Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 17 septembre 2020, n° 18/04155

ARRÊT N°

R.G. : N° RG 18/04155 – N° Portalis DBVH-V-B7C-HFFC

CG

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

09 octobre 2018

RG:17/00230

X

G

Q

N

C/

Z

S.A.R.L. IMMO HABITAT

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2020

APPELANTS :

Monsieur E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame F G épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur H A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame M O N

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur J Z

assigné à étude d’huissier le 19 décembre 2018

né le […] à […]

[…]

[…]

SARL IMMO HABITAT Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e DIAS collaboratrice de M^e Pierre-François GIUDICELLI, Plaidant,

avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 Décembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,

M^me Catherine Ginoux, conseillère,

M^me Isabelle Robin, conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 juin 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2020

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 17 septembre 2020, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige :

Les époux X, les consorts A-N et M. Z, propriétaires de maisons dans le lotissement 'Le Domaine de Paniscoule’ qu’ils avaient acquises de la Sarl Immo Habitat ont fait assigner leur venderesse en indemnisation de leur préjudice résultant du projet immobilier conçu par cette dernière sur une parcelle voisine du lotissement.

Par jugement rendu le 9 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Nimes a :

— débouté les trois propriétaires de l’ensemble de leurs demandes

— les a condamnés in solidum à payer à la Sarl Immo Habitat la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée le 22 novembre 2018, les époux X et les consorts A-N ont interjeté appel de cette décision.

Suivant conclusions notifiées le 3 juin 2019, les époux X et les consorts A-N demandent à la cour de :

— réformer la décision déférée

— condamner la Sarl Immo Habitat à leur payer à chacun d’entre eux pris individuellement la somme de 30.000 € en réparation de leur préjudice outre 5.000€ au titre des frais irrépétibles.

Les appelants soutiennent que La Sarl Immo Habitat a commis une réticence dolosive en ne les informant pas du projet immobilier qu’elle entendait réaliser à côté des biens vendus , qu’elle a manqué en sa qualité de venderesse à son obligation de garantie d’éviction du fait personnel et à son obligation pré-contractuelle et contractuelle d’information. Ils prétendent enfin que le projet immobilier envisagé par la Sarl Immo Habitat constitue un trouble anormal de voisinage.

Suivant conclusions notifiées le 29 juillet 2019, la Sarl Immo Habitat demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.

— condamner in solidum les époux X, les consorts A-N et M. Z à lui payer

* la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts

* celle de 3.000€ au titre des frais irrépétibles

L’intimée soutient que les acquéreurs qui ne démontrent pas qu’ils ont fait de l’absence de construction sur la parcelle voisine un critère déterminant de leur acquisition, ne peuvent se prévaloir d’une réticence dolosive. Elle estime que les époux X et les consorts A-N ne peuvent se plaindre de la perte de vue, dès lors qu’il n’y a pas de droit acquis à la vue. Elle prétend ne pas avoir failli dans son obligation d’information en donnant aux appelants toutes les informations juridiques et matérielles sur le lot acquis. Elle fait valoir enfin que le trouble de voisinage allégué ne présente pas un caractère certain pour être retenu à l’appui d’une demande d’indemnisation.

M. Z, bien que régulièrement assigné en l’étude d’huissier, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été fixée au 18 décembre 2019.

Motifs de la décision :

Les époux X et les consorts A-N fondent leur demande de dommages et intérêts d’une part sur le manquement de la Sarl Immo Habitat à la garantie d’éviction du fait personnel (a) d’autre part sur le manquement de la Sarl Immo Habitat à son obligation contractuelle d’informations (b), d’autre part sur la réticence dolosive commise par la Sarl Immo Habitat qui leur aurait dissimulé l’existence d’une information importante en vue d’emporter leur consentement (c) et enfin sur le trouble anormal de voisinage (d).

a) Sur la garantie d’éviction :

Selon les dispositions des articles 1626 à 1628 du code civil, le vendeur doit garantir l’acquéreur de toute éviction de son fait personnel ou d’un tiers.

Toutefois, en l’espèce, les époux X et les consorts A-N ne peuvent invoquer la perte même partielle du bien vendu, dès lors qu’ils n’établissent pas l’existence d’une atteinte à leur propriété telle que décrite dans l’acte de vente, étant précisé qu’aucune clause du contrat de vente ne mentionne que le vendeur s’interdit de construire sur la parcelle contigue au lotissement.

b) sur l’obligation d’information :

Il résulte des dispositions de l’article 1134 du code civil en sa version antérieure à

l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, un principe de sincérité et de loyauté en matière d’exécution des obligations contractuelles, de sorte que la partie qui connait un élément déterminant pour l’autre partie, est tenue de l’en informer.

Il importe de relever que la Sarl Immo Habitat n’était tenue d’aucune obligation légale d’informations à l’égard des époux X et les consorts A-N sur l’environnement du lotissement.

Par ailleurs, lorsqu’il n’existe pas d’obligation légale à la charge du professionnel, le devoir de renseignements inhérent à l’exécution de bonne foi du contrat, ne s’applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous ou qui sont susceptibles de l’être facilement.

En l’espèce, les époux X et les consorts Q-N ne pouvaient ignorer que les biens acquis se trouvant en zone urbaine, d’autres projets immobiliers pouvaient se réaliser.

Si, comme ils le prétendent, la qualité de l’environnement constituait un élément déterminant de leur acquisition, il leur appartenait de faire preuve de curiosité en se renseignant auprès de la mairie et des services d’urbanisme sur les constructions susceptibles d’être autorisées à proximité du lotissement.

Ils auraient pu apprendre que la parcelle litigieuse n’était pas située dans un espace boisé classé et que la construction d’un petit habitat collectif y était possible, ces informations étant aisément accessibles.

c) Sur le dol :

Selon l’article 1116 du code civil, en sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Certes, le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui s’il avait été connu de lui l’aurait empêché de contracter.

Toutefois, le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Or, en l’espèce, les deux annonces immobilières vantant la beauté du parc entourant le lotissement ne suffisent pas à prouver l’existence de manoeuvres de la part de la Sarl Immo Habitat dans la mesure où ces publicités émanent d’ agences immobilières et non de la Sarl Immo Habitat. Par ailleurs, il importe de relever que cette description commerciale n’a pu entrer dans le champ contractuel dès lors que les actes d’acquisition des époux X et des consorts A-N ne mentionnent pas l’intervention d’un agent immobilier.

Par ailleurs, les époux X (propriétaires du lot 7 dont le sous-seing-privé d’acquisition date du 13 juin 2014) les consorts A-N (propriétaires du lot 3, dont le sous-seing-privé d’acquisition date du 30 octobre 2015) n’établissent aucunement que leur venderesse leur a dissimulé l’existence du projet de construction contigu au lotissement.

Bien au contraire, la Sarl Immo Habitat apporte la preuve qu’elle n’avait pas une démarche de rétention d’informations sur le projet à l’égard des acquéreurs potentiels. En effet, 5 propriétaires de lots – M. B, M^me R-S, M. C, M. D et M.

Varanauskas – ayant acquis leur bien entre 2013 et 2017 attestent qu’ils ont bien été informés de l’existence du projet de construction.

d) Sur le trouble anormal de voisinage :

Si l’article 544 du code civil édicte que la propriété est le droit de jouir des choses de la manière la plus absolue, nul cependant ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Les époux X et les consorts A-N estiment que la présence de la construction édifiée par la Sarl Immo Habitat en bordure du lotissement génère un trouble anormal de voisinage, les privant de vue et de soleil.

Il convient cependant de rappeler que les biens acquis sont situés en zone urbaine de sorte que les époux X et les consorts A-N, comme tout propriétaire, devaient s’attendre à être privés d’un avantage de vue ou d’ensoleillement en raison de la proximité de constructions susceptibles d’être édifiées sur les parcelles environnantes, de tels avantages ne constituant pas des droits acquis.

Pour démontrer le préjudice qu’ils subissent, les époux X et les consorts A-N se bornent à verser aux débats des photographies censées représenter le parc environnant avant et après.

Toutefois ces photographies ne sont pas de nature à appréhender l’éventuelle nuisance subie par leur propriété respective en termes de perte de soleil et de vue.

Par ailleurs, les photographies révèlent que la construction litigieuse se compose d’un petit collectif de trois bâtiments élevés d’un étage sur rez de chaussée et s’intègre dans l’environnement du fait que son architecture s’harmonise avec celle des villas du lotissement et que sa faible hauteur ne dépassant pas le faite des arbres du parc permet de conserver un environnement verdoyant.

Cette analyse est partagée par une majorité de propriétaires du groupe d’habitations, qui relatent que s’ils avaient craint dans un premier temps une altération de leur cadre de vie, depuis la fin des travaux ils considèrent que la construction litigieuse qui s’intègre bien dans le parc ne constitue nullement une gêne notamment en ce qui concerne la vue et l’ensoleillement.

En définitive, il apparait que la demande de dommages et intérêts des époux X et des consorts A-N ne peut prospérer sur aucun des fondements invoqués. Il y a donc lieu de confirmer la décision de première instance qui a débouté les époux X et les consorts A-N ainsi que M. Z de l’ensemble de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de la Sarl Immo Habitat :

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière de droit.

Or rien de tel n’est démontré en l’espèce de sorte qu’il convient de débouter la Sarl Immo Habitat de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il y a lieu de confirmer la décision de première instance à cet égard.

Les époux X et les consorts A-N succombant en cause d’appel, seront condamnés à verser à la Sarl Immo Habitat la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Déboute la Sarl Immo Habitat de sa demande de dommages et intérêts

Condamne M. E X, M^me F G épouse X, M. H A et M^me M N, pris ensemble, à payer à la Sarl Immo Habitat la somme de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. E X, M^me F G épouse X, M. H A et M^me M N aux dépens d’appel

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Laurent-Vical, greffière.

La greffière, La présidente,