Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section c, 11 janvier 2024, n° 22/03235

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03235 – N° Portalis DBVH-V-B7G-ISUL

CS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’ORANGE

06 septembre 2022 RG :1121000268

[U]

[U]

C/

[E]

Grosse délivrée

le

à M^e ADJEDJ

Selarlu MG

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 11 JANVIER 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ORANGE en date du 06 Septembre 2022, N°1121000268

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

M^me Laure MALLET, Conseillère

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [P] [U]

né le 27 Mars 1961 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Didier ADJEDJ de la SELASU AD CONSEIL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Madame [J] [U]

née le 17 Juin 1974 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Didier ADJEDJ de la SELASU AD CONSEIL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉE :

Madame [Z] [E] épouse [Y]

née le 20 Avril 1945 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Lisa MEFFRE de la SELARL SELARLU MG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Novembre 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 Janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 17 janvier 2007, Mme [Z] [Y] a donné à bail à M. [P] [U] et son épouse Mme [J] [U] une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer de 730 euros.

Suivant acte d’huissier délivré le 23 juin 2015, Mme [Y] délivrait congé à ses locataires avec effet au 31 janvier 2016 les informant de la vente de son immeuble au prix de 260.000 euros.

Par lettre du 19 août 2015, les époux [U] acceptaient l’offre de vente.

Le 3 septembre 2015, la bailleresse avisait les preneurs de ce que la vente ne porterait que sur la maison et sur le terrain attenant d’une superficie de 1315 m².

Considérant que l’ensemble du terrain était concerné par l’offre, soit une superficie de 2885 m², les époux [U] faisaient délivrer à Mme [Y] une sommation d’assister à la vente, qui n’a pas donné suite. Un procès-verbal de carence sera dressé par notaire le 18 décembre 2015.

Par jugement du 4 septembre 2018, confirmé par la cour d’appel de Nîmes le 16 janvier 2020, les époux [U] ont été déboutés de leur demande de vente forcée considérant l’absence d’accord des parties sur la chose et le prix.

A la suite de cet arrêt, Mme [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras pour voir valider le congé et obtenir l’expulsion des époux [U].

Dans ce contexte, le juge, par jugement contradictoire en date du 6 septembre 2022, a :

— déclaré valide le congé pour vente qui leur a été donné le 23 juillet 2015;

— constaté l’expiration du bail conclu le 17 janvier 2007 depuis le 31 janvier 2016;

— leur a ordonné de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification du jugement et à défaut a ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux;

— rejeté la demande d’astreinte de Mme [Y];

— rejeté la demande de délais présentée par les époux [U];

— les a solidairement condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du montant du loyer et des charges à partir du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux;

— les a solidairement condamné au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts;

— les a condamné solidairement à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 6 octobre 2022, les époux [U] ont relevé appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 12 juin 2023, auxquelles il est expressément référé, les époux [U] demandent à la cour au vias de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, de :

— de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte de Mme [Y];

Statuant à nouveau,

— juger que le congé délivré le 23 juin 2015 est nul faute de précision suffisante;

En tout état de cause,

— juger que le congé délivré le 23 juin 2015 est nul comme ne portant pas sur la totalité du bien donné en bail;

En conséquence,

— réformer le jugement entrepris;

— prononcer la nullité du congé pour vente en date du 23 juin 2015;

— débouter Mme [Y] de sa demande tendant à voir déclarer valide ledit congé et ordonner leur expulsion;

A titre subsidiaire,

— leur accorder un délai de 3 ans en vertu de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles;

— la condamner à leur verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leur appel, les époux [U] font valoir que:

— le congé n’est pas respectueux des dispositions prescrites à l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 qui ne prend pas en compte la nouvelle adresse du bien et n’est pas suffisamment précis sur le descriptif du bien notamment sur la présence du terrain;

— l’imprécision du congé ne leur a pas permis de faire une offre efficiente;

— les décisions rendues par les précédentes juridictions n’ont aucunement validé ledit congé;

— le congé revêt un caractère frauduleux faute de réelle intention de vendre et Mme [Y] n’est pas en mesure de justifier d’aucune démarche en ce sens;

— la demande subsidiaire de délais est motivée par leur état de santé, tous deux étant en invalidité et l’état de santé de Mme [U] étant déclinante rendant impossible tant sur un plan matériel que psychologique la préparation d’un éventuel déménagement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 mars 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [Y] demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de:

— débouter les époux [U] l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté sa demande d’astreinte et condamner les appelants à la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts;

Statuant à nouveau,

— ordonner la libération immédiate des lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement;

— condamner solidairement les époux [U] à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et aux frais de recouvrement d’huissier tels que prévus aux articles 10, 11 et 12 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par décret n° 2001-212 du 8 mars 2001.

Au soutien de ses conclusions, l’intimé expose que:

— le congé reprend la consistance des biens telle qu’elle résulte du contrat de bail en sorte qu’aucune imprécision n’est à relever;

— les époux [U] se sont prévalus de la validité du congé dans les autres procédures ce qui est pour le moins contradictoire;

— les décisions précédentes affirment la validité dudit congé;

— elle a engagé dès 2012 la division de son terrain en 4 lots mais n’a pu finaliser les travaux d’aménagement des lots du fait de l’opposition des époux [U]; elle a mandaté une agence pour procéder à une nouvelle évaluation du bien;

— la demande de délais est injustifiée au regard de la longueur de la procédure engagée depuis 2015;

— l’occupation sans droit ni titre la prive de la jouissance de sa propriété , de la possibilité de la mettre en vente ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts étant précisé qu’elle a perdu le bénéfice du permis d’aménagement.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 octobre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la validité du congé pour vente

L’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989 dispose 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

L’article 15 II de la même loi dispose: 'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. .A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local… ».

Le premier juge a validé le congé litigieux sur le constat que l’objet et le prix de vente étaient suffisamment précis et l’intention de vendre réelle, indiquant à cet égard que l’assiette du bail correpond à celle définie dans le contrat de bail et celle concédée par le propriétaire soit un espace indissociable de la maison d’une surface totale de 1315 m².

En l’espèce, un congé avec offre de vente a été donné par Mme [Y] à ses locataires, au moyen d’un acte d’huissier délivré le 23 juin 2015 avec effet au 31 janvier 2016, les informant de la vente de son immeuble au prix de 260.000 euros.

Le congé litigieux est ainsi rédigé:

' les requérants leur donnent par le présent acte congé pour la date du 31 janvier 2016 des locaux qu’ils occupent sis [Adresse 3] à [Localité 6] tel que figurant dans le contrat de bail régularisé par les parties (…)

Le prix de vente des locaux concernés est de 260.000 euros hors frais de mutation (…)'.

En réponse à ce congé et par courrier en réponse, les époux [U] donnent leur accord pour l’acceptation de l’offre portant sur le bien donné en location selon le bail du 1er février 2007 et ils apportent cette précision que ledit bien figure sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 1].

Le 3 septembre 2015, Mme [Y] adresse à ses locataires un courrier dans lequel elle déclare:

' Par courrier en date du 19 août 2015, vous m’avez répondu, conformément à ce qui vous était proposé dans le congé, que vous vous portiez acquéreurs de votre immeuble.

La difficulté est que nous venons de constater que le congé que vous a délivré la SCP Bertrand Cadi Grafin contient un oubli important, savoir que la vente ne concerne que la maision et une superficie de 1315 m² maison incluse du terrain attenant et non la totalité dudit terrain… d’une superficie totale de 4200 m²… intégralement constructible et il est bien évident que si la vente avait concerné la totalité du terrain, le prix de vente aurait été bien plus élevé'.

En l’état, il est constant que l’offre de vente ne fait référence qu’au contrat de bail conclu le 17 janvier 2007 entre les parties ainsi rédigé ' (…) une maison individuelle sis à [Adresse 3] – consistance des locaux: séjour, cuisine, 3 chambres, salles de bains, wc, hall d’entrée, garage, buanderie au rez de chaussée'.

Tant le contrat de bail que le congé litigieux ne portent pas mention d’une référence cadastrale ou d’une superficie de terrain attenant à la maison individuelle.

A cet égard, il convient de souligner que dans un jugement rendu le 4 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Carpentras a relevé un désaccord des parties sur la chose mise en vente, à savoir la contenance du bien, et que dans un tel contexte, cette juridiction a considéré la vente nulle, décision par la suite confirmée par la cour d’appel de Nîmes dans les mêmes termes.

Ceci étant, la cour d’appel a indiqué que la cession projetée ne peut porter que sur les locaux qui font partie de l’objet du bail qui régit les parties et selon la consistance telle que décrite au contrat. Néanmoins, sur le constat de la nécessité, pour accéder à la maison depuis la voie publique, d’utiliser le terrain se trouvant devant l’habitation, elle a considéré que ledit terrain, bien que ne figurant pas dans la description de l’objet du bail, ne peut en être dissocié pour en déduire que la proposition de Mme [Y] de vendre l’habitation avec un terrain de 1315 m² correspondant à l’espace indissociable de la maison, est conforme à la configuration des lieux et aux exigences légales.

Elle a ajouté que les époux [U] ne justifiaient pas que l’assiette du bail s’étendait sur le terrain situé au nord de la parcelle, la jouissance alléguée ne s’étant pas faite avec l’accord du vendeur.

Enfin, il résulte de la photographie utilisée dans le permis d’aménager que la configuration des lieux laisse apparaître un premier espace sur lequel est située l’habitation et qui comporte des traces d’occupation (piscine hors sol), puis sur la partie nord en enfilade le restant de la parcelle délimitée par une haie qui ne comporte aucun signe d’habitation.

La configuration naturelle des lieux révèle une occupation de la première partie de la parcelle attenante à l’habitation.

Il s’ensuit que si le congé ne précise pas effectivement de référence cadastrale ou encore une superficie du terrain, l’assiette du bail qui résulte du contrat de bail et de l’usage effectif de la parcelle permettait de renseigner les locataires sur la portée de l’offre, qui ne peuvent valablement et sérieusement revendiquer l’imprécision du congé.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la validité du congé.

Pour le surplus, les appelants concluent au caractère frauduleux du congé arguant de la non concrétisation du projet d’aménagement tel que le revendique Mme [Y].

Ce moyen est inopérant dans la mesure où l’intimée produit la demande de permis d’aménager, les éléments du dossier ainsi que l’arrêté du 19 avril 2013 accordant ledit permis, ainsi que des attestations d’agents immobiliers mandatés pour évaluer l’immeuble, démontrant ainsi le sérieux du projet immobilier envisagé qui n’a pu aboutir du seul fait du contentieux opposant encore à ce jour les parties.

Pour le surplus, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la qualité d’occupant sans droit ni titre des époux [U] depuis le 31 janvier 2016 , a fait droit à la demande d’expulsion, les a condamné à une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais, le premier juge les a rejeté tenant compte de l’occupation du bien depuis plus de 6 ans et ce alors même que les époux [U] ne justifient d’aucun titre pour justifier de leur présence dans les lieux.

En l’état, s’il est vrai que les appelants occupent les lieux depuis près de huit années sans pour autant justifier d’un titre, il convient néanmoins de rappeler le contexte particulier lié au différend né d’une interprétation différente du congé en cause bien que non fondée tout en soulignant que les appelants ont toujours respecté leur obligation de paiement.

Les parties auraient pu se rapprocher pour concrétiser cette vente au prix indiqué et dans les termes précisés par Mme [Y] dans son courrier du 3 septembre 2015, l’intérêt commun étant de vendre le bien afin d’assurer aux appelants un maintien dans les lieux et permettre à l’intimée de concrétiser son projet immobilier. Ce refus résulte d’un choix des appelants.

Ceci étant, Mme [U] justifie souffrir d’une maladie invalidante de type sclérose latérale amyotrophie de forme centrale de nature à compliquer la réalisation de démarches en vue de quitter les lieux.

Il n’est donc pas opportun d’ordonner la libération immédiate des lieux qui est incompatible avec l’état de santé de l’appelante qui doit pouvoir organiser son départ dans des conditions satisfaisantes.

Ainsi, il sera accordé aux appelants, au visa des articles L 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai pour organiser leur déménagement et il sera dit qu’ils devront quitter le logement en cause au plus tard le 30 juin 2024.

A l’issue de l’expiration du délai ainsi accordée, il sera prononcée une astreinte afin de s’assurer effectif du départ des époux [U].

La décision déférée sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts:

Le premier juge a fait droit à la demande indemnitaire présentée par Mme [Y] mais la réduite à la somme de 2.000 euros au lieu des 8.000 euros réclamée par l’intéressée retenant ainsi l’existence d’un préjudice lié à l’immobilisation de son bien pendant près de 6 ans ainsi que la nécessité d’engager de nouveaux frais pour obtenir un permis d’aménager.

Sur appel incident, Mme [Y] sollicite à nouveau une somme de 8.000 euros.

L’analyse du premier juge sera confirmée en appel, l’existence d’un préjudice étant en effet incontestable, l’intimée ayant été effectivement privée de l’usage de son bien, et le montant retenu étant proportionné au préjudice subi

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires:

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les appelants, qui succombent partiellement, supporteront les dépens d’appel et seront condamnés au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de délais et l’astreinte,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde à M. [P] [U] et son épouse Mme [J] [U] un délai et les autorise à se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 juin 2024 en application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit qu’à l’expiration du délai susvisé, la libération devra intervenir de manière volontaire et à défaut M. [P] [U] et son épouse Mme [J] [U] seront condamnées au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision qui courra pendant un délai de 6 mois,

Condamne M. [P] [U] et son épouse Mme [J] [U] à payer à Mme [Z] [Y] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [U] et son épouse Mme [J] [U] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,