Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 1re section, 20 mars 2018, n° 14/03436

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
18° chambre 1re section N° RG : 14/03436 N° MINUTE : 6 Assignation du : 14 Février 2014 Contradictoire EXPERTISE : M. Z A […] […] ☎ : 01.42.55.00.07	JUGEMENT rendu le 20 Mars 2018

DEMANDERESSE

Société D’ETUDES ET DE CONSTRUCTION DES CHAMPS ELYSEES

dite Société “SECCE”

[…]

[…]

représentée par Maître Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #E0958

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. VACA 2000

[…]

[…]

représentée par Maître D E, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #C2576

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame B C, Vice-Président

Madame Marie GIROUSSE, Vice-Président

Madame Laurence POISSENOT, Vice-Président

assistées de Julie FITTES-PUCHEU, Greffier lors des débats, et de F G-H, Greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 27 Juin 2017 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2017, prorogé au 20 Mars 2018.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Madame B C

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 1987, Madame X aux droits de laquelle se trouve la SOCIETE D’ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS DES CHAMPS ELYSEES (société S.E.C.C.E) a donné à bail à Monsieur et Madame Y aux droits desquels se trouvent la société VACA 2000 des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] pour une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 1986.

Par acte du 19 juin 2007, la société S.E.C.C.E a notifié à la société VACA 2000 un congé comportant offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction pour le 2 janvier 2008.

Par jugement du 2 février 2010, le tribunal de grande instance de Paris a jugé le congé valable, dit qu’il avait mis fin au bail à compter du 2 janvier 2008 et ordonné avant dire droit une expertise judiciaire sur le montant de l’indemnité d’éviction, le montant de la consignation de l’expert étant à la charge de la société S.E.C.C.E.

Par ordonnance du 14 février 2011, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire pour défaut de consignation de la provision.

Par acte du 31 octobre 2013, la société VACA 2000 a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2014 acceptant le loyer proposé de 11 681 euros par an par la bailleresse dans sa demande de révision triennale du 27 juin 2012.

Par acte du 30 janvier 2014, la société S.E.C.C.E.a refusé la demande de renouvellement, la société VACA 2000 ne pouvant se prévaloir d’un bail commercial en raison de la prescription.

Par acte d’huissier du 14 février 2014, la société S.E.C.C.E.a assigné la société VACA 2000 aux fins de voir notamment :

— constater la prescription de l’action en contestation du congé sans offre de renouvellement et en fixation de l’indemnité d’éviction,

— ordonner l’expulsion de la société VACA 2000, occupante sans droit ni titre,

— condamner la société VACA 2000 à une indemnité d’occupation mensuelle de 8 666 euros outre les charges et les taxes.

Dans ses dernières conclusions du 4 juillet 2016, la société VACA 2000 demande au tribunal de :

A titre principal,

— dire et juger les demandes de la société S.E.C.C.E. contraire au principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ;

— dire et juger en conséquence ces demandes irrecevables ;

— dire et juger que le bail du 1 er octobre 1995 s’est renouvelé à compter du 1^er janvier 2014 ;

A titre subsidiaire

— dire et juger que la société S.E.C.C.E. a renoncé au congé du 19 juin 2007 ;

— dire et juger en conséquence que le bail du 1 er octobre 1995 s’est renouvelé à compter du 1 er janvier 2014 ;

A titre encore plus subsidiaire,

— dire et juger que l’action en fixation et en paiement de l’indemnité d’éviction n’est pas prescrite ;

— dire et juger en conséquence que la société VACA 2000 n’est pas occupante sans droit ni titre ;

— Avant dire droit, sur le montant de l’indemnité d’éviction, désigner un expert judiciaire avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

— déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

· d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

— la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

— d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

A titre encore plus subsidiaire,

— dire et juger prescrites les demandes de la société S.E.C.C.E ;

— dire et juger ces demandes en conséquence irrecevables ;

— dire et juger que le bail s’est renouvelé à compter du 2 janvier 2008 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme qui ne saurait être supérieure au montant du dernier loyer dû ;

En tout état de cause,

— débouter la société S.E.C.C.E. de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société S.E.C.C.E. aux dépens qui seront recouvrés par maître D E conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 4 octobre 2016, la société S.E.C.C.E demande au tribunal de :

— déclarer la Société SECCE recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société VACA 2000 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— constater que par jugement du 2 février 2010, la 18 ème Chambre 1 ère Section du Tribunal de Grande Instance de Paris a déclaré régulier le congé sans offre de renouvellement délivré le 19 juin 2007 par la société SECCE à la SARL VACA 2000 ;

— constater l’absence de diligence de la société VCA 2000 depuis plus de deux ans ;

— dire et juger que l’instance est éteinte et l’action en contestation du congé et en fixation d’une indemnité d’éviction est prescrite,

En conséquence,

— dire et juger que la société VACA 2000 est devenue occupante sans droit ni titre depuis la fin du bail expiré le 2 janvier 2008,

— ordonner l’expulsion de la société VACA 2000 et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux frais, risques et périls de la société VACA 2000,

— fixer une indemnité d’occupation, dont le montant ne saurait être inférieur à la somme de 8 66 euros HT par mois, provision charges et taxes en sus, tout mois commencé étant dû,

— condamner la société VACA 2000 au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, outre la provision, les charges et les taxes, à compter de la fin du bail expiré le 2 janvier 2008, ou à tout le moins à compter de la présente assignation, et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

— débouter la société VACA 2000 de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— condamner la société VACA 2000 à régler à la Société SECCE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— condamner la société VACA 2000 aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la renonciation du bailleur aux effets du congé du 19 juin 2007

La société VACA 2000 soutient que la société SECCE a renoncé à se prévaloir du congé du 19 juin 2007 par les actes suivants :

— la lettre de la bailleresse du 21 juin 2012 l’informant de la facturation de la TVA sur le prochain loyer alors que si elle considérait que le bail avait pris fin, il aurait été fait mention des indemnités d’occupation,

— la demande de révision triennale du 27 juin 2012 de la société SECCE qui sollicite un loyer révisé de 11 681 euros en principal par an,

— en s’abstenant de verser la consignation mise à sa charge aux termes du jugement du 2 février 2010 ayant déclaré le congé valable et ordonné avant dire droit une expertise judiciaire sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Pour contester avoir renoncé à se prévaloir du congé du 19 juin 2007, la société SECCE fait valoir que la société VACA 2000 ne démontre pas l’existence d’une renonciation expresse et non équivoque ; elle invoque son refus à la demande de renouvellement du bail de la société VACA 2000 par acte du 30 janvier 2014 et la présente instance pour solliciter son expulsion.

Il résulte clairement de l’acte d’huissier du 27 juin 2012 en demande de révision triennale que la société SECCE a renoncé de manière non équivoque aux effets du congé du 19 juin 2007 car elle ne mentionne ni le congé ni la procédure en contestation engagée par la preneuse ; en outre, il est expressément indiqué qu’après l’expiration du bail au 30 septembre 2004, il s’est prolongé par tacite reconduction.

Dès lors, la société VACA 2000 était fondée à demander le renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2014.

Le refus de la bailleresse par acte du 30 janvier 2014 à la demande de renouvellement de la société VACA 2000 ne peut caractériser une absence de renonciation au congé du 19 juin 2007 car il est intervenu postérieurement à la demande de révision du loyer cet acte ne peut faire revivre les effets du congé.

Les développements sur les demandes de prescription, de péremption d’instance et d’irrecevabilité sur le principe de l’estoppel étant inopérants ne seront pas examinés.

En conséquence, le refus du renouvellement du bail par la société SECCE ouvre droit au profit de la société VACA 2000 au paiement d’une indemnité d’éviction et selon l’article L145-38 du code de commerce au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

Pour évaluer cette indemnité, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, l’indemnité d’occupation due par le locataire sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire sera ordonnée.

Les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Déboute la société SECCE de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation de droit commun ;

Dit que le refus du renouvellement du bail par la société SECCE ouvre droit au profit de la société VACA 2000 au paiement d’une indemnité d’éviction ;

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation , tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expertྭ:

Monsieur Z A

[…]

[…]

☎ : 01.42.55.00.07

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux situés […] 1^er, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et tous autres poste du préjudice,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et tous autres poste du préjudice,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18^e Chambre du tribunal de grande instance de Paris avant le 14 décembre 2018 ;

Fixe à la somme de 4.000 Euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société VACA 2000 à la Régie du tribunal de grande instance de PARIS (EscalierྭD 2^eྭétage) avant le 26 avril 2018 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Fixe au montant du loyer contractuel l’indemnité d’occupation provisionnelle due par le locataire ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 14 mai 2018 à 11 heures 00 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 18^e chambre 1^eྭsection de ce tribunal à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Réserve les dépens et les demandes fondées sur l’articleྭ700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris, le 20 mars 2018

Le Greffier Le Président

F G-H B C

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le :