ARRÊT N°

BUL/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2020

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 29 septembre 2020

N° de rôle : N° RG 19/00391 – N° Portalis DBVG-V-B7D-ECFZ

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL D’INSTANCE DE BESANCON

en date du 15 janvier 2019 [RG N° 1116000184]

Code affaire : 51F

Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

[Y] [E] C/ [M] [O], [H] [S], SARL POLYGONE HABITAT CONCEPT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [Y] [E]

né le [Date naissance 1] 1975

de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

APPELANT

Représenté par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

Monsieur [M] [O]

né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 8]

de nationalité française

Chauffeur, demeurant [Adresse 4]

INTIME

Représenté par M^e Mohamed AITALI de la SELARL TERRYN – AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [H] [S] exerçant sous l’enseigne ELECTRIC SERVICE

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

INTIME

Représenté par M^e Patricia SAGET, avocat au barreau de BESANCON

SARL POLYGONE HABITAT CONCEPT Prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié au siège social

ayant son siège, [Adresse 7]

INTIMEE

Représentée par M^e Julien DICHAMP de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseillers.

GREFFIER : Madame F. ARNOUX, Greffier

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame B. MANTEAUX et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 septembre 2020 a été mise en délibéré au 03 novembre 2020 puis prorogée au 24 novembre pour un plus ample délibéré. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits et prétentions des parties

Suivant contrat en date du 16 février 2015, M. [Y] [E] a donné à bail à M. [M] [O] un logement d’habitation aménagé en partie dans une ancienne cave voûtée récemment rénovée, situé [Adresse 5] contre paiement mensuel d’un loyer de 650 euros et de 20 euros de provisions sur charges.

Suite à l’apparition très rapide d’une forte humidité ambiante dans les lieux loués, une expertise amiable contradictoire a eu lieu le 14 septembre 2015, préconisant une intervention urgente afin de pallier l’insalubrité naissante du logement.

Face à l’échec de la tentative de résolution amiable du litige, M. [O] a, par exploit d’huissier délivré le 24 février 2016, fait assigner son bailleur devant le tribunal d’instance de Besançon aux fins de voir ordonner la réalisation des travaux nécessaires et celui-ci a attrait à la cause les trois professionnels intervenus dans le chantier de réhabilitation, la SAS Piccand (chauffage), M. [H] [S] (électricité, ventilation) et la SARL Polygone Habitat Concept (maître d’oeuvre).

Après avoir, par jugement avant dire droit du 10 janvier 2017, ordonné une expertise dont le rapport a été déposé le 29 janvier 2018, ce tribunal a, par jugement rendu le 15 janvier 2019, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné M. [E] à effectuer au sein du logement donné à bail, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par mois de retard passé ledit délai et ce, pendant une durée de six mois, les travaux de mise aux normes de décence suivants :

* traitement de l’air du logement,

* assèchement des murs,

* traitement des murs et voûtes,

— condamné M. [E] à payer à M. [O] les sommes de 4 625 euros au titre du préjudice de jouissance et de 500 euros au titre du préjudice matériel,

— rejeté la demande de M. [O] au titre du préjudice moral,

— dit que M. [O] sera autorisé à réduire de 50 % le montant de son loyer mensuel à compter du jugement jusqu’à la réalisation des travaux,

— condamné la société Polygone Habitat Concept à payer à M. [E] la somme de 5 180 euros et à le garantir pour celles de 3 990 euros au titre de l’assèchement des murs et de 8 050 euros au titre du traitement des murs et voûte,

— débouté M. [E] de sa demande de dommages-intérêts,

— rejeté la demande de garantie formée par la société Polygone Habitat Concept,

— condamné M. [E] à payer à M. [O] la somme de 1 500 euros et à M. [H] [S] celle de 700 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société Polygone Habitat Concept à payer à M. [E] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [E] à 30 % des dépens et la société Polygone Habitat Concept à 70 % des dépens, comprenant les frais d’expertise.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 25 février 2019, M. [E] a relevé appel de cette décision dont la caducité partielle à l’égard de la SAS Piccand a été prononcée par ordonnance du conseiller chargé de la mise en état en date du 19 juillet 2019.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 21 mai 2019, l’appelant demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné sous astreinte à réaliser des travaux de traitement de l’air et d’assèchement et de traitement des murs et voûtes,

— constater que M. [O] n’a plus d’intérêt à agir et le débouter de ses demandes,

— dire que la société Polygone Habitat Concept a commis une faute et la condamner à lui payer 23 200 euros au titre des travaux de réfection,

— débouter M. [H] [S] de ses entières demandes,

— condamner la société Polygone Habitat Concept à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais d’expertise.

Par ultimes écrits déposés le 13 août 2019, la société Polygone Habitat Concept demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— dire irrecevable et subsidiairement infondé M. [E] en ses demandes à son encontre et l’en débouter,

subsidiairement,

— dire que les fautes de M. [E] son prépondérantes dans la survenance des désordres allégués et le condamner en conséquence à supporter la plus grande part de responsabilité,

— dire que sa propre responsabilité ne pourra s’élever tout au plus qu’à 30 %,

— réduire dans de notables proportions les demandes de M. [E],

— le condamner à lui verser 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec droit pour son conseil de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du même code.

Par ultimes écrits déposés le 13 août 2019, M. [O] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [E] à lui payer les sommes de 4 625 euros au titre de son préjudice de jouissance et de 500 euros au titre du préjudice matériel et l’a autorisé à réduire son loyer mensuel de 50 % à compter du jugement jusqu’à la réalisation des travaux,

y ajoutant,

— condamner M. [E] 1 250 euros au titre de l’actualisation de son préjudice de jouissance et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par ultimes écrits déposés le 19 août 2019, M. [S] conclut à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de M. [E] à lui verser une indemnité de procédure de 2 500 euros en sus des dépens comprenant les frais d’expertise.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions susvisées de l’appelante, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2020.

Motifs de la décision

* Sur l’intérêt à agir du locataire au titre de la demande de travaux sous astreinte,

Attendu que M. [E] fait valoir que M. [O] ayant définitivement quitté les lieux le 1er mai 2019, il n’a plus d’intérêt à agir aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux dans les lieux précédemment loués ;

Que M. [O], qui confirme avoir libéré les lieux à la date sus-indiquée, ne disconvient pas que ces chefs de demande ne le concernent effectivement plus ;

Attendu qu’en vertu de l’article 122 du code de procédure civile, selon lequel une partie est irrecevable en sa demande si elle ne justifie pas d’un intérêt à agir, il y a lieu d’accueillir la fin de non recevoir soulevée à bon droit par l’appelant, d’infirmer le jugement déféré à la cour en ce qu’il condamne le bailleur à procéder sous astreinte à des travaux de mise aux normes de décence consistant en un traitement de l’air du logement, un assèchement des murs et un traitement des murs et voûtes, et de déclarer M. [O] irrecevable en sa demande de ce chef ;

* Sur la demande d’indemnisation du locataire sortant,

Attendu que M. [O] fait valoir que les conclusions de l’expertise confiée à M. [U] [G] ont confirmé que le système de ventilation mis en place dans le logement donné à bail, situé [Adresse 5], n’était pas adapté à l’humidité des lieux en partie voûtés et n’était pas conforme à la réglementation, caractérisant la non-décence du logement et la nécessité de travaux de ventilation, de traitement et d’assèchement des murs ;

Qu’il explique que devant l’inaction du bailleur en dépit de sa condamnation sous astreinte par le premier juge, il a été contraint de donner congé et de libérer les lieux ;

Qu’il se prévaut cependant des dispositions des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que le bailleur a gravement manqué à son obligation de mettre à sa disposition un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible des lieux, en raison d’une humidité excessive affectant trois des quatre pièces du logement, et de la présence de salpêtre (nitrate de potassium) et de ruissellement sur les murs, qui au surplus mettait en danger la santé des occupants des lieux, qui ont présenté des toux persistantes, voire des malaises ; qu’il demande par conséquent réparation du préjudice de jouissance subi à ce titre pendant l’occupation des lieux ;

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur lors de la signature du bail, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation …

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » ;

Attendu qu’il résulte du rapport de l’expert [G], éclairé par les mesures prises par le cabinet Servimetrie, spécialiste dans la recherche de l’humidité dans les bâtiments, intervenu en qualité de sapiteur, que les locaux occupés par M. [O] du 16 février 2015 au 1er mai 2019, présentaient une importante humidité non visible sur les murs en période de chauffage mais néanmoins persistante dans les murs et joints et visible hors période de chauffe avec des manifestations de type présence de salpêtre et ruissellement, imputables à des remontées capillaires et à une ventilation insuffisante ;

Que l’expert a confirmé que la situation du logement n’était pas saine puisqu’elle générait non seulement des moisissures sur les meubles et vêtements entreposés mais encore un risque sanitaire pour la santé des locataires, le cabinet Servimetrie ayant mis en évidence un classement toxique des nitrates ; que les clichés photographiques communiqués par M. [O] corroborent les constatations de l’homme de l’art et sont particulièrement éloquentes quant au caractère notoirement non décent des lieux ;

Qu’il est établi à suffisance que M. [E] a manqué à ses obligations contractuelles prescrites tant par l’article 6 précité que par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, portant sur l’obligation de livrer au locataire un logement décent et en particulier de le garantir de toutes eaux de ruissellement, remontées d’eau et infiltrations dans l’habitation ;

Attendu que M. [O] conclut à la confirmation du jugement querellé en ce qu’il a condamné le bailleur à lui verser la somme de 4 625 euros au titre de son préjudice de jouissance, celle de 500 euros en réparation de son préjudice matériel, et en ce qu’il l’a autorisé à réduire de 50 % le montant de son loyer mensuel à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la réalisation des travaux ; qu’il s’estime donc légitime à solliciter l’actualisation de son préjudice à hauteur de 1 250 euros jusqu’à son départ des lieux ;

Que M. [E] estime pour sa part que la somme allouée au titre du préjudice de jouissance dans le jugement querellé fait double emploi avec les sommes perçues suite au jugement avant dire droit du 10 janvier 2017 qui avait alloué au locataire une ristourne de 200 euros mensuels sur le loyer ;

Mais attendu qu’en vertu du jugement avant dire droit susvisé, le premier juge avait autorisé le locataire à procéder provisoirement à une réduction mensuelle de 200 euros sur son loyer à compter de l’entrée dans les lieux et jusqu’à nouvelle décision du tribunal ; que c’est donc sans commettre aucune erreur de calcul, contrairement aux allégations de l’appelant, qu’il a fixé pour la période du 1er mars 2015 au 31 mars 2018 le préjudice de M. [O] à raison d’une réduction de loyer mensuel de 50 %, soit 325 euros, à la somme de (37 mois x 325 euros) 12 035 euros et en a retranché la déduction effectuée par le locataire à raison de 200 euros par mois, conformément à la décision avant dire droit du 10 janvier 2017, soit (37 x 200) 7 400 euros et condamné M. [E] à payer à son locataire sortant la somme de 4 625 euros correspondant au reliquat sur la période considérée ; que le bailleur ne critique pas la décision déférée quant à l’appréciation du préjudice mensuel de jouissance ;

Qu’il s’ensuit que la décision soumise à la cour encourt confirmation de ce chef ;

Que M. [O] est par ailleurs fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance pendant la période postérieure au 31 mars 2018 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux le 15 janvier 2019 soit sur une période complémentaire de dix mois et demi ; que la cour étant tenue par la demande chiffrée de l’intimé, il y a lieu de faire droit à sa demande à hauteur de la somme 1 250 euros à ce titre ;

Que le jugement déféré qui n’est pas autrement critiqué par l’appelant en ce qu’il alloue à M. [O] une somme de 500 euros en réparation de son préjudice matériel sera également confirmé sur ce point ;

* Sur l’action engagée à l’encontre de la société Polygone Habitat Concept,

Attendu que M. [E] relève que le maître d’oeuvre a commis, selon l’expert, une faute de conception à l’origine du dommage, dès lors que l’humidité par remontée capillaire était préexistante aux travaux et qu’aucun traitement des murs n’a pour autant été prévu ;

Que la société Polygone Habitat Concept soutient pour la première fois à hauteur d’appel que faute pour M. [E] d’avoir saisi préalablement la commission de conciliation visée au contrat de maîtrise d’oeuvre, son appel en garantie est irrecevable à son encontre ;

Que l’appelant n’a pas cru devoir répliquer à ce moyen procédural ;

Attendu qu’aux termes de l’article 3.13 du contrat de maîtrise d’oeuvre confié le 6 novembre 2012 par M. [E] à la société Polygone Habitat Concept, « en cas de litige portant sur l’exécution du présent contrat, les parties conviennent de saisir et de se soumettre à la Commission de conciliation de l’Association Franche-Comté Consommateurs et ce, avant toute procédure judiciaire, sauf éventuellement mesures conservatoires. A défaut d’un règlement amiable le litige sera du ressort des juridictions compétentes » ;

Qu’il est incontestable que le non-respect d’une telle clause de conciliation préalable obligatoire à tout litige est sanctionné par une fin de non-recevoir qui peut être soulevée en tout état de cause (Civ. 3ème, 16 nov. 2017, FS-P+B, n° 16-24.642) ;

Qu’il s’ensuit qu’il doit être fait droit à la fin de non recevoir soulevée par le maître d’oeuvre ; que le jugement déféré sera donc infirmé en ses entières dispositions concernant la société Polygone Habitat Concept, et M. [E] déclaré irrecevable en son action en garantie à l’encontre de celle-ci ;

* Sur les demandes accessoires,

Attendu que M. [E] sera condamné à verser à M. [O] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer à hauteur de cour et supportera les dépens de première instance et d’appel exposés par celui-ci ;

Qu’il apparaît équitable de condamner par ailleurs M. [E] à verser à la société Polygone Habitat Concept, inefficacement appelée en garantie dans le présent litige, une indemnité de 1 500 euros et d’assumer la charge des dépens exposés par celle-ci tant en première instance qu’en appel ;

Attendu que M. [H] [S], exerçant sous l’enseigne Electric Service, fait valoir qu’à la suite du rapport d’expertise, qui n’a retenu aucune faute à son encontre dans la réalisation des travaux d’électricité et de ventilation par VMC, aucune partie n’a formulé de prétention à son encontre tant en première instance qu’en appel, de sorte que M. [E] l’a manifestement attrait à tort à la cause ;

Que l’appelant lui objecte que sa demande au titre de l’indemnité de procédure et des dépens doit être rejetée dès lors que l’expert a retenu qu’il avait installé une VMC totalement inopérante dans la cuisine, car située à moins de deux mètres d’une entrée d’air frais, et lui a demandé de reprendre son intervention sur ce point ;

Attendu que si la responsabilité de M. [S] est minime, elle n’est cependant pas exclue par l’expert puisque s’il mentionne que l’intéressé « a placé une ventilation qui correspond à ce type de logement, les travaux de reconfiguration de l’installation et la réalisation des travaux préconisés par l’expert ont apporté une sensible amélioration estimée correcte au niveau de la cuisine par le bureau d’études [S] » ; qu’il chiffre sa responsabilité à hauteur de la somme de 209 euros ;

Qu’il s’ensuit que M. [S] doit être considéré comme ayant été légitimement appelé à la cause en première instance, dès lors que l’expertise judiciaire n’est intervenue qu’à la faveur d’un jugement avant dire droit en cours de procédure et non dans le cadre préalable d’un référé-expertise ;

Qu’en outre si la responsabilité de celui-ci telle que retenue par l’expert judiciaire est minime et qu’il a remédié aux quelques dysfonctionnements affectant son installation dans le cours des opérations d’expertise, elle n’est pour autant pas inexistante contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, de sorte que M. [E] a pu légitimement intimer devant la cour M. [S] afin de voir réformer le jugement querellé en ce qu’il a alloué à son contradicteur une indemnité de procédure de 700 euros ;

Qu’au regard des éléments de faits rappelés ci-dessus, il convient d’infirmer le jugement déféré en sa disposition concernant M. [S] portant sur l’octroi d’une indemnité de procédure, de débouter ce dernier de ses demandes d’indemnités de procédure mais de condamner M. [E] à assumer le coût des dépens exposés par l’intimé ; qu’en revanche M. [S] ne pourra être suivi en sa demande tendant à voir dire que les-dits dépens comprendront le coût de son intervention sur le chantier à la demande de l’expert, soit 209 euros, alors qu’il ressort de l’expertise que c’est précisément le coût de la reprise des désordres que l’expert impute à l’électricien en charge du chantier ;

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 15 janvier 2019 par le tribunal d’instance de Besançon sauf en ce qu’il condamne M. [Y] [E] à réaliser sous astreinte des travaux des locaux loués et en ses dispositions concernant la SARL Polygone Habitat Concept et M. [H] [S] et statuant sur les dépens.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare M. [M] [O] désormais irrecevable à agir aux fins de voir condamner M. [Y] [E] à réaliser sous astreinte des travaux dans les locaux précédemment occupés, faute d’intérêt à agir.

Déclare M. [Y] [E] irrecevable à agir à l’encontre de la SARL Polygone Habitat Concept.

Condamne M. [Y] [E] à payer à M. [M] [O] la somme de mille deux cent cinquante (1 250) euros à titre de dommages-intérêts complémentaires en réparation de son préjudice de jouissance.

Condamne M. [Y] [E] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— à M. [M] [O] une indemnité de deux mille (2 000) euros,

— à la SARL Polygone Habitat Concept une indemnité de mille cinq cents (1 500) euros.

Déboute M. [H] [S] de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Condamne M. [Y] [E] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels incluront les frais d’expertise, mais ne comprendront pas la facture d’intervention de M. [H] [S] pour un montant de 209 euros.

Autorise la SCP Mayer Giacomoni Dichamp Martinval à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par monsieur Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier,le président de chambre