annulation de résolution et d’autorisation de travaux présentées par la société O’Yakuza
Déclare recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires.
Dit que l’activité de restauration exercée dans les lots numéros 1 et 2 de l’immeuble est contraire à la destination de celui-ci.
Rejette la demande d’autorisation de travaux.
Condamne in solidum les sociétés Goulou et O’Yakuza à effectuer :
le rétablissement de l’obturation des fenêtres en façade sur l’impasse des Jardiniers
le rétablissement de la séparation des lots 1 et 2 ave la reconstruction du mur de refend
la suppression de tous percements notamment sur les murs de façade et le plancher
le rétablissement de l’entrée du lot 1 par la suppression du local à poubelles
la dépose de l’extracteur d’air en toiture et remise en état de la tête de cheminée
Dit que, dans un délai d’un mois après la signification du jugement, les sociétés Goulou et O’Yakuza devront solliciter l’accord de l’architecte du Syndicat et du syndic.
Dit que les travaux devront être réalisés et achevés dans un délai de trois mois après la signification du jugement sous le contrôle de l’architecte du Syndicat aux frais de la SCI Goulou.
Dit qu’à l’expiration de ce délai, les deux sociétés seront tenues in solidum à payer la somme de 1.000 Euros par jour au Syndicat des copropriétaires.
Condamne in solidum les sociétés Goulou et O’Yakuza à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 Euros à titre de dommages et intérêts.
Condamne in solidum les sociétés Goulou et O’Yakuza à payer à :
Monsieur et Madame X la somme unique de 5.000 Euros
Madame N celle de 3.000 Euros
Monsieur et Madame P celle unique de 3.000 Euros
Madame O celle de 1500 Euros
Madame L celle de 3.000 Euros
Monsieur G celle de 1.500 Euros
Monsieur Q celle de 500 Euros
Madame Z celle de 5.000 Euros
Madame S la somme de 1.500 Euros
Monsieur T la somme de 2.000 Euros
Monsieur F la somme de 3.000 Euros
Monsieur B la somme de 2.000 Euros
Madame C la somme de 2.000 Euros
Monsieur U la somme de 2.000 Euros
Dit que ces sommes porteront intérêts légaux à compter du jugement.
Ordonne l’exécution provisoire des chefs ci-dessus.
Condamne in solidum les sociétés Goulou et O’Yakuza à payer en application de l’article 700 du Code de procédure civile les sommes de :
3.500 Euros au Syndicat des copropriétaires
200 Euros à Monsieur et Madame X (somme unique) à Madame N, à Monsieur et Madame P (somme unique), à Madame O, à Madame L, à Monsieur G et à Monsieur Q
500 Euros chacun à Madame Z, à Madame S, à Monsieur T, à Monsieur F, à Monsieur B, à Madame C et à Monsieur U.
Rejette les autres demandes.
Condamne in solidum les sociétés Goulou et O’Yakuza aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.
Autorise Maîtres Voisin, Bohbot et V et la SCP AU AV et Associés à recouvrer directement à leur encontre ceux des dépens qu’ils ont exposés sans avoir reçu provision.
Fait et jugé à Paris le 14 Février 2012
Le Greffier Le Président
FOOTNOTES
1:
Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Textes cités dans la décision