Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 29 mai 2018, n° 17/00706

ARRET N° 332

RG N° : 17/00706

AFFAIRE :

SARL 3 D-CAP

C/

Syndicat COPROPRIÉTAIRES 13 15 RUE DU TEMPLE pris en la personne de son syndic la SARL MALLET X Y,

SCI L’ESPACE Représentée pas son Gérant domicilié en cette qualité audit siège

JP/SB

Autres demandes relatives à la copropriété

Grosse délivrée à

le 29/05/2018 à M^e K-L, avocate

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre civile

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ARRET DU 29 MAI 2018

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Le VINGT NEUF MAI DEUX MILLE DIX HUIT la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

SARL 3 D-CAP, sise […]

représentée par M^e Olivier GUILLOT, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 23 mars 2017 par le tribunal de grande instance de LIMOGES

ET :

Syndicat COPROPRIÉTAIRES 13 15 RUE DU TEMPLE pris en la personne de son syndic la SARL MALLET X Y, […]

représentée par M^e J K-L de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES,

M^e D BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON

SCI L’ESPACE représentée pas son gérant domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES,

M^e François CARRE, avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Charlotte JOLY, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 03 Avril 2018.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2018.

La Cour étant composée de Madame H I, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de M^me Axelle JOLLIS, vice-présidente placée près la première Présidente de la Cour d’appel de Limoges, par ordonnance de délégation en date du 19 février 2018, assistés de M^me F G, Greffier. A cette audience, Madame H I, Présidente de chambre, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame H I, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 29 Mai 2018 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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Suivant un contrat du 31 mars 2008, la Sci l’Espace, propriétaire de locaux situés en sous- sol de l’immeuble en copropriété des 11-13-15-17 rue du Temple à Limoges, les a donnés à bail à la Sarl 3D-CAP qui y exploite un bar-discothèque sous l’enseigne 'Le Nitro Club".

Des copropriétaires se sont plaints de nuisances sonores et d’incivilités commises à l’extérieur de l’établissement et, en février 2016, le syndicat des copropriétaires a pris l’initiative d’assigner la société bailleresse et la société preneuse devant le tribunal de grande instance de Limoges aux fins de voir prononcer la résiliation du bail.

La Sci l’Espace ne s’est pas faite représenter devant le tribunal de grande instance qui, par jugement réputé contradictoire du 23 mars 2017:

— a constaté que l’activité exercée par la Sarl 3D-CAP est contraire aux dispositions du règlement de copropriété et du contrat de bail commercial la liant à la Sci L’Espace et qu’elle cause un trouble anormal de voisinage aux copropriétaires et occupants de l’immeuble,

— a prononcé la résiliation du contrat de bail existant entre la Sci l’Espace et la Sarl 3D-CAP,

— a ordonné l’expulsion de la Sarl 3D-CAP et celle de tous occupants de son chef, sans délai et au besoin avec l’aide de la force publique,

— a condamné in solidum la Sarl 3D-CAP et la Sci l’Espace à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance causé à la collectivité des copropriétaires,

— condamné la Sarl 3D-CAP à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Ce même jugement a sursis à statuer sur la demande du Syndicat des copropriétaires tendant à interdire l’exercice de toute activité similaire au sein du local commercial constituant le lot n° 1 de l’immeuble, demande à laquelle le Syndicat des copropriétaires a ultérieurement renoncé.

La Sarl 3D-CAP a interjeté appel de ce jugement le 07 juin 2017.

Par ses conclusions du 15 mars 2018 auxquelles il est renvoyé, la Sarl 3D-CAP demande à la cour, réformant le jugement en toutes ses dispositions :

—  à titre principal, de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

—  à titre subsidiaire,

— de dire n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre elle,

— de condamner la partie défenderesse à supporter les entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions du 20 mars 2018 auxquelles il est renvoyé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Limoges demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné in solidum la Sarl 3D-CAP et la Sci l’Espace à lui verser la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance causé à la collectivité des copropriétaires, et, statuant à nouveau de ce chef :

— de condamner les mêmes à lui verser une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le même fondement,

— condamner la Sci l’Espace in solidum avec la Sarl 3D-CAP à lui payer une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de maître J K L.

Par ses conclusions du 16 novembre 2017 auxquelles il est renvoyé, la Sci L’Espace demande à la cour de réformer le jugement attaqué, et statuant à nouveau :

— de dire le Syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes, son droit à agir étant, selon les articles 14 et 15 de la loi de 1965, limité aux actions ayant pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

—  subsidiairement, de dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action pour défaut

d’autorisation à agir;

—  encore plus subsidiairement, de le dire irrecevable comme se heurtant à la prescription,

- à titre infiniment subsidiaire, de le dire mal fondé mal en ses demandes ;

— de prononcer sa mise hors de cause,

— de dire que la destination du local lui appartenant ne saurait être limitée,

— de rejeter toutes demandes de modification de la destination du bien,

— de condamner la Sarl 3D-CAP à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre, en principal, frais ou accessoires ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires ou, subsidiairement, la Sarl 3D-CAP à lui verser la somme de 4.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel en accordant pour ces derniers à M^e Christophe Durand-Marquet, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Attendu que le syndicat des copropriétaires produit les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 3 mars 2015 et 1^er avril 2016 ayant donné mandat au syndic en exercice, la Sarl Mallet X Y, pour agir devant le tribunal de grande instance de Limoges à l’encontre de la Sci l’Espace ainsi que de sa locataire la Sarl 3D-CAP, et tous occupants de son chef, aux fins de résiliation judiciaire du bail pour violation des dispositions du règlement de copropriété résultant des articles 9a et 9b et cessation des troubles de voisinage ; que cette autorisation d’agir en justice, donnée en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, est parfaitement régulière et n’encourt aucune sanction contrairement à ce que prétend la Sci l’Espace;

Attendu que l’action du syndicat des copropriétaires, qui a été introduite par des assignations délivrées les 29 février 2016 à la Sarl 3D-CAP et 30 mars 2016 à la Sci l’Espace, est soumise à la prescription décennale de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; que, le bail litigieux étant en date du 31 mars 2008, la Sci l’Espace est d’autant moins fondée à lui opposer une prescription de son action que celle-ci concerne tant une violation du règlement de copropriété que des troubles anormaux du voisinage qui seraient toujours d’actualité, que le délai de prescription n’a pu commencé à courir qu’à compter du jour où le trouble a été perçu et qu’aucune action ne peut être prescrite tant que les troubles persistent ;

Attendu qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice à l’encontre d’un copropriétaire qui, contrevenant aux obligations conventionnelles du règlement de copropriété, a occasionné à cette dernière un préjudice; que son intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété, son action est recevable sans qu’il soit astreint à démontrer que celle-ci est sous-tendue par l’existence d’un trouble généralisé, présentant un caractère collectif ;

que le syndicat des copropriétaires peut en outre agir par voie d’action oblique, sur le fondement de l’article 1166 du code civil, en résiliation du bail en raison des carences du copropriétaire-bailleur à faire respecter par son locataire les dispositions du règlement de copropriété;

Attendu que, pour répondre à l’argument de la Sarl 3D-CAP qui invoque un privilège d’antériorité, il

convient d’observer que l’article L. 112-6 du code de la construction de l’habitation prévoyant que les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités commerciales n’entraînent pas droit à réparation lorsque l’acte authentique constatant l’aliénation est postérieur à l’existence des activités, ne peut trouver application dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dans les rapports entre copropriétaires ; que la théorie de la pré-occupation serait en effet contraire à la charte des copropriétaires qui se suffit à elle-même et que la Sarl 3D-CAP qui est la locataire de la Sci l’Espace et qui ne peut avoir plus de droits que la bailleresse à l’égard des autres copropriétaires, n’est pas fondée à se prévaloir d’un quelconque privilège d’antériorité ;

Attendu, en l’espèce, que le règlement de copropriété dispose en son article 9 que ' les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublé par leurs fêtes, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service' et que ' l’usage des appareils de radiophonie, électrophone est autorisé sous réserve que les bruits en résultant ne soit pas perçu certes perceptible par des voisins. Tout bruit ou tapage nocturne, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des appartements.' ;

que cette obligation est en outre reprise dans le contrat de bail qui oblige la Sarl 3D-CAP 'à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des autres occupants et voisins de l’immeuble’ ;

Attendu qu’ainsi qu’il l’été relevé par le premier juge après un juste examen des pièces versées aux débats et par des motifs que la cour adopte, le syndicat des copropriétaires fait la preuve que l’exploitation de la discothèque en sous-sol de l’immeuble du 15 ru du Temple contrevient à ces dispositions, tant par des nuisances sonores que par le comportement de la clientèle de cet établissement ;

qu’il sera ajouté que, parmi les vingt deux témoignages produits par le syndicat des copropriétaires, rédigés entre mai 2015 et octobre 2017 et émanant pour dix d’entre eux de personnes occupant un logement au n°15 de la rue du Temple :

— Z A, dont le logement est situé juste au dessus de la discothèque, atteste entendre non seulement la musique au point de pouvoir en identifier les titres, mais également les paroles du disc-jockey ou de la clientèle ;

— M-N O, propriétaire-occupant depuis le 15 octobre 2011, et B C, propriétaire occupante depuis février 2010 d’un logement situé au troisième étage, attestent de nuisances sonores par la perception des basses de la musique dans leur appartement, et des incivilités relevées dans le hall ou devant la porte d’entrée de l’immeuble, par dégradations ou souillures par vomissures, urines ou bris de verre ;

— M-P Q, propriétaire d’un appartement, atteste que plusieurs de ses locataires lui ont donné congé en 2009, 2011, 2012 et en 2014 à raison des nuisances sonores et autres incivilités résultant de l’exploitation de la discothèque et rencontrer des difficultés pour le relouer à raison de la persistance de ces nuisances ;

— D E, atteste que du mercredi soir au dimanche matin son sommeil est troublé par la perception de la musique et des basses de façon très audible, et que les clients de l’établissement génèrent également de très fortes nuisances sonores en restant devant la porte de l’établissement jusqu’au petit matin ;

Attendu que la Sarl 3D-CAP justifie certes avoir fait réaliser en mars 2012 des travaux d’isolation en plafond et murs de son établissement et, selon une facture du 18 décembre 2012, procédé à la mise en place d’un régulateur et limiteur de niveau sonore à 80dB , ou 88 dB pour les fréquences

atteignant 500 Hz; que toutefois et malgré le constat fait par la société installatrice de problèmes notoires de résurgence, elle n’a pas pris l’option conseillée, en cas de persistance du problème malgré le réglage par bande, de la visualisation des valeurs de la mesure en temps réel et il résulte d’un relevé sonométrique qui a été établi sur la demande de la mairie de Limoges en avril 2013 et donc postérieurement à l’installation de ce limiteur, que les niveaux sonores qui ont été relevés dans un appartement contigu à l’établissement, dans une pièce normalement meublée, ne respectaient pas l’émergence réglementaire fixée par les articles R. 571-25 à R. 571-300 du code de l’environnement dans la mesure où, pour toutes les fréquences, toutes les émergences ont été supérieures à 3dB, atteignant des valeurs importantes de 12,5 dB pour une fréquence de 125 Hz, de 10 dB pour une fréquence de 250 Hz, de 8 dB pour une fréquence de 500 Hz et de 7dB pour une fréquence de 1000 Hz;

que si, le 17 janvier 2014, la Sarl 3D-CAP a fait constater par huissier de justice et en présence d’un acousticien le bon fonctionnement du limiteur et qu’en moyenne, les mesures sonores à l’intérieur de l’établissement sont inférieures aux seuils de tolérance de 80 dB pour des fréquences de 125 et 250 Hz et de 88 dB pour des fréquences de 500 Hz, en revanche il résulte d’un rapport d’étude d’impact que la Sarl 3D-CAP a elle-même fait réaliser le 10 décembre 2015 par un ingénieur acousticien que, même dans une configuration maximale du système de sonorisation, les émergences réglementaires n’étaient toujours pas respectées dans le logement contigu de Z A pour les bandes de fréquences 125 Hz à 7dB, de 250 Hz à 4,5 dB et de 500 Hz à 3,5 dB;

qu’il est ainsi démontré que la seule présence du limiteur de niveau sonore ne garantit pas le respect des normes en la matière ;

Attendu que l’article R. 1334-32 du code de la santé publique prévoit que l’atteinte à la tranquillité du voisinage est caractérisée si l’émergence globale du bruit est supérieure aux valeurs limites ;

Qu’il est en conséquence démontré, tant par les mesures acoustiques que par les multiples attestations produites par le syndicat des copropriétaires et qui ne sont pas utilement contredites par le seul témoignage d’un résident du 15 rue du Temple produit par la Sarl 3D-CAP, que l’exploitation de l’établissement contrevient aux dispositions ci-dessus rappelées de l’article 9 du règlement de copropriété ;

Attendu que le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail existant entre la Sci l’Espace et la Sarl 3D-CAP et ordonné l’expulsion de la société preneuse;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en dommages et intérêts portée à hauteur de 20.000 euros sur la persistance de l’infraction entre avril 2012 et décembre 2017; que c’est cependant par une juste appréciation du dommage causé à la collectivité des copropriétaires que le premier juge a condamné in solidum la Sarl 3D-CAP et la Sci l’Espace, cette dernière pour n’avoir pas pris les mesures qui étaient en son pouvoir pour mettre fin à ce dommage, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros ;

Attendu que, dans les rapports entre elles et à raison de leurs manquements respectifs, il sera dit que la charge de cette condamnation sera supportée à concurrence de 70 % par la Sarl 3D-CAP et de 30 % par la Sci l’Espace ;

Attendu que la Sarl 3D-CAP succombe en son appel et la Sci l’Espace en son appel incident et que ces deux sociétés seront condamnées in solidum aux dépens de l’appel et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Limoges en date du 23 mars 2017 ;

Y ajoutant,

DIT QUE dans les rapports entre la Sarl 3D-CAP et la Sci l’Espace, leur condamnation à paiement de la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des 11,13, 15 et 17 rue du Temple à Limoges sera supportée à concurrence de 70 % par la Sarl 3D-CAP et de 30 % par la Sci l’Espace ;

CONDAMNE in solidum la Sarl 3D-CAP et la Sci l’Espace aux dépens de l’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par maître K-L, avocat, et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des 11,13, 15 et 17 rue du Temple la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

F G. H I.