Cour d'appel de Bordeaux, 15 décembre 2014, n° 12/03946

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 DECEMBRE 2014

(Rédacteur : Monsieur Stéphane REMY, Conseiller)

N° de rôle : 12/03946

La SCI SEPT

c/

La SAS X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 juin 2012 (R.G. 12/01409) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 05 juillet 2012

APPELANTE :

La SCI SEPT venant aux droits de la SCI LA PERGOLA par suite d’une fusion absorption en date du 4 juin 2012, la SCI SEPT étant prise en la personne de son représentant légal, son gérant, domicilié en cette qualité au siège, sis XXX – XXX

représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Benoît TONIN de la SELAS LANGE & DE GALZAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

La SAS X agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX, – XXX

représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 octobre 2014 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Stéphane REMY, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Edith O’YL, Présidente,

Monsieur Thierry RAMONATXO, Conseiller,

Monsieur Stéphane REMY, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Selon acte en date du 1^er septembre 2001, la SCI LA PERGOLA a donné à bail commercial à la société D-LOC-MAT un immeuble situé à Saint-André-de-Cubzac en Gironde avec une partie à usage de bureaux et de parking sur une superficie de plus de 32.000 m².

Indiquant venir aux droits de la société D-LOC-MAT, la SAS X a, après avoir obtenu l’autorisation du président du tribunal de grande instance de Bordeaux et par acte d’huissier en date du 03 février 2012 , assigné à jour fixe la SCI LA PERGOLA devant le tribunal de grande instance de Bordeaux qui par jugement en date du 26 juin 2012 a relevé :

— que les clauses du bail ne peuvent faire échec aux dispositions de l’article 1719 du code civil qui imposent au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée; que face à une injonction de l’administration portant travaux nécessaire à l’activité pour laquelle le bail a été donné, c’est donc sur le bailleur que pèse la charge de ces travaux sauf clause expresse du bail ayant pour contrepartie une baisse du loyer ;

— que, dès lors que le mauvais état du parking est la conséquence de l’absence totale de système d’évacuation des eaux pluviales, il ne saurait être reproché un défaut d’entretien au preneur.

Le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— autorisé la SAS X à se substituer à la SCI LA PERGOLA pour commander des travaux de drainage, d’assainissement et de remise en état du terrain loué tels que préconisé par le rapport de M. Y en date du 06 juin 2012,

— condamné la SCI LA PERGOLA à rembourser à la SAS X les travaux ainsi commandés sur présentation de factures et ce dans la limite de 77.706 € TTC pour le tout,

— condamné la SCI LA PERGOLA à payer à la SAS X la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— rejeté toutes les autres demandes des parties et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de ce jugement.

Par déclaration reçue le 05 juillet 2012, la SCI SEPT venant aux droits de la SCI LA PERGOLA par suite d’une fusion absorption en date du 04 juin 2012, a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 12 septembre 2014, la SCI SEPT fait valoir à la Cour :

— sur la qualité à agir de la SCI SEPT: que selon convention de fusion en date du 27 avril 2012, la société LA PERGOLA a été absorbée par la SCI SEPT dans tous ses éléments actifs et passifs; que suivant procès-verbal de délibération d’assemblée générale extraordinaire en date du 04 juin 2012 les associés de la société LA PERGOLA ont voté la fusion, constatant en outre la dissolution de la SCI LA PERGOLA; que la SCI SEPT se trouve donc venir aux entiers droits de la société LA PERGOLA;

— sur la carence totale de la société X dans l’administration de la preuve: qu’il est admis qu’un juge ne peut accueillir les prétentions d’une partie fondées exclusivement sur une expertise amiable qui n’a pas été établie contradictoirement, aurait-elle été soumise au débat judiciaire;

— sur la preuve de l’absence de réseau d’assainissement sur les lieux donnés à bail : que la société X s’abstient de rapporter quelque preuve que ce soit relativement à l’existence ou non, d’un réseau d’assainissement sur le terrain litigieux ;

— sur l’adéquation entre les prescriptions de l’administration et les travaux demandés par la locataire : que suite à la mise en demeure de l’inspection du travail le 18 novembre 2011, l’administration a sollicité la société X qu’elle prenne toutes les mesures de nature à assurer la circulation des piétons et des véhicules sans danger, mais que l’administration ne prescrit en revanche aucune mesure en particulier ;

— sur les obligations mises à la charge de la société X concernant les locaux donnés à bail par la société LA PERGOLA : qu’au regard de l’ensemble des stipulations du contrat de bail, et notamment de l’article 5.2 duduit bail, il est incontestable que seule la société X a la charge de tous les travaux, en ce compris ceux prescrits par l’administration ;

— sur l’obligation d’entretien de la société X : que l’article 1732 du code civil met à la charge du locataire toutes les dégradations de la chose louée pendant la durée du bail; que le locataire ne peut se dégager de la charge des travaux qu’en rapportant la preuve qu’il n’a commis aucune faute, la charge de la preuve lui incombant ; que les lieux loués étaient en bon, voire en excellent état lors de la prise à bail ; que c’est donc l’activité de la société X, mais surtout son manque d’entretien, qui sont à l’origine de l’état catastrophique des extérieurs des locaux ;

— sur le quantum des travaux mis à la charge de la société LA PERGOLA : que la société X déclare avoir fait établir plusieurs devis, mais se contente toutefois de n’en verser qu’un seul en vue de la remise en état des locaux, et qu’aucun élément technique ne permet de savoir si les travaux tels que mentionnés au devis répondent aux prescriptions faites par l’administration.

La société SEPT demande alors à la Cour :

— vu les articles 1732, 1719 1°, 1719 2 °, 1720 et 1144 du code civil,

— vu l’article 1315 du code civil,

— de réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre principal , de constater la carence totale de la société X dans l’administration de la preuve,

— de dire et juger que la SCI SEPT n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme,

— de dire et juger que la charge des travaux incombe à la société X en application des clauses du bail commercial,

— de dire et juger que les travaux éventuels de drainage, d’assainissement et de remise en état du terrain loué par la société X tels que prescrits par l’administration du travail ont pour origine un manquement de la société X à son obligation d’entretien,

— de débouter la société X des ses entières demandes,

— à titre subsidiaire, de dire et juger que le montant ne saurait excéder la somme de 37.548 €HT selon devis en date du 22 mars 2012 émis par la société SCREG,

— de condamner la société X à réaliser les travaux litigieux à ses entiers frais,

— à défaut pour la société X de s’être exécutée dans le mois suivant la signification de l’arrêt, d’autoriser la SCI SEPT à se substituer à la SAS X pour commander les travaux de drainage, d’assainissement, de remise en état du terrain loué et de condamner la SAS X à rembourser à la SCI SEPT les travaux ainsi commandés sur présentation de factures, et ce dans la limite de 77.076 € TTC ou de 37.548 €HT pour le tout,

— en tout état de cause, de condamner la société X à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens au titre de la procédure d’appel, outre la somme de 4.000 € et les dépens de première instance.

Dans ses dernières écritures en date du 04 décembre 2012, la SAS X fait valoir à la Cour :

— qu’il résulte du bail que le preneur conserve à sa charge les 'grosses réparations’ au sens limitatif de l’article 606 du code civil, et que les travaux prescrits par l’administration restent à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire, au titre de son obligation d’entretien continue et de délivrance et sur le fondement tant des articles 1719 2° que 1719 1° du code civil ;

— qu’il est clairement acquis en droit que la nécessité de drainer le terrain loué et de permettre son assainissement pour permettre les travaux exigés par l’administration, constitue des travaux de mise en conformité à la charge du bailleur au regard de la destination du bail convenue entre les parties à savoir permettre l’activité de négoce et de location de matériel BTP ;

— qu’il est jugé de manière constante que lorsque la destination des lieux est restée la même depuis l’origine, la charge des travaux prescrits par l’administration doit être supportée par le bailleur, même si une partie de ces travaux est la conséquence des aménagement nécessités par la modification et le développement de l’exploitation ;

— que la société SEPT est dans l’incapacité de démontrer l’existence d’un réseau d’assainissement permettant la délivrance conforme et l’entretien continu permettant à la société X de répondre de ses obligations vis-à-vis des exigences de l’administration du travail ;

— que cette absence de délivrance conforme à l’activité permise contractuellement à la locataire dans les lieux loués est pour un rappel de nature continue ; que l’absence de réseau de drainage et d’évacuation des eaux de pluie empêche de ce chef la société locataire d’entretenir le terrain qu’il lui est loué.

La SAS X demande alors à la Cour :

— vu les articles 1144, 1162, 1719-1°, 1719-2° et 1720 du code civil,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de débouter la SCI SEPT de toutes ses demandes, fins et prétentions, subsidiaires, reconventionnelle ou incidentes,

— de condamner la SCP SEPT au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DECISION:

La cour démontrera que le premier juge a fait une exacte application du droit à l’espèce, notamment quant à la primeur que doivent avoir les textes légaux, et notamment l’article 1719 du code civil qui impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sur l’article 5 de ce contrat de bail qui est manifestement contraire à la loi;

En effet, si les articles du code civil sur les baux ne sont pas d’ordre public et peuvent être écartées par le contrat, les clauses dérogatoires doivent être compensées par une baisse des obligations du preneur, en général par une réduction de loyer, qui n’est aucunement évoquée et encore moins démontrée en l’espèce, le montant mensuel de 4238 euros n’étant pas inférieur à celui d’un terrain avec batiment commercial de cette taille en zone rurale; l’appréciation de ces clauses dérogatoires devant être stricte, il doit être considéré que l’article 5-2 est inapplicable;

Au sujet de la charge de la preuve, que la société SEPT revendique avec tant d’insistance, la cour ne peut que rappeler que conformément à l’article 1315 du code civil qu’elle invoque, c’est à elle d’établir qu’elle a délivré les lieux dans un état conforme, ce qu’elle ne fait pas, ne produisant qu’une attestation de l’ancien propriétaire, datée comme il l’a été justement relevé, et un constat d’huissier sybillin au point qu’elle s’appuie sur les photos prises par l’huissier mandaté par la société X pour prétendre qu’il existait un réseau d’évacuation des eaux pluviales, ce qui est loin d’être certain, les photos montrant une « bouche de canalisation » ne pouvant suffire à établir la présence d’un réseau susceptible d’évacuer les eaux dont la présence est, elle, incontestable et massive;

Dès lors, la cour ne peut que constater que le bailleur n’établit pas qu’il a délivré la chose et qu’il l’a maintenu en état de servir à l’usage auquel elle était destinée, établi de façon constante, à savoir la location de materiels de travaux publics; en effet, la société SEPT tente une fois encore de renverser la charge de la preuve en affirmant qu’il existait une obligation d’entretien à la charge du preneur alors que c’est bien sur elle que repose cette obligation puisque l’article 1754 n’inclue dans les réparations locatives que le « menu entretien » alors que le bailleur doit pour sa part assumer les réparations qui touchent à la structure de l’immeube et de ses accès, au gros oeuvre, au clos et couvert, évacuations d’eaux et plus généralement, toutes celles dont le coût serait élevé;

C’est bien le cas des travaux nécessaires en l’espèce et dont le montant lui aussi est contesté; à ce sujet, la société bailleresse produit en seconde et dernière pièce d’intérêt un devis s’élevant à 45.000 euros qui ne prend pas en compte l’évacuation et la destruction des matières à retirer mais qui mentionne « vérification des pentes avant la réalisation », ce qui signifie qu’est supposée l’existence d’une pente permettant l’évacuation des eaux, ce qui n’est manifestement pas le cas en ce lieu; la société X, à laquelle il est reproché de ne pas avoir eu recours à un « homme de l’art », fait au moins appel, en plus du devis qu’elle produit, à un expert dont la qualité de judiciaire est contestée à tort, qui lui aussi produit un chiffrage proche du devis;

Pour ces différents motifs, le jugement querellé sera confirmé en tous points; en outre, il sera mis à la charge de la partie qui succombe les dépens d’appel ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile telle que réclamée par la société X qui a du s’adresser à justice jusqu’en appel et attendre plusieurs années du fait de l’opposition de la société SEPT;

PAR CES MOTIFS:

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions

ET Y AJOUTANT

CONDAMNE société SEPT venant aux droits de la SCI LA PERGOLA à verser à la société X la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la société SEPT aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Edith O’YL présidente et Hervé GOUDOT greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.