Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1re chambre b, 19 avril 2012, n° 11/15015

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 19 AVRIL 2012

FG

N° 2012/288

Rôle N° 11/15015

F K Z

O-P Béatrice Y

C/

SNC MARSEILLE ETOILES

Grosse délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ

M^e R S T,

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 20 Juin 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 10/3980.

APPELANTS

Monsieur F K Z

né le XXX à XXX ,

XXX

Madame O-P Béatrice Y

née le XXX à XXX

XXX MARSEILLE

représentés par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistés de M^e AZE de la SCP AZE BOZZI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SOCIETE MARSEILLE ETOILES, SNC

dont le siège social est sis XXX, prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié.

représentée par M^e R S T, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE constitué (e) aux lieu et place de la SCP T, avoués, assistée de M^e Camille CENAC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Mars 2012 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2012.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2012,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

Par acte authentique en date du 25 juin 2004, M. F Z et M^me O-P Y ont acquis en l’état futur d’achèvement de la SNC Marseille Etoiles un bien immobilier à Marseille, 14^e arrondissement, XXX, consistant en une maison d’habitation avec jardin attenant, le tout cadastré XXX section XXX, formant le lot 21 du lotissement dit Le Domaine de l’Etoile, moyennant un prix TTC de 210.000 €.

Il s’avérait que le ce lot est partiellement situé dans un espace boisé classé (EBC).

Par ordonnance de référé en date du 16 mars 2007, un expert a été désigné, et a déposé son rapport le 1^er décembre 2008.

Le 2 mars 2010, M. F Z et M^me O-P Y ont fait assigner la SNC Marseille Etoiles devant le tribunal de grande instance de Marseille en responsabilité civile contractuelle.

Par jugement contradictoire en date du 20 juin 2011, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SNC Marseille Etoiles,

— débouté M. F Z et M^me O-P Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamné in solidum M. F Z et M^me O-P Y à verser à la SNC Marseille Etoiles la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— condamné in solidum M. F Z et M^me O-P Y aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration de la SCP COHEN GUEDJ, avoués, en date du 29 août 2008,

M. F Z et M^me O-P Y ont relevé appel de ce jugement.

L’affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 13 mars 2012, M. F Z et M^me O-P Y demandent à la cour d’appel de :

— réformer le jugement,

— à titre principal, au visa des articles 1602 et 1638 du code civil :

— dire que la SNC Marseille Etoiles a manqué à son devoir de renseignement et de conseil en ne révélant pas à M. Z et M^me Y que la parcelle qu’elle leur a vendue est pour partie dans un espace boisé classé au sens de l’article L.130-1 du code de l’urbanisme pas plus qu’elle ne les a renseignés quant aux contraintes résultant d’une telle situation,

— à titre subsidiaire, au visa de l’article 1604 du code civil dire que la SNC Marseille Etoiles a manqué à son obligation de délivrance en ne délivrant pas à M. Z et M^me Y un immeuble sur lequel une piscine peut être construite à l’emplacement de leur choix alors qu’une telle possibilité est prévue par l’article 15 du cahier des charges du lotissement,

— à titre très subsidiaire, au visa de l’article 1641 du code civil, dire que la SNC Marseille Etoiles doit garantie à M. Z et M^me Y du chef du classement d’une partie importante de leur parcelle en zone EBC et de l’impropriété à sa destination qui en résulte,

— dire que la mauvaise foi de la SNC Marseille Etoiles est établie,

— condamner en conséquence la SNC Marseille Etoiles au paiement des sommes de 49.500 € ou subsidiairement 30.750 € au titre de la dépréciation de la valeur de la propriété, 21.716,14 € ou subsidiairement 13.914,02 € au titre de la surcharge des intérêts d’emprunt, 161,98 € au titre de

l’augmentation des frais d’acquisition de la propriété, 66.000 € au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value par la construction d’une piscine, 25.000 € chacun au titre du préjudice d’agrément et 25.000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et résistance abusive,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal, et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation en référé du 31 janvier 2007, avec application de l’article 1154 du code civil,

— condamner la SNC Marseille Etoiles au remboursement des honoraires de M. A,

— condamner la SNC Marseille Etoiles au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SNC Marseille Etoiles aux entiers dépens, dont ceux d’appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ.

Par ses conclusions, déposées et notifiées le 23 janvier 2012, la SNC Marseille Etoiles demande à la cour d’appel de :

— déclaré l’appel infondé,

— confirmer le jugement,

— condamner les appelants à payer à la SNC Marseille Etoiles une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, si par extraordinaire, la cour devait réformer le jugement dont appel, dire que la preuve de la mauvaise foi de la société venderesse n’est pas rapportée, et débouter les appelants de leurs demandes,

— très subsidiairement, réduire le montant des indemnités sollicitées à de plus justes proportions,

— condamner M. Z et M^me Y au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z et M^me Y aux entiers dépens, de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M°R-S T.

MOTIFS,

L’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SNC Marseille Etoiles en première instance n’est plus maintenue en appel.

— I) Analyse des documents contractuels :

Le contrat préliminaire ne fait aucunement mention d’un espace boisé classé.

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement décrit ainsi qu’il suit le bien immobilier objet de la vente :

'Désignation : Sur la commune de Marseille (14^e), quartier Sainte Marthe, XXX, une maison individuelle de type > comprenant quatre pièces principales, savoir : au rez-de-chaussée : hall, cuisine, séjour, wc, et à l’étage : trois chambres, wc, salle de bains, dégagement, Garage et jardin attenant. Figurant au cadastre rénové de ladite

commune sous les références suivantes, savoir : section 896 N, numéro 53, lieudit 'Impasse des Etoiles', pour une contenance de quatre ares cinq centiares (XXX, formant le lot numéro vingt et un (21) de l’ensemble immobilier Le Domaine des Etoiles, devant être édifié suivant le permis de construire n°13055.01.4.0189.PC.P0 délivré par la mairie de Marseille le 18 décembre 2011, prorogé suivant arrêté délivré par la mairie de Marseille en date du 25 juillet 2003. Tels que ledit immeuble, …, existera après son achèvement avec ses dépendances, sans aucune exception ni réserve et tel qu’il figure sur les plans, notice descriptive, ci-annexés, et sur les documents figurant au dépôt de pièces ci-après visé (en cas de différence entre les documents figurant au dépôt de pièces et ceux ci-annexés, ces derniers prévaudront).'

L’acte précise que le groupe d’habitations doit comprendre à son achèvement 44 maisons individuelles édifiées sur chacune sur une parcelle de terrain et des espaces verts, dont une partie figure en espace boisé classé.

Si l’acte précise bien qu’une partie de l’espace vert est en espace boisé classé. Il ne mentionne pas que certaines des parcelles privatives sont espace boisé classé.

En page onze de l’acte de vente figure un chapitre intitulé 'Dispositions d’urbanisme’ ainsi libellé : 'Situation de l’immeuble …, nature des dispositions d’urbanisme applicables au terrain : plan d’occupation des sols de la ville de Marseille, situation au regard des dispositions ci-dessus : secteur : Nad, alignement Impasse des Etoiles à XXX opposé, XXX partiel Intéressé en partie par une servitude d’espace boisé classé ( à conserver ou à créer) – Code de l’urbanisme art.L.130.1. Limitations administratives du droit de propriété zone de préemption : le terrain n’est pas situé dans un secteur ayant fait l’objet de la délibération en date du 10/07/1987 prévue à l’article L.211.4.Le terrain, inclus dans une zone urbaine (DPU simple ) est intéressé par un droit de préemption urbain … au bénéfice de la ville de Marseille.

Autres dispositions : voie inondable…. L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur les documents susvisés, sans recours contre le vendeur, qu’il décharge de toutes garanties à cet égard, même en ce qui concerne les modifications qui ont pu intervenir depuis la date de délivrance desdits documents. Il reconnaît au surplus avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations.'

Cette clause de style de l’acte, clause selon laquelle l’acquéreur reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets des charges, prescriptions et limitations ne peut être entendue en une clause dédouanant la venderesse de toute action par l’acquéreur au titre d’un manquement à son obligation d’information et de renseignement donné de façon loyale, telle qu’elle résulte de l’article 1602 du code civil, sur les contraintes d’urbanisme affectant le bien vendu.

Au titre des documents déposés relatifs à l’urbanisme, l’acte précise page quatorze qu’il s’agit de : la copie de la demande de permis de construire (y compris plans), la copie de l’arrêté de permis de construire sus visé et de l’arrêté de prorogation, la copie des procès verbaux de constat d’affichage sus visés, l’attestation de non recours de la SNC Marseille Etoiles, la note de renseignements d’urbanisme délivrée par M. B X, architecte.

Par ailleurs ont été déposés le plan de masse, les plans des maisons individuelles, la notice descriptive générale, l’attestation de non présence d’amiante, le cahier des charges du lotissement, les statuts de l’association syndicale libre.

Au niveau des servitudes, en page vingt-six, l’acte mentionne une servitude de passage au profit du

canal de Marseille, d’une servitude relative à une rigole d’arrosage, un droit de passage affectant les lots 11 et 15 , une zone non aedificandi concernant les lots n°s 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 26, 27, 28, 29, 30 (détail suivant plan parcellaire individuel).

La note de renseignement d’urbanisme annexée, est la même pour toutes les parcelles vendues. Elle concerne l’entier lotissement. Elle a été reprise intégralement dans l’acte de vente. Elle ne précise pas les lots concernés par l’espace boisé classé.

Le plan de masse du lotissement mentionne nettement la zone non aedificandi mais ne mentionne pas la limite de l’espace boisé classé qui entraîne pourtant aussi une impossibilité de construire.

Le plan individuel de la parcelle ne mentionne pas la limite de l’espace boisé classé.

Un plan du futur lotissement annexé au dossier de dépôt de la demande de permis de construire mentionne un trait en pointillé légendé 'limite E.B.C.'

Ce trait en pointillé traverse les lots 20, 21, 22 et 23 et mord sur les lots 24 et 26.

La zone désigné comme zone non aedificandi est totalement distincte de cette limite 'E.B.C’ Elle affecte des lots situés en limite extérieure du lotissement.

Le plan annexé à la note d’urbanisme de M. X comprend un extrait du plan local avec application du plan d’occupation des sols. Une zone est dessinée d’une façon que seule une personne habituée à lire de tels plans devinera être une espace boisé classé. Un profane ne le saura pas. En tout état de cause ce plan est dans le dossier de permis de construire, il n’est pas annexé à l’acte de vente.

Le cahier des charges du lotissement rappelle les servitudes de droit privé relatives au canal de Marseille et à une rigole d’arrosage. Il rappelle la zone non aedificandi.

Il ne fait aucunement mention d’un espace boisé classé.

Son article 15 dispose que l’implantation d’une piscine est permise dès lors qu’elle aura lieu en dehors d’une zone pouvant être grevée d’une servitude et sous réserve de l’obtention des autorisations administratives d’usage, à charge pour chaque propriétaire de respecter les protection en usage.

La notice descriptive relative au lotissement fait état de l’espace boisé classé au chapitre relatif aux clôtures précisant que les clôtures sont grillagées de type Rhinosop hauteur 1,50m

selon localisation ou murs existants conservés et en limite du 'bois classé’ (lots n°20, 21, 22, 23, 24, 26) de type Rhinosop hauteur 1,50m.

Cette notice comporte une ambiguïté en ce qu’elle vise un 'bois classé’ et non un 'espace boisé classé’ , ce qui peut comporter une confusion avec l’espace vert interne du lotissement situé au sein de l’espace boisé classé et d’autre part en ce que la clôture et en définitive la même en limite du 'bois classé’ qu’en limite extérieure s’il n’y a pas de murs préexistants.

— II) Les faits :

Le lot n°21, acquis par M. F Z et M^me O-P Y représente une surface de 405 m². Une grande partie de leur terrain se trouve au sein de la zone correspondant à l’espace boisé classé, soit 225m² environ, ou 55,56 % de la surface totale, soit plus de la moitié.

En application des dispositions de l’article L.130 du code de l’urbanisme, le classement en espace boisé interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.

Il interdit toute autorisation de défrichement qui permettrait d’enlever à une partie cet espace sa vocation d’espace naturel.

Toute construction y est radicalement interdite, notamment la construction d’une piscine couverte soumise à permis de construire, et même l’implantation d’une piscine non couverte, soumise à déclaration de travaux par application des articles R.422-2 et R.422-3 du code de l’urbanisme. Tout projet d’implantation de piscine non couverte entraînerait une opposition à travaux et une implantation sans autorisation serait une infraction pénale.

Compte tenu de ce gel du terrain en espace boisé classé, il reste seulement sur ce lot une surface de 180 m² en espace non classé, surface dont il faut décompter la surface au sol de la maison, de sorte que, compte tenu du jardin et de l’emplacement de stationnement des voitures, la surface subsistante ne permet pas d’implanter une piscine dans des conditions convenables.

— III) La faute et le préjudice lié à cette faute :

Il résulte de l’examen et de l’analyse de tous ces documents contractuels que les acquéreurs du lot litigieux n’étaient pas clairement et nettement informés de ce qu’une partie de leur lot était en zone totalement inconstructible.

Leur acte ne le précise pas expressément. Le plan de leur lot ne le mentionne pas. Le plan de masse ne le précise pas et mentionne clairement une autre zone non aedificandi alors que la zone correspondant à l’espace boisé classé empêche aussi toute construction.

Les éléments de la notice descriptive relatifs à la clôture ne permettent pas de se rendre compte de ce que le lot comprend en son sein, et non en sa limite, une partie en espace boisé classé.

La précision apportée dans l’acte sur le fait qu’une partie de l’espace vert est en espace boisé classé alors qu’aucune mention de ce type n’est apportée sur les parcelles privatives laisse entendre que les parcelles privatives ne sont pas concernées par l’espace boisé classé.

Seul un plan du dossier de demande de permis de construire, non annexé à l’acte, précise par un trait pointillé une 'limite E.B.C'. Ce plan n’est pas annexé à l’acte. L’acte précise qu’il est déposé, mais une partie moyenne non juriste et suspicieuse n’ira pas forcément consulter le dossier de demande de permis de construire. La mention 'limite E.B.C’ est un sigle dont une partie moyenne non juriste ne saura pas forcément la signification. Quant au plan annexé à la note d’urbanisme de l’architecte, seul une personne expérimentée comprendra qu’il y figure un espace boisé classé et à condition d’aller consulter le dossier de permis de construire.

En l’occurrence les consorts Z-Y n’étaient pas clairement informés de ce qu’une partie de leur terrain était en zone d’espace boisé classé ni, a fortiori, de la contrainte qu’impose ce classement.

La société venderesse n’a pas respecté ses obligations d’information et de renseignement loyaux, en violation de l’article 1602 du code civil.

Les acquéreurs demandent la condamnation de la SNC Marseille Etoiles à leur payer des dommages et intérêts au titre de :

— la dépréciation de la valeur de la propriété,

— la surcharge des intérêts d’emprunt,

— l’augmentation des frais d’acquisition de la propriété,

— la perte de chance de réaliser une plus-value par la construction d’une piscine

— un préjudice d’agrément.

Il n’est pas établi que le classement d’une partie du terrain en espace boisé classé a entraîné une réelle dépréciation de la valeur de la propriété, s’agissant d’un terrain de 405 m² avec une maison et un garage au prix de 210.000 € à Marseille. En conséquence les préjudices allégués de surcharge des intérêts d’emprunt et d''augmentation des frais d’acquisition ne sont pas fondés.

Les acquéreurs n’ont pas réclamé de préjudice au titre d’une perte de chance d’avoir pu négocier le prix à la baisse s’ils avaient eu clairement connaissance de ce que le lot était au sein de l’espace boisé classé et des conséquences que cela entraînait.

Par contre le préjudice de perte de chance de réaliser une plus-value par la construction d’une piscine et le préjudice d’agrément du fait de l’impossibilité d’avoir une piscine et même une terrasse couverte en dur du côté de l’espace vert peuvent être retenus. La préjudice de perte de chance doit être limité en ce sens que cette chance dépend elle même d’une revente à venir et que la construction d’une piscine aurait signifié un coût pour les acquéreurs.

Les indemnités demandées par les acquéreurs sont très exagérées. Il convient d’estimer le préjudice de perte de chance de réaliser une plus value à 5.000 € et le préjudice d’agrément de chacun des acquéreurs à 5.000 €.

Par contre il ne peut être dit que la résistance de la SNC Marseille Etoiles a été abusive et il ne peut être fait droit à la demande de dommages et intérêts à ce titre.

Les acquéreurs demandent la condamnation de la SNC Marseille Etoiles à payer les honoraires de M. H A, expert, mais ils ne précisent pas quelle partie des honoraires ils ont eux-mêmes payée et ils ne peuvent demander les honoraires payés par d’autres parties alors que nul ne plaide par procureur. Il ne peut en conséquence être fait droit à compter à cette demande.

La SNC Marseille Etoiles indemnisera les acquéreurs de leurs frais irrépétibles et supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme partiellement le jugement rendu le 20 juin 2011 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu’il a déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SNC Marseille Etoiles et débouté les demandeurs de leur demande de condamnation à dommages et intérêts pour résistance abusive,

L’infirme pour le surplus,

Condamne la SNC Marseille Etoiles à payer , sur le fondement de l’article 1602 du code civil, pour violation de son obligation de renseignement et d’information loyaux lors de la vente du lot 21 du lotissement dit Le Domaine de l’Etoile le 25 juin 2004, une somme de cinq mille euros (5.000 €) à titre de dommages et intérêts à M. F Z et M^me O-P Y ensemble pour perte de chance de réaliser une plus-value et de cinq mille euros (5.000 €) à M. F Z pour préjudice d’agrément et de cinq mille euros (5.000 €) à M^me O-P Y pour préjudice d’agrément,

Condamne la SNC Marseille Etoiles à payer à M. F Z et M^me O-P Y ensemble la somme de cinq mille euros (5.000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SNC Marseille Etoiles aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT