Cour d'appel de Montpellier, 18 février 2009, n° 08/02552

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 18 FEVRIER 2009

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/02552

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 MARS 2008

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 06/05605

APPELANTS :

Madame C D épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP CAPDEVILA – VEDEL-SALLES, avoués à la Cour

assistée de la SCP VIAL – PECH DE LACLAUSE – ESCALE – KNOEPFFLER, avocats au barreau de PERPIGNAN

Monsieur E X

né le XXX à LUNEN

XXX

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP CAPDEVILA – VEDEL-SALLES, avoués à la Cour

assisté de la SCP VIAL – PECH DE LACLAUSE – ESCALE – KNOEPFFLER, avocats au barreau de PERPIGNAN

INTIMES :

Monsieur J, L, M A

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP NEGRE – PEPRATX-NEGRE, avoués à la Cour

assisté de M^e CESBRON, avocat au barreau de MONTPELLIER loco M^e Elisabeth FLEURY-REBERT, avocat au barreau de STRASBOURG

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE IBIS actuellement dénommé COPROPRIETE SYNDICAT RESIDENCE DE LA PLACE DE MARBRE à SAINT CYPRIEN et pour elle son K en exercice le CABINET A IMMOBILIER dont le siège social est

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP SALVIGNOL – GUILHEM, avoués à la Cour

assisté de M^e BOSC-BERTOU loco la SCP DE TORRES – PY- MOLINA, avocats au barreau de PERPIGNAN

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 16 Janvier 2009

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 JANVIER 2009, en audience publique, Monsieur F G ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Mathieu MAURI, Président de Chambre

Monsieur F G, Conseiller

Madame Gisèle BRESDIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame H I

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Madame H I, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

LES FAITS-PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte en date du 05.12.06, les époux X ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence IBIS, sise à XXX, et le K J A, aux fins de nullité des décisions ayant adopté les résolutions 3, 4, 7 de l’assemblée générale du 09.10.06, et de recherche de responsabilité du K sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil.

***

Par jugement en date du 03.03.08, le Tribunal de Grande Instance de Perpignan a débouté les époux X au fond, après avoir reçu leur action.

***

Les époux X ont relevé appel et ont conclu en dernier lieu le 09.01.09, en demandant à la Cour de réformer le jugement de premier ressort et de faire droit à leurs demandes initiales.

Il est notamment soutenu en substance que :

• L’article 11-I-3è du Décret du 17.03.67 exige que soient notifiées au plus tard lors de la convocation en assemblée générale les conditions essentielles du contrat lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat.
  
• L’ordre du jour, tel que rédigé, ne saurait valoir confirmation de la résolution adoptée en 94, ni autorisation de vendre sur la base du prix pratiqué en 2002 (résolution n°3).
  
• L’ordre du jour de l’assemblée générale du 09.10.06 ne comportait pas le procès-verbal d’assemblée générale de 1994.
  
• Jamais le K n’a été autorisé à vendre les 12 parkings de la section AH 196, au vu du procès-verbal d’assemblée générale du 09.10.94.
  
• L’hôtel IBIS n’a jamais accepté d’acquérir ces parkings en 94.
  
• Les copropriétaires ont changé depuis 94 ; il ne saurait y avoir confirmation.
  
• En aucun cas la résolution n° 3 ne saurait valoir autorisation de vente sur la base du prix de 5.030 €. Aucune information n’a été donnée aux copropriétaires sur les conditions de cette vente.
  
• L’abus de majorité est établi car Y a obtenu 32 parkings pour 5.030 €, prix jamais discuté par la copropriété, alors que six mois après la même société a revendu 2 parkings pour 2.439 €, soit sept fois plus chef.
  

S’agissant de la résolution n°7, elle n’a été obtenue que par abus de majorité, au seul profit de Y, avec une présentation incomplète et fallacieuse du K. Aucun plan, projection ou photo montage n’a été fourni aux copropriétaires.

S’agissant de la résolution n°4, le problème n’est pas de remettre en cause l’installation éventuelle d’une caméra par la copropriété, mais les modalités de l’installation de la caméra et de la gestion des enregistrements qui sont réalisés par un copropriétaire privé et non par le Syndicat, contrairement à l’article 9 du Code Civil et 8 de la C.E.D.H.

Là aussi, cette résolution devra être annulée sur le fondement de l’abus de majorité.

Subsidiairement, un vice de forme affecte l’assemblée générale, car l’élection du Président de séance, des assesseurs et du secrétaire a fait l’objet d’un vote unique.

Le Tribunal de Grande Instance a fait droit à l’action des époux Z en ce sens.

Enfin, le K a engagé sa responsabilité car il a procédé à la vente de 32 parkings sans l’accord des copropriétaires, et a laissé modifier la façade et installer une caméra sans réagir, sinon en tentant de régulariser par l’assemblée générale contestée sa gestion fautive.

Le K J A a conclu le 15.01.09 à la confirmation, en reprenant l’argumentation du Tribunal et en y ajoutant en substance que l’action des époux X est irrecevable à son encontre, pour défaut d’intérêt et de qualité à agir, car ils doivent démontrer un préjudice direct et personnel en liaison avec les agissements du K, préjudice distinct de l’intérêt collectif. Une somme de 3.500 € est réclamée au titre des frais irrépétibles.

***

Le Syndicat des copropriétaires, intimé, a conclu le 12.09.08 à titre principal à l’irrecevabilité de l’action, et à titre subsidiaire à la confirmation du jugement entrepris.

Une somme de 2.500 € est réclamée au titre des frais irrépétibles.

SUR CE

Sur la demande d’annulation des résolutions :

Attendu que la Cour ne peut que constater que selon jugement rendu le 18.11.08 par le Tribunal de Grande Instance de Perpignan, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence IBIS à XXX en date du 09.10.06 a été annulée, à la requête des époux Z, copropriétaire de la résidence ;

Attendu que les conclusions des époux X font expressément mention de cette décision, dont le caractère définitif n’est nullement contesté ;

Attendu qu’il s’en suit que le recours à l’encontre du jugement de premier ressort, exercé présentement par devant la Cour, est devenu sans objet, puisque les résolutions de l’assemblée générale sont à ce jour définitivement annulées ;

Sur la demande de condamnation de Monsieur A au profit de la copropriété :

Attendu que nul ne plaide par procureur, étant précisé au surplus que le Syndicat de copropriété ne réclame rien à Monsieur A ;

Attendu que les époux X sont radicalement irrecevables à solliciter condamnation au profit du syndicat, seul habilité à agir pour son propre compte ;

Sur la demande de condamnation de Monsieur A à demande de dommages et intérêts au profit des époux X :

Attendu qu’il suffit de se reporter à l’acte de vente en date du 26.12.02 ( Maître B à Elne) pour constater que Monsieur A représentait le Syndicat, et était habilité 'aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 01.10.94" à vendre ès qualité les parkings litigieux ;

Attendu que cet acte a authentifié la vente sur les parcelles cadastrées AH 193, AH 196, et AH 739 de 33 emplacements de parking, à la Société Y, pour 5.030 € ;

Attendu qu’il résulte d’une lecture attentive du procès-verbal d’assemblée générale du 31.10.94 qu’au delà des parkings devant contractuellement être cédés pour le franc symbolique, au delà de l’assiette de ces parkings et de l’identité de l’acheteur, il est certain que le Syndicat estimait que chaque parking à vendre devait l’être sur la base de 3.200 Frs, soit 487 €, valeur 1994 ;

Attendu qu’il résulte des propres écritures de Monsieur A qu’à supposer même que quinze emplacements devaient être cédés pour le franc symbolique, la Société Y a acquis les autres emplacements sur la base maximum de 5.030 € : 18 soi t279 €, valeur 2002 ;

Attendu que ce prix est d’autant plus inadapté au marché que deux emplacements ont été rétrocédés par Y en 2003 pour 2.439 €, soit 1.219 € l’unité ;

Attendu qu’ainsi, et dès lors qu’il convient de se placer à la date de la vente (26.12.02) pour apprécier la faute personnelle du K, il est établi que sans autre support qu’une décision d’assemblée générale de 1994 l’autorisant au mieux à vendre sur la base de 487 €, le K s’est estimé habilité à vendre au nom de la copropriété sur la base de 279 €, valeur 2002 ;

Attendu que le quitus en date du 30.06.03 ne porte que sur les comptes présentés, dont rien n’indique qu’effectivement ils n’aient pas correspondu à la réalité, question distincte de la responsabilité du K ;

Attendu que l’absence de la contestation de la revente de deux lots en 2003 laisse entière la question de la responsabilité du K lorsqu’il a procédé à la vente, sur une base d’un prix de vente à laquelle la copropriété n’avait pas consenti, Monsieur A indiquant mais ne démontrant pas que le Président du conseil syndical avait donné son accord pour procéder à la vente, ce qui d’ailleurs ne changerait rien en droit à la question de la responsabilité dont est saisie la Cour, sauf à accorder à un Président du conseil syndical un pouvoir qu’il ne détient pas ;

Attendu qu’enfin, la Cour ne discerne pas, l’acte authentique de vente du 26.12.02 devant se suffire à lui-même, pourquoi le K a jugé utile de faire 'confirmer’ son mandat par la résolution n°3 contestée en date du 09.10.06, sans même joindre à l’ordre du jour lors de la convocation une copie, fût ce un résumé succinct, de cette vente ;

Attendu qu’en toute hypothèse, et au delà des questions de forme, la Cour estime que le K n’était nullement habilité à vendre en 2002 sur une base de 279 €, alors que le prix unitaire avait été estimé en 1994 à 487 € par les copropriétaires, et que deux lots ont été négociés en 2003 sur la base de 1.219 € l’unité ;

Attendu que le prix de cession des parties communes devant logiquement profiter à chaque copropriétaire au prorata de ses millièmes, les époux X établissent la réalité d’un préjudice direct et personnel équivalent au minimum à (1.219 € – 279 €) multiplié par (33-15) lots, soit 16.920 € en global, et 284 € pour ce qui les concerne (168/10 000) ;

Attendu que s’agissant du problème de la caméra (résolution n°4), il est certain que l’assemblée générale du 03.06.05 a autorisé 'la mise en place d’un système de surveillance vidéo dans les parties communes (hall d’entrée notamment)' ;

Attendu que lors de l’assemblée générale du 09.10.06, le Président de l’assemblée générale a rappelé cette autorisation, ajoutant :

«une plainte déposée auprès de la gendarmerie de XXX n’ pas eu de suite de la part du parquet. Il n’y a donc pas à revenir sur la décision à prendre sur la présence d’une caméra dans le hall de l’immeuble qui plus est, située dans une partie privative donnant sur le hall…. le vote suivant se fera sur le fait d’engager une assignation pour retirer cette caméra» ;

Attendu qu’ainsi, et si le principe de la pose d’un système de 'surveillance vidéo dans les parties communes’ a été effectivement adopté, il est clair que cette surveillance ne saurait être exercée, traitée, ou déléguée au profit ou par l’un des copropriétaires, situation qui décrivent les époux X sans être démentis expressément sur ce volet précis ;

Attendu que dans l’hypothèse qu’évoque l’assemblée générale litigieuse, où la caméra est installée dans une partie privative (donnant sur le hall), il apparaît que le K admet la surveillance par vidéo d’une partie commune, exercée par un copropriétaire depuis son lot privé ;

Attendu qu’ainsi, la négligence fautive du K est établie qui a permis que l’assiette et les modalités de traitement d’un système de vidéo surveillance soient prises en charge par un copropriétaire, alors que l’entretien et la surveillance des parties communes lui

incombent et ne peuvent être unilatéralement déléguées par le K;

Attendu que le préjudice direct et personnel des époux X est constitué par la surveillance de leurs allées et venues dans les parties communes pouvant être exercée sans aucune autorisation de leurs part par un copropriétaire, étant au surplus précisé que la protection de la vie privée relève de l’article 9 du Code Civil , dont on imagine mal qu’une décision d’assemblée générale de copropriété puisse contrecarrer la protection qu’il institue ;

Attendu qu’il en découle un préjudice en toute hypothèse moral que la Cour estime à 1.800 € sur la période allant de juin 2005 au présent arrêt, ce qui arrondit le total du préjudice subi à 2.000 € ;

Attendu que s’agissant de la résolution n°7, tendant à modifier partie des façades, la Cour adopte en revanche les motifs pertinents du premier juge, les copropriétaires ayant eu tout élément permettant de se prononcer à la majorité requise de l’article 25b ;

Attendu que la Cour n’estime pas que les éléments soient réunis qui permettent de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au profit de l’une ou l’autre partie, que ce soit en premier ressort ou en appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

REÇOIT l’appel des époux X, régulier en la forme ;

Au fond, Y FAIT DROIT partiellement et statuant à nouveau en infirmant les dispositions du jugement de 1^er ressort,

DIT et JUGE que la demande d’annulation des résolutions 3, 4 et 7 est devenue sans objet, ces résolutions étant annulées selon décision en date du 18.11.08 dans une instance distincte ;

DIT et JUGE que les époux X sont irrecevables à solliciter condamnation de Monsieur A au profit de la copropriété ;

DIT et JUGE que Monsieur A à titre personnel a engagé sa responsabilité en s’estimant habilité à passer l’acte de vente du 26.12.02 au nom du syndicat, et en laissant un copropriétaire disposer d’un système de surveillance vidéo donnant sur le hall, partie commune ;

LE CONDAMNE à titre personnel à payer aux époux X 2.000 € au titre du préjudice direct et personnel qu’ils ont éprouvé ;

CONDAMNE J A à titre personnel à supporter les entiers dépens et alloue aux avoués de la cause le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

GT/CS