Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 30 avril 2019, n° 18/02494

AFFAIRE : N° RG 18/02494 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GEW3

Code Aff. :

ARRÊT N° PB. JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 27 Juillet 2018 -

RG n° 18/00141

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 AVRIL 2019

APPELANTE :

La SARL Y

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX,

assistée de M^e Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e ROMME, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TROUVILLE PALACE représenté par son syndic la société CITYA COTE FLEURIE

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Jean-Jacques SALMON, substitué par M^e BAUGE, avocats au barreau de CAEN

[…]

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 751 227 984

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l’audience publique du 07 mars 2019, sans opposition du ou des avocats, M. BRILLET, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me X

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me HUSSENET, Présidente de chambre,

M. BRILLET, Conseiller,

M. LE BOURVELLEC, Vice-Président placé,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 30 Avril 2019 et signé par M^me HUSSENET, président, et M^me X, greffier

* * *

FAITS ET PROCEDURE

La SARL Y est propriétaire de divers lots d’habitation et commerciaux dans un ensemble immobilier dénommé « résidence Trouville Palace » située promenade des planches à Trouville-sur-Mer soumis au régime de la copropriété. Elle exploite dans le local commercial une activité de restauration sous diverses appellations successives.

Par acte d’huissier de justice du 22 juin 2018, la SARL Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Trouville Palace (le syndicat de copropriété) et la SARL Citya Côte Fleurie, en tant que de syndic de ladite copropriété, devant le président du tribunal de grande instance de Lisieux, statuant en référé, lui demandant en dernier lieu de :

— les condamner solidairement à remettre en état le conduit de cheminée lui appartenant, en remettant notamment à sa place le chapeau situé à l’extrémité du conduit et qui en fait partie intégrante pour lui permettre d’exercer sans nuisance son activité de restauration et ce sans délai,

— leur interdire d’enlever ou de détacher des éléments structurels de ce conduit de cheminée,

— les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur les dommages-intérêts dus pour l’avoir empêchée de reprendre son activité de restauration,

— subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En réponse, le syndicat de copropriété a demandé au juge des référés de rejeter l’ensemble de ces demandes et, à titre reconventionnel, a sollicité la condamnation sous astreinte de la SARL Y à faire enlever les enseignes apposées sur la façade de l’immeuble, d’ordonner sous astreinte la fermeture de l’établissement Cocoriko rôtisserie Trouvillaise exploité par la SARL Y, lui faire interdiction sous astreinte d’exercer une activité commerciale de rôtisserie/friterie non conforme au règlement de copropriété et de la condamner à lui payer la somme de 26 887,12 euros à titre de provision à valoir sur les charges de copropriété impayées et de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SARL Y a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la compétence du juge des référés pour connaître des demandes reconventionnelles présentées par le syndicat de copropriété.

La SARL Citya Côte Fleurie a pour sa part demandé au juge des référés de rejeter l’ensemble des demandes de la SARL Y et de la condamner à lui verser la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 27 juillet 2018, à laquelle la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le juge des référés :

— a condamné la SARL Y à cesser l’exploitation du commerce de restaurant ouvert sous l’enseigne « Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko » dans l’immeuble résidence […], […] et […] à Trouville-sur-Mer (14), ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— a dit que la SARL Y sera autorisée à reprendre l’exploitation du commerce de restauration ouvert sous l’enseigne « Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko » sous les conditions de justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Trouville Palace qu’elle a mise en 'uvre les mesures propres à faire cesser toutes nuisances olfactives et sonores, et après avoir reçu un avis favorable de la commission de sécurité pour l’ouverture des lieux au public,

— a condamné la SARL Y à procéder au retrait de l’enseigne « Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko » et des panneaux apposés sur la façade de l’immeuble résidence Trouville Palace, ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— a dit que la SARL Y pourra apposer de nouveau lesdites enseignes et panneaux sous condition de justifier de l’accord d’une assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de l’accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble,

— s’est réservé la liquidation éventuelle des astreintes,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires telles que reprises dans le motif de l’ordonnance,

— a condamné la SARL Y à payer au syndicat de copropriété et à la SARL Citya Côte Fleurie une somme de 1 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la SARL Y aux entiers dépens de l’instance.

La SARL Y a interjeté appel de l’ordonnance par déclaration en date du 13 août 2018, son appel portant sur tous les chefs du dispositif.

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 19 octobre 2018 par la SARL Y,

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 5 novembre 2018 par le syndicat de copropriété,

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 20 novembre 2018 par la SARL Citya Côte Fleurie,

Il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation détaillée de leurs prétentions respectives et des moyens développés à leur soutien.

MOTIFS

Le litige a évolué en cause d’appel. La SARL Y renonce pour l’essentiel à ses demandes principales formées devant le premier juge et entend obtenir la réformation de l’ordonnance en ce qu’elle a fait droit aux demandes reconventionnelles du syndicat de copropriété.

- Sur la fermeture de l’établissement « Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko ».

Aucun des moyens développés par la SARL Y en cause d’appel pour critiquer l’ordonnance sur ce point n’apparaît utile pour justifier sa réformation.

L’article 8 du règlement de copropriété conditionne l’utilisation des locaux commerciaux pour l’exercice de n’importe quel commerce ou activité à la condition, notamment, que l’activité exercée ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui sera produit ou les odeurs qui seraient dégagées.

La SARL Y ne peut sérieusement contester le fait qu’une activité de restauration à emporter exclusivement dédiée à la friterie et à la rôtisserie génère nécessairement des nuisances olfactives importantes.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, initialement, elle avait saisi le juge des référés. Il s’agissait d’obtenir la condamnation du syndicat de copropriété et du syndic à remettre en état le conduit de cheminée, comprenant un aspirateur de fumée, qu’elle avait au demeurant été condamnée à installer par ordonnance du 30 août 1990 à la demande du syndicat de copropriété. Un tel équipement de ce type en état de fonctionnement était de fait totalement impératif, précisément pour réduire ces conséquences olfactives dommageables.

C’est encore la raison pour laquelle, au demeurant, celle-ci explique avoir fait installer elle-même dans sa cuisine un moteur d’extraction pendant l’instance d’appel qui remplace le moteur contenu dans le capuchon litigieux, et pour lequel elle avait au départ engagé la procédure devant le juge des référés. Elle expose d’ailleurs dans ses écritures que l’installation d’un tel moteur a permis, comme elle le soutenait, de supprimer toutes nuisances olfactives potentiellement rejetées par la cuisine de son local.

Au jour où le premier juge a statué, le système d’extraction des fumées ne fonctionnait par hypothèse pas alors même que le règlement de copropriété, s’il n’interdit pas l’activité de restauration, la conditionne comme toute autre activité au fait qu’elle ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, notamment par les odeurs qui seraient dégagées.

Or, en pleine connaissance de la difficulté liée à l’absence d’un système d’extraction des fumées en état de fonctionnement, la SARL Y, postérieurement à son assignation du 22 juin 2018, a ouvert une activité de rôtisserie/friterie le 6 juillet suivant.

S’agissant des troubles sonores, il est versé au débat des photographies, des mails et une attestation faisant état de l’installation sur le trottoir, devant le commerce, sur la voie publique, de tables et chaises, l’ensemble aux droits des fenêtres des occupants des logements situés aux étages supérieurs.

Enfin, il n’est pas contesté que les lieux précédemment exploités sous l’enseigne « Chez Ben » ont fait l’objet d’un arrêté de fermeture du maire de la commune en date du 12 décembre 2014 au motif qu’il ne répondait pas aux normes de sécurité des ERP contre l’incendie.

Or, l’article 8 du règlement de copropriété conditionne également l’utilisation des locaux commerciaux pour l’exercice de n’importe quel commerce ou activité à la condition, que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’ensemble immobilier.

Dès lors qu’il n’était pas justifié devant lui que la commission de sécurité avait depuis levé son avis défavorable ou, à tout le moins, qu’il n’était pas produit de pièces suffisantes permettant de s’assurer, avec le niveau de certitude requise en matière de sécurité des personnes et des biens contre l’incendie, que ses préconisations avaient été matériellement suivies d’effets, le premier juge a, là encore, pu considérer que l’activité de friterie/rôtisserie dans les mêmes locaux sous l’enseigne «Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko » caractérisait l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

Cette preuve suffisante n’est pas davantage rapportée devant la cour. Aucune facture de travaux, procès-verbal de constat ni/ou aucun avis des structures habituelles de contrôle (type Apave) ne sont versés aux débats.

Au contraire, la commission de sécurité a procédé à une nouvelle visite de l’établissement le 30 juillet 2018 et a constaté un certain nombre de difficultés, parmi d’autres : « si un feu survient au sous-sol (présence de fils électriques non protégés ; installation non vérifiée), il trouvera suffisamment de combustible (présence de linge et matériaux divers) pour se développer et se propager (réserve et porte coupe-feu) dans le couloir et l’escalier servant d’évacuation au locataire. De plus il n’y a pas de détection de fumées dans l’habitation. De plus, l’établissement État considéré comme un tiers de l’habitation « Trouville-Palace » et menace directement celle-ci ».

En suite de cet avis, le maire de Trouville-sur-Mer a, le 9 août 2018, pris un arrêté prononçant la fermeture de l’établissement recevant du public compte tenu du caractère dangereux de celui-ci au regard de la sécurité incendie.

Il n’est pas soutenu, et encore moins démontré, que le maire de Trouville-sur-Mer a depuis rapporté son arrêté ou que la juridiction administrative l’a invalidé.

Il sera ajouté que le premier juge n’a pas prononcé une interdiction définitive d’exploitation du commerce de restauration sous l’enseigne « Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko ». Il a ordonné la cessation d’une telle exploitation tout en précisant que la reprise de celle-ci pourra intervenir sous les conditions de justifier auprès du syndicat des copropriétaires qu’elle a mis en 'uvre les mesures propres à faire cesser les nuisances olfactives et sonores et après avoir reçu un avis favorable de la commission de sécurité pour l’ouverture des lieux au public.

Ainsi, loin de constituer une mesure injustifiée et disproportionnée ou encore attentatoire à la liberté du commerce, le premier juge a au contraire pris une mesure propre à faire cesser d’une manière proportionnée les divers troubles manifestement illicites précités.

Cette mesure totalement justifiée sera pour les motifs qui précèdent confirmée.

- Sur le retrait de l’enseigne

La SARL Y expose que c’est d’une manière erronée que le premier juge a considéré que la position de l’enseigne « Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko » et des panneaux en façade supposait une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, à supposer erronée pour l’hypothèse cette partie de la motivation de l’ordonnance, il n’en reste pas moins qu’une telle apposition supposait l’accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble pour la modification des enseignes des locaux commerciaux, ce que le premier juge a également pris en compte.

La SARL Y, qui n’évoque pas ce point dans ses écritures, ne justifie pas plus devant la cour que devant le premier juge qu’elle a obtenu une telle autorisation.

Pour ce motif, l’ordonnance ayant ordonné le retrait est confirmée.

S’agissant d’une simple modification d’enseigne puisque l’établissement de restauration se dénommait antérieurement 'Chez Ben', l’article 8 du réglement de copropriété n’impose effectivement que l’accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble.

L’ordonnance sera réformée en ce sens s’agissant des conditions dans lesquelles la SARL Y pourra apposer de nouveau ses enseignes et panneaux.

- Sur la demande de provision formée par la SARL Y

La SARL Y soutient que la fermeture irrégulière de son établissement « Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko » pendant l’été lui a causé un préjudice commercial et elle sollicite de ce chef l’allocation d’une somme provisionnelle de 30 000 euros.

Le syndicat de copropriété prétend que cette demande est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable.

Cependant, en application de l’article 534 du code de procédure civile, les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions pour faire juger les questions nées de la survenance d’un fait. Or, le préjudice allégué s’est par hypothèse postérieurement à la décision dont appel puisqu’il en est la suite.

Sur le fond, en application de l’article 809 al.2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, dès lors, d’une part, que l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a ordonné la cessation d’exploitation, d’autre part et surtout, qu’il n’est pas établi que le syndicat de copropriété en a poursuivi l’exécution provisoire avant la décision précitée du maire de Trouville-sur-Mer du 9 août 2018, et, enfin, qu’il n’est produit strictement aucun élément comptable et financier permettant de

comparer les périodes antérieure et postérieure à la fermeture, l’existence de l’obligation du syndicat de propriété à réparer les conséquences préjudiciables de la mise à exécution de cette ordonnance présente une contestation sérieuse justifiant le rejet de la demande.

- Sur la demande d’expertise

La SARL Y a demandé au premier juge d’ordonner subsidiairement une expertise aux fins de constater l’état du conduit de cheminée, la présence d’éventuelles nuisances sonores et olfactives, les éventuelles mesures à entreprendre pour y remédier ainsi que pour apprécier la conformité de la nouvelle activité avec le règlement de copropriété. Cette demande a été rejetée au motif que le fondement juridique sur lequel elle envisageait d’engager ultérieurement une action judiciaire au fond contre les défendeurs n’était pas explicitée, que les constatations matérielles en question ne nécessitaient pas l’intervention d’un expert judiciaire et que la question de la conformité du nouvel établissement de restauration avec les règles de copropriété relevait de la seule appréciation juridique du juge du fond.

La SARL critique l’ordonnance et sollicite sa réformation.

Elle fait valoir que le syndicat de copropriété n’avait pas rapporté devant le premier juge la preuve des nuisances olfactives et sonores dont son activité serait génératrice à l’égard des autres copropriétaires en sorte que l’expertise aurait due être préalablement ordonnée avant de prononcer la mesure de fermeture. Elle ajoute que l’expertise aurait permis de mettre en lumière les points litigieux de l’espèce s’agissant de l’existence de nuisances ou de la question de l’achèvement des travaux sur le conduit de cheminée litigieux. Elle aurait enfin permis de lever tout doute par rapport à la disparition du capuchon-moteur dont elle soutenait qu’il avait été entreposé au cinquième étage.

Elle prétend qu’elle aurait pu engager une procédure contentieuse au fond, par la suite, sur la base du rapport d’expertise pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic ayant une attitude d’acharnement injustifié à son endroit.

Elle indique solliciter de nouveau, dans l’hypothèse où la cour aurait un doute quant à la réalité des faits tels qu’elle les présente, une expertise judiciaire qui porterait sur les travaux engagés par elle pour la mise en conformité du conduit de cheminée lui appartenant, les prétendues nuisances sonores et olfactives que générerait l’activité de son établissement ainsi que sur la problématique de la disparition du capuchon moteur, l’ensemble sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et à défaut sur celui de l’article 909 du même code.

La cour partage l’analyse du premier juge concernant l’inutilité de la mesure d’expertise sollicitée pour procéder à de simples constats, soit de la disparition du capuchon-moteur ou des conditions d’accès au toit de la copropriété.

Pour le surplus, les travaux de mise en conformité doivent être consacrés par la commission ad hoc de sécurité en matière d’ERP. Il n’appartient pas au juge judiciaire de se substituer à elle ni à l’autorité administrative sanctionnant ses avis. Il ne serait pas de la compétence du juge du fond statuant après expertise de lever l’interdiction administrative du maire de Trouville-sur-Mer.

Par ailleurs, si ce n’est le raccordement gaz, les pièces qu’elle produit sont totalement insuffisantes pour laisser à penser qu’elle a engagé les travaux suffisants pour mettre son établissement en conformité notamment avec les règles du règlement de copropriété. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une expertise pour apprécier l’efficacité de travaux dont le principe et le détail ne sont pas autrement

justifiés au débat.

- Sur la demande de provision au titre des charges de copropriétés

Le syndicat de copropriété réclame le paiement d’une somme provisionnelle de 26 887,12 euros au titre des charges de copropriété impayées par la SARL Y depuis le 8 mars 2006.

Le premier juge a considéré que cette demande se heurtait à une contestation sérieuse en l’état insuffisant des pièces versées au débat par le syndicat de copropriété.

Le syndicat de copropriété produit cependant un ensemble d’appel de charges que la SARL Y ne justifie pas avoir réglées. D’une manière générale, ses écritures ne répondent pas, a fortiori d’une manière utile, à la demande de la SARL Y.

La cour s’appuie sur le relevé de compte du 24 septembre 2008 et les appels de charges correspondants versés au débat.

En l’état de ces pièces, le fait que la somme totale de 26 887,12 euros (après imputation des crédits de 720,61 euros, 480,80 euros et 118,18 euros) n’a pas été réglée par la SARL Y au titre des appels de la période courue entre le 1^er avril 2016 et le 1^er juillet 2018 ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance sera réformée et la SARL Y sera condamnée à payer au syndicat de copropriété une somme du même montant à titre de provision à valoir sur le règlement de ces appels de charges.

Egalement condamnée aux dépens de l’instance, la SARL Y sera condamnée au syndicat de copropriété et à la SARL Citya Côte Fleurie la somme de 2 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition des parties au greffe,

Confirme l’ordonnance, sauf en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires telles que reprises dans le motif de l’ordonnance et en ce qu’elle a dit que la SARL Y pourra apposer de nouveau lesdites enseignes et panneaux sous condition de justifier de l’accord d’une assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de l’accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Dit que la SARL Y pourra apposer de nouveau lesdites enseignes et panneaux sous condition de justifier de l’accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble,

Condamne la SARL Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Trouville Palace la somme provisionnelle de 26 887,12 euros à valoir sur le règlement des appels de charges au titre de la période courue entre le 1^er avril 2016 et 1^er juillet 2018,

Condamne la SARL Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Trouville Palace la somme complémentaire de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SARL Y à payer à la SARL Citya Côte Fleurie la somme complémentaire de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la SARL Y aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. X A. HUSSENET