Cour d'appel de Chambéry, Expropriation, 19 mai 2022, n° 21/00001

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre de l’expropriation

Arrêt du dix neuf Mai deux mille vingt deux

N° RG 21/00001 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GS4W

décision déférée à la cour : jugement de fixation du prix d’acquisition du juge de l’expropriation d’Annecy en date du 1er décembre 2020 (RG 20/9 – minute 2020/19)

APPELANT :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA HAUTE SAVOIE (EPF74)

1510 route de l’Arny

74350 ALLONZIER LA CAILLE

Représenté par M^e Philippe PETIT de la SELARL CABINET PHILIPPE PETIT ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) et par M^e Michel FILLARD, avocat au barreau de CHAMBERY (avocat postulant)

INTIME :

S.C.I. MOLIERE

5 Rue du Parc

74100 ANNEMASSE

Représentée par par M^e Apolline LARCHER, avocat au barreau de GRENOBLE (avocat plaidant) et par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY (avocat postulant)

et en présence du :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT (Monsieur [Y] [B])

France Domaine 129 Avenue de Genève 74000 ANNECY

****

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur sans opposition des avocats, le 17 mars 2022 :

Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller, faisant fonction de président selon l’ordonnance de Madame la première présidente en date du 3 janvier 2022,

Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, conseillère

asssistés de Madame Sophie MESSA, greffière

et lors du délibéré :

Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller faisant fonction de président,

Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, conseillère

Madame Anne de REGO, conseillère

délibéré par mise à disposition au 19 mai 2022, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration du 2 janvier 2020 reçue le jour suivant par la commune, la Sci Molière a informé la commune d’Annemasse de son intention d’aliéner un immeuble lui appartenant sis 26 avenue de la gare, cadastré section A n°2080, d’une superficie totale de 580 m² au prix de 1 200 000 euros outre 57 600 euros de frais d’agence.

Par arrêté municipal (n°URB/2020.017) en date du 29 janvier 2020, la commune d’Annemasse a décidé de déléguer l’exercice de son droit de préemption urbain à l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie pour la parcelle précitée.

Par arrêté de son directeur (n°2020-16) du 5 mars suivant, l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie a préempté le bien objet de la déclaration d’intention d’aliéner en proposant un prix de 826 500 euros outre 57 600 euros de commission.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 mars 2020, réceptionnée par l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie le 3 avril 2020, la Sci Molière a refusé le prix proprosé par l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie.

Par courrier recommandé du 22 juin 2020, reçu au greffe le 24 juin 2020, l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie a saisi le juge départemental de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire du prix d’acquisition du bien préempté.

En application de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme, l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie a consigné, le 20 août 2020, une somme égale à 15% de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques.

Puis, par jugement du 1er décembre 2020, le juge de l’expropriation de la Haute-Savoie a :

— constaté que par courrier recommandé du 5 mars 2020, l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie a notifié à la Sci Molière son refus du prix figurant sur la déclaration d’intention d’aliéner et a proposé un prix d’acquisition de 826 500 euros outre la commission d’agence,

— constaté que par courrier du 19 mars 2020,la Sci Molière a répondu qu’elle maintenait le prix du bien au montant figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner auquel s’ajoute la commission à la charge de l’acquéreur,

— constaté que l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie a saisi le juge de l’expropriation le 22 juin 2020,

— dit en conséquence que l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie a saisi le juge de l’expropriation après l’expiration du délai fixé par l’article R.213-11 du code de l’expropriation,

— constaté en conséquence que l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie a renoncé à l’exercice de son droit de préemption sur le bien cadastré section A n°2080 d’une contenance de 580 m²,

— constaté la demande en fixation judiciaire du prix de l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie est irrecevable,

— dit que l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie doit payer à la Sci Molière la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au besoin l’y condamne,

— rejeté toute autre demande ou demande plus ample,

— dit que les dépens de l’instance seront supportés par l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie et au besoin l’y condamne.

Par courrier reçu au greffe de la Cour le 8 janvier 2021, l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie a interjeté appel du jugement.

Par mémoire reçu au greffe le 13 septembre 2021 et notifié aux parties le même jour, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie demande à la Cour de :

— à titre liminaire, rejeter la demande de caducité de la déclaration d’appel en ce qu’elle est infondée et ne relève pas des pouvoirs de la Cour,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement de la juridiction départementale de l’expropriation du 1er décembre 2020,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— fixer le prix d’acquisition de la parcelle A 2080 à la somme de 830 182 euros,

— donner acte de l’accord intervenu entre l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie et la Sci Molière sur la prise en charge des frais d’agence pour un montant de

57 600 euros TTC,

— débouter la Sci Molière de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la Sci Molière à payer à l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Molière aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Filliard en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par mémoire reçu au greffe le 11 juin 2021 et notifié aux parties le 15 juin suivant, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci Molière demande à la Cour de :

À titre principal,

— prononcer la caducité de la déclaration d’appel et constater l’extinction de l’instance,

À titre subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré,

À titre infiniment subsidiaire,

— à titre principal, retenir la méthode d’évaluation dite du 'promoteur’ pour procéder à la fixation judiciaire du prix du bien cadastré section A n°2080 d’une contenance de 580 m² lui appartenant,

— retenir en conséquence les termes de comparaison produits par elle au titre de la méthode précitée,

— fixer judiciairement le prix du bien lui appartenant à la somme de 1 261 741 euros auquel s’ajoute les frais de commission à la charge de l’acquéreur,

— à titre subsidiaire, retenir la méthode d’évaluation par comparaison pour procéder à la fixation judiciaire du prix du bien lui appartenant,

— retenir en conséquence les termes de comparaison produits par elle au titre de cette méthode,

— fixer judiciairement le prix du bien lui appartenant à la somme de 1 191 200 euros auquel s’ajoute les frais de commission à la charge de l’acquéreur,

En tout état de cause,

— constater que le bien cadastré section A n°2080 sera considéré 'libre’ de toute occupation,

— fixer en conséquence le prix du bien cadastré section A n°2080 en fonction de la valeur vénale 'libre’ et écarte l’abattement de 5% pour occupation,

— laisser les dépens à la charge de l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie,

— condamner l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire reçu au greffe le 2 juillet 2021 et notifié aux parties le 2 juillet 2021, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le commissaire du gouvernement conclut à :

— l’irrecevabilité de la saisine du juge de l’expropriation,

— la confirmation du jugement rendu en 1ère instance,

À titre subsidiaire,

— la fixation du prix à la somme de 899 000 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2022 à laquelle elle a été retenue pour plaidoiries.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité de la déclaration d’appel

Il résulte de la lecture combinée des articles R.213-11 du code de l’urbanisme, renvoyant aux dispositions des articles R.311-9 à R.311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, que sous réserve des dispositions spécifiques de la section 5, chapitre 1er, livre III de la partie réglementaire et des articles R.311-19, R.311-22 et R.312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile, les prescriptions de l’article 902 du code de procédure civile étant dès lors applicables à la présente espèce.

Aux termes de ce dernier article, en cas d’appel, le greffier adresse aussitôt à chacun des intimés, par lettre simple, un exemplaire de la déclaration avec l’indication de l’obligation de constituer avocat. En cas de retour au greffe de la lettre de notification ou lorsque l’intimé n’a pas constitué avocat dans un délai d’un mois à compter de l’envoi de la lettre de notification, le greffier en avise l’avocat de l’appelant afin que celui-ci procède par voie de signification de la déclaration d’appel. A peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office, la signification doit être effectuée dans le mois de l’avis adressé par le greffe sauf si, entre-temps, l’intimé a constitué avocat. En pareille hypothèse, il est procédé par voie de notification à son avocat.

A peine de nullité, l’acte de signification indique à l’intimé que, faute pour lui de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle-ci, il s’expose à ce qu’un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire et que, faute de conclure dans le délai mentionné à l’article 909, il s’expose à ce que ses écritures soient déclarées d’office irrecevables.

Faute de désignation d’un conseiller de la mise en état en matière d’expropriation, la cour demeure compétente pour apprécier l’éventuelle caducité de la déclaration d’appel.

Il n’est pas contesté en l’espèce que l’avis visé à l’article 902 du code de procédure civile n’a pas été délivré par le greffe de sorte qu’il ne peut être reproché à l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie le non-respect d’un quelconque délai qui n’a pu commencer à courir, étant rappelé que cette déclaration d’appel a in fine été signifiée le 14 avril 2021, la Sci Molière ayant constitué avocat le 6 mai suivant.

Dès lors, la demande de caducité présentée par la Sci Molière doit être rejetée.

Sur la recevabilité de la saisine du juge de l’expropriation

Conformément à l’article R.213-11 du code de l’urbanisme, si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R.213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction.

À défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

En l’espèce, il s’avère constant que la Sci Molière a notifié son opposition quant au prix proposé par l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 mars 2020, réceptionnée le 3 avril suivant.

Il s’avère tout aussi constant que l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie a saisi le juge départemental de l’expropriation selon courrier du 22 juin 2020, reçu au greffe le 24 juin 2020, soit postérieurement au délai susvisé.

Il importe pour autant de relever qu’en vertu de l’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période (ultérieurement fixée au 24 juin 2020), le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Aussi, la version modifiée de ce texte par ordonnance 2020-539 du 7 mai 2020 créant l’article 12 quater n’étant pas applicable à l’espèce en ce qu’elle restreint le délai susvisé pour les seuls décisions de préemption, accords sur le prix et avis des services fiscaux relatifs aux procédures de préemption, prévues au titre Ier du livre II du code de l’urbanisme et au chapitre III du titre IV du livre Ier du code rural et de la pêche maritime, il convient de retenir que la saisine du juge de l’expropriation a été effectuée dans le délai imparti à l’article R.213-11 susvisé, lu sous le prisme des dispositions spéciales de l’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précitée, l’action de l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie s’avérant dès lors parfaitement recevable.

Sur la fixation du prix

Les articles L.321-1, L.321-3 puis L.322-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoient que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Le jugement distingue l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, la date de référence (27 juin 2019) n’est pas discutée par les parties. La consistance du bien ne souffre pas davantage contestation en ce que les parties conviennent que la parcelle de 580 m² environ, sise 26 avenue de la gare à Annemasse et cadastrée section A n°2080, appartenant à la Sci intimée constitue une seule unité foncière rectangulaire classée en zone UA et composée de deux blocs de construction ainsi que d’un jardin soit :

une bâtisse principale de 112 m² environ située en partie reculée de la parcelle,

un ensemble collectif en bordure de voirie passante regroupant un commerce en rez-de-chaussée de 97 m² environ et deux appartements en étage de 66 m² et 58 m² environ avec terrasse,

et une partie non-bâtie à usage de jardin d’agrément.

Il est en outre acquis aux débats que la parcelle préemptée, située en plein c’ur de commune d’Annemasse, n’a pas fait l’objet d’un état descriptif de division et qu’aucun règlement de copropriété n’a été dressé.

Les termes de comparaison produits par les parties s’avèrent éloignés dans le temps, l’espace et la consistance des biens. Aussi, au regard de la singularité du bien conduisant la cour à constater qu’aucun terme de référence pertinent n’est présenté par les parties concernant des biens similaires ayant fait l’objet d’une vente en blocs, il convient d’opter pour une méthode d’évaluation fondée à la fois sur l’offre de prix dont bénéficiait la Sci Molière selon la déclaration du 2 janvier 2020, et sur la méthode dite du promoteur en ce que, bien que la cour ne dispose pas du détail du coût de commercialisation du projet destiné à être édifié par Priams, il s’avère néanmoins établi que le candidat acquéreur ayant proposé la somme de 1 200 000 euros à la Sci Molière, en contrepartie du bien immobilier objet de l’expropriation, est un promoteur immobilier renommé du bassin annecien pour avoir conduit de multiples projets similaires. En ce sens, il se déduit nécessairement que l’offre précitée se fondait, après étude et dans une perspective de revente ultérieure, déduction faite du coût de déconstruction, d’aménagement, de commercialisation et de la marge prise, sur un prix d’acquisition judicieux le concernant, sans qu’il ne soit démontré par l’appelant que ce projet s’inscrivait nécessairement dans un projet global de plus grande ampleur.

Il en résulte que faute de référence plus pertinente, justifiant une majoration ou une minoration du prix de vente, ce dernier doit être fixé à la somme de 1 200 000 euros sans qu’il soit par conséquent nécessaire de statuer sur une éventuelle décote pour occupation ou vente en bloc, par essence incluse dans le prix initialement proposé à la Sci intimée, étant par ailleurs rappelé que les parties se sont par ailleurs accordées sur la prise en charge des frais d’agence pour un montant de 57 600 euros TTC.

Sur les demandes annexes

L’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie, qui succombe à l’instance, est condamné à payer à la Sci Molière la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Retient la compétence de la cour pour statuer, faute de désignation d’un conseiller de la mise en état en matière d’expropriation, sur la caducité de la déclaration d’appel,

Rejette la demande de caducité de la déclaration d’appel,

Réforme le jugement déféré et statuant à nouveau,

Déclare recevable la saisine de la juridiction départementale de l’expropriation par l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie,

Fixe le prix d’acquisition de la parcelle appartenant à la Sci Molière sise 26 avenue de la gare à Annemasse et cadastrée section A n°2080 à la somme de 1 200 000 euros,

Donne acte aux parties de leur accord sur la prise en charge des frais d’agence pour un montant de 57 600 euros TTC,

Condamne l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie à payer à la Sci Molière la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne l’Établissement Public Foncier de la Haute-Savoie aux dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 19 MAI 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Edouard THEROLLE conseiller faisant fonction de président et Madame Sophie MESSA, greffière.

LA GREFFIERELE PRESIDENT

— arrêt notifié en LRAR aux parties,

— copie de l’arrêt + retour de pièces aux avocats,

— copie de l’arrêt + retour du dossier au juge de l’expropriation d’Annecy,

Fait le 19/05/2022

Le greffier