Tribunal de grande instance de Paris, 2e chambre 1re section, 10 juin 2014, n° 13/00042

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
2e chambre 1re section N° RG : 13/00042 N° MINUTE : Assignation du : 07 Juillet 2010 EXPERTISE M Z A M J G	JUGEMENT rendu le 10 Juin 2014

DEMANDERESSE

Madame B L M N divorcée X

[…]

[…]

représentée par Maître James Alexandre I de la SELARL H I LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0149

DÉFENDEUR

Monsieur O-P Q F

[…]

[…]

représenté par Maître O RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0164

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. SALOMON, Premier Vice-Président Adjoint

M^me ANDRIEU, Vice-Présidente

M. GILLES, Vice-Président

assisté de M^me AGEZ, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2014 tenue en audience publique devant Monsieur SALOMON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Rédacteur: Renaud SALOMON, Premier vice-président adjoint

[…]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 30 juillet 2009, Madame B X a acquis de Monsieur O-P F dans un immeuble situé, 8, rue de la Cossonnerie dans le 1^er arrondissement de Paris un appartement composant le lot n° 9 de la copropriété, moyennant le prix total de 360 000 euros pour une superficie déclarée par le vendeur de 37, 5 m².

Par télécopie du même jour, la SCP Y, notaire de Monsieur O-P F, à écrit à Maître C D, notaire de Madame X, dans les termes suivants:

"Par la présente, je vous confirme bien volontiers avoir été saisi par mon client pour préparer le dossier afférent à la vente du débarras [correspondant au lot n° 7 de la copropriété] moyennant un euro symbolique".

Le 12 août 2009, Monsieur J G, géomètre et expert judiciaire près la cour d’appel de Paris, a arrêté la superficie de cet appartement à 34,30 m².

C’est dans ces conditions que, par acte du 7 juillet 2010, Madame B X, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de PARIS, Monsieur O-P F, aux fins d’obtenir:

— sur le fondement des articles 1616 et suivants du code civil, la diminution du prix de vente du lot n° 7 de la copropriété, proportionnellement à l’écart constaté entre la superficie réelle et la superficie déclarée par le vendeur;

— la réalisation forcée de la vente du lot n° 7 de la copropriété.

Par ordonnance du 10 mai 2011, le juge de la mise en état, accueillant la demande de Monsieur O-P F, a désigné Monsieur Z A en qualité d’expert avec notamment pour mission d’établir le décompte de superficie de l’appartement de Madame X, lot n° 9 de l’immeuble en copropriété.

Le 10 mai 2011, Monsieur Z A conclut en les termes suivants: « la superficie des parties privatives à la date du 27 septembre 2011 du lot n° 9 est de 31,20 m² ».

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique, le 18 novembre 2013, Madame B X demande au tribunal de:

I.- S’agissant de la perte de surface entre la surface déclarée et la surface réelle de l’appartement correspondant au lot n° 9 de la copropriété:

— CONDAMNER Monsieur O-P F à verser à Madame B X, la somme de 60.460 €, correspondant au trop versé par cette dernière sur le prix de vente de 360.000 € à proportion de la différence entre la superficie réelle mesurée en expertise judiciaire au contradictoire des parties de 31,20 m² et la superficie déclarée par le vendeur de 37,50 m² ;

II.- S’agissant de la vente de la remise correspondant au lot n° 7 de la copropriété:

— CONSTATER la défaillance de Monsieur O-P F à régulariser la vente du lot n° 7 de l’immeuble en copropriété sis 8 rue de la Cossonerie Paris 1^er arrondissement, en violation de ses engagements ;

A titre principal :

— ENJOINDRE Monsieur O-P F d’avoir à régulariser l’acte authentique de vente du lot n°7 de l’immeuble en copropriété sis 8 rue de la Cossonerie Paris 1 er , dans un délai de deux mois à compter de la signification du Jugement à intervenir ;

— A défaut DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir vaudra acte de vente au prix convenu « d’un euro symbolique » et ordonner, autant que de besoin, l’exécution de l’ensemble des formalités nécessaires à ladite vente ;

— A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal de céans ne devait pas prononcer la réalisation forcée de la vente malgré l’accord des parties sur la chose et le prix:

— CONDAMNER Monsieur O-P F à verser à Madame B L M N divorcée X une somme qui ne saurait être inférieure, et sauf à parfaire, à 50.000 euros en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause :

— DIRE et JUGER que l’ensemble des sommes allouées à Madame X porteront intérêts à compter du 7 juillet 2010, date de l’acte introductif d’instance, avec capitalisation annuelle des intérêts ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur les chefs de demande de Madame B L M N divorcée X ;

— CONDAMNER Monsieur O-P F à verser à Madame B L M N divorcée X, une somme de 10.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par la SELARL H I & Associés, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique, le 11 octobre 2013, Monsieur F demande au tribunal de:

"- DEBOUTER Madame X de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir une restitution du prix de vente du lot n°9,

- DIRE et JUGER irrecevable Madame X en sa demande de réalisation forcée de la vente du lot n° 7, et subsidiairement la dire mal fondée,

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait qu’il existe un différentiel de surface de plus d’un vingtième avec la surface déclarée par Monsieur F :

- DIRE et JUGER que Monsieur F ne reste devoir qu’une somme de 21.478,40 € au titre du différentiel de superficie,

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal estimait qu’il existe un différentiel de surface de plus d’un vingtième avec la surface déclarée par M. F et que la vente du lot n° 7 devait être judiciairement prononcée :

- DIRE et JUGER que Monsieur F ne reste devoir qu’une somme de 20.625 € au titre du différentiel de superficie,

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame X au paiement de la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise".

L’ordonnance de clôture a été rendue, le 10 février 2014.

Pour l’exposé des moyens des parties, le tribunal se référera expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I.- Sur la demande en réduction de prix du bien immobilier (lot n° 9 de la copropriété) au titre de la différence entre la surface déclarée et la surface réelle :

Attendu qu’en application des dispositions d’ordre public de l’ article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (…) Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. »

Attendu qu’en l’espèce, l’acte de vente passé, le 30 juillet 2009, entre Monsieur O-P F et Madame B X mentionne en page 13 que "la superficie de la partie privative des BIENS, objet des présentes, soumis à la loi numéro 96-1107 du 18 Décembre 1996 intégrée dans l’article 46 de la loi du 10 Juillet 1965 est de 37,5 m² pour le lot numéro 9, ainsi déclaré par le vendeur;

Attendu que selon Monsieur Z A, expert désigné par ordonnance du juge de la mise en état du 10 mai 2011, a conclu dans son rapport, déposé le 19 novembre 2012, que « la superficie des parties privatives à la date du 27 septembre 2011 du lot n° 9 est de 31,20 m² »;

Qu’il précise, dans ce même rapport, que « la différence d’environ 3 m² entre le mesurage de Monsieur »G« et la nôtre tient dans l’incorporation erronée par celui-ci des emprises d’embrasures de fenêtre dans la sous-pente de toiture »;

Que, s’agissant des préjudices allégués et chiffrés par les parties, l’expert conclut comme suit :

"Différence de superficie entre l’acte de vente et notre mesurage :

Soit 37,5 m² – 31,20 m² = 6,30 m²

Calcul du prix au m² :

360.000 € / 37,50 m² = 9.600 € par m²

Indemnité prévue dans le cadre de la loi « Carrez »

9.600 € X 6,30 m² = 60.480 €

Cette présente indemnité ne préjuge pas d’autres frais, report de taxe, expertises ou autres, que pourrait juger utile d’inclure le tribunal";

Attendu en premier lieu que pour s’opposer aux conclusions du rapport d’expertise, Monsieur O-P F soutient que Monsieur Z A a déduit du calcul de la surface « Loi Carrez », non pas des embrasures de fenêtres, mais des chiens-assis qui, étant d’une hauteur supérieure à 1,80 m, doivent être intégrés dans le calcul de la superficie de l’appartement;

Mais attendu que l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, pris en application de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, précise que « la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre »;

Qu’il ressort du plan établi par Monsieur Z A (page 21 du rapport d’expertise) que les surfaces sous-pente, dont les embrasures de fenêtres, exclues du mesurage, sont celles "dans la ligne de la hauteur < – 1,80m" intégrées dans le « superficie hors « Loi Carrez » « (H = – 1,80 m)";

Que c’est par une exacte application de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 que cet expert relève que « la différence d’environ 3 m² entre le mesurage de Monsieur G et la nôtre tient dans l’incorporation erronée par celui-ci des emprises d’embrasures de fenêtre dans la sous-pente de toiture »;

Attendu en deuxième lieu que pour s’opposer aux conclusions du rapport d’expertise, Monsieur O-P F soutient que Monsieur Z A "croit devoir distraire du calcul de la surface « loi Carrez » un passage qui mène à une porte fenêtre laquelle donne accès à la terrasse et qui ne constitue pas« une embrasure » et en tout état de cause d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre";

Mais attendu que Monsieur O-P F ne remet pas en cause sur ce point le chiffrage de l’expert, lequel, s’agissant de la zone d’accès à la terrasse, exclut toutes les surfaces inférieures à 1,80 mètre;

Attendu que Monsieur O-P F demande au tribunal de « distraire du prix de la vente la valeur de la terrasse dont la superficie s’établie à 10,83 m² (4,61 m de longueur X 2,35 de largeur) »;

Mais attendu que l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 précise que « la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres »; que la recommandation n° 17 du 4 mars 1998 sur l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété en cas de vente prévoit "que la loi vise la superficie des planchers des locaux clos et couvertes, excluant ainsi implicitement les balcons et terrasses qui ne sont à la fois ni clos ni couvert";

Qu’en l’espèce, la terrasse attenante à l’appartement est une terrasse suspendue par caillebotis au-dessus de la toiture, et aucunement une véranda ou loggia, de sorte que la superficie de cette terrasse, ni close ni couverte, n’a pas à être intégrée à la superficie « Loi Carrez » de l’appartement;

Attendu que Monsieur O-P F soutient enfin que l’assiette devant servir de base de calcul ne devrait pas correspondre au prix de vente de 360.000 €, dans la mesure où celui-ci intègre des éléments exclus du champ d’application de la loi Carrez et qui ont présidé à sa détermination; qu’il se prévaut d’un arrêt rendu, le 16 décembre 2008, par la Cour de cassation, selon lequel l’assiette devant servir de base de calcul doit être déduite de « la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 »;

Mais attendu que Madame B X a acquis un lot dans l’immeuble en copropriété et non l’ensemble des lots de la copropriété, qui constitue une unité foncière, de sorte que la solution de cet arrêt n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce;

Attendu en définitive qu’il existe une différence de superficie de 6,30 m², soit plus d’un vingtième entre le mesurage mentionné dans l’acte de vente et celle relevée par l’expert judiciaire de sorte que Madame B X est bien fondée à solliciter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965;

Qu’il convient donc de condamner Monsieur O-P F à payer à Madame B X au titre de la diminution de prix du lot n° 9 de la copropriété la somme de 9.600 € X 6,30 m² = 60.480 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2010, date de l’assignation;

Qu’il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts;

II.- Sur la demande de réalisation forcée de la vente du lot n° 7 de la copropriété:

- Sur la recevabilité de la demande:

Attendu qu’aux termes de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, tel que modifié par l’article 14 de l’ordonnance n°2010-638 du 10 juin 2010:

"Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil";

Attendu qu’en l’espèce, Madame B X a produit le justificatif de la publication à la conservation des hypothèques, de l’assignation introductive d’instance, sur le lot n° 7 de l’immeuble en copropriété, de sorte que sa demande est recevable au regard de ce texte;

- Sur le fond:

Attendu qu’au soutien de sa demande de réalisation forcée de la vente du lot n° 7 de la copropriété, Madame B X se fonde:

— sur la télécopie du 30 juillet 2009, jour de la régularisation de l’acte authentique de l’appartement, adressée par la SCP Y, notaire, à Maître C D, notaire de Madame B X, lui indiquant « je vous confirme bien volontiers avoir été saisi par mon client pour préparer le dossier afférent à la vente du débarras moyennant UN euro symbolique »;

— sur le dossier d’usage aux fins de régularisation de la vente du débarras, lot n° 7, adressé par le notaire de Monsieur O-P F au notaire de Madame B X, le 11 décembre 2009;

Mais attendu que Madame B X ne produit aucun document justifiant d’un accord donné par Monsieur O-P F en son nom personnel de vendre le lot de copropriété n° 7;

Qu’il y est fait à aucun moment mention dans l’acte de vente en date du 30 juillet 2009 portant sur le seul lot de copropriété n° 9;

Qu’en conséquence, il convient de rejeter la demande présentée par Madame B X en vue d’obtenir la réalisation forcée de la vente du lot n° 7 de la copropriété;

III.- Sur les demandes accessoires

Attendu que l’équité commande de condamner Monsieur O-P F à payer à Madame B X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Qu’il convient de rejeter la demande présentée par Monsieur O-P F sur ce même fondement;

Attendu que l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est nécessaire;

Attendu qu’il convient de condamner Monsieur O-P F aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL H I & Associés, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

— CONDAMNE Monsieur O-P F à payer à Madame B X au titre de la diminution de prix du lot n° 9 de la copropriété la somme de 9.600 € X 6,30 m² = 60.480 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2010, date de l’assignation;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts;

— DÉCLARE recevable la demande de Madame B X en réalisation forcée de la vente du lot n° 7 de la copropriété

— LA REJETTE sur le fond;

— CONDAMNE Monsieur O-P F à payer à Madame B X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— REJETTE la demande présentée par Monsieur O-P F sur ce même fondement;

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision;

— CONDAMNE Monsieur O-P F aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL H I & Associés, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 10 Juin 2014

Le Greffier Le Président

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