Cour d'appel de Douai, 2 mai 2013, n° 12/01085

XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 02/05/2013

***

N° de MINUTE : 222/2013

N° RG : 12/01085

Jugement (N° 08/03561)

rendu le 22 Décembre 2011

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

REF : JD/VD

APPELANTE

XXX

Ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Hugues FEBVAY, avocat au barreau de DUNKERQUE

INTIMÉS

Monsieur L D

né le XXX à XXX

Madame F C épouse D

née le XXX à XXX

Demeurant ensemble

XXX

XXX

représentés par M^e Sylvie REGNIER, avocat au barreau de DOUAI

assistés de M^e Julie PONT-RITAINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Monsieur P B

Madame H I épouse B

Demeurant ensemble

XXX

XXX

représentés par M^e Bernard FRANCHI de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI

assistés de M^e Amandine B, avocat au barreau de LILLE

SCP J E ET P Y

Ayant son siège social

XXX

62140 X

représentée par M^e Pierre FAUCQUEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué à l’audience par M^e GIRARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

T U, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE

DÉBATS à l’audience publique du 25 Février 2013, après rapport oral de l’affaire par T U.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame T U, Président, et Delphine VERHAEGHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

VISA DU MINISTÈRE PUBLIC : 21 janvier 2013

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 février 2013

***

Par acte en date du 27 avril 2007, M. P B et M^me H I épouse B ont consenti à M. L D et M^me F C épouse D, de nationalité britannique, une promesse synallagmatique de vente de leur immeuble situé à XXX, XXX, moyennant le prix principal de 150 000 euros.

L’acte a été rédigé par l’agence immobilière JCFA IMMOBILIER aux droits de laquelle se trouve désormais la XXX. Aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier n’a été insérée au contrat.

Les époux D ont versé, à titre d’acompte sur le prix de vente, une somme de 28 000 euros, qui a été séquestrée entre les mains de Maître J E, notaire associé à X, lequel était chargé de dresser l’acte authentique de vente, la date de réitération de la vente étant fixée dans la promesse au 1^er octobre 2007.

Par lettre recommandée en date du 17 octobre 2007, le notaire, Maître J E, a convoqué les époux D aux fins de signature de l’acte authentique de vente pour le 12 novembre 2007, date à laquelle les époux D ne se sont pas présentés.

Le notaire a dressé un procès-verbal de carence, puis a remis, aux époux B la somme de 15 000 euros et à l’agence immobilière la somme de 10 000 euros.

Par lettre du 3 mars 2008, les époux D ont sollicité du notaire la restitution de l’acompte versé.

Maître E leur a alors versé le reliquat de la somme séquestrée, à savoir la somme de 1 652,77 euros, après imputation des sommes ci-dessus de 15 000 et 10 000 euros ainsi que de ses frais et honoraires.

Par acte d’huissier en date du 11 décembre 2008, M. et M^me D ont fait assigner la SCP J E et P Y, société de notaires à X, devant le tribunal de grande instance de BOULOGNE SUR MER, sur le fondement des articles 1382, 1152 et 1230 du code civil, pour la voir condamner à leur payer la somme de 28 000 euros, représentant le montant de l’acompte qu’ils avaient versé.

Par acte d’huissier en date du 23 juillet 2009, la SCP E et Y a fait assigner la SARL JCFA IMMOBILIER, agence immobilière, et M. et M^me B I, vendeurs, devant le même tribunal, aux fins d’être garantie par eux des éventuelles condamnations mises à sa charge.

Par jugement en date du 20 décembre 2011, le tribunal a :

— rejeté l’exception de procédure

— dit que la SCP J E et P Y a manqué à son obligation de conseil à l’égard de M. et M^me D

— condamné celle-ci à payer à M. et M^me D la somme de 26 347,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision

— dit que la SCP J E et P Y pourra obtenir garantie de la SARL JCFA IMMOBILIER à hauteur de la moitié des sommes mises à sa charge dans le jugement

— débouté la SCP J E et P Y de son appel en garantie formé contre M. et M^me B

— condamné celle-ci à payer à M. et M^me D la somme de 1 500 euros et à M. et M^me B la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté la SARL JCFA IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle

— rejeté le surplus des prétentions des parties

— condamné la SCP J E et P Y aux dépens

— ordonné l’exécution provisoire.

La XXX venant aux droits de la SARL JCA IMMOBILIER a interjeté appel de ce jugement, le 21 février 2012.

Elle demande à la Cour :

— de réformer le jugement par un arrêt commun et opposable aux vendeurs de l’immeuble, M. et M^me B, et aux acquéreurs, M. et M^me D

— de constater qu’elle a régulièrement procédé à la notification instaurée par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation par deux correspondances du 3 mai 2007

— de constater qu’à supposer irrégulières ces deux notifications, il appartenait à la SCP E Y, soit d’inviter l’agent immobilier à procéder à une nouvelle notification régulière, soit à y procéder elle-même, conformément aux dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation en son entier

— de débouter la SCP E Y de ses demandes dirigées à son encontre

— de la condamner à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’elle a notifié le compromis de vente du 27 avril 2007 par deux lettres recommandées avec accusé de réception distinctes envoyées en A INTERNATIONAL à M. D et M^me D née C, et qu’elle y a joint la traduction en anglais du courrier libellé en français.

Elle fait observer que dans leurs écritures de première instance, les époux D n’ont formé aucune demande à son encontre, ni à l’encontre des vendeurs.

Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute, qu’en effet, elle verse aux débats les pièces justifiant de ce qu’elle a exécuté son obligation au titre des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, que le notaire a fait expressément référence dans son projet d’acte authentique à une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mai 2007 « demeurée annexée aux présentes », ce qui démontre qu’il était en possession des justificatifs d’envoi de cette notification, qu’il ne lui a du reste jamais réclamé ces justifications.

Elle ajoute que si, par extraordinaire, l’étude de ces notifications avait révélé au notaire une quelconque difficulté, il appartenait à celui-ci de procéder lui-même à une notification régulière aux deux acquéreurs afin de purger éventuellement la faculté de rétractation ouverte à ceux-ci, comme l’y invite le dernier alinéa de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCP J E et P Y, notaires associés, titulaire d’un office notarial à X, demande à la Cour :

— de la dire recevable et bien fondée en son appel incident

— en conséquence, de réformer la décision entreprise

— de dire que le notaire n’a pas commis de faute dans l’exercice de ses missions

— de constater que le préjudice invoqué par les époux D n’existe pas

— de débouter les époux B de leurs demandes dirigées contre elle

— en tout état de cause, de dire que les préjudices invoqués ne sont pas en lien direct, certain et exclusif avec les faits reprochés

A titre subsidiaire,

— de dire que la société JC GESTION a manqué à son devoir de conseil et d’information à l’égard du notaire

— de la condamner à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

A titre plus subsidiaire,

— de dire qu’au cas où la vente viendrait à être considérée comme non parfaite, les époux B et la société JC GESTION seront tenus de restituer le montant de la clause pénale pour l’un, le montant des frais de commission pour l’autre

En tout état de cause,

— de dire qu’elle est recevable et bien fondée en ses appels en cause et en garantie

— de déclarer l’arrêt à intervenir opposable à M. et M^me B et à la XXX

— de débouter M. et M^me D, M. et M^me B et la XXX de toutes leurs demandes

— de condamner solidairement M. et M^me D et la société JC IMMOBILIER ou toute autre partie succombante à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’aucune des fautes qui lui sont reprochées n’est avérée.

En ce qui concerne son devoir de conseil, elle affirme que les conditions de la convocation en vue de la signature de l’acte authentique de vente étaient bien réunies, puisque le compromis ne prévoyait aucune condition suspensive relative à la vente d’un immeuble en Grande-Bretagne, que le délai de rétractation avait été dûment notifié aux acquéreurs le 3 mai 2007 et que les acquéreurs ne peuvent valablement soutenir qu’ils ne comprenaient pas le français.

Elle précise que les époux D n’ont jamais cru bon de se manifester auprès du notaire, ni avant la date de réitération prévue au compromis, ni après la réception du courrier envoyé par A, alors qu’y figurait expressément la date butoir du 12 novembre 2007, que le notaire n’était pas à même de soupçonner que les acquéreurs n’auraient pas maîtrisé la langue française et que les époux D avaient pleinement conscience du contenu du courrier qui leur a été adressé le 17 octobre 2007, qui n’avait pas à leur être envoyé individuellement à chacun.

Elle ajoute que l’argument tiré de ce que cette mise en demeure leur serait inopposable au motif qu’elle ne respecte pas les prescriptions du règlement européen 1348/2000 relatif à la signification des actes judiciaires et extra judiciaires est inopérant, ce règlement étant inapplicable en l’espèce.

Elle indique que le compromis ne prévoyait pas de condition suspensive et que Maître E n’était pas informé de ce qu’ils subordonnaient l’acquisition de l’immeuble d’XXX à la vente de leur propre bien en Angleterre, que les acquéreurs ne peuvent soutenir de bonne foi ne pas avoir compris la portée du courrier qui leur avait été adressé le 17 octobre 2007 puisqu’ils connaissaient la date de réitération de la vente fixée dans la promesse synallagmatique et qu’à aucun moment, ils ne se sont rapprochés du notaire.

Elle déclare que le délai de rétractation était purgé au jour de la convocation adressée par le notaire et qu’elle n’a commis aucune faute en procédant aux formalités nécessaires à la réitération de l’acte en forme authentique.

La SCP de notaires soutient que le silence des époux D combiné à leur carence justifiait qu’il soit considéré que l’accord sur la vente était caduc, de sorte qu’elle a légitimement fait application des stipulations contractuelles prévoyant le versement de la clause pénale au profit des vendeurs lésés qui ont vu leur immeuble immobilisé plusieurs mois ainsi que le paiement des frais de commission d’agence et de frais notariés, et qu’elle a reversé aux époux D le reliquat sur la somme séquestrée.

Elle considère que le préjudice invoqué n’existe pas puisque, s’il avait fallu recourir à une procédure judiciaire, la solution n’aurait pas été différente de celle qui a été mise en 'uvre par le notaire, qu’en effet, les acquéreurs ont manqué à leurs obligations contractuelles en ne se manifestant pas pour la date de réitération prévue et en ne réagissant pas au courrier qui leur a été adressé par le notaire.

Elle observe que s’il est jugé que le notaire a failli dans sa mission de séquestre, il y aura lieu de constater que les fonds désequestrés ont profité aux époux B et à l’agence immobilière qui devront les restituer au notaire en qualité de séquestre afin qu’il s’en libère au profit des acquéreurs, qu’au cas où le juge déciderait de faire droit aux demandes de paiement de la commission et de l’indemnité contractuelle, le préjudice invoqué par les époux D en sera annihilé.

Elle en conclut que les époux D ne subissent aucun préjudice, alors même qu’ils n’établissent pas l’existence d’un lien de causalité direct et exclusif entre la faute et le préjudice.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée contre elle, la SCP E Y demande à être garantie par l’agence immobilière qui ne l’a jamais informée du souhait des époux D de subordonner leur acquisition à la vente de leur immeuble anglais et par les époux B qui auraient ainsi bénéficié de sommes indûment perçues et d’un enrichissement sans cause.

Elle estime qu’elle ne peut se voir reprocher aucune faute dans l’exercice de sa mission exercée à l’égard des vendeurs.

M. et M^me D demandent à la Cour :

— de confirmer le jugement

— y ajoutant, de condamner la SCP E Y au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de débouter celle-ci de sa demande à titre subsidiaire

— de débouter les époux B de leur demande reconventionnelle et infiniment subsidiaire à leur encontre

— de débouter la SARL JCFA IMMOBILIER de ses demandes à leur encontre.

Ils expliquent qu’ils ne parlent pas français, qu’ils n’ont reçu aucune explication de la part de Maître E quant à la signification du terme « procès-verbal de carence », qu’ils s’attendaient à être contactés par les vendeurs ou à recevoir une assignation en justice pour que soit tranchée la difficulté, que Maître E ne leur a adressé aucune copie du dit procès-verbal de carence, ni aucune autre information, qu’ils pensaient qu’ils pourraient régulariser la situation dès que les fonds provenant de leur propre vente seraient disponibles, que la vente de leur maison a été régularisée le 30 novembre 2007, qu’ils ont réservé leur passage maritime afin de se présenter pour la signature de l’acte de vente au début du mois de décembre 2007, mais qu’en arrivant à l’agence AC IMMOBILIER le 5 décembre 2007, ils ont appris que les vendeurs avaient encaissé l’acompte et qu’ils ne souhaitaient plus leur vendre la maison.

Ils exposent que, ne recevant plus aucune nouvelle du dossier, ils ont demandé à un conseil de prendre attache avec l’étude notariale, ce qui leur a permis d’apprendre que Maître E avait déjà procédé d’office à la « répartition » de l’acompte qu’il détenait, que celui-ci ne leur a restitué en mars 2008 qu’un solde de 1 652,77 euros.

Ils font valoir qu’ils avaient rencontré le notaire, Maître E, le 23 mai 2007 et que celui-ci avait pu alors se rendre compte qu’ils avaient besoin d’aide pour leurs démarches et qu’ils ne comprenaient pas parfaitement la langue française.

Ils soutiennent que le notaire n’a pas prodigué ses conseils de manière diligente, qu’il aurait dû proposer un interprète ou faire traduire toutes les correspondances échangées entre les parties, qu’en tout état de cause, lorsqu’il a envoyé le courrier du 17 octobre 2007, les conditions pour convoquer les parties n’étaient pas réunies, puisque le compromis n’avait pas été envoyé en recommandé aux deux parties et que le droit à rétractation tiré de la loi « SRU » n’avait pas été valablement notifié.

Ils ajoutent que, Maître E n’étant investi d’aucun pouvoir judiciaire, il n’a pu légalement considérer d’office la vente résolue, qu’il ne pouvait pas donner lui-même effet à la clause pénale, la peine n’étant point encourue si celui qui s’est obligé n’est pas mis en demeure d’avoir à s’exécuter, avec une précision suffisante quant aux conséquences encourues au cas où la mise en demeure resterait sans effet, qu’en outre, la lettre de convocation aurait dû être individuelle et non pas adressée à 'M. et M^me D C'.

Ils précisent qu’ils ont exercé leur droit au refus d’accepter un acte (la lettre de convocation) rédigé dans une langue qu’ils ne comprenaient pas, que cet acte, indépendamment de son contenu, leur est inopposable et que la dite convocation, dont on ne connaît pas la date de réception ne pouvait pas posséder la nature d’une mise en demeure, ni en produire les effets.

Les époux D déclarent qu’ils pensaient avoir exprimé clairement et oralement aux vendeurs et à l’agent immobilier leur intention de vendre un immeuble en Angleterre avant de régulariser l’acte authentique en France, de sorte qu’il n’y avait aucune obligation de consigner leur volonté dans le compromis, et qu’ils pensaient en outre que l’agent immobilier, qui se tenait régulièrement informé de la situation en interrogeant les 'solicitors’ anglais chargés de cette vente, transmettait les informations aux vendeurs.

Ils font valoir que la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique n’était pas stipulée dans le compromis comme date de rigueur entre les parties, qu’elle a d’ailleurs été reportée au mois de novembre, que la convocation du notaire ne contient aucune mention leur permettant de comprendre que les vendeurs entendaient, au-delà de la date fixée, reprendre leur liberté, que la seule convocation du notaire ne pouvait modifier les termes et conditions du compromis et que, sauf accord des parties ou décision de justice, la vente était parfaite, le compromis ne contenant aucune disposition permettant à l’une des parties de se considérer d’office déliée de son engagement en cas de non respect des siens par l’autre partie, que si les parties avaient attendu le 5 décembre 2007, la vente aurait été régularisée sans difficulté.

Ils soutiennent que leur droit de rétractation n’a pas été purgé, d’une part en l’absence de notification du compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à chacun des acquéreurs, d’autre part en raison du contenu de la lettre de notification qui ne peut être considéré comme valable, que l’irrégularité d’une telle notification n’aurait pas dû échapper au notaire, qu’en outre, le notaire n’a pas vérifié si le droit de rétractation avait réellement été purgé, qu’il aurait dû de nouveau notifier les modalités de rétractation à chacun d’eux, lorsqu’il a dressé le procès-verbal de carence, et faire part de cette difficulté aux vendeurs, ce qui aurait permis de repousser la vente.

Les époux D reprochent par ailleurs au notaire de s’être départi des fonds séquestrés à leur détriment, et constatent qu’après avoir dressé un procès-verbal de carence qu’il n’a pas cru bon de leur adresser, celui-ci ne leur a pas fait parvenir le solde qu’il estimait leur revenir, qu’il a ainsi méconnu les dispositions de l’article 7 du décret du 8 mars 1978 et qu’il a outrepassé ses pouvoirs.

Ils affirment que le notaire et les vendeurs ont manqué à leur obligation de loyauté et de bonne foi, puisqu’ils ne pouvaient ignorer la condition suspensive tacite de vente préalable de leur bien immobilier en Angleterre, qu’eux-mêmes ont accordé toute leur confiance aux vendeurs qui avaient une obligation d’information envers le notaire.

Ils ajoutent que le notaire n’a pas agi dans l’intérêt commun des deux parties mais qu’il s’est empressé de favoriser les vendeurs, sans leur prodiguer le moindre conseil.

Ils affirment qu’ils ont subi un préjudice, que la somme de 28 000 euros qu’ils ont versée l’a été à titre de garantie de la clause pénale et que le préjudice subi est en lien direct, certain et exclusif avec les manquements reprochés à Maître E.

M. et M^me B demandent à la Cour :

A titre principal,

— de confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions

A titre subsidiaire, si la décision venait à être infirmée en ce qu’elle a déclaré l’appel en garantie de la SCP E et Y à leur encontre irrecevable,

— de condamner les époux D au paiement d’une clause pénale de 15 000 euros

A titre infiniment subsidiaire, si la demande de condamnation des époux D était rejetée,

— de retenir la responsabilité solidaire du notaire et de l’agence immobilière et de les condamner à leur payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts

En toute hypothèse,

— y ajoutant, de condamner la partie succombante à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ils font valoir que la demande en garantie dirigée à leur encontre par la SCP E et Y ne peut être fondée sur la théorie de l’enrichissement sans cause, alors que la condamnation du notaire a été prononcée en raison d’une faute qu’il avait commise et que l’enrichissement sans cause ne peut être invoqué lorsque l’appauvrissement provient de l’exécution d’un contrat, que tel est le cas puisque le contrat de vente est à l’origine du versement de la clause pénale à leur bénéfice.

Ils affirment qu’ils n’ont eux-mêmes commis aucune faute, qu’ils ont accepté d’accorder aux époux D un délai supplémentaire pour réitérer la vente et qu’ils n’ont jamais été informés après le 12 novembre 2007 de ce que les époux D avaient toujours la volonté d’acquérir leur bien et qu’ils avaient vendu leur immeuble en Angleterre, alors qu’il n’avait jamais été question auparavant d’une telle vente préalable.

Ils font observer que les époux D ne se sont rapprochés du notaire que plus de quatre mois après leur convocation en l’étude du notaire, et ce non pas pour solliciter la régularisation de la vente mais pour contester le montant du solde qui leur avait été restitué et ils précisent que le notaire leur a versé spontanément la somme de 15 000 euros.

En tout état de cause, les époux B estiment que le notaire a fait preuve de négligence à leur égard, qu’il s’est libéré en leur faveur de la somme de 15 000 euros sans prendre la peine d’attirer leur attention sur le fait que cette attribution pourrait être remise en cause par les époux D et qu’il ne les a pas informés du litige qui l’opposait aux époux D à compter du mois de mars 2008.

Ils ajoutent que si la cour venait à considérer que la mise en demeure envoyée par le notaire était dépourvue d’effet, elle ne pourrait qu’en déduire l’existence d’une faute commise par celui-ci qui ne s’est pas assuré de l’efficacité de cet envoi.

A titre subsidiaire, ils forment une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité contractuelle au motif que les époux D n’ont pas respecté les termes du compromis de vente et ses conséquences, qu’ils ont reçu une mise en demeure valable, qu’ils étaient parfaitement bilingues et n’avaient aucune difficulté à lire et écrire le français lors de la rédaction du compromis de vente, qu’ils ont donc parfaitement compris les termes du courrier de Maître E leur enjoignant d’être présents le 12 novembre 2007 pour la régularisation de l’acte, que le règlement européen invoqué n’est pas applicable aux modalités d’envoi d’une mise en demeure, qu’ils n’ont du reste pas refusé le courrier.

Ils affirment que la clause pénale n’est pas manifestement excessive, que leur bien a été immobilisé plus de sept mois avant d’être remis en vente et que le prix de vente a baissé de 5 000 euros.

Ils font observer que les époux D ont été régulièrement avisés du délai de rétractation dont ils n’ont jamais entendu se prévaloir, que s’il était retenu que le compromis n’est pas opposable aux époux D du fait du non respect des dispositions de la loi « SRU », le notaire et l’agence immobilière ont engagé leur responsabilité et devront être solidairement condamnés à leur payer la dite somme de 15 000 euros.

Ils déclarent qu’à aucun moment, l’agence immobilière ne leur a fait part des contacts qu’elle avait avec les acquéreurs, ni de leur visite du mois de décembre 2007, qu’elle a donné aux époux D de fausses indications selon lesquelles eux-mêmes ne souhaitaient plus vendre leur bien et que ce comportement constitue une faute de l’agence.

Le dossier a été communiqué à M. le Procureur Général qui a apposé son visa, le 21 janvier 2013.

SUR CE :

Sur la responsabilité du notaire

Sur la notification de la promesse synallagmatique de vente

Il incombe aux époux D qui reprochent au notaire, d’une part, d’avoir manqué à son obligation de conseil, d’autre part d’avoir commis une faute dans l’exécution de sa mission de séquestre, d’apporter la preuve de la faute commise, du préjudice invoqué et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le tribunal a constaté qu’il ne résultait pas des pièces versées aux débats que le compromis de vente avait été notifié à M^me C, conformément aux dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et que l’absence de purge du droit de rétractation à l’égard de celle-ci constituait de fait un obstacle à la régularisation de l’acte authentique et par conséquent à la rédaction d’un procès-verbal de carence.

Il a dit en conséquence que c’était à tort que le notaire, qui ne pouvait valablement régulariser l’acte authentique, avait dressé procès-verbal de carence et remis la somme séquestrée à hauteur de 15 000 euros aux époux B et de 10 000 euros à l’agence immobilière JCFA IMMOBILIER, de sorte que sa responsabilité était engagée.

Le tribunal a considéré que le notaire aurait dû régulariser la notification de la promesse synallagmatique de vente à M^me D et lui laisser un délai de sept jours permettant de purger le droit de rétractation.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la promesse synallagmatique de vente a été notifiée par l’agence immobilière, au moyen d’un A international recommandé envoyé le 3 mai 2007, à M. D et à M^me C épouse D, l’original des deux bordereaux d’envoi étant produit.

La formalité de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation a bien été respectée et, à la date à laquelle le notaire a convoqué M. et M^me D en vue de la signature de l’acte authentique de vente, le 17 octobre 2007, aucun des deux époux acquéreurs n’avait exercé son droit de rétractation dans le délai de sept jours qui expirait huit jours après le 3 mai 2007.

La loi ne pose pas d’exigence particulière en ce qui concerne le contenu de la notification, de sorte que l’irrégularité de celle-ci ne saurait être encourue pour un motif tenant au contenu de la lettre traduite en anglais qui aurait été adressée au seul M. D, comme le soutiennent les époux D.

Au demeurant, le formulaire envoyé à chacun des époux sous l’intitulé « notification par envoi recommandé avec avis de réception » contient les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation selon lesquelles l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Il reprend également la description du bien vendu, la mention expresse que « le délai de rétractation commencera à courir le lendemain de la première présentation de la présente » et comporte un coupon de rétractation et les coordonnées de l’agence immobilière à laquelle ce coupon doit être envoyé, le cas échéant.

Les acquéreurs ne peuvent dès lors prétendre que leur droit de rétractation n’a pas été valablement purgé et que le notaire aurait commis une faute en ne s’assurant pas de la régularité de la notification de ce droit.

Sur la convocation à venir signer l’acte authentique de vente et la rédaction du procès-verbal de carence

M. et M^me D soutiennent que le notaire a manqué à son devoir de conseil en leur adressant en langue française une convocation unique à venir signer l’acte authentique de vente, dans laquelle il annonçait que, faute par eux de se présenter à la date convenue, un procès-verbal de carence serait dressé à leur encontre et l’indemnité d’immobilisation versée par eux reviendrait aux bénéficiaires.

Dans la mesure où la promesse synallagmatique a été consentie en faveur des deux époux désignés conjointement comme étant « l’acquéreur », le fait que le notaire ait envoyé une seule lettre de convocation et de mise en demeure à « M. et M^me L D C » à leur domicile commun en vue de la signature de l’acte authentique de vente ne constitue pas une irrégularité, en l’absence d’un formalisme imposé par la loi à cet égard.

M. et M^me D reprochent au notaire de ne pas leur avoir traduit ce courrier en langue anglaise, alors qu’il savait qu’ils parlaient et comprenaient mal le français, et ils affirment qu’ils n’ont pas compris la signification du terme procès-verbal de carence.

Cependant, ils ont accepté de signer un acte valant vente immobilière rédigé entièrement en français sans exiger eux-mêmes un interprète, ils ont recopié une formule manuscrite par laquelle ils renonçaient à la condition suspensive d’obtention d’un prêt et ils ont versé une indemnité d’immobilisation d’un montant de 28 000 euros entre les mains du notaire.

Les époux D ne démontrent pas en conséquence qu’ils ne pouvaient pas comprendre les termes de la lettre du 17 octobre 2007, alors que la promesse synallagmatique de vente rédigée en français mentionnait page 3 que la date d’entrée en jouissance était fixée au 1^er octobre 2007 et page 5 que la date prévue pour la signature de l’acte authentique était le 1^er octobre 2007.

Ils n’établissent pas non plus que le notaire, qui n’était pas le rédacteur de la promesse synallagmatique de vente, était informé des difficultés de compréhension qu’ils allèguent désormais dans le cadre du présent litige, mais qui ne sont pas établies.

La lettre recommandée envoyée par le notaire n’est ni un acte judiciaire, ni un acte extrajudiciaire (demande en justice) devant être transmis d’un Etat membre à un autre pour y être signifié ou notifié par un officier ministériel ou par une personne compétente conformément au règlement européen n° 1348/2000, dont les prescriptions ne sont pas applicables en la cause, de sorte que l’argument relatif à l’inopposabilité de cette mise en demeure est inopérant.

De toute façon, rien n’empêchait les époux D de demander des explications au notaire pendant le délai d’environ un mois restant à courir entre la réception de la lettre du 17 octobre 2007 et la date du rendez-vous de signature du 12 novembre 2007, au besoin en anglais, ni de solliciter le cas échéant un report de cette date, ce qu’ils n’ont pas fait.

Le notaire n’a donc pas manqué à son obligation de conseil en envoyant aux époux D la lettre de convocation du 17 octobre 2007 rédigée en français, en suite d’une promesse de vente elle-même rédigée en français.

Les époux D font encore valoir que la date fixée pour la réitération de la vente n’était pas une date de rigueur, au-delà de laquelle la promesse de vente devenait automatiquement caduque, qu’en effet, ce délai avait déjà été prorogé une première fois, du 1^er octobre au 12 novembre 2007 et que la vente était parfaite dès la signature de l’acte du 27 avril 2007, les parties n’ayant pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de cette vente.

Il était stipulé à la promesse synallagmatique de vente au chapître réalisation :

Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée.

L’acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous (1^er octobre 2007), sous réserve de l’obtention par ce dernier de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l’acte.

Une clause pénale était également insérée dans l’acte, selon laquelle :

En application de la rubrique REALISATION ci avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit (')

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de : sauf mention contraire dans ce paragraphe, le montant de l’indemnisation est égal à dix pour cent du net vendeur inscrit au cadre du prix de vente en page 3 ainsi que la commission dûe à l’agence- 28 000 euros

Dans sa lettre du 17 octobre 2007, le notaire a rappelé aux époux D qu’ils s’étaient engagés à acquérir le bien immobilier au plus tard pour le 1^er octobre 2007, que le délai était passé et que M. et M^me B revendiquaient le règlement de l’indemnité d’immobilisation, qu’ils acceptaient cependant de proroger le délai prescrit jusqu’au 12 novembre 2007 au plus tard. Il a précisé que faute par les époux D de s’exécuter, il dresserait un procès-verbal de carence et l’indemnité d’immobilisation reviendrait aux bénéficiaires.

Il ressortait ainsi de la lettre de mise en demeure que, conformément aux stipulations de la promesse synallagmatique, à défaut de signature de l’acte authentique de vente à la date du 12 novembre 2007, les vendeurs invoqueraient la résolution du contrat et solliciteraient l’attribution à leur profit de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, les époux D avaient valablement été mis en demeure par lettre recommandée dont le bordereau d’envoi A INTERNATIONAL est produit aux débats et qu’ils admettent avoir reçue, et ils se trouvaient suffisamment avertis des conséquences de leur éventuelle carence.

Enfin, les époux D invoquent l’existence d’une condition suspensive « tacite » selon laquelle ils devaient préalablement vendre leur bien immobilier situé au Royaume Uni avant d’acquérir l’immeuble des époux B.

Or, une telle condition ne figurant pas au contrat et les époux D ne justifiant pas avoir indiqué aux vendeurs, au notaire ou à l’agence immobilière, dans un courrier ultérieur, que la vente de leur maison était en cours et qu’elle allait se réaliser à la fin novembre 2007, ils ne peuvent se prévaloir d’un défaut d’information ou d’un manque de loyauté, ni reprocher au notaire de ne pas avoir attendu une telle date pour régulariser l’acte authentique.

En conséquence, les époux D ne démontrent pas que le notaire a commis une faute résultant d’un manquement à son obligation de conseil en dressant le procès-verbal de carence du 12 novembre 2007 à la suite de la lettre de convocation du 17 octobre 2007.

Sur la mission de séquestre

En vertu du contrat du 27 avril 2007, Maître J E, notaire, a été désigné en qualité de séquestre de la somme de 28 000 euros versée par M. et M^me Z ses mains.

Il est précisé que le versement s’imputera sur le prix convenu de la vente, sauf application de l’une des conditions suspensives indiquées aux présentes, auquel cas il serait intégralement restitué à l’acquéreur.

La clause « mission du séquestre » stipule que : le séquestre remettra au vendeur dans les huit jours ouvrables copie du reçu délivré à l’acquéreur et conservera la somme qui lui est confiée avec pour mission de la ventiler suivant les cas exposés ci avant. La remise de cette somme à l’une ou l’autre des parties selon ces prévisions déchargera le séquestre de sa mission, sans qu’il soit besoin de reçu ou de justificatif d’aucune sorte. Toutefois, en cas de non réalisation pure et simple, le délai de rétractation étant écoulé et les conditions suspensives réalisées, il ne pourra remettre les dits fonds qu’en vertu d’un accord amiable signé entre les parties ou d’une décision judiciaire.

L’article 1960 du code civil énonce que le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

Or, après avoir rédigé un procès-verbal de carence en raison de l’absence des acquéreurs, ayant pour conséquence la non réalisation de la vente, le notaire, sans en informer M. et M^me D, a réparti le montant de l’acompte dont il était le séquestre en versant une somme de 15 000 euros à M. et M^me B, « à titre d’indemnité forfaitaire de préjudice pour vente non réalisée » », une somme de 10 000 euros à l’agence immobilière, « à titre de commission » et il a conservé le solde de 3 000 euros.

Ce n’est qu’à la suite d’un courrier adressé par le conseil des époux D le 3 mars 2008 que le notaire a remis à ces derniers le solde de leur acompte, après déduction de ses frais d’un montant de 1 347,23 euros, soit la somme de 1 652,77euros.

Le notaire a donc commis une faute en se dessaisissant des sommes séquestrées entre ses mains à titre d’acompte sur le prix de vente sans solliciter l’accord de toutes les parties, contrairement aux stipulations de la promesse synallagmatique de vente, et sans mettre les acquéreurs en mesure d’élever une contestation.

Toutefois, il était convenu à l’acte du 27 avril 2007 que la partie qui n’était pas en défaut percevrait, en réparation de son préjudice, une indemnité fixée à 10 % du prix de vente net.

La résolution de la vente par suite de la carence des acquéreurs qui ne se sont pas présentés en l’étude du notaire pour la régulariser, malgré la mise en demeure qui leur avait été adressée à cet effet, étant imputable aux époux D, qui ne peuvent invoquer aucun accord de prorogation amiable du délai de réitération au-delà du 12 novembre 2007, les conditions de mise en 'uvre de la clause pénale étaient réunies quand le notaire a versé aux vendeurs le montant de l’indemnité contractuelle de 15 000 euros.

De même, l’agence immobilière avait le droit de percevoir sa commission de 10 000 euros mise à la charge de l’acquéreur dans l’acte du 27 avril 2007, puisque les conditions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 étaient réunies, l’opération conclue par l’intermédiaire de l’agence immobilière ayant été constatée par un acte écrit contenant l’engagement des parties.

Cependant, la faute du notaire a fait perdre aux acquéreurs la possibilité de solliciter une diminution de la clause pénale, au motif qu’elle aurait été manifestement excessive, en application de l’article 1152 alinéa 2 du code civil.

Le préjudice subi par les époux D, en lien direct avec la faute du notaire, est donc une perte de chance de voir fixer l’indemnité contractuelle à une somme inférieure à celle de 15 000 euros.

Il convient, avant-dire droit, s’agissant d’un moyen soulevé d’office par la Cour, d’inviter la SCP de notaires et les époux D à conclure sur ce point.

Sur la demande de garantie formée à l’encontre de la société JC GESTION

Le tribunal a relevé qu’en sa qualité de mandataire, l’agence immobilière n’avait pas procédé à la notification à M^me D, conformément aux dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que sa faute avait concouru à la survenance du dommage.

Toutefois, il a été démontré que cette notification avait bien été effectuée.

Aucune faute de l’agence immobilière dans l’exécution de son obligation de rédacteur d’acte et de conseil n’est donc démontrée.

Le préjudice subi par les époux D ne résulte que de la faute commise par le notaire dans sa mission de séquestre.

L’agence immobilière avait droit à sa rémunération, de sorte que la somme qui lui a été versée par le notaire ne constitue pas un enrichissement sans cause.

La demande en garantie formée par le notaire doit être rejetée et le jugement infirmé en ce qu’il a condamné la société JC IMMOBILIER à garantir la SCP de notaires à concurrence de 50 % des condamnations prononcées contre elle.

Sur la demande de garantie formée à l’encontre des époux B

Il convient de surseoir à statuer sur cette demande, jusqu’à ce qu’il ait été statué sur le préjudice invoqué par les époux D.

***

Il y a lieu de mettre à la charge de la SCP E Y, qui succombe en son appel en garantie à l’égard de la société JC GESTION, les frais irrépétibles de première instance et d’appel de celle-ci, à hauteur de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement :

INFIRME le jugement en ce qu’il a dit que la SCP E Y a manqué à son obligation de conseil à l’égard des époux D, et statuant à nouveau,

DIT que la SCP E Y n’a pas manqué à son obligation de conseil mais a commis une faute dans l’exécution de sa mission de séquestre

AVANT-DIRE DROIT sur les demandes des époux D dirigées contre la SCP E Y et sur l’appel en garantie formé par celle-ci contre les époux B

INVITE les parties à conclure sur le préjudice subi par les époux D résultant de la perte de chance de solliciter une diminution de la clause pénale

INFIRME le jugement en ce qu’il a condamné la SARL JCFA IMMOBILIER aux droits de laquelle se trouve la XXX à garantir la SCP E Y, notaire, à hauteur de 50 % des condamnations prononcées contre elle

STATUANT à nouveau sur ce point,

DÉBOUTE la SCP E Y de sa demande de garantie à l’encontre de la XXX

LA CONDAMNE à payer à la XXX la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel

LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d’appel exposés par la XXX

AUTORISE Maître FEBVAY, avocat, à recouvrer les dépens d’appel dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 11 juin 2013

RÉSERVE le surplus des dépens et des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

D. VERHAEGHE E. U