Cour d'appel de Montpellier, 19 décembre 2012, n° 11/09051

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 19 DECEMBRE 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/09051

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 20 SEPTEMBRE 2011

COUR DE CASSATION

N° RG 1084 f-d

Sur un arrêt rendu par la Cour de Cassation ( 3^e chambre civile ) du 20 Septembre 2011 sous le N° 1084 F-D qui casse et annule partiellement l’arrêt N° 09/2733 du 13 Avril 2010 rendu par la Cour d’Appel de MONTPELLIER ( 1 ére chambre B) à l’encontre du jugement du 02 Mars 2009 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER.

APPELANTS :

Monsieur Gérard X

XXX

XXX

représenté par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assisté de la SCP DAYNAC – LEGROS – JULIEN, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame Mireille HUC épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assistée de la SCP DAYNAC – LEGROS – JULIEN, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU GOLFE à SETE pris en la personne de son syndic la SAS OCIMMO sous l’enseigne URBANIA OCIMMO, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représenté par la SCP CAPDEVILA ET VEDEL SALLES, avocats au barreau de barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assisté de M^e BEAUSIER substituant la SCP MELMOUX – PROUZAT – GUERS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SAS OCIMMO exerçant sous l’enseigne URBANIA MONTPELLIER venant aux droits de la SAS URBANIA MONTPELLIER UFFI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP CAPDEVILA ET VEDEL SALLES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et assistée de M^e Anne SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 26 Septembre 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 OCTOBRE 2012, en audience publique, Monsieur Z A ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Z A, Président

Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

L’affaire mise en délibéré au 28 novembre 2012 a été prorogée au 19 décembre 2012.

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Z A, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les époux X, propriétaires des lots 198 (appartement), 27 (parking) et XXX, faisant partie d’un immeuble en copropriété situé dans un ensemble immobilier 'Le Domaine du Golfe’ à Sète, ont fait assigner, le 20 juin 2006, le syndicat des copropriétaires, la société Ocimmo exerçant sous l’enseigne Urbania Montpellier, venant aux droits de la SAS Urbania Montpellier Uffi, en qualité de syndic et M. Y, président du conseil syndical, pour obtenir condamnation, sous astreinte, à remettre les lieux en état après la pose de tuyaux d’évacuation des eaux pluviales traversant leur loggia verticalement ainsi qu’en indemnisation de leur préjudice.

Le 27 janvier 2007, ils ont fait délivrer une seconde assignation au même syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions 19 et 20 de l’assemblée générale du 25 novembre 2006 ayant ratifié les travaux et voté la prise en charge des frais afférents à la procédure engagée contre M. Y.

Par jugement du 2 mars 2009, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

* d’une part, débouté les époux X de leurs demandes d’annulation des décisions de l’assemblée générale du 25 novembre 2006 et en remise en état des lieux ;

* d’autre part, condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux X la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* enfin, condamné les époux X à payer à M. Y et à la société Ocimmo à titre personnel, à chacun, la somme de 1 500 € en remboursement de leurs frais irrépétibles, les dépens étant mis à la charge du syndicat des copropriétaires, sans participation des époux X.

Par arrêt du 13 avril 2010, statuant sur l’appel formé par les époux X, la cour d’appel a confirmé le jugement entrepris, sauf du chef de dommages-intérêts, a débouté les époux X de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et les a condamnés à payer :

* à titre de dommages-intérêts, la somme de 4 000 € à M. Y, celle de 1 500 € à la SAS Ocimmo et celle de 1 000 € au syndicat des copropriétaires ;

* à chacune de ces parties, la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 20 septembre 2011, statuant sur le pourvoi formé par les époux X, après avoir donné acte à ces derniers du désistement de leur pourvoi dirigé contre M. Y, la Cour de cassation a 'cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il déboute les époux X de leur demande de suppression des tuyaux nouvellement installés et en ce qu’il les condamne à payer une somme de 1 500 € [en réalité, 1 000 €] au syndicat des copropriétaires du domaine du golfe, ainsi qu’une somme de 1 500 € à la société Ocimmo, l’arrêt rendu le 13 avril 2010', remettant, en conséquence, sur ces points, la cause les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Montpellier, autrement composée, motifs pris :

Vu l’article 37 du décret du 17 mars 1967 ;

(… ) que, lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;

(… ) que, pour débouter les époux X de leur demande, l’arrêt retient que le syndicat a fait statuer sur les

travaux par une assemblée générale qui a voté de manière régulière les travaux ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les travaux avaient été exécutés entre le 17 et le 21 janvier 2005 et que l’assemblée générale ayant ratifié les travaux s’était tenue le 25 novembre 2006, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Vu les ultimes écritures déposées devant la cour de renvoi autrement composé :

* le 30 août 2012 par les époux X ;

* le 25 septembre 2012 par le syndicat des copropriétaires Domaine du Golfe à Sète, représenté par son syndic, la SAS Ocimmo ;

* le 30 avril 2012 par la SAS Ocimmo.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2012.

******

' Les époux X concluent à la réformation du jugement du tribunal de grande instance en date du 2 mars 2009 et en conséquence, à :

la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à la remise en son état antérieur de leur loggia au titre des évacuations d’eaux pluviales sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à venir ;

la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Ocimmo à leur verser la somme de 35 000 € en réparation de leur préjudice ainsi que celle de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

être dispensés des frais du présent procès ainsi que les autres condamnations ou indemnités en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Ocimmo aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

' Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de dire et juger que la cassation est limitée aux seuls examens de la demande de suppression des tuyaux au visa de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 et en conséquence, tenant cette cassation partielle :

de débouter les époux X de leur demande de qualification de la loggia et de leur demande de préjudices ;

de juger que le texte de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas de sanction ;

de juger que la Cour de cassation invite les juges du fond à se prononcer sur la demande de suppression des tuyaux au seul visa de cette disposition légale ;

de juger le caractère disproportionné d’une telle sanction ;

de juger l’existence d’une ratification des travaux selon une assemblée du 25 novembre 2006 définitive et que les juges du fond ne peuvent se substituer à une décision collective ;

de débouter les époux X de leurs demandes dirigées envers le syndicat des copropriétaires ;

en tout état de cause de les condamner à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction à l’avocat de la cause.

' La SAS Ocimmo demande, quant à elle, à la cour :

* de constater que l’arrêt rendu le 13 avril 2010 par la cour d’appel de Montpellier est revêtu de l’autorité de la chose jugée, en l’état de la cassation partielle, en ce qu’il a :

considéré que la terrasse des époux X est une partie commune à jouissance privative ;

débouté les époux X de leur demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 octobre 2006 ;

condamné les époux X à payer à M. Y la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts ;

débouté les époux X de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

et de les déclarer irrecevables en leurs demandes portant sur les points jugés ;

* de constater que devant la cour de renvoi, les époux X n’invoquent pas l’existence d’une faute commise par le syndic et de les déclarer en conséquence irrecevables dans leurs demandes de condamnation du syndic qui a d’ailleurs reçu quitus de sa gestion antérieure au 30 septembre 2006 ;

* de constater qu’en tout état de cause, les époux X ne rapportent pas la preuve de la faute commise par la société Ocimmo, venant aux droits de la SAS Urbania Montpellier Uffi dans l’exécution de sa mission de syndic, ni de l’existence d’une relation de cause à effet entre le non-respect éventuel des dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 et le préjudice invoqué ;

* en conséquence, de débouter les époux X de leurs prétentions et ainsi, de confirmer le jugement entrepris, en ce compris leur condamnation à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de le réformer pour le surplus et de condamner les époux X à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 1382 du code civil, celle de 4 000 € en remboursement de ses frais irrépétibles, outre les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE :

Sur la saisine de la cour de renvoi :

La cour, présentement saisie, ne saurait statuer que dans la limite de sa saisine telle que découlant de l’arrêt rendu le 20 septembre 2011 par la Cour de cassation en ce qu’il a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier en date du 13 avril 2010 mais seulement en qu’il avait débouté les époux X de leur demande de suppression de tuyaux nouvellement installés et en ce qu’il les avait condamnés à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires et à la société Ocimmo.

Dès lors, la demande portant sur la qualification de la loggia des époux X par l’arrêt de la cour d’appel du 20 septembre 2011, précisément définie comme une partie commune, n’est plus litigieuse devant la cour de renvoi.

Sur la remise des lieux en leur état antérieur :

En application de l’article 18, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a le pouvoir de faire exécuter, de sa propre initiative, en cas d’urgence, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ce cas, par application de l’article 37 du décret de 1967, il se doit d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale.

Au cas d’espèce, il ressort des éléments de la cause que :

* la copropriété a fait face à des déclarations de sinistres depuis 2001 à raison d’infiltrations des garages, suite notamment à la mise en charge des descentes d’eaux pluviales ;

* dans le cadre d’un rapport d’expertise dommages-ouvrage en date du 19 octobre 2004, il était préconisé le dévoiement des descentes d’eaux pluviales en provenant des toitures du bâtiment A (celui concernant les époux X) afin de les canaliser dans un réseau séparé extérieur pour les rejeter dans les espaces verts de la copropriété sans qu’elles soient canalisées par le réseau cheminant en sous-sol ;

* sur la base de rapport, les travaux préconisés ont été effectués, entre le 17 et le 21 janvier 2005, et ont consisté notamment pour les époux X à remplacer le tuyau qui descendait verticalement sur leur terrasse, partie commune à usage privatif, depuis le plafond jusqu’au sol par un tuyau horizontal suspendu, circulant le long du linteau de la chambre pour aller rejoindre un autre tuyau horizontal préexistant ;

* après que les époux X ont fait établir un procès-verbal de constat le 17 janvier 2006 des travaux ainsi effectués et l’avoir fait dénoncer au syndicat des copropriétaires comme au syndic, suivant acte extrajudiciaire du 28 mars 2006, le syndic leur a précisé, par courrier du 11 avril 2006, les raisons pour lesquelles ces travaux avaient été réalisés, en se référant notamment au rapport d’expertise du 19 octobre 2004 ;

* une assemblée générale ordinaire était convoquée le 31 octobre 2006 pour se tenir le 25 novembre 2006, aux termes de laquelle était votée une résolution n° 19 relative aux travaux entrepris sur la copropriété en vue de procéder à la sauvegarde de l’immeuble conformément au rapport du '2 juin 2004' annexé à la convocation (en réalité, le rapport préliminaire à celui définitif du 19 octobre 2004 non visé dans les pièces en annexe).

À l’examen de ces pièces, la cour ne peut que s’interroger sur l’urgence alléguée, au sens de l’article 18 précité de la loi de 1965, à effectuer lesdits travaux plus de sept mois après le rapport préliminaire communiqué aux copropriétaires dans le cadre de l’assemblée générale et en toute hypothèse, trois mois après le rapport définitif.

Mais surtout, il est constant que pour ce faire, après avoir fait réaliser lesdits travaux courant du mois de janvier 2005, le syndic a convoqué une assemblée générale aux fins de ratification de ces travaux seulement le 25 novembre 2006, soit environ 20 mois plus tard.

À l’évidence, en agissant de la sorte, le syndic a méconnu les dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 et plus précisément, ses obligations d’information des copropriétaires et de convocation 'immédiate’ de ladite assemblée, peu importe que le coût des travaux ait été pris en charge par l’assurance dommages-ouvrage.

S’il est vrai que les époux X ne sollicitent plus devant la cour de renvoi l’annulation de la résolution n° 19, la sanction du non-respect par le syndic de la procédure instaurée par l’article 37 précité et partant, de ses obligations d’information et de convocation immédiate, demeure l’inopposabilité de ladite résolution aux époux X, en sorte qu’il est inopérant pour le syndic comme pour le syndicat des copropriétaires de se prévaloir de cette résolution pour combattre les prétentions des appelants.

En l’état de cette inopposabilité et de l’absence d’avoir à faire la démonstration d’un préjudice à raison du caractère inopposable de la résolution avalisant les travaux commandés par le syndic, les époux X sont dès lors fondés à solliciter, selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, la remise, dans leur état antérieur aux travaux de janvier 2005, des tuyaux d’évacuation des eaux pluviales passant par la terrasse, partie commune mais dont ils jouissent à titre privatif.

Sur les dommages-intérêts sollicités par les époux X :

Il n’est pas sérieusement discuté que la cassation partielle concernant la demande des époux X de suppression des tuyaux nouvellement installés implique de statuer sur la réparation de leur préjudice susceptible d’en découler.

Nonobstant leur obstination à qualifier la loggia de partie privative, les époux X sont légitimes à invoquer non seulement un préjudice découlant directement du non-respect de la notion d’urgence comme des obligations imposées au syndic en application des articles 18 de la loi de 1965 et 37 du décret de 1967 mais aussi l’aspect inesthétique des travaux réalisés et les nuisances sonores engendrées et non contestées du goutte à goutte occasionné par le coude formé par les tuyaux entre la chambre et le séjour.

La cour dispose des éléments suffisants pour réparer le préjudice allégué et perdurant dans le temps par l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de 10 000 €.

Le syndicat des copropriétaires comme le syndic dont les agissements ont concouru à la réalisation du dommage seront tenus in solidum au paiement de ces dommages-intérêts.

Sur les autres demandes :

Succombant en cause d’appel, la SAS Ocimmo, prise en sa qualité de syndic, verra sa demande de dommages-intérêts en voie de rejet.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux X à hauteur de 2 000 € en cause d’appel tandis que le syndicat des copropriétaires et la SAS Ocimmo seront déboutés de leurs demandes respectives sur le même fondement.

De même, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les époux X seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic seront tenus in solidum des dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Vu l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 20 septembre 2011,

Statuant dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives à la condamnation du syndicat des copropriétaires du Domaine du Golfe à payer des frais irrépétibles aux époux X,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que le syndic de copropriété a méconnu les dispositions combinées des articles 18, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Dit inopposable aux époux X la résolution n° 19 de l’assemblée générale ordinaire du 25 novembre 2006,

Condamne le syndicat des copropriétaires du Domaine du Golfe à procéder à la remise, dans leur état antérieur aux travaux de janvier 2005, des tuyaux d’évacuation des eaux pluviales nouvellement installés sur la terrasse-loggia de l’appartement des époux X et ce, dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 80 € par jour de retard,

Condamme in solidum le syndicat des copropriétaires du Domaine du Golfe et la SAS Ocimmo à payer aux époux X la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,

Dispense les époux X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, tant de première instance que d’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, par application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Condamme in solidum le syndicat des copropriétaires du Domaine du Golfe et la SAS Ocimmo à payer aux époux X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires du Domaine du Golfe et la SAS Ocimmo de leurs demandes respectives sur le même fondement,

Déboute la SAS Ocimmo de sa demande de dommages-intérêts,

Condamme in solidum le syndicat des copropriétaires du Domaine du Golfe et la SAS Ocimmo aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction pour ces derniers au profit de la SCP Auché-Hédou – Auché, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.

JM/MR