Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 a, 25 mai 2020, n° 19/00643

AM/BE

MINUTE N° 20/206

Copie exécutoire à :

—  M^e Anne CROVISIER

—  M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le 25 mai 2020

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 25 Mai 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/00643 – N° Portalis DBVW-V-B7D-G76V

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 mars 2018 par le Tribunal d’Instance de MULHOUSE

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE DIAMANT NOIR, représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY, prise en son […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne CROVISIER, avocat au barreau de COLMAR

INTIME :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mars 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me MARTINO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M^me ARNOLD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. X est propriétaire des lots 02,117, 213, 342 et 343 au sein de la copropriété de la Résidence Le Diamant Noir dont le syndic est la société Lamy Nexity.

Les lots 2 et 117 sont loués par l’entremise de la société Lamy Nexity liée à Monsieur X par un contrat de gestion.

Par assignation en date du 14 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Diamant Noir, représenté par son syndic, a fait citer devant le tribunal d’instance de Mulhouse Monsieur Y aux fins de le voir, dans le dernier état des conclusions, condamner à lui payer les somme de 10'636,81 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 mars 2017 concernant l’ensemble des lots, montant augmenté des intérêts au taux légal à compter du jour du jugement et 600 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et trouble subi avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement.

M. X s’est opposé à la demande en faisant valoir que, selon usage constant, la société Lamy Nexity imputait le montant des loyers perçus au titre de la location des baux afférents aux lots 2 et 117 et que ces montants suffisaient à couvrir les charges de copropriété.

Par jugement date du 23 mars 2018, le tribunal d’instance de Mulhouse a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses prétentions et l’a condamné aux dépens et à payer à Monsieur X la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que le syndicat des copropriétaires, ne produisant ni les

comptes individuels de charges des exercices 2013, 2014, 2015 et 2016 pour chacun des six lots litigieux, ni la validation des comptes antérieurs à l’exercice 2016, a échoué dans la charge de la preuve du bien-fondé de ses prétentions.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel à l’encontre de cette décision le 24 janvier 2019 et par dernières écritures notifiées le 30 décembre 2019, il conclut ainsi que suit :

«'Donner acte à Monsieur X de ce qu’il a abandonné devant la cour sa demande avant-dire droit tendant à la production des baux des lots 2 et 117 depuis octobre 2013,

Déclarer l’appel recevable et bien fondé,

En conséquence,

Infirmer la décision entreprise,

Et statuant à nouveau,

Condamner Monsieur X à verser le montant total de 16'908,21 euros au syndicat des copropriétaires Résidence Le Diamant Noir, représenté par son syndic la société Lamy Nexity, au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 31 décembre 2019 concernant les lots 213-342-343 et 357, montant augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

Condamner Monsieur X au versement d’un montant de 600 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et trouble subi, montant augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ou toute somme qu’il plaira à la cour arbitrer,

Condamner Monsieur X à la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de la procédure. »

Le syndicat, qui entend désormais produire l’ensemble des pièces justificatives de sa demande, dont il actualise le montant, entend préciser que si dans le passé, Monsieur X avait des « accords particuliers » avec le comptable d’alors de la Résidence pour que soit imputé aux charges dues au titre des lots 213,3 342,343 et357, le solde positif de son compte de gérance des lots 2 et 117, il n’est plus possible eu égard aux contraintes actuelles de gestion d’opérer ce type de compensation sans l’accord exprès de Monsieur X, accord que celui-ci n’a pas donné à ce jour.

Par dernières écritures notifiées le 29 octobre 2019, Monsieur X conclut au rejet de l’appel et demande à la cour, en tout état de cause, de :

«'Dire et juger que le total des charges dues au titre des lots 213, 342, 343 et 357 s’élève à 13'794,29 euros,

Donner acte à Monsieur X de son accord pour l’imputation du solde créditeur de son compte de gestion au 25 septembre 2019, soit 8861,24 euros,

En conséquence,

Dire et juger que le solde dû par Monsieur X s’élève à 4933,11 euros,

Donner acte au concluant de son engagement à régler ce montant par chèque à l’ordre de la Carpa,

A défaut,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses fins et conclusions,

Le condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1000 € au titre de l’article 700 '».

Monsieur X fait valoir que s’agissant du lot numéro 357, le syndicat des copropriétaires n’a pas expurgé les honoraires de son conseil de première instance mis en compte à hauteur de la somme de 1069 € le 20 juin 2016 de même que ceux de l’huissier pour 67,25 euros, que le calcul opéré pour les avances de trésorerie sollicitées le 15 juillet 2014 semble faux pour les lots 117 et 2, que depuis 2017, Nexity na plus prélevé ni imputé le compte créditeur du compte de gestion sur les charges de copropriété sans pour autant lui verser le moindre centime et en conservant par devers elle les montants créditeurs, qu’au regard des dernières appels de charges au 18 septembre 2019, la somme due est de 13'794,29 euros après déduction des avances de trésorerie spéciale non justifiées à hauteur de 1920 € et du montant des honoraires indûment prélevés ; qu’après déduction du compte rendu de gérance du 25 septembre 2019 pour montant de 8861,24 euros, il reste devoir la somme de 4933,11 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile

Vu les pièces régulièrement communiquées';

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces utiles au succès de sa prétention ( l’intégralité de procès-verbaux d’assemblée générale, relevés de compte, appels de fonds, décomptes de charges pour chaque lot depuis 2013, relevés de compte copropriétaires pour chacun des lots, appel de provisions et charges pour la période du 1^er octobre 2019 au 31 décembre 2019).

Il résulte ainsi des relevés de compte, non contestés par M. X, que le montant des charges impayées s’élève à la somme de 16'850,54 euros au 18 septembre 2019 dont à déduire le montant des honoraires d’avocat de premier instance soit 1069 € et les honoraires de l 'huissier pour 67,25 euros, soit un solde de 15'714,29 euros s’agissant des lots 213, 342, 343 et 357.

M. X conteste un montant de 1920 € correspondant à des avances de trésorerie spéciale qu’il estime non justifiées alors que le syndicat verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2014 qui mentionne l’adoption par les copropriétaires dans la résolution numéro 14 de cette avance de trésorerie et qui précise que l’appel de fonds sera effectué sur la clé de charges communes générales et exigible au 15

juillet 2014.

Plus précisément , la partie intimée explique que s’agissant du lot 117 et du lot 2 le calcul opéré semble faux puisque, en appliquant la quote-part de charges communes générales, il conviendrait d’aboutir à un total de 708 € alors qu’une somme de 774 € a été mise en compte.

Pour autant, M. X n’indique pas qu’elle serait selon lui la quote part de charges communes afférentes à ces deux lots et prive ainsi sa contestation de pertinence.

Il n’y a donc aucunement lieu de procéder à la réfaction de la somme de 1920 €.

Compte-tenu des appels de provisions et charges pour le quatrième trimestre 2019 soit pour le lot 213 : 238,92 euros, pour le lot 342 : 287,30 euros, pour le lot 343:149,28 euros et pour le lot 357 : 518,42 euros, le syndicat des copropriétaires est donc fondé en sa demande à hauteur d’un montant de 16'908,21 euros.

Il n’y a de compensation ni légale ni judiciaire possible entre la créance que détient le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sur Monsieur X et la créance de restitution des loyers et charges dont M'. X est titulaire vis-à-vis de la société Lamy Nexity, son mandataire pour la gestion des baux dont font l’objet les lots 117 et 2.

Il y a donc lieu, sans égard aux accords qui ont pu exister jusqu’à la fin de l’année 2016, de condamner Monsieur X au paiement de la somme de 16'908,21 euros avec les intérêts comme sollicités.

Le présent arrêt pourra être exécuté comme les parties l’entendent dès lors que Monsieur X a donné son accord pour l’imputation du solde créditeur de son compte de gestion au 25 septembre 2019, soit 8861,24 euros, sur la dette de charges de copropriété impayées et que le syndicat des copropriétaires accepte cette imputation avec l’accord exprès de Monsieur X, accord qui est réputé avoir été donné au vu du dispositif des écritures notifiées le 29 octobre 2019.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice justifiant l’allocation de dommages intérêts de sorte que sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées dès lors qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Diamant Noir de fournir au tribunal d’instance tous les éléments nécessaires à rapporter la preuve du bien-fondé de ses prétentions.

Partie perdante à hauteur d’appel, M. X sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du même code.

Il sera en revanche fait droit la demande formée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME la décision déférée sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages intérêts et en ce qu’elle a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE Monsieur X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Diamant Noir représenté par son syndic la société Lamy Nexity, la somme de 16908,21 euros (seize mille neuf cent huit euros et vingt et un centimes) au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 31 décembre 2019 concernant les lots 213-342-343 et 357, montant augmenté des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

DONNE acte à M. X de son accord pour l’imputation du solde créditeur de son compte de gestion au 25 septembre 2019, soit 8861,24 euros (huit mille huit cent soixante et un euros et vingt quatre centimes) et de son engagement à régler un montant de 4933,11 euros (quatre mille neuf cent trente trois euros et onze centimes) par chèque à l’ordre de la Carpa,

LE DEBOUTE du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Diamant Noir la somme de 2000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur X aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,