Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 19 décembre 2013, n° 13/00469

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 19 DÉCEMBRE 2013

N°2013/553

Rôle N° 13/00469

F B

M B

H I J épouse B

F Y

C D épouse Y

C/

XXX

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE RESIDENCE SARAMARTEL

Grosse délivrée

le :

à :

SELARL BOULAN

M^e SIDER

SCP ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 26 novembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/4464.

APPELANTS

Monsieur F B

né le XXX à XXX

XXX

Monsieur M B

né le XXX à XXX

XXX

Madame H I J épouse B

née le XXX à XXX

XXX

Monsieur F Y

né le XXX à XXX

XXX

Madame C D épouse Y

née le XXX à SAIGON

XXX

représentés par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

XXX

dont le siège est XXX

XXX

représentée par M^e M-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Jean DONNET, avocat au barreau de GRASSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE SARAMARTEL

XXX

représenté par son syndic en exercice, la SARL LACROIX IMMOBILIER

dont le siège est XXX commerciale – XXX

représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Danièle CHARRA, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2013 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Georges TORREGROSA, président, et Madame H DAMPFHOFFER, conseiller, chargés du rapport.

Monsieur Georges TORREGROSA, président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame H DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2013.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2013.

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Les faits, la procédure et les prétentions :

La copropriété de l’immeuble résidence Saramartel à Juan-les-Pins est régie par un règlement de copropriété en date du 7 novembre 1960, qui décrit un ensemble de trois blocs de bâtiments, chacun étant élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de cinq étages ;

Un deuxième acte authentique a été établi le 7 juin 1962, comportant modification de ce règlement et plus spécifiquement désignation, pour le bloc B du lot 314 et pour le bloc C du lot 315 , les conséquences attachées à cet acte relativement au lot 315 étant déjà litigieuses ;

Le neuf et les 13 août 1963, M. X a acquis le lot numéro 263, soit un appartement au cinquième étage du bloc C , le lot numéro 241 corresponde à une cave et le lot 315 correspondant au toit terrasse aujourd’hui litigieux ;

M. X est l’auteur de la société Frabel puis ensuite de la société Batibel qui a acquis ces lots le 9 septembre 2003 .

À l’époque où elle était propriétaire, la société Frabel a demandé au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 6 juillet 1999 d’une demande d’autorisation de vitrage de la véranda, située sur la terrasse du cinquième étage et constituant le lot numéro 315 ; selon procès-verbal en date du 6 juillet 1999, une autorisation de réaliser des travaux a été accordée dont la portée est aujourd’hui litigieuse.

Selon acte en date du 1^er juillet 2009, les consorts B et les époux Z qui sont copropriétaires d’autres lots de la copropriété ont assigné la société Batibel devant le tribunal de grande instance de Grasse, au contradictoire du syndicat des copropriétaires, pour :

— entendre dire que l’édification en toit terrasse du bloc C d’un local clos avec stores vénitiens et aménagé à usage d’habitation , est irréguliere et illicite , comme contraire aux décisions de l’assemblée générale, car emportant appropriation des parties communes et constituant une surélévation non autorisée ;

— en conséquence, voir condamner cette société à supprimer et démolir la construction qualifiée de véranda édifiée sur la toiture terrasse du bloc C de l’immeuble, et à remettre les lieux en l’état initial, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, avec restitution des parties communes au syndicat.

Les parties ont conclu et par jugement contradictoire en date du 26 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— déclaré recevable l’action engagée sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— constaté que les propriétaires successifs du lot numéro 315, initialement bénéficiaires d’un droit de surélévation, n’ont pas procédé ou fait procéder à des travaux de surélévation sur ce lot avant le délai imparti par l’article 37 de la loi, c’est-à-dire avant le mois de juillet 1975, de sorte que le droit de surélévation sur ce lot est devenu caduc à cette date ;

— jugé que la société Batibel bénéficie sur ce lot partie commune de l’ensemble en copropriété, d’un droit réel et perpétuel de jouissance privative et exclusive ;

— jugé que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que ce lot aurait été l’objet d’une appropriation des parties communes par l’installation d’éléments d’équipement destinés à une occupation à usage d’habitation ;

— jugé qu’à l’inverse la société Batibel établit par la production d’un constat d’huissier du 5 janvier 2010 il n’y a pas d’appropriation de parties communes sur le lot 315, les parties communes et la machinerie ascenseur du bloc C étant laissées libres d’accès ;

— constaté que l’extracteur de climatisation a été déposé par la société défenderesse de sorte que cet aspect des revendications des demandeurs n’est plus en litige ;

— jugé que les demandeurs n’ établissent pas que la pose d’un panneau sur la partie à claire-voie de la véranda dans sa partie maçonnée serait en infraction avec une autorisation donnée par l’assemblée des copropriétaires ;

— jugé que la société Batibel ne justifie pas à ce jour avoir sollicité de l’assemblée générale l’autorisation d’installer ses volets roulants, ou bien encore celle de régulariser leur installation ;

— jugé en conséquence que l’installation des volets roulants sur le lot numéro 315 n’est pas conforme à l’autorisation délivrée par l’assemblée générale ;

— condamné la société Batibel à les déposer ;

— statué sur les demandes annexes relatives à l’amende civile, aux dommages-intérêts, à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens , avec bénéfice pour les demandeurs de l’article 10 – un de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts B et les époux Z ont relevé appel de façon régulière et non contestée le 9 janvier 2013, à l’encontre de la société Batibel et du syndicat.

Il sera fait application de l’article 455 du code de procédure civile .

Les appelants ont conclu de façon récapitulative le 31 juillet 2013 et demandent à la cour de confirmer le jugement sur la recevabilité de l’action, la nécessité de mettre en cause le syndicat, la caducité du droit de surélévation et la dépose des volets roulants en assortissant cette dernière condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois après la signification de l’arrêt ;

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a considéré que les appelants ne démontraient pas que les autres ouvrages réalisés n’étaient pas conformes à l’autorisation donnée en assemblée générale, et en ce qu’il n’a pas considéré qu’il y avait à appropriation des parties communes ni surélévation, et lorsqu’il a tenu pour constant que la couverture de la partie à claire-voie de l’auvent de la toiture terrasse n’était pas le fait irrégulier de la société Batibel.

Statuant à nouveau, la cour jugera que l’assemblée générale du 6 juillet 1999 a uniquement autorisé l’installation sur la véranda de la toiture terrasse d’un vitrage partiel destiné, selon les termes mêmes de la demande du pétitionnaire, à mettre à l’abri des poussières et des intempéries les mois d’hiver, les meubles de jardin, tables, fauteuils…

La cour jugera que les travaux suivants ont été réalisés : fermeture totale de la véranda par des vitrages coulissants en façade ouest, sud et est, et par des cloisons préfabriquées en façade Est et Nord ; installation de volets roulants de type vénitien, alors que ces installations ont été expressément interdites par les assemblées des copropriétaires ; installation d’un climatiseur qui finalement a été déposé ; pose sur les bandeaux de la dalle formant auvent de stores en toile ; couverture de la partie à claire-voie de l’auvent par un panneau translucide en polyester ; arrivée de tuyauterie d’alimentation en eau par la gaine technique ;

L’ensemble de ces travaux aboutit à la question d’un véritable lot privatif, sans affectation de quote-part de parties communes, ni charges de copropriété.

La cour jugera que ces travaux et ouvrages sont parfaitement irréguliers car contraires à l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 1999 et comme constituant une surélévation non autorisée et contraire à la perte du droit de surélévation réservée au lot 315 ; cette création de lots privatifs emporte appropriation illicite des parties communes que constitue la toiture terrasse du bâtiment C, dès lors que la destination initiale d’usage d’agrément de la terrasse se trouve modifiée.

En conséquence, la cour prononcera condamnation à déposer et supprimer l’ensemble de la construction en tous ces éléments, vitrages, cloisons en préfabriqué, portes-fenêtres, fenestron…, La remise en état initial tel qu’il se trouvait avant l’assemblée du 6 juillet 1999 devant se faire sous astreinte de 100 € par jour de retard , passé le délai de trois mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir.

Faute pour la société Batibel de procéder à cette dépose, il appartient au syndicat d’y pourvoir aux frais de cette société et sous le contrôle, si besoin est, d’un maître d’oeuvre.

Toutes les prétentions contraires de la société intimée seront rejetées, car elle ne peut plus revendiquer le droit de surélévation, le droit de jouissance exclusive et privative n’autorise à entreprendre sur les parties communes que des aménagements autorisés dans les termes de l’article 25 b de la loi et dans les strictes limites des autorisations accordées en assemblée générale. Ce droit de jouissance exclusive et privative n’autorise pas à ignorer la caducité du droit de surélévation .

Les appelants bénéficieront de la dispense prévue par l’article 10 – un de la loi, l’arrêt à intervenir étant commun au syndicat, et une condamnation in solidum des intimés sera prononcée au titre des frais inéquitablement exposés en première instance et en appel, à hauteur de 5000 € . Les demandes de dommages-intérêts des intimés seront rejetées, et elles seront condamnées aux entiers dépens.

La société Batibel, intimée, a conclu le 8 octobre 2013 et demande à la cour de débouter les appelants de toutes leurs demandes et de confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a prononcé condamnation à déposer les volets roulants et déclaré caduc le droit de surélévation, car le droit de jouissance privative et exclusive , à caractère réel et perpétuel, fonde ce droit à la surélévation.

Sur le fondement de ce droit d’usage privatif et exclusif sur le lot 315, et faisant application de la jurisprudence de la Cour de Cassation en date du 2 décembre 2009, la cour constatera que l’autorisation accordée le 6 juillet 1999 a pas été contestée dans les délais et que les travaux ont été réalisés en conformité avec l’autorisation accordée par l’autorité municipale le 15 juin 2001, cette autorisation n’ayant pas été contestée.

Une somme de 10'000 € est réclamée pour procédure abusive, outre une amende civile, et 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés .

Le syndicat des propriétaires, intimé, a conclu le 17 mai 2013 et demande à la cour de constater que les appelants ne forment aucune demande de condamnation contre lui ;

le jugement sera réformé en ce qu’il a déclaré fondée la mise en cause du syndicat, alors que l’article 15 de la loi impose simplement de l’informer de la procédure engagée ;

en conséquence, le jugement sera réformé en ce qu’il a refusé d’allouer des dommages-intérêts, et une somme de 3000 euros sera allouée pour mise en cause abusive et injustifiée, outre 4000 € au titre des frais inéquitablement exposés en premier ressort et en appel, sans bénéfice pour les appelants de la dispense prévue par l’article 10 – un de la loi.

L’ordonnance de clôture est en date du 5 novembre 2013.

Sur ce :

sur la recevabilité :

Attendu qu’il est parfaitement logique que les appelants aient initialement attrait en la cause le syndicat, car leur action ne concerne pas seulement la propriété ou la jouissance de leurs lots au sens de l’article 15 de la loi, auquel cas ils n’auraient été tenus que d’informer le syndicat, mais bien l’appropriation des parties communes et l’irrespect allégués du règlement de copropriété, litige qui ne peut se résoudre sans la présence dudit syndicat ;

Attendu que dans ce cas et sans avoir à démontrer un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité, les demandeurs étaient recevables à agir sur le fondement de l’article 15 de la loi ;

Attendu que l’absence de demande à l’encontre du syndicat ne change rien sur le plan de la recevabilité de cette action, car les demandeurs avaient intérêt à obtenir une déclaration de jugement commun dès lors qu’ils demandaient au tribunal de statuer sur les parties communes, le premier juge ayant donc à juste titre reçu leur action ;

Attendu que s’agissant de la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat, le principe en est donc acquis, à la condition que l’action initiale prospère en tout ou en partie, après l’évacuation de l’appel, et qu’ainsi l’assignation du syndicat s’en trouve justifiée ;

Attendu que le sort des demandes du syndicat en dommages-intérêts pour procédure abusive et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dépendra donc d’abord du succès ou du rejet de l’appel au fond ;

Sur le droit de surélévation :

Attendu que la cour adopte les motifs pertinents du premier juge sur ce volet, qui a mis en perspective la définition du lot 315 aux termes du règlement de copropriété initial modifié et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le lot 315 est défini au règlement de copropriété comme « un droit de surélévation éventuelle sur le bloc C » ;

Attendu que le droit de surélever est un droit accessoire aux parties communes au sens de l’article trois de la loi, qui devait être exercé dans les 10 ans de la promulgation de la loi du 10 juillet 1965, par application de l’article 37 de cette loi ;

Attendu que nul ne conteste que ce droit n’a pas été exercé dans ce délai, ce qui est d’ailleurs corroboré par la demande d’autorisation de travaux litigieuse sur laquelle se recentre donc le débat, le premier juge devant donc être confirmé sur le prononcé de la caducité, avec les conséquences qui en découlent, à savoir le caractère commun du toit terrasse sur lequel a pu exister ce droit de surélévation non exercé ;

Sur la jouissance privative exclusive du lot 315 :

Attendu que sans avoir à aborder la notion de droit accessoire qui s’éteindrait avec la caducité, argument que les appelants soutiennent dans leurs motivations mais sans en tirer les conséquences dans leur dispositif tout en abordant néanmoins la discussion sur l’occupation plus que trentenaire, la cour relève tout d’abord que l’acte authentique d’achat en date du 22 janvier 1996 de la société Frabel indique bien que le lot 315 est :

« actuellement à l’usage de terrasse privative. Aux termes de l’acte initial du 19 et 19 août 1963, il a été indiqué ce qui suit ci-après littéralement rapporté : entretien de la toiture du bloc C , M. X, en raison de l’attribution du droit de surélévation du bloc C, jouira à titre privatif et exclusif de la terrasse, mais il devra supporter les petites réparations d’entretien courant aux dommages causés de son fait. Restant bien entendu que les grosses réparations resteront à la charge de la copropriété tel que prévu au règlement de copropriété » ;

Attendu que cet acte authentique régulièrement publié constitue un juste titre, sachant que l’assignation initiale date de juillet 2009, et que l’on cherchera vainement au dossier, bien au contraire, des éléments concrets permettant de douter d’une occupation à titre privatif et exclusif du toit terrasse litigieux de façon paisible, en pleine connaissance du syndicat et des copropriétaires, et sans équivoque puisque le premier juge a relevé à juste titre les décisions des assemblées générales du 28 mars 1989, du 17 avril 90, du 24 mai 1995 par lesquelles des travaux de dégagement de terre et d’entretien des plantations ont été exigés du copropriétaire de l’époque ;

Attendu qu’enfin le rappel du courrier de l’avocat de la copropriété, en date du 3 janvier 94, corrobore que les époux X, auteurs de M. A , lui-même destinataire des courriers précités réclamant de dégager la terre et d’entretenir les plantations, pouvaient se prévaloir d’une possession remontant à leur titre en date du 19 août 63 ;

Attendu qu’ainsi, et sans avoir inversé la charge de la preuve, le premier juge doit être confirmé dans ses motifs sur la prescription acquisitive trentenaire de la jouissance à titre privatif et exclusif du toit terrasse litigieux, la cour rajoutant que ce caractère exclusif est inscrit dans les lieux puisque un escalier démarrant de l’étage inférieur, sur la loggia du cinquième étage dépendant du lot 263 appartenant à Batibel, permet d’accéder au toit terrasse litigieux , sans qu’aucun autre copropriétaire puisse l’emprunter , l’existence , à partir du cinquième étage, d’une possibilité d’accès à la terrasse par un local technique et une porte métallique (procès-verbal de constat de l’huissier Montaye le 6 avril 2009) ne modifiant pas le caractère privatif et exclusif de la jouissance de cette terrasse et constituant en réalité une facette de la démonstration d’une appropriation des parties communes, alléguée par les appelants et qui sera examinée infra ;

Sur l’autorisation de l’assemblée générale du 6 juillet 1999 :

Attendu que le débat se trouve donc recentré logiquement sur cette autorisation, l’article 25 b de la loi nécessitant pareille autorisation en cas de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble , et conformes à la destination de ce dernier ;

Attendu que la demande d’autorisation en date du 6 juin 1999 est régulièrement communiquée et comporte, au soutien de la demande de « vitrage partiel de ma véranda », un plan de la terrasse, une vue de la véranda avant et après, un devis de travaux de l’entreprise dénommée les miroitiers réunis , une vue des façades sur rue et sur cour, et une notice descriptive ;

Attendu que cette notice descriptive précise bien que la fermeture partielle de la véranda par des châssis vitrés coulissants a pour objet de mettre à l’abri des poussiéres , et des intempéries le mobilier de jardin, tables, fauteuils, pour les mois d’hiver ; que la véranda actuelle est couverte par un toit en béton et très en retrait par rapport aux façades de sorte que depuis la rue et même en s’éloignant on ne peut pas la distinguer (voir photos) ; que les châssis ont été positionnés pour laisser une ouverture maximum sur la terrasse (voir flèche sur un plan joint) ;

Attendu qu’il est essentiel de noter à ce stade que c’est la société Batibel qui doit rapporter la preuve que l’autorisation ci-dessus décrite dont elle se prévaut correspond en tous points aux travaux qui ont été réalisés ;

Attendu que l’autorisation administrative, à supposer que les vérifications opérées aient été négatives, ce que la cour ignore en réalité, est délivrée sous réserve des droits des tiers et ne démontre en aucun cas que les travaux vérifiés ont correspondu à l’autorisation de l’assemblée générale ;

Attendu que la prudence s’impose d’autant plus qu’à l’évidence, la tentation a existé d’aménager ce lieu de telle manière qu’il permette une habitation et non pas le simple agrément d’une véranda , avec la seule possibilité affichée de ranger les meubles l’hiver à l’abri des intempéries ;

Attendu que témoigne d’abord de cette tentation la présente d’un extracteur de climatisation que Batibel a accepté de déposer spontanément en cours de procédure, se rendant à l’évidence de l’absence d’utilité d’une climatisation pour assurer l’abri des meubles de jardin pendant l’hiver ; d’ailleurs, la présence d’une climatisation aujourd’hui déposée démontre que le local litigieux n’a pas fait l’objet d’une fermeture partielle par vitrages ;

Attendu que cette tentation est aussi démontrée par la présence d’une canalisation d’eau (même constat d’huissier) dont certes la cour n’a pas la démonstration certaine qu’elle alimente le lot litigieux, mais qui est troublante ;

Attendu qu’enfin, le premier juge a noté la présence, au-delà des vitrages, de volets roulants contenus dans un caisson et qui peuvent occulter les vitrages, et clore en réalité ce qui devient une pièce, ces volets roulants n’ayant en aucun cas été autorisés par l’assemblée générale du 6 juillet 1999 ;

Attendu que la société Batibel invoque la protection de sa vie privée (article neuf du Code civil) et la protection contre la chaleur, ainsi que les intrusions des appelants sur leur terrasse ; que cela constitue un problème distinct, mais ne démontre en rien une quelconque autorisation de l’assemblée générale pour installer, outre des vitrages, des volets roulants, qui devront donc être déposés par confirmation du premier juge dont les motivations pertinentes sur ce point ne sont pas utilement contestées ;

Attendu que le dépose de ces volets roulants doit par conséquent être ordonnée, une astreinte se justifiant telle que disposée ci-dessous, sauf à priver d’efficacité cette condamnation ;

Attendu que s’agissant des stores en toile bleue, la page 35 du règlement de copropriété à la rubrique usage des parties communes n’est pas commentée, qui instaure une exception à l’interdiction de modifier l’aspect des parties communes, pour les stores mobiles fixés à l’extérieur des fenêtres qui devront être de couleur uniforme, sachant que cette couleur est le bleu, ainsi que cela résulte d’une note d’information non commentée du syndic (pièces 58 et 59) ; aucune autorisation spéciale n’était donc nécessaire pour installer ces stores ;

Attendu que subsiste la question de la fermeture totale de la véranda litigieuse, et non pas partielle, ainsi que la modification de la partie à claire-voie qui se situe en dehors de la zone fermée de la véranda ;

Attendu qu’il convient pour examiner ces questions de ne pas confondre en droit l’atteinte alléguée à la destination d’une partie commune, fût-elle à jouissance privative, et qui ne permettrait pas la constitution d’un lot privatif permettant l’habitation, avec appropriation des parties communes, d’une part ,et la question de l’adéquation des travaux réalisés avec l’autorisation accordée d’autre part ;

Attendu que si la cour a évoqué la tentation de Batibel, concrétisée par l’extracteur de climatisation aujourd’hui déposé, l’alimentation en eau qui reste étonnante, et la pose des volets roulants qui se révèle comme outrepassant l’autorisation, il n’en demeure pas moins que le soit-disant témoignage de la gardienne n’en est pas un (il s’agit de propos rapportés) et que le constat établi le 5 janvier 2010 (par l’huissier Rague) ne permet pas d’établir l’usage à titre d’habitation, démonstration qui incombe en revanche aux appelants ; que la cour, en matière probatoire, ne saurait faire un procès d’intention à Batibel d’avoir ensuite de ce constat réaménagé à titre d’habitation ;

Attendu que s’agissant de l’accès à la terrasse par le local technique et la porte en fer, la cour relève que l’huissier a indiqué que cette porte métallique semblait fermée par un verrou extérieur « qui est verrouillé », et a noté une affichette prévenant d’une alarme électronique contre le vol, la société Batibel protestant sens inverse de l’ancienneté de cet affichage qui n’est pas de son fait, et des modalités d’interdiction d’accès à la machinerie de l’ascenseur (photo neuf de leur constat du 5 janvier 2010) suite à sa mise aux normes ;

Attendu que même si les parties s’ingénient à ne pas parler de la même chose (porte métallique d’accès à la terrasse et trappe d’accès à la machinerie de l’ascenseur), il n’en demeure pas moins que Batibel ne conteste pas le principe de la nécessité d’accès pour le syndic au toit terrasse s’agissant des éléments d’équipement commun comme l’ascenseur, ce dont il convient de lui donner acte, et que les appelants ne démontrent pas suffisamment à partir des éléments ci-dessus décrits une appropriation concrète et certaine des parties communes, qui ne saurait par ailleurs résulter de la mention apparaissant sur une facture Wilson sécurité en date du 17 octobre 2012 , selon laquelle l’accès a été refusé par le résident occupant le toit terrasse du bâtiment C, à l’occasion d’une intervention consistant à changer les clés des deux portes édicules « accès toit terrasse » ; que d’ailleurs, cette intervention manifeste le souci d’accès du syndic au toit terrasse, n’étant pas contesté que plusieurs clés étaient en circulation, ce qui n’autorisait pas à un contrôle suffisant de cet accès ; que la démonstration d’une quelconque obstruction, a fortiori au soutien d’une appropriation des parties communes, ne résulte nullement bien au contraire de ces éléments objectifs ;

Attendu que la question étant recentrée sur la seule adéquation de l’autorisation en assemblée générale et des travaux réellement effectués, la cour relève que l’essentiel de l’argumentation des appelants résulte de la mention « vitrage partiel de la véranda » dans l’autorisation sollicitée le 6 juin 1999 ;

que néanmoins, la facture des travaux soumise à l’assemblée générale (les miroitiers réunis) est intitulée « fermeture de terrasse » et fait état de deux châssis « à galandage un vantail », de 2,3 m de longueur chacun, outre un châssis coulissant à trois ventaux de 4 m, ainsi que de la fourniture de « sun sol 52 mm laqués blancs en partie fixe », pour 10,8 m de linéaire ;

Attendu que l’emploi du terme partiel ne signifie pas ipso facto que la véranda litigieuse stricto sensu n’était pas destinée à être fermée, mais peut signifier simplement que la totalité de la surface de la partie commune à jouissance privative n’était pas fermée par les travaux de vitrages envisagés, la cour relevant que le détail des travaux soumis à autorisation, tels qu’il résultent du devis précité, pas plus que le plan manuscrit joint, ne permettent nullement d’affirmer, bien au contraire, qu’une quelconque ouverture de la partie concernée par le vitrage était maintenue, sachant enfin que même dans le cadre de la simple mise à l’abri des meubles pendant l’hiver, le maintien d’une ouverture est incohérent ;

Attendu que la cour considère donc que la démonstration est faite par la société intimée, sans contestation du syndicat, d’une ampleur des travaux qui a respecté sur ce point l’autorisation accordée ;

Attendu de s’agissant de la pose d’un panneau translucide en polyester sur la dalle à claire-voie formant auvent, par devant la zone litigieuse fermée sur laquelle il vient d’être statué, les appelants se bornent à affirmer que la résolution de l’assemblée du 26 juin 98 n’a nullement autorisé de tels travaux ;

que pour autant, cette assemblée générale adopte bien le principe de la « réfection de l’étanchéité de la terrasse accessible et inaccessible et auvent coté cour arrière du bâtiment C », à supposer admis que la pose de ce panneau affecte les parties communes (quel mode de fixation ') et modifie l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Qu’il n’est pas relevé par ailleurs par les appelants l’affirmation selon laquelle ces travaux ont ont eu lieu depuis plus de 10 ans ;

Attendu qu’ainsi, et sauf à exiger plus de 10 ans après sa tenue qu’une assemblée générale soit précise dans ses termes au point d’évoquer le mode de réfection précis de l’étanchéité de l’auvent , pourtant expressément évoqué dans le vote intervenu, la cour estime devoir confirmer les motivations du premier juge sur ce point, la démonstration d’une autorisation de poser cette plaque de polyester étant suffisante ;

Attendu que c’est donc une confirmation globale du jugement de premier ressort qui s’impose, y compris pour la dispense de participation des appelants qui étaient parfaitement recevables et fondés à attraire le syndicat dans l’instance de premier ressort où ils prospèrent partiellement ; que cette dispense ne vaut pas pour les frais engagés par le syndicat en appel puisque cet appel se révèle infondé ;

Attendu que les dépens d’appel seront partagés, puisque la demande incidente de débouté concernant les volets roulants et la caducité n’est pas fondée, chaque partie succombant par conséquent en appel ;

Attendu que la cour n’estime pas devoir faire application de l’article 700 du code de procédure civile , ou considérer que l’appel est abusif, ce qui ne saurait résulter ipso facto de son seul caractère infondé, et la cour ayant ci-dessus motivé sur les éléments objectifs démontrant la tentation ayant consisté à rendre habitable la véranda fermée ;

Que pour autant, la cour n’estime pas devoir aviver d’une quelconque manière le strict litige dont elle est saisie, ou prendre une quelconque décision qui puisse être interprétée sur le plan de l’équité dans un sens ou dans l’autre, puisque, au vu du dossier, d’autres litiges démontrant une mésentente totale au sein de la propriété sont actuellement en cours ;

Par ces motifs, la cour statuant contradictoirement :

Déclare l’appel principal infondé ;

Déclare la demande incidente tendant au débouté de la demande de dépose des volets roulants infondée ;

Déclare l’appel incident du syndicat des copropriétaires partiellement fondé, en ce qui concerne la dispense de participation des copropriétaires B et Z aux frais

de l’instance d’appel supportés par le syndicat, pour lesquels ils ne bénéficieront pas de cette dispense ;

Confirme pour le surplus l’intégralité du jugement de premier ressort , avec précision que la condamnation à déposer les volets roulants sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard , passé un délai de quatre mois postérieur à la signification du présent arrêt ;

Fait masse des dépens exposés en cause d’appel, qui seront partagés entre les appelants d’une part et la société Batibel d’autre part, et recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

S. Massot G. Torregrosa