Cour d'appel de Douai, 4 mars 2013, n° 12/02061

XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/03/2013

***

N° de MINUTE : 127/2013

N° RG : 12/02061

Jugement (N° 11/00995)

rendu le 20 Janvier 2012

par le Tribunal de Grande Instance de SAINT-OMER

REF : PM/AMD

APPELANTS

Monsieur J X

né le XXX à XXX

Madame L M épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

ayant son siège XXX

XXX

Représentés par Maître Jean-Sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

INTIMÉS

Monsieur H Z

né le XXX à XXX

Madame P Q épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par Maître Emmanuel ROUSSEAUX, avocat au barreau de BETHUNE, substitué à l’audience par Maître H PREUD’HOMME, avocat

DÉBATS à l’audience publique du 10 Janvier 2013 tenue par Pascale METTEAU magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : B C

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

D E, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par D E, Président et B C, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 novembre 2012

***

Par jugement rendu le 20 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Saint-Omer a :

débouté M. N X et M^me L M, épouse X et la société AIRE PATRIMOINE IMMOBILIER de leurs demandes,

ordonné à M. N X, à M^me L M épouse X et à la société AIRE PATRIMOINE IMMOBILIER de restituer à M. H Z et à M^me P Q épouse Z la somme de 2.000 euros,

débouté les parties de leurs autres demandes et prétentions,

condamné solidairement M. N X, M^me L M, épouse X et la société AIRE PATRIMOINE IMMOBILIER à payer à M. H Z et M^me P Q épouse Z la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. N X et M^me L M, épouse X et la société AIRE PATRIMOINE IMMOBILIER aux dépens.

M. N X, M^me L M épouse A et la XXX ont interjeté appel de cette décision le 5 avril 2012.

RAPPEL DES DONNÉES UTILES DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 février 2009, M. et M^me X M ont vendu à M. et M^me Z un immeuble d’habitation situé à XXX moyennant un prix de 58.800 euros, une commission de 4.430 euros étant fixée au profit de l’agence immobilière ayant servi d’intermédiaire lors de l’opération (la XXX exerçant sous l’enseigne F G), à la charge des acquéreurs.

Par courrier du 26 mars 2009 adressé à l’agence F G, M. H Z a invoqué l’existence d’un vice caché dans l’immeuble compte tenu de l’état du mur pignon, non visible lors de la visite préalable à la signature de la promesse de vente du fait du stockage de laine de verre à l’intérieur du grenier en face des fissures, et a demandé au vendeur la réparation préalable complète du pignon ou une moins-value à définir sur le prix d’achat.

Aucune suite n’ayant été donnée à cette demande, M. H Z a, par courrier recommandé du 24 avril 2009, subordonné la signature de l’acte authentique de vente à une diminution de prix de 6.099,90 euros TTC ou à la prise en charge par les vendeurs de la réparation complète du pignon et de l’encorbellement, selon les règles de l’art.

Un protocole d’accord selon lequel les vendeurs feraient réparer le pignon à leurs frais, l’entreprise BD BATIMENT d’AIRE SUR LA LYS serait chargée des travaux, un exemplaire du devis retenu avec détail des prestations serait annexé à l’acte et l’acquéreur serait présent à la réception des travaux, l’acte authentique de vente devant alors intervenir après réception des travaux, a été préparé par l’agent immobilier et communiqué à l’acquéreur.

Par courrier du 18 mai 2009, M. Z a demandé que soit annexé au protocole d’accord les photos du pignon et de l’encorbellement avant travaux ainsi que le devis de l’entreprise (non joint au précédent envoi) et le certificat de garantie décennale.

Le 16 juin 2009, deux devis ont été adressés aux acquéreurs, les propriétaires spécifiant cependant ne pas être d’accord pour prendre en charge les travaux compris dans l’un des devis et correspondant à une amélioration de l’état d’origine de l’immeuble, à savoir les travaux sur pignon côté droit, le débourrage de l’ensemble de la surface des joints, le rejointoiement après lavage haute pression, la finition, l’application d’un hydrofuge de surface et la mise en place d’un couvre mur étanche comprenant la fourniture et la pose d’une feuille de zinc avec goutte d’eau et étanchéité côté couverture.

Faute pour les parties de parvenir à un accord, M. Z a, par courrier du 30 juin 2009, invoqué « la caducité » du compromis de vente compte tenu de la découverte d’un vice caché, de son importance et du refus des vendeurs de prendre en charge l’intégralité du coût de la réparation ; il a demandé la restitution de la «caution» de 2.000 euros.

Par courrier du 18 juillet 2009, la société F G a indiqué qu’elle prenait acte du refus des acquéreurs d’honorer leur engagement tout en précisant que les vendeurs ne pouvaient accepter cette position.

M. et M^me Z ont été convoqués par M^e GRELAT, notaire à Aire sur la Lys, pour la signature de l’acte authentique de vente pour le 28 août 2009. Une sommation leur a été délivrée le 7 octobre 2009 pour régulariser l’acte de vente le 12 octobre 2009. A cette date, un procès-verbal de carence a été dressé.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2009, M. N X, M^me L M et la XXX ont fait assigner M. H Z et M^me P Q devant le tribunal de grande instance de Saint-Omer aux fins de les voir condamner à payer aux vendeurs les sommes de 5.800 euros au titre de la clause pénale, de 2.900,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à l’agence immobilière les sommes de 4.400 euros au titre de la commission due et de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec capitalisation des intérêts, exécution provisoire et condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris ceux relatifs au procès-verbal de carence.

Par jugement rendu le 25 mars 2011, le tribunal de grande instance de Saint-Omer a ordonné une mesure d’expertise afin de dire si les travaux que les vendeurs ont exécutés pour réparer le pignon ont été effectués dans les règles de l’art et ont été suffisants pour réparer le vice caché.

Le rapport d’expertise a été déposé le 25 juillet 2011 et la décision déférée a été rendue dans ces conditions.

M. N X, M^me L M, son épouse, et la XXX demandent à la cour de :

vu les articles 1134 et 1589 du code civil :

infirmer le jugement,

condamner M. et M^me Z à payer à M. et M^me A les sommes de :

5.800 euros au titre de la clause pénale,

2.900,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi,

2.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

condamner M. et M^me Z à payer à la SARL AIR PATRIMOINE IMMOBILIER la somme de 4.430 euros de dommages et intérêts compte tenu de la commission restant due,

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner M. et M^me Z à payer à chacun de M. et M^me X et de la SARL AIR PATRIMOINE IMMOBILIER la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner aux dépens en ce compris ceux relatifs au procès-verbal de carence,

à titre subsidiaire, vu l’article 245 du code de procédure civile, inviter M. Y à dire si la face interne du pignon était elle-même concernée par la fissure extérieure et dans l’affirmative, dire si les travaux réalisés à la demande des époux X sont suffisants pour y remédier,

statuer ce que de droit quant aux dépens.

Ils rappellent que la promesse de vente signée vaut vente au sens de l’article 1589 du code civil et qu’elle incluait une clause pénale d’un montant de 5.880 euros à la charge de la partie qui viendrait à refuser la signature de l’acte authentique de vente outre le fait que la partie défaillante devait être tenue de payer les frais de négociation de l’agent immobilier.

Ils estiment que l’affirmation selon laquelle l’état du pignon du bâtiment constituait un vice caché est inexacte puisque ce mur était parfaitement visible de l’extérieur. Ils précisent qu’ils ont accepté d’entreprendre des travaux de remise en état pour un prix de 2.900,65 euros mais qu’ils ont refusé les travaux supplémentaires consistant notamment en la mise en oeuvre d’un couvre mur étanche, cette opération s’analysant en une amélioration de l’immeuble.

Ils affirment qu’il ressort des conclusions de M. Y, expert désigné par le tribunal, que les travaux réalisés ont été suffisants, qu’aucune intervention supplémentaire n’était nécessaire de sorte qu’ils sont fondés à solliciter l’application de la clause pénale et le paiement de la commission due à l’agence immobilière.

Ils estiment que les acquéreurs ont cherché par tous les moyens à se dédire de la vente pour des raisons qui leur sont propres. Ils ajoutent que M^me Z est architecte et qu’elle était en mesure de découvrir la défectuosité, élémentaire, de l’immeuble qui apparaît même sur des photographies prises lors de la visite.

Ils ajoutent que le pignon affecté d’une fissure ayant été réparée selon les règles de l’art, le vice, à le supposer caché, a disparu. Ils demandent, si la cour l’estimait nécessaire, que l’expert soit interrogé sur la face interne du pignon, élément qui était, en tout état de cause, hors débat puisque non affecté par la fissure.

M. H Z et M^me P Q épouse Z sollicitent, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, 1386-1 et 1386-6 du même code, de confirmer le jugement et forment appel incident pour demander de condamner solidairement M. N X, M^me L M et la XXX à leur verser une somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive outre une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

les fissures affectaient un mur porteur de l’immeuble. Elles n’étaient pas apparentes et ne pouvaient pas être décelées lors de la visite de l’immeuble. En effet, le propriétaire avait organisé une dissimulation volontaire de celles-ci en stockant des rouleaux et panneaux de laine de verre jusqu’à une hauteur d’environ 2 m contre le mur affecté par les fissures. Elles n’étaient pas visibles de l’extérieur compte tenu de la hauteur de la construction et de l’étroitesse de la rue, éléments ne permettant pas un recul suffisant pour voir le haut du mur pignon.

du fait de ce désordre, il existait des risques quant à la solidité, l’étanchéité et la stabilité de l’immeuble ; les vendeurs ont d’ailleurs été d’accord pour réparer le pignon à leurs frais.

ce vice caché a vicié la vente de sorte qu’ils étaient en droit de se prévaloir de la «caducité» de la promesse. Ils pouvaient subordonner l’éventuelle poursuite de l’achat de l’immeuble à la satisfaction des exigences librement fixées par eux.

ils ont donc demandé la réparation complète du mur et de l’encorbellement, avec garantie décennale et de parfait achèvement. Les vendeurs n’ont accepté qu’une réparation partielle.

Ils précisent que M. Z n’a pas agi en qualité de professionnel mais dans la cadre de la gestion de son patrimoine privé et que son épouse, architecte, n’a jamais visité l’immeuble. Ils affirment, en tout état de cause, que le vice n’était pas décelable même par un professionnel.

Ils relèvent que l’expert désigné par le tribunal n’a pas pu voir l’état intérieur du pignon et qu’il a constaté que les réparations sur la face extérieure du pignon ne constituaient que des réparations a minima, tout juste suffisantes.

Ils déduisent de ces éléments qu’ils n’ont offert de renoncer à se prévaloir du vice caché qu’à la condition de la réparation complète du pignon et de l’encorbellement, condition sérieuse et raisonnable au regard du montant du devis (au total 4.818 euros pour un prix de vente de 58.800 euros) et qu’en conséquence, les vendeurs ne pouvaient, pour faire échec à leur volonté de résilier le contrat sur le fondement du vice caché, se faire juge des travaux à réaliser et leur imposer de se contenter des seuls travaux qu’ils estimaient nécessaires.

Ils invoquent la mauvaise foi des vendeurs et de l’agence immobilière pour solliciter des dommages et intérêts.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1134 du code civil prévoit que les conventions légalement

formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon acte sous seing privé du 21 février 2009, M. N X et M^me L M, son épouse, ont vendu à M. H Z et M^me P Q, son épouse, sous conditions suspensives, un immeuble situé XXX à Aire sur la Lys moyennant un prix de 58.800 euros.

L’acte précise que :

une commission de 4.430 euros est due à l’intermédiaire, à savoir l’agence immobilière F G, à la charge de l’acquéreur

un acompte de 2.000 euros est versé

un prêt de 68.000 euros doit être sollicité par les acquéreurs auprès de la banque CIC

dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 5.880 euros. La rémunération du mandataire restera due intégralement, l’opération étant définitivement conclue.

M. et M^me Z, bien que sommés d’avoir à signer l’acte

authentique de vente par acte d’huissier du 7 octobre 2009, ne se sont pas présentés devant le notaire chargé de la rédaction de cet acte et un procès-verbal de carence a été établi le 12 octobre 2009.

Ils invoquent la «caducité» de la promesse de vente compte tenu d’un vice caché affectant le bien vendu.

Il leur appartient, en application de l’article 1641 du code civil, de rapporter la preuve de l’existence d’un vice affectant la maison, de son caractère caché lors de la vente, du fait que ce vice rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ou qu’il en diminue tellement cet usage qu’ils ne l’auraient pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’ils l’avait connu.

Ils versent aux débats :

des photographies de l’immeuble prises lors d’une visite des lieux le 21 mars 2009. Il apparaît que l’intérieur de l’immeuble, et notamment sa partie grenier, était encombrée par du matériel et des rouleaux de laine de verre de sorte que l’état du mur pignon ne pouvait être vu de l’intérieur de l’immeuble, sans déplacement de ces éléments.

des photographies prises le 5 août 2009 qui laissent apparaître une fissure importante de ce mur, fissure visible de l’intérieur de l’immeuble mais qui n’est pas apparente sur les photographies extérieures. Par contre, la partie extérieure du mur était visible et notamment l’absence de joints et d’habillage en zinc.

un courrier de l’agent immobilier daté du 23 juin 2009 qui confirme que les vendeurs sont d’accord pour la prise en charge de travaux tels que prévus par le devis de l’entreprise DB BATIMENT, et qui précise que «ces travaux ont pour seul but de réparer la partie du pignon endommagée, non visible de l’intérieur au moment de votre prise de décision d’achat, qui seule pourrait constituer un vice caché. Par contre, la partie extérieure du pignon, parfaitement visible à ce moment n’était pas rejointoyée et ne comportait aucun habillage en zinc. Le vendeur confirme donc son refus de toute intervention supplémentaire à ses frais. » Cette lettre, si elle admet que la fissure n’était pas visible lors de la visite préalable à la signature de la promesse de vente, ne reconnaît pas pour autant l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble.

Il ressort du rapport d’expertise que l’immeuble litigieux est ancien, situé

dans un quartier délaissé, ayant subi peu de réparations depuis la fin du XIXe siècle. L’expert indique que, comme fréquemment sur ce type de pignon, la pierre d’encorbellement a fléchi entraînant vers l’avant une partie du vanbergue qui s’est désolidarisée du reste du mur pignon en créant une lézarde. Il n’y avait aucun déversement vers la toiture voisine mais uniquement un basculement vers l’avant. Pour remédier à ces désordres, les travaux ont consisté à démonter la partie de briques désolidarisée, à repositionner et à resceller le corbeau dans lequel était encastrée la sablière puis à reboucher au mortier de ciment la lézarde à l’arrière de la pierre d’encorbellement, à reconstituer, sur le corbeau, le nez en briques neuves du pignon, à réparer pleinement le joint dans lequel s’était produite la fissure et à rejointoyer les briques anciennes en place à proximité. L’étanchéité à l’eau a été rétablie en recréant la bande solin entre la couverture de tuiles du brisis et la face interne du pignon.

L’expert conclut que les confortements réalisés par les vendeurs n’ont concerné que le nez du pignon, la pierre d’encorbellement rescellée, mais non réalignée, et la mise en place d’une bande soline, réparations nécessaires et tout juste suffisantes.

Il résulte de ces éléments que la fissure affectant le mur pignon était un

désordre particulièrement grave puisqu’elle démontrait un basculement du mur vers l’avant et attestait d’une désolidarisation d’une partie du vanbergue du reste du pignon, ce qui créait un risque pour la solidité de l’immeuble outre le risque d’infiltration résultant de la fissure. Même si le défaut de joints des briques du mur pignon et l’absence de couverture en zinc étaient visibles, les acquéreurs, quelle qu’ait pu être leur qualification professionnelle, n’ont pas pu voir l’état réel du mur, sa fissure et le risque consécutif de basculement compte tenu de la configuration des lieux lors de la visite préalable à la signature de la promesse ; en effet, comme le reconnaît l’agent immobilier, de la laine de verre et des matériaux dissimulaient cette situation.

Ainsi, l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble au moment de la

vente est établie.

Compte tenu du prix des réparations à effectuer par rapport à la valeur limitée de l’immeuble, les acquéreurs n’auraient pas acquis ce bien ou n’en auraient donné qu’un moindre prix si ils avaient connu l’existence du vice et M. et M^me Z sont fondés à invoquer la garantie des vices cachés.

Selon l’article 1644 du code civil, l’acheteur, en cas de vice caché, a le

choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’option entre la diminution de prix, la résolution de la vente ou même la reprise des désordres affectant la chose objet de la vente n’appartient donc qu’aux acquéreurs.

Si l’acheteur d’une chose comportant un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l’action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu, il n’en demeure pas moins que l’acheteur est libre de choisir entre les options offertes par l’article 1644 et que l’offre du vendeur d’effectuer les réparations sur la chose défectueuse ne fait pas obstacle, tant qu’elle n’est pas acceptée, à l’action en résolution de la vente.

En l’espèce, M. et M^me Z ont, dès la découverte du vice, exigé une remise en état complète du pignon et de l’encorbellement, dans les règles de l’art, ou une diminution de prix chiffrée à 6.099 euros TTC.

Les vendeurs n’ayant offert qu’une réfection partielle du pignon jugée «a minima» et tout juste suffisante par l’expert, les acquéreurs n’ont pas accepté cette proposition.

En conséquence, M. et M^me Z n’ont pas renoncé à

l’exercice de l’action en garantie des vices cachés et ils sont fondés à solliciter la résolution de la promesse de vente (et non pas la caducité de cet acte). L’organisation d’un complément d’expertise n’apparaît pas nécessaire et ce d’autant que les vendeurs demandent que l’expert se penche sur le problème de savoir si la face interne du mur était concernée par la fissure alors même que M. Y a lui-même mis en avant le fait que, compte tenu des travaux effectués par le nouveau propriétaire de l’immeuble, ce mur n’était plus visible et accessible.

Suite à l’anéantissement rétractif du compromis, M. et M^me X ne peuvent se prévaloir de la clause pénale qui y était incluse et ce d’autant qu’il ne peut être considéré que les acquéreurs sont à l’origine de la non réitération de la vente par acte authentique.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté les vendeurs de leur demande au titre de cette clause.

Par ailleurs, la preuve d’une faute contractuelle de M. et M^me Z n’étant pas rapportée, les demandes de dommages et intérêts pour le préjudice financier et le préjudice moral des vendeurs doit également être rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Selon l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1^er (à

savoir les agents immobiliers notamment) ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il en résulte qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat écrit ait été effectivement conclue.

Or, en l’espèce, la promesse de vente est résolue, la vente n’a pas été réitérée par acte authentique de sorte que la vente dans le cadre de laquelle l’agence F G est intervenue n’a pas été effectivement conclue. La XXX n’est donc pas fondée à solliciter le paiement de sa commission. Par ailleurs, elle n’invoque aucune faute des acquéreurs à son égard ni de préjudice qu’elle aurait subi ; sa demande de dommages et intérêts pour un montant égal à celui de la commission doit également être rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

M. et M^me Z ne rapportent la preuve d’aucune faute commise par M et M^me X ou l’agence F G dans le cadre de la présente procédure, la seule appréciation inexacte par ces derniers de leurs droits ne pouvant constituer une telle faute. Ils ne justifient pas plus d’un préjudice qu’ils auraient subi. Leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

En définitive, le jugement, qui a fait une exacte application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sera confirmé en toutes ses dispositions.

M. et M^me X et la XXX succombant, ils seront condamnés aux dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à M. et M^me Z la charge des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens. M. et M^me X et la XXX seront condamnés, in solidum, à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire :

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE M. N X, M^me L M X et la XXX aux dépens d’appel;

CONDAMNE, in solidum, M. N X, M^me L M épouse X et la XXX à payer à M. H Z et M^me P Q épouse Z la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,

B C. D E.