Tribunal Judiciaire de Nanterre, 23 mai 2022, n° 21/09255

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

[…]

JUGEMENT PRONONCÉ LE 23 Mai 2022

EXPERTISE

DEMANDEUR

Madame B A veuve X N° RG 21/09255 – N° Portalis 51 bis Corniche de Pors Mabo DB3R-W-B7F-XCXF 22560 Trebeurden représentée par M^e Catherine MERMET, avocat au N° de minute : 22/ barreau de PARIS, vestiaire : D 1857

Madame C X épouse Y […] représentée par M^e Catherine MERMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1857

Monsieur Z X […] représenté par M^e Catherine MERMET, avocat au barreau B A veuve de PARIS, vestiaire : D 1857 X, C X épouse Y, Z Monsieur D X X, D X […] C/ représenté par M^e Catherine MERMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1857 S.A.R.L. MRP DEFENDEUR

S.A.R.L. MRP 13 rue G H 92320 CHÂTILLON représentée par Maître K L de la SELARL K L AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Eric JOLY Greffier : Fanny GABARD

DÉBATS

A l’audience du 14 mars 2022 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 17 mai et 14 juin 2010, M^me B M N A, épouse de M. X, a donné à bail à la société MRP des locaux commerciaux à usage de salon de coiffure dépendant d’un immeuble situé 13 rue G H à Chatillon (92).

Le bail consenti pour une durée de 9 années a pris effet le 1er janvier 2010 moyennant un loyer annuel en principal HT/HC de 9.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2018 M^me A a fait signifier à la société MRP congé pour le 31 décembre 2018 avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2019 MOYENNANT UN LOYER DE 11.600 euros par an compte tenu de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et de leur modification notable.

Par lettre recommandée avec AR du 7 décembre 2018, la société MRP a notifié à M^me A son accord pour le renouvellement du bail mais a refusé le montant du loyer demandé, contestant le déplafonnement.

Par lettre recommandée avec AR en date du 24 novembre 2020, M^me B A (usufruitière), M^me C X, épouse Y (nu-propriétaire), M. Z X (nu-propriétaire) et M. D X (nu-propriétaire), venant au droit du Bailleur, en vertu d’un acte de donation du bien immobilier ont notifié à la société MRP un mémoire en demande invoquant des motifs de déplafonnement et demandant de voir fixer le loyer annuel en principal HC HT à 11 600 €.

A défaut d’accord et faisant suite à son mémoire préalable, les bailleurs ont, par acte du 12 novembre 2021, fait assigner la société MRP devant le juge des loyers commerciaux de ce Tribunal.

Par dernier mémoire du 25 juin 2021 notifié par lettre recommandée avec AR dont l’accusé de réception a été signé le 29 juin 2021, les bailleurs demandent de :

DIRE que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1 er janvier 2019 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du prix, et FIXER le loyer annuel à la somme de 11 600 euros en principal, hors taxes et charges. DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence. DIRE que le montant appelé au titre de la provision sur charges à chaque échéance trimestrielle sera fixé à la somme de 400 euros. JUGER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter du 1 er janvier 2019, date d’effet du congé. JUGER qu’en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts. CONDAMNER la Société MRP à payer à Madame B X, Madame C Y, Monsieur Z X et Monsieur D X la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Subsidiairement, DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux situés 13 rue G H à Châtillon telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce. FIXER le montant du loyer annuel provisionnel à la somme de 10 500 euros en principal, hors taxes et charges. Dans ce cas, RESERVER les dépens.

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Par mémoire en défense notifié par lettre recommandée avec AR du 14 décembre 2021 dont l’AR a été signé 16 décembre, la société MRP demande de :

DÉBOUTER le Bailleur de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

FIXER le loyer du bail renouvelé au montant de 10.088,43 € l’an, hors charges et taxes, conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

CONDAMNER le Bailleur à payer à la SARL MRP la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le Bailleur aux entiers dépens ;

AUTORISER le Cabinet K L AVOCAT à recouvrer directement contre le Bailleur les frais compris dans les dépens, et dont il a fait l’avance.

MOTIFS

Les bailleurs soutiennent que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à la société locataire.

Au soutien de leur demande, ils font valoir que :

-la mise en service de la ligne de Tram T6 le 13 décembre 2014 a considérablement amélioré la desserte de la zone dans laquelle est établi le commerce exploité par la société MRP (l’arrêt centre de Chatillon étant très proche du salon de coiffure) ;

-l’avenue G H dans laquelle est situé le salon a fait l’objet d’un projet à vocation commerciale dit « Coeur de Ville » ;

La société locataire estime que les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’un quelconque motif de déplafonnement. Elle fait valoir que le projet « Coeur de Ville n’a pas vu le jour et que :

- des commerces voisins ont fermé ;

- les places de stationnement situées dans le résidence sont insuffisantes ce qui oblige le Preneur à se garer sur la voie publique ;

- les locaux ne sont pas situés dans une rue principale mais dans une contre-allée qui est bien séparée par une haie dense et six grands acacias qui la rendent peu perceptible de la rue principale .

-son chiffre d’affaires a diminué entre 2014 et 2019, et a fortiori en 2020, compte tenu de la crise sanitaire.

-le Preneur a réalisé à ses frais plus de 55.000 € de travaux depuis sa prise de possession, et pour cause : à cette date, aucuns travaux n’avaient été réalisés.

Cependant, l’état des commerces avoisinants n’est pas probant en ce qu’il résulte de photos non datées et ne permet pas d’infirmer l’hypothèse d’une évolution des facteurs locaux de commercialité. Il en est de même pour les éventuelles difficultés de stationnement, pour la situation du commerce dans une contre allée ou pour les travaux effectués par le preneur. L’évolution du chiffre d’affaires semble quant à elle surtout impactée par la crise sanitaire de 2020.

Les pièces versées au débat par les bailleurs tendent en revanche à établir la réalité de la mise en service de la ligne de tramway ainsi que la restructuration du quartier G H dans le cadre du projet « Coeur de Ville ».

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Le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur les motifs éventuels de déplafonnement et fixer la valeur locative des locaux dont s’agit.

Il y a lieu avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, d’ordonner une mesure d’instruction, à charge pour le demandeur à l’instance de procéder à la consignation.

Pour la durée de l’instance le montant du loyer provisionnel sera égal au montant du loyer tel que résultant du bail ancien.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement au 1er janvier 2019 du bail entre M^me B A , M^me C X, épouse Y , M. Z X et M. D X et la société MRP, sur des locaux situés 13 rue G H à Chatillon (92) ;

Avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonne une expertise et commet pour y procéder :

M^me I J […] : 01.40.70.91.80 Port. : 06.07.01.05.01 Email : a.I@experts-associes.eu

avec mission de :

- entendre les parties en leurs explications,

- se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération

- procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L 145-33, et R 145-2 et suivants du code de commerce,

-donner son avis, en s’attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, en précisant si les locataires des locaux de comparaison supportent contractuellement des charges, impôts et obligations particulières

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal, Service des expertises – Extension du Palais de Justice […], dans le délai de 4 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire ;

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Invite les parties, d ans le but de limiter les frais d’expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le bailleur entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Fixe le loyer provisionnel dû par la société MRP pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

Sursoit à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

Ordonne l’exécution provisoire,

Dit que l’affaire sera retirée du rôle et sera de nouveau enrôlée après le dépôt du rapport d’expertise à la demande de l’une ou l’autre des parties et appelée à l’audience à la date indiquée par le greffier conformément aux dispositions de l’article R 145-31 du code de commerce,

Réserve la condamnation aux dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par M. Eric JOLY, Juge des loyers commerciaux et par M^me Fanny GABARD, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES […]

Maître K L de la SELARL K L AVOCAT M^e Catherine MERMET

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