Cour d'appel de Caen, 2ème chambre civile, 20 décembre 2018, n° 16/01433

AFFAIRE :N° RG 16/01433 -

N° Portalis DBVC-V-B7A-FQZQ

Code Aff. :

ARRÊT N° EG. TL.

ORIGINE : DECISION en date du 18 Décembre 2015 du Tribunal d’Instance de COUTANCES -

RG n° 11-15-0190

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2018

APPELANTS :

Monsieur J-K L M Z

né le […] à […]

Chez Monsieur B C

19 rue L Philippe

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Madame O P Q D E

née le […] à SAINT-LO (50000)

Chez Monsieur B C

19 rue L Philippe

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentés par M^e J TESNIERE, avocat au barreau de CAEN,

assistés de M^e Sabrina LA MARRA-SCHWARZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur J-T U V X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame F G H I épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Delphine QUILBE, avocat au barreau de CHERBOURG

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller, rédacteur

DÉBATS : A l’audience publique du 25 octobre 2018

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 20 décembre 2018 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi le 29 mars 2005 à effet au 9 mai 2005, M. et M^me X ont donné à bail à M. Z et à M^me D E un logement situé au 41 impasse de la Chartrerie à Saint Lo moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros.

Par acte d’huissier délivré le 7 novembre 2013, M. et M^me X ont fait signifier à M. Z et à M^me D E un congé à effet au 8 mai 2014 avec offre de vente au prix de 170.000 euros.

Par lettre du 6 janvier 2014, M^me D E a informé les bailleurs de son intention d’accepter l’offre sous condition de l’octroi d’un prêt immobilier.

Par jugement contradictoire rendu le 18 décembre 2015, le tribunal d’instance de Coutances, saisi par M. et M^me X d’une demande de constat de la résiliation du bail en l’absence d’offre d’achat du bien, a :

— constaté la résiliation du bail ;

— débouté M. et M^me X de leur demande d’expulsion et de leur demande en paiement des loyers impayés ;

— condamné solidairement M. Z et M^me D E à payer à M. et M^me X la somme de 8.899,63 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le 9 mai 2014 et le 12 juin 2015 ;

— condamné solidairement M. Z et M^me D E à payer à M. et M^me X la somme de 1 euro au titre de la clause pénale ;

— dit que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter du 7 avril 2015 ;

— dit que les intérêts ayant plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts au taux légal en vertu de l’article 1154 du code civil ;

— débouté M. et M^me X du surplus de leurs demandes de paiement de dette locative ;

— condamné M. Z et M^me D E à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté M. et M^me X du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— débouté M. Z et M^me D E de leur demande reconventionnelle ;

— condamné in solidum M. Z et M^me D E à payer à M. et M^me X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. Z et M^me D E aux dépens.

Par déclaration reçue le 8 avril 2016, M. Z et M^me D E ont relevé appel de cette décision.

Le 4 septembre 2018, M^me D E et M. Z ont fait signifier des conclusions récapitulatives d’appelants.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2018.

Par dernières conclusions reçues le 25 septembre 2018, M^me D E et M. Z demandent à la cour de :

— accueillir les conclusions signifiées le 4 septembre 2018 ainsi que les pièces n°8 et 9 communiquées à la même date ;

— à défaut de révoquer l’ordonnance de clôture ;

A titre principal

— infirmer l’intégralité des dispositions du jugement ;

— constater que les clés ont été remises aux bailleurs le 25 mars 2014 ;

— débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner solidairement les époux X à leur verser la somme de 1.160 euros en restitution du dépôt de garantie ;

A titre subsidiaire

— infirmer partiellement le jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter en conséquence les époux X de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— débouter les époux X de leur demande relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer pour le surplus les dispositions du jugement attaqué ;

En tout état de cause

— condamner solidairement les époux X à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter les époux X de leur appel incident et de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement les époux X aux dépens.

Par dernières conclusions reçues le 24 octobre 2018, M. et M^me X demandent à la cour de :

— écarter des débats les conclusions signifiées le 4 septembre 2018 ainsi que les pièces communiquées à cette date ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015 et que les intérêts de plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts et en ce qu’il a débouté M. Z et M^me D E de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

— infirmer les autres dispositions du jugement ;

Statuant à nouveau

— constater la libération des lieux par M. Z et M^me D E, en tant que de besoin ordonner leur expulsion et l’enlèvement des meubles ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur restituer les clés des lieux loués, après établissement de l’état des lieux de sortie ;

— dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 936,50 euros au titre des loyers impayés ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser une indemnité mensuelle d’occupation de 678,86 euros du 9 mai 2014 au 24 septembre 2014 puis de 67,89 euros par jour d’occupation à compter du 25 septembre 2014 et jusqu’à la restitution des clés ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 336 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2014 et 2015 ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de leur résistance abusive à restituer les clés de la maison ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

A titre subsidiaire

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015 et que les intérêts de plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts et en ce qu’il a débouté M. Z et M^me D E de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

— infirmer les autres dispositions du jugement ;

Statuant à nouveau

— constater la libération des lieux par M. Z et M^me D E, en tant que de besoin ordonner leur expulsion et l’enlèvement des meubles ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur restituer les clés des lieux loués, après établissement de l’état des lieux de sortie ;

— dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 936,50 euros au titre des loyers impayés ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 3.083,34 à titre d’indemnité d’occupation du 9 mai 2014 au 24 septembre 2014 et la somme de 17.651,40 euros à titre d’indemnité d’occupation du 9 mai 2014 au 12 juin 2015 ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 336 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2014 et 2015 ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de leur résistance abusive à restituer les clés de la maison ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

A titre infiniment subsidiaire

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu ;

En tout état de cause

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. Z et M^me D E aux dépens, en ce compris l’ensemble des frais d’huissier et le congé pour vendre.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

Par un arrêt rendu le 25 octobre 2018, la cour a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture

rendue le 5 septembre 2018 et la clôture de l’affaire à l’ouverture des débats le 25 octobre 2018 à 14h.

MOTIFS

Il convient de confirmer les dispositions non critiquées du jugement qui ont constaté la résiliation du bail à compter du 9 mai 2014.

Sur la demande formée au titre de la restitution des clés

M. Z et M^me D E soutiennent qu’ils ont remis les clés de la maison au cabinet en charge de la gestion du bien le 25 mars 2014, soit avant la date d’effet du congé et que la preuve du défaut de restitution des clés incombe aux bailleurs.

Cette argumentation ne saurait être accueillie.

En effet, la charge de la preuve de la restitution des clés incombe aux locataires, l’absence de restitution constituant une preuve impossible.

En l’espèce, M. Z et M^me D E persistent en cause d’appel à prétendre rapporter la preuve de la restitution des clés alléguée au 25 mars 2014 par le document intitulé 'attestation de remise des clés en fin de bail'.

Or ce document, dont il n’est pas contesté qu’il a été établi par M. Z, est dépourvu de toute force probante quant à la remise des clés alléguée en ce qu’il ne comporte aucune signature ni aucun tampon apposés par l’agence immobilière mandataire des bailleurs.

En effet, il résulte de l’attestation de M. A, co-gérant de l’agence immobilière Cabinet Faudais que le document produit est un 'faux grotesque', une 'pure création de M. Z', que le tampon apposé n’est pas celui de l’agence et qu’aucun rendez-vous de remise des clés n’a eu lieu.

Il est d’ailleurs justifié de la plainte pour usage de faux déposée par la SARL Faudais le 10 septembre 2015 à l’encontre de M. Z.

Il en résulte que les locataires ne rapportent pas la preuve de la restitution des clés aux bailleurs ni à leur mandataire.

Il importe peu à cet égard que le bien ne soit plus effectivement occupé par les appelants, lesquels justifient de la souscription d’un nouveau bail d’habitation le 18 février 2014 et de leur emménagement effectif dans les lieux dès lors que la libération des lieux loués n’est effective que lors de la restitution des clés.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de restitution des clés et de condamner solidairement M. Z et M^me D E à restituer à M. et M^me X les clés du logement loué dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant pendant un délai de trois mois.

M. et M^me X n’étant plus propriétaires des lieux loués depuis le 31 mars 2017, ils sont dépourvus d’intérêt à solliciter l’expulsion de M. Z et de M^me D E. Il convient en conséquence, par substitution de motif, de confirmer les dispositions du jugement ayant débouté M. et M^me X de leur demande d’expulsion.

Sur la demande en paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient au locataire qui se prétend libéré de son obligation au paiement de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, en application des dispositions de l’article 1315 ancien du code civil.

En l’espèce, M. et M^me X soutiennent que les locataires restent redevables du paiement de la somme de 846,43 euros au titre des loyers impayés au 9 mai 2014, outre la somme de 4,93 euros au titre des frais.

C’est à tort que le premier juge a rejeté cette demande au motif que l’historique du compte ne permettait pas de distinguer un impayé antérieur à la résiliation du bail.

En effet, l’historique du compte locataire édité le 30 janvier 2015 établit que le loyer impayé du mois de mars 2014 a été régularisé par un versement du 3 juin 2014 mais que le loyer du mois d’avril 2014 n’a pas été réglé, pas davantage que le loyer dû entre le 1^er et le 9 mai 2014 dans la mesure où aucun versement postérieur au 3 juin 2014 ne figure en crédit et n’est d’ailleurs allégué par les appelants

M. Z et M^me D E, qui ne produisent aucune pièce attestant du règlement du loyer dû pour la période contestée, sont défaillants dans la preuve du paiement des loyers réclamés.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré à ce titre et de condamner solidairement M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X la somme de 672,81 euros au titre du loyer du mois d’avril 2014 et la somme de 173,62 euros au titre du loyer dû entre le 1^er et le 9 mai 2014, soit la somme totale de 846,43 euros, les frais de mise en demeure exposés relevant des frais irrépétibles.

La somme due à ce titre sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure délivrée le 7 avril 2015.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Le contrat de bail versé aux débats comporte en page 9 la clause suivante :

'En cas de non-paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou des provisions sur charges et des charges à leur échéance ou à leur demande, le montant du loyer et des charges dues sera de plein droit majoré de 10%'.

M. Z et M^me D E ne démontrent pas le caractère excessif de la clause contractuellement convenue eu égard au préjudice réellement subi par les bailleurs, privés du règlement à l’échéance des sommes dues.

Il convient en conséquence d’infirmer les dispositions du jugement qui ont réduit la clause pénale à la somme de 1 euro et de condamner solidairement M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X la somme de 84,64 euros représentant 10% du montant des loyers impayés.

La somme due à ce titre sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure délivrée le 7 avril 2015.

Sur la demande en paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Les appelants ne contestent pas que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable et ils ne soutiennent pas avoir réglé le montant réclamé à ce titre.

Dès lors, au vu des justificatifs de taxes foncières produits, il convient de condamner solidairement M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X la somme de 164 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due pour l’année 2014 et la somme de 172 euros au titre de la taxe due pour l’année 2015, soit la somme de 336 euros.

La somme due à ce titre sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure délivrée le 7 avril 2015 pour la somme de 164 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation

En l’absence de preuve de la restitution des lieux, les occupants doivent être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail.

Cependant, c’est à tort que le premier juge a limité l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation à la date du 12 juin 2015.

En effet, en l’absence de restitution des clés et nonobstant le courrier adressé par les locataires indiquant qu’ils avaient quitté les lieux, les bailleurs ne pouvaient reprendre possession des lieux loués sans décision de justice les y autorisant.

A la date du 12 juin 2015, M. et M^me X avaient d’ailleurs déjà saisi le tribunal d’instance aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion, de sorte qu’aucune négligence ne peut leur être reprochée, qui serait de nature à les priver du droit de percevoir des indemnités d’occupation.

En revanche, c’est à juste titre que les appelants font valoir que le bien a été vendu libre de toute location ou occupation par acte du 31 mars 2017, de sorte que M. et M^me X n’étant plus propriétaires du bien loué à compter de cette date, n’ont

pas intérêt à solliciter le paiement d’indemnités d’occupation postérieures.

Il convient en conséquence d’infirmer les dispositions du jugement déféré à ce titre et de condamner solidairement M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, entre le 9 mai 2014 et le 31 mars 2017.

Eu égard au caractère indemnitaire de l’indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre des intérêts au taux légal sollicités à compter de l’assignation.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

En l’absence de preuve de la restitution des clés, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. Z et M^me D E de leur demande de restitution du dépôt de garantie, lequel n’est susceptible d’être restitué, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, que dans un délai de deux mois suivant la remise des clés ce conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a alloué aux bailleurs la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de l’obstruction apportée par M. Z et M^me D E à la restitution des clés et en ce qu’il a débouté M. et M^me X du surplus de leur demande de dommages et intérêts en ce que les bailleurs ne caractérisent pas une faute distincte de celle résultant du défaut de restitution des lieux ni un préjudice distinct de celui déjà réparé par la somme de 2.000

euros.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du premier jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

Parties perdantes, M. Z et M^me D E devront supporter la charge des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance.

Aussi M. Z et M^me D E seront-ils condamnés à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande formée à ce titre

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, débouté M. et M^me X de leur demande d’expulsion, ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, condamné M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, débouté M. et M^me X du surplus de leur demande de dommages et intérêts, débouté M. Z et M^me D E de leur demande de restitution du dépôt de garantie et condamné in solidum M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Condamne solidairement M. Z et M^me D E à restituer à M. et M^me X les clés du logement loué dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant pendant un délai de trois mois ;

Condamne solidairement M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X la somme de 846,43 euros au titre des loyers impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015 ;

Condamne solidairement M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X la somme de 84,64 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015 ;

Condamne solidairement M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X la somme de 336 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2014 et 2015, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015 sur la somme de 164 euros et à compter de la présente décision pour le surplus

Condamne solidairement M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, entre le 9 mai 2014 et le 31 mars 2017 ;

Condamne in solidum M. Z et M^me D E aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. Z et M^me D E à verser à M. et M^me X la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. Z et M^me D E de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[…]