Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 25 janvier 2010, n° 09/06307

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 25/01/2010

***

N° de MINUTE :

N° RG : 09/06307

Ordonnance de référé (N° 09/00275) rendue le 19 Août 2009

par le Président du Tribunal de Grande Instance de BETHUNE

REF : PM/VR

APPELANTE

S.C.I. FONCIERE ADYTON I

ayant son XXX

XXX

représentée par Maître QUIGNON, avoué à la Cour

assistée de Maître Steve MATE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.R.L. E

ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour

assistée de Maître CUNY substituant Maître Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Décembre 2009 tenue par Pascale METTEAU magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : A B

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

J K, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Monique MARCHAND, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2010 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par J K, Président et A B, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 Décembre 2009

*****

Par ordonnance rendue le 19 août 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune a :

• débouté la société Foncière ADYTON I de sa demande d’expertise et de sa demande de provision,
• condamné la société Foncière ADYTON I à payer à la société E la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
• condamné la société Foncière ADYTON I aux dépens.
  

La SCI FONCIERE ADYTON I a interjeté appel de cette décision le 1^er septembre 2009.

RAPPEL DES DONNÉES UTILES DU LITIGE

La SCI Foncière ADYTON I a acheté à la SARL E, par acte notarié du 7 février 2008, un bien immobilier situé à Lens, XXX, d’une surface de 636,11 m², moyennant un prix de 550.000 euros, TVA sur marge comprise.

Indiquant avoir découvert postérieurement à cette acquisition des vices cachés affectant le bien immobilier, à savoir un défaut d’étanchéité de la toiture pourtant récemment rénovée résultant d’une malfaçon et l’existence d’une dépendance inaccessible amiantée et totalement délabrée, la SCI Foncière ADYTON I a fait assigner, par acte d’huissier du 26 juin 2009, la SARL AOUZERAT devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune aux fins d’obtenir la désignation d’un expert et le versement d’une provision.

La décision déférée a été rendue dans ces conditions.

La SCI Foncière ADYTON I, dans ses dernières écritures, demande à la cour de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

• déclarer son appel recevable et bien fondé,
• infirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel,
• désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec la mission habituelle et notamment de :
  
• se rendre sur les lieux à Lens, XXX
• entendre les parties en leurs explications,
• se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre si besoin est, tout en sachant,
• visiter et examiner le bien immobilier y compris la dépendance découverte par la SCI Foncière ADYTON I et en établir la description,
• décrire l’état du bien immobilier et en particulier tout problème d’étanchéité,
• examiner et décrire tout défaut, non conformité, vice apparent et/ou vice caché, en particulier les défauts mentionnés dans l’assignation,
• en indiquer l’origine, et en particulier indiquer s’ils étaient préexistants à la vente,
• en indiquer les conséquences, y compris le contenu des travaux qui devront être entrepris, quant à l’usage du bien immobilier, étant rappelé que la SCI Foncière ADYTON I destine le bien immobilier à la location,
• définir les travaux devant être réalisés, ainsi que leurs coût et durée,
• décrire les travaux, qui pour des raisons de sauvegarde du bien immobilier ou de sécurité des personnes, doivent être exécutés d’urgence,
• recueillir et annexer à son rapport les éléments relatifs au préjudice indiqué et donner son avis,
• fournir tout élément technique de nature à permettre à la juridiction saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,
• de manière générale, rapporter toute constatation utile à l’examen des prétentions des parties,

• dire que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe dans un délai de trois mois à compter du jour de sa saisine, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises,
• dire que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme d’un pré-rapport le résultat de ses constatations et conclusions,
• en cas d’urgence reconnue par l’expert, l’autoriser à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux jugés indispensables par l’expert pour des raisons de sauvegarde du bien immobilier ou de sécurité des personnes,
• condamner la société E à lui verser, à titre de provision, une somme de 200.000 euros ou toute autre somme que la cour jugera adéquate,
• réserver les dépens.
  

Elle fait valoir que son action est destinée à mettre en lumière de façon contradictoire l’existence des vices cachés qu’elle allègue, l’ampleur des désordres qui en résultent et de lui permettre de faire réaliser sur le bien immobilier, à l’issue de l’intervention de l’expert désigné par la cour, les travaux rendus nécessaires par l’existence des deux vices cachés et de procéder alors à la commercialisation locative de l’immeuble.

Elle explique que :

• préalablement à son acquisition, afin d’apprécier l’état de l’immeuble, elle a fait procéder, le 8 novembre 2007, à une première visite des locaux en présence de M. C Y, l’agent immobilier lui ayant présenté le bien, de M. D E, gérant de la SARL E et d’un autre agent immobilier, titulaire du mandat de vente sur l’immeuble.
  
• cette visite ne lui a pas permis de constater l’important problème d’étanchéité affectant la fraction de la toiture qui avait été l’objet d’une rénovation récente ni de prendre conscience de l’existence d’un local, constitutif d’une dépendance, amianté et totalement délabré. Ces éléments n’ont pas été portés à sa connaissance par les agences immobilières.
  
• l’immeuble a fait l’objet d’une seconde visite d’audit technique, le 6 janvier 2008, à sa demande et pour son compte, visite réalisée par M. F G, en présence de l’agence immobilière titulaire du mandat de vente. Les désordres précités n’ont pas été relevés. De même, la société Allo Diagnostic qui avait procédé, préalablement à la vente, au métré et au diagnostic amiante du bien, n’avait pas relevé la présence de la dépendance.
  
• il ne peut donc lui être reproché de n’avoir pas découvert les deux vices qu’elle invoque, malgré les démarches faites avant la vente.
  
• au moment des visites et de la vente, le bien immobilier était loué et occupé par la SARL MAJU en vertu d’un bail commercial en date du 10 février 1999 (enseigne Easy Cash). Le locataire ayant, par acte d’huissier du 27 juin 2008, donné congé à effet au 31 décembre 2008, c’est dans le cadre des opérations de restitution des locaux que les désordres ont été progressivement découverts. Ainsi, les premiers signes d’infiltration ont été constatés lors d’une visite effectuée en présence de M^e X, huissier de justice à Lens, le 23 juin 2008. Le locataire l’a alors informée de l’existence de plusieurs sinistres causés par le mauvais état de la toiture et des gouttières, éléments connus du précédent gestionnaire ainsi que du vendeur. Lors du pré-état des lieux de sortie du 27 novembre 2008, de nombreuses dégradations et détériorations résultant des infiltrations d’eau ont été consignées par l’huissier. Ce défaut d’étanchéité trouve son origine non pas dans un mauvais état de la toiture mais dans la mauvaise qualité de la jointure effectuée lors de la rénovation récente de cet élément de l’immeuble (jointure entre la toiture et la façade). Ce défaut, connu du vendeur, lui était donc caché lors de la vente.
  
• l’établissement de l’état des lieux de sortie le 31 décembre 2008 effectué par Maître X lui a permis de découvrir le second vice : en effet, elle a relevé la présence d’une construction de l’autre côté du toit, cette construction semblant accessible uniquement par le toit et elle a compris que cet élément pourrait constituer une dépendance de son immeuble, l’installation de barreaudage par le locataire l’ayant empêché d’y accéder et d’en constater l’existence. Un accès à cette dépendance a été découvert par une trappe dans le plafond. Les clichés photographiques démontrent l’état lamentable dans lequel se trouve cette construction qui est amiantée. Or, elle n’a donné son consentement à l’achat de l’immeuble qu’au regard du diagnostic amiante établi par la société Allo Diagnostic qui ne mentionne pas ce bâtiment. De plus, l’acte de vente ne fait nullement mention de cette dépendance. La construction est pourtant située à l’intérieur du périmètre de la parcelle figurant au cadastre de la commune de Lens sous la référence Section AB n°1698, parcelle acquise en pleine propriété au terme de l’acte notarié de vente. Étant propriétaire du sol, elle est propriétaire du dessus en application de l’article 552 alinéa 1 du code civil.
  
• depuis la découverte de ces vices, elle a diligenté un audit technique qui a chiffré les travaux nécessaires à 148.065 euros hors taxes. Cette situation lui cause, par ailleurs, un préjudice du fait de l’impossibilité de louer l’immeuble.
  

Elle fonde donc sa demande d’expertise sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile rappelant que la SARL E est marchand de biens, professionnel de l’immobilier, et qu’elle était donc présumée connaître les vices affectant l’immeuble alors qu’elle-même n’a pas cette qualité puisque son intention était, pour le compte de trois sociétés d’assurances actionnaires, d’acquérir un immeuble dans le cadre de la gestion prudentielle des fonds perçus des assurés par les compagnies.

Elle estime, de plus, que sa demande de provision est justifiée à hauteur de 200.000 euros compte tenu de l’importance des travaux de remise en état nécessaires et de la perte d’exploitation subie.

La SARL E sollicite la confirmation de l’ordonnance du 19 août 2009 en toutes ses dispositions, de débouter la SCI Foncière ADYTON I de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et reconventionnellement de la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle précise que la SCI Foncière ADYTON savait que le bien immobilier objet de la vente n’était pas neuf puisqu’il a été construit dans les années 30 et qu’il était occupé depuis dix ans au moment de la vente par la SARL MAJU dont l’activité consiste à acheter et vendre des produits de seconde main, le standing du commerce exploité dans les lieux permettant de présager de l’état de l’immeuble.

Elle conteste avoir dissimulé l’état de l’immeuble, qu’elle a acheté et revendu sans y effectuer de travaux, conformément à son objet social, ayant laissé l’acheteur visiter les lieux. Elle estime que la SCI Foncière ADYTON I a fait preuve d’une particulière négligence en achetant un bien sans s’enquérir de son état au préalable. Elle affirme qu’elle n’a jamais demandé aux locataires de changer des dalles du faux plafond, ce qui ressort du constat d’huissier de juin 2008, lequel constatait l’état d’usage de ces éléments.

Selon elle l’acquéreur est une société de conseil et de prestations aux services d’investisseurs immobiliers et est spécialisé dans l’acquisition, la gestion, la valorisation de locaux commerciaux, professionnel reconnu de l’immobilier, qui aurait dû s’informer sur l’état du bien notamment en le visitant et qui, en manquant à ses devoirs, a accepté de donner son consentement à la vente en dépit du risque de découvrir par la suite d’un défaut.

Elle indique que le défaut d’étanchéité, constaté lors d’une simple visite à la fin du bail du locataire, aurait pu être, de la même façon, relevé avant la vente.

Elle soutient, de plus, que les prétendus vices, auraient dû être remarqués par un acquéreur professionnel de l’immobilier normalement diligent s’agissant de dalles de faux plafonds abîmées, de peintures écaillées et de traces de moisissures pour les infiltrations d’eau.

Elle s’oppose donc à la désignation en référé d’un expert et au versement d’une provision dans la mesure où les contestations, s’agissant de sa responsabilité, sont sérieuses.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Selon acte notarié du 7 février 2008 passé par devant M^e ALEXANDRE, notaire à PARIS, la SARL E a vendu à la SCI Foncière ADYTON I, un immeuble d’habitation situé à Lens, XXX comprenant, selon la description faite, un rez de chaussée commercial, trois petites pièces à l’étage accessibles par un escalier extérieur, cet immeuble étant repris au cadastre sous le n° 1698, section AB et les droits immobiliers constituant le lot 1 et les 509/1.000ème de la propriété du sol et des parties communes générales d’un immeuble sis à la même adresse repris au cadastre sous le numéro 1697 section AB.

Il apparaît, selon l’attestation de Monsieur Y, commercial de la société IMMOSHOPS (agent immobilier) que le bien avait été visité par Monsieur Z, responsable investissment de la SCI ADYTON I, avant la vente, le 8 novembre 2007 et qu’un audit technique de l’immeuble a été effectué le 6 février 2008, lequel n’avait pas constaté de problèmes particuliers afférent au bien.

Le procès verbal de constat d’état des lieux du 23 juin 2008 établi avant le départ des lieux du locataire commercial a permis de constater la présence d’une dalle du faux plafond présentant une auréole. Une note technique du 16 juin 2009 dressée à la demande du nouveau propriétaire fait état du défaut d’étanchéité de la façade au droit de l’immeuble, de coulures le long du mur de la réserve traduisant des fuites par le débordements des chéneaux et de défaut d’étanchéité des jonctions entres les différentes toitures et façades, cause des infiltrations.

Par ailleurs, alors que la SCI Foncière ADYTON I a acquis l’ensemble de la parcelle AB n°1698 en pleine propriété, il existe sur cette parcelle, au premier étage, un édifice de 87 m² dont il n’existe aucun accès depuis le rez de chaussée et non mentionné à l’acte notarié de vente, lequel comporte des matériaux amiantés (plaques de fibrociment).

Dans ces conditions, la SCI Foncière ADYTON I a un intérêt légitime à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire pour décrire les désordres qu’elle invoque et en déterminer la cause avant toute réparation qu’elle opérera dans le but de relouer les lieux. Cette mesure sera donc ordonnée à ses frais avancés.

L’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande d’expertise.

Il n’existe aucun élément permettant de penser que l’état du bâtiment impose des mesures de sauvegarde pour la sécurité des personnes ou sa sauvegarde. Dès lors, la demande de la SCI Foncière ADYTON I tendant à être autorisée dès à présent à faire ce type de travaux sur simple avis de l’expert, sera rejetée, étant précisé qu’étant propriétaire des lieux, elle a, en tout état de cause, la faculté d’effectuer tous les travaux qu’elle estime nécessaires, sans autorisation particulière.

L’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de grande instance peut accorder une provision au créancier.

La SARL E conteste la caractère caché des vices allégués par la SCI Foncière ADYTON I, faisant état, en outre, de négligence de la part de cette dernière, qu’elle affirme être professionnelle de l’immobilier, lors des visites préalables à la vente.

Compte tenu des éléments produits aux débats et des contestations sérieuses opposées par la société venderesse reposant notamment sur la nature des désordres invoqués par l’acquéreur, la demande de provision présentée par la SCI Foncière ADYTON I sera rejetée.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions, elles conserveront la charge des dépens exposés en première instance et en cause d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la SCI Foncière ADYTON I de sa demande de provision ;

L’INFIRME pour le surplus ;

STATUANT à nouveau,

ORDONNE une mesure d’expertise ;

COMMET pour y procéder :

Monsieur F-H I

XXX

XXX

03.21.55.27.08

avec pour mission de :

• se rendre sur les lieux à Lens, XXX
• entendre les parties en leurs explications,
• se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre si besoin est, tout en sachant,
• visiter et examiner le bien immobilier y compris la dépendance de 87 m² se trouvant au premier étage de l’immeuble sur la parcelle AB n°1698 et en établir la description,
• décrire l’état du bien immobilier,
• examiner et décrire tout défaut, non conformité, vice apparent et/ou vice caché,
• en indiquer l’origine, et en particulier indiquer s’ils étaient préexistants à la vente,
• indiquer les moyens d’y remédier, chiffrer le coût et la durée des éventuels travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble,
• décrire, le cas échéant, les travaux, qui pour des raisons de sauvegarde du bien immobilier ou de sécurité des personnes, doivent être exécutés d’urgence,
• recueillir et annexer à son rapport les éléments relatifs au préjudice indiqué et donner son avis,

• fournir tout élément technique de nature à permettre à la juridiction saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,
• de manière générale, rapporter toute constatation utile à l’examen des prétentions des parties ;
  

DIT que l’expert, une fois ses opérations terminées, communiquera à chacune des parties, au moins un mois avant le dépôt de son rapport, sous forme d’un pré-rapport le résultat de ses constatations et conclusions,

DIT que l’expert déposera son rapport au greffe dans un délai de trois mois à compter du jour où il aura été informé de la consignation ;

FIXE à 1.500 euros le montant de la provision sur les honoraires de l’expert que la SCI Foncière ADYTON I devra consigner dans un délai d’un mois à compter de l’avis qui lui sera adressé par le greffier ;

DESIGNE le Président de la première chambre-section 1 pour suivre les opérations d’expertise et en cas d’empêchement de l’expert, procéder à son remplacement,

DEBOUTE la SCI Foncière ADYTON I de sa demande tendant à se voir autorisée à faire exécuter des travaux sur simple avis de l’expert,

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

A B J K