Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1re chambre b, 15 mars 2010

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 27 JANVIER 2011

MN

N° 2011/61

Rôle N° 10/08036

le GROUPEMENT D’INTÉRÊT ECONOMIQUE DES DISTRIBUTEURS DE LA COTE D’AZUR (Z)

la S.C.I. X

C/

la SOCIÉTÉ NATIONALE DES CHEMINS DE FER FRANÇAIS

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 15 Mars 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 10/00381.

APPELANTES

le GROUPEMENT D’INTÉRÊT ECONOMIQUE DES DISTRIBUTEURS DE LA COTE D’AZUR (Z)

pris en la personne de son administrateur en exercice

dont le siège est XXX – XXX

la S.C.I. X

représentée par son gérant,

dont le siège est XXX – 83460 LES-ARCS-SUR-ARGENS

Représentés tous deux par la SCP MAYNARD – SIMONI, avoués à la Cour,

Assistés de M^e Agnès ELBAZ, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

la SOCIÉTÉ NATIONALE DES CHEMINS DE FER FRANÇAIS,

dont le siège est XXX – XXX

Représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,

Assistée de la SCP DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, en la personne de M^e Louis DE GAULLE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2010 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Michel NAGET, Conseiller

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle Lugdivine BERTHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2011,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, président et Mademoiselle Lugdivine BERTHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mars 2003, la SNCF a consenti au GROUPEMENT D’INTÉRÊTS ECONOMIQUES DES DISTRIBUTEURS DE LA CÔTE D’AZUR, (ou GIE Z), l’occupation de toute une série de terrains d’une superficie totale de 28.396 mètres carrés, figurés sur un plan annexé à l’acte, et qui sont situés dans la gare d’Antibes.

Suivant acte reçue de Maître A B, notaire associé à Paris, le 30 juillet 2009, avec la participation de Maître Patrick LEPLAT, notaire associé à Antibes, la SNCF, disant agir au nom de l’Etat Français, en vertu des dispositions de l’article 20 de la loi du 30 décembre 1982, telle que modifiée par celle du 13 février 1997, s’est engagée à vendre au GIE Z, qui, de son côté s’est engagé à acquérir, 'un terrain sis à XXX, d’une contenance d’environ deux hectares soixante quatre ares dépendant du domaine public ferroviaire, à provenir de la division de trois plus grandes parcelles …', dont la désignation cadastrale est précisée dans l’acte, et dont la situation, figure sur un plan annexé. Ce sont des terrains à usage d’ 'entrepôts et bureaux accessoires', qui, toujours selon l’acte, étaient occupés par l’acquéreur de façon ininterrompue depuis 1971, et au jour de la promesse de vente, en vertu '… d’un contrat d’occupation d’un emplacement de fret, dépendant du domaine public ferroviaire, non constitutif de droits réels, renouvelé le 14 mars 2003", selon ce qui vient d’être dit ci-avant.

Le prix fixé était de 7.400.000,00 euros. La convention était d’autre part subordonnée à toute une série de conditions suspensives à savoir :

— '(i) : L’obtention par le vendeur d’un avis de FRANCE DOMAINE évaluant le bien au minimum à la somme de 7.000.000,00 d’euros, et au maximum à 7.400.000,00 euros,

— (ii) : La purge des droits de priorité et de préemption. Il s’agit :

— (iia) : Du droit de priorité '… de l’Etat, de la Région et du Département conformément aux dispositions de l’article 11 du décret n° 83-816 du 13 septembre 1983, modifié par le décret n° 88-563 du 5 mai 1988".

— (iib) : Du droit de priorité de la Commune, en vertu de l’article 11 du décret déjà cité, 'et du droit de préemption de ladite commune en vertu des dispositions de l’article L212-2 du code de l’urbanisme ainsi qu’il résulte d’un arrêté préfectoral en date du 18 février 1999 créant une zone d’aménagement différé.

— (iii) : Du déclassement du bien vendu du domaine public ferroviaire '… par le Ministère des Transports, dans les termes de l’article L 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques, après réalisation, le cas échéant des conditions suspensives stipulées aux paragraphes (i) et (ii) qui précèdent', étant précisé qu’à défaut d’un tel déclassement, la promesse de vente serait caduque de plein droit, et le vendeur délié de ses obligations à l’égard de l’acquéreur'.

La vente devait être reçue, par acte authentique, pour le 20 décembre 2009 au plus tard, sauf accord contraire des parties. Toutefois, dans l’éventualité où les divers documents nécessaires à la réalisation de la vente n’auraient pas été portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction, il était prévu une prorogation automatique de sept jours calendaires, suivant la date de réception de la dernière pièce indispensable, sans pouvoir dépasser le 31 décembre 2009.

Par la suite, le Z a entendu se substituer la SCI X.

Mais une difficulté est née, par la suite, de l’exercice par la Commune d’Antibes d’un droit de préemption dans des conditions que le Z et la SCI X contestent. En effet, une première déclaration d’intention d’aliéner a été adressée, le 10 septembre 2009, au Maire d’Antibes, lequel a répondu, le 2 novembre 2009, que cette demande était prématurée, dans la mesure où la création d’une nouvelle ZAD, décidée le 26 juin 2009 était en cours, et que la délimitation de son périmètre n’était intervenue que par arrêté du 27 octobre 2009, donc postérieurement à la date de la déclaration d’intention d’aliéner. Il demandait donc au vendeur de lui adresser une seconde déclaration, tenant compte de cette situation nouvelle, et ce, après déclassement des terrains. En outre, il lui faisait connaître clairement son intention d’exercer le droit de préemption, et de faire annuler la vente, si celle-ci devait néanmoins avoir lieu en méconnaissance des sujétions imposées par la ZAD nouvellement créée.

Le notaire chargé de la vente a, le 12 novembre 2009, présenté une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner, avant même que le déclassement n’intervienne, et, par arrêté du 5 janvier 2010, le Maire d’Antibes a délégué l’exercice de son droit de préemption à l’Etablissement Public Foncier PACA sur le bien immobilier mis en vente par la SNCF. Puis il a pris, le 8 janvier 2010, sa décision d’exercer ce droit de préemption, et a fait signifier le tout à Maître A B, par acte d’huissier du 14 janvier 2010.

Entre temps, le GIE Z a, le 17 décembre 2009, fait sommation à la SNCF d’avoir à comparaître le 20 décembre, par devant Maître Jean LEPLAT, notaire à Antibes, pour la signature de l’acte de vente. Le représentant de la SNCF a déféré à cette convocation, mais a fait connaître que selon lui, le droit de préemption de la commune d’Antibes n’était pas purgé, et que la promesse de vente devait être considérée désormais comme caduque.

Il convient de préciser enfin que la demande de déclassement de l’ensemble immobilier concerné par la vente avait été présentée le 19 novembre 2009, et qu’une décision en ce sens a effectivement été prise le 4 février 2010.

C’est dans ces conditions que suivant assignation en date du 30 décembre 2009, la SNCF a introduit, devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse, selon la procédure dite 'à jour fixe', une demande dirigée contre le GIE Z et la SCI X, et qui tendait à faire déclarer judiciairement caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 30 juillet 2009.

Elle demandait également leur condamnation solidaire à lui payer deux sommes de 20.000,00 euros à titre de dommages-intérêts et en application de l’article 700 du code de procédure civile.

De son côté, le GIE Z a demandé au Tribunal de surseoir à statuer en attendant l’issue d’un recours administratif qu’il avait engagé à l’encontre des actes relatifs à la création de la zone d’aménagement différé, et à l’exercice du droit de préemption par la commune d’Antibes et son délégataire. Il s’est également opposé, avec la SCI X, aux prétentions de la SNCF, et tous deux se sont portés demandeurs reconventionnels en payement des mêmes sommes de 20.000,00 euros à titre de dommages-intérêts et en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 15 mars 2010, le Tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer, et a dit que le GIE Z et la SCI X ne pouvaient valablement soutenir que la vente aurait été parfaite au 14 novembre 2009. Il a, au contraire, déclaré la promesse de vente caduque au 20 décembre 2009.

D’autre part, la SNCF a été déboutée de ses demandes en ce qu’elle tendaient à faire juger que le GIE Z et la SCI X étaient sans droit ni titre sur l’ensemble immobilier en litige, et ses demandes de dommages-intérêts et d’indemnités ont été rejetées.

Enfin, les dépens de première instance ont été laissés à la charge de ces derniers.

Le GROUPEMENT D’INTÉRÊTS ECONOMIQUES DES DISTRIBUTEURS DE LA CÔTE D’AZUR, ainsi que la SCI X ont relevé appel de cette décision, suivant déclaration reçue au Greffe de la Cour le 27 avril 2010.

Par conclusions du 14 décembre 2010, ils ont repris leur demande de sursis à statuer telle qu’elle avait été présentée en première instance.

Subsidiairement, au fond, ils demandent la réformation du jugement entrepris, et concluent à ce que la SNCF soit déboutée de l’ensemble des demandes qu’elle avait présentée devant le Tribunal. Ils lui réclament également payement d’une somme de 20.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Un incident a également été élevé, par conclusions du 14 octobre 2010, pour obtenir du conseiller chargé de la mise en état, la communication sous astreinte d’un acte de vente qui aurait été conclu entre la SNCF et L’EPF PACA, le 28 juillet 2010, ainsi que la copie de la décision de déclassement prise le 4 février 2010 par le Ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer.

De son côté, la SNCF a conclu à la confirmation du jugement frappé d’appel.

Elle a présenté également des demandes subsidiaires, relatives à la régularité de la sommation qui lui a été faite le 17 décembre 2009, d’avoir à comparaître devant le notaire, et de l’acte dressé par ce dernier le 21 décembre 2009, lesquels toujours selon ses écritures 'ne … permettent pas de solliciter la réalisation de la vente. De façon encore plus subsidiaire, elle prétend qu’en se substituant la SCI X, le GIE Z aurait implicitement reconnu la caducité de la promesse de vente, à la date du 20 décembre 2009.

En tous cas, elle a conclu à la condamnation des appelants à lui payer la somme de 50.000,00 euros à titre d’indemnité réclamée en application de l’article 700 du code de procédure civile, sans reprendre la demande de dommages-intérêts qui avait été présentée en première instance.

M O T I F S :

1/ Sur l’incident de communication de pièces :

La procédure suivie devant la cour étant celle prévue par l’article 910 du code de procédure civile, donc sans mise en état, l’incident de communication de pièce présenté par conclusions du 14 octobre 2010 ne pouvait être examiné par le conseiller chargé de la mise en état, et a donc été joint au débat sur le fond du litige. Ceci étant, le GIE Z et la SCI X ont demandé que la SNCF soit condamnée sous astreinte à lui communiquer :

— l’acte de vente qui aurait été conclu entre la SNCF et L’EPF PACA, par acte du 28 juillet 2010, à la suite de l’exercice du droit de préemption,

— l’arrêté de déclassement pris le 4 février 2010 par le ministre compétent, sur les immeubles objet du litige.

Or, ce dernier document figure parmi les pièces régulièrement communiquées. D’autre part, la communication de l’acte de la vente censément conclue le 28 juillet 2010 n’apparaît pas susceptible de présenter un intérêt quelconque pour l’instruction de ce litige. Il n’est d’ailleurs pas douteux que la préemption ait été effectivement exercée, dans les conditions annoncées par le Maire d’Antibes et dont les appelants entendent faire état.

Il convient donc de rejeter l’incident de communication de pièces élevé à l’audience par les appelants.

2/ Sur la demande de sursis à statuer :

Comme en première instance, le GIE Z et la SCI X font état d’un recours administratif exercé contre l’arrêté préfectoral du 27 octobre 2009, qui a délimité un périmètre de ZAD incluant les immeubles objet du litige. Ils affirment également, sans fournir davantage de détails à leur argumentation, que 'la phase administrative de l’exercice du droit de préemption’ pourrait faire l’objet d’une annulation, et que le juge civil devrait alors 'être saisi pour annuler la vente intervenue selon acte … reçu de Maître Y , notaire associé à Marseille, en date du 28 juillet 2010".

Or, l’issue du recours administratif n’est pas susceptible d’influer sur la décision que doit rendre la Cour. En effet, la promesse de vente précise, à propos de l’éventuel exercice d’un droit de préemption, tel que prévu dans les différentes conditions suspensives :

'L’offre par le titulaire du droit de priorité ou de préemption, d’acquérir à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive et la caducité de la promesse de vente de plein droit, au même titre que l’exercice pur et simple du droit de priorité et/ou de préemption aux prix et conditions de la promesse, et ce, dès le jour de la notification au vendeur d’exercer le droit de préemption et/ou de priorité, quel que soit le sort de cette décision, et même si elle vient à être annulée par un juge, retirée par son auteur ou si, in fine, le bénéficiaire du droit de préemption renonce à acquérir'.

Il s’en suit que les parties ont entendu subordonner la réalisation de la vente à l’absence de tout exercice d’un droit de préemption ou de priorité, sans qu’il y ait lieu de s’interroger si ce droit a été exercé ou non à bon escient par son titulaire.

Le Tribunal a donc écarté à juste titre la demande incidente de sursis à statuer présentée par les appelants, et la Cour prendra donc la même décision à cet égard.

3/ Sur le fond du litige :

A l’appui de leur appel, le GIE Z et la SCI X font valoir que d’abord :

'Le droit de préemption prévu aux articles L212-2 et L213-1 du code de l’urbanisme n’est pas applicable aux biens (objet) de la promesse litigieuse, dans la mesure où lesdits biens dépendant du domaine public ferroviaire n’avaient pas encore fait l’objet d’un déclassement', ajoutant que pour ce déclassement, '… il existe une procédure spécifique prévue au décret n°83-816 du 13 septembre 1983, modifié par le décret n° 88-583 du 5 mai 1988".

Ensuite, ils expliquent que les conditions suspensives (i) et (iia) se sont réalisées (ce qui ne fait pas de doute), de même que la condition suspensive (iib) relative à l’exercice du droit de priorité de la commune, et de son droit de préemption dans une ZAD. A ce propos, ils font valoir que la commune avait renoncé à son droit de priorité, ce qui est exact. En ce qui concerne l’existence d’une zone d’aménagement différée, ils estiment que la déclaration d’intention d’aliéner notifiée par le notaire le 10 septembre 2009 à laquelle le Maire de la commune a répondu par courrier du 2 novembre 2009, aurait épuisé l’exercice du droit de préemption, en sorte que, toujours selon les appelants, il n’aurait pas été nécessaire de présenter une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner.

Toujours selon les appelants, la condition suspensive (iii) n’aurait été assortie d’aucun délai, quant à son exécution 'compte-tenu de sa nature', en sorte que le fait que le déclassement ait été prononcé le 4 février 2010, après expiration de la date limite fixée au 31 décembre 2009 pour signer l’acte authentique serait sans incidence.

Sur le premier point, il est bien exact qu’aucune vente, ne pouvait intervenir, en principe, tant que les immeubles objet de la promesse de vente n’avait pas été déclassés, et continuaient à appartenir au domaine public ferroviaire. Toutefois, la promesse de vente est parfaitement claire sur ce point, et prévoyait ce déclassement. S’agissant d’une vente sous conditions suspensives, la SNCF a déclaré son intention d’aliéner en se plaçant dans l’hypothèse ou le déclassement interviendrait, puisque celui-ci faisait partie des dites conditions. Il n’en demeure pas moins vrai qu’une fois le déclassement acquis, la vente devait passer sous le régime des règles édictées par les articles L 213-1 et L 213-2 du code de l’urbanisme, dont l’application n’était pas écartée et faisait même l’objet d’autres conditions suspensives.

Sur le second point, la réponse faite le 2 novembre 2009 par le Maire d’Antibes, à une demande d’intention d’aliéner notifiée avant la décision de déclassement ne peut être considérée comme ayant purgé le droit de préemption de la commune, alors que cette réponse a révélé l’existence d’une nouvelle ZAD en cours de réalisation, avec la certitude que le droit de préemption allait être exercé. L’arrêté délimitant le périmètre de la zone étant intervenue entre le date de la DIA et la réponse de l’Administration, la SNCF ne pouvait se dispenser de renouveler sa demande, ainsi que le Maire de la commune l’y avait invitée, alors surtout qu’elle avait été avertie de la situation nouvelle qu’elle allait rencontrer au jour de la signature de l’acte authentique.

Enfin, il n’est nullement précisé par la promesse de vente que la condition suspensive relative au déclassement des terrains en dehors du domaine public ferroviaire ne serait pas affectée par la date limite fixée pour la signature de l’acte authentique. Le Tribunal a fait une exacte analyse de la clause (iii) en affirmant, que contrairement aux allégations des appelants, elle ne contient aucune condition potestative. En fait, les rédacteurs de l’acte ne pouvaient se dispenser de la prévoir, les biens du domaine public étant inaliénables.

Dans ces conditions, il apparaît que l’une au moins des conditions suspensives à laquelle était subordonnée l’opération ne s’est pas réalisée, en sorte que la vente est désormais caduque.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. Bien entendu, la convention d’occupation précaire, régissant l’occupation des terrains n’est pas affectée par le jugement entrepris, qui sera confirmé à ce propos également.

Les dépens de première instance ont été laissés à juste titre à la charge du GIE Z et de la SCI X, sans application de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné que la demande avait été faite par la SNCF, avant même que ses adversaires ne formalisent de quelconques prétentions, par la voie contentieuse. Par contre, en appel, le GIE Z et la SCI X ont exercé un recours inutile, justifiant leur condamnation aux dépens d’appel, et au payement d’une somme de 3.000,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Rejette l’incident de communication de pièces élevé par le GROUPEMENT D’INTÉRÊTS ECONOMIQUES DES DISTRIBUTEURS DE LA CÔTE D’AZUR, et par la SCI X.

Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer.

Déclare le GROUPEMENT D’INTÉRÊTS ECONOMIQUES DES DISTRIBUTEURS DE LA CÔTE D’AZUR, et la SCI X recevables, mais mal fondés en leur appel du jugement rendu le15 Mars 2010, par le Tribunal de Grande Instance de Grasse.

Confirme le dit jugement en toutes ses dispositions.

Condamne le GROUPEMENT D’INTÉRÊTS ECONOMIQUES DES DISTRIBUTEURS DE LA CÔTE D’AZUR, et la SCI X à payer à la SOCIÉTÉ NATIONALE DES CHEMINS DE FER FRANÇAIS la somme de 3.000,00 euros (trois mille euros), à titre d’indemnité allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamne aux dépens d’appel dont le recouvrement sera poursuivi conformément à l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT