Cour d'appel de Nouméa, 22 octobre 2015, n° 14/00288

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 22 Octobre 2015

Chambre Civile

Numéro R.G. : 14/00288

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 30 Juin 2014 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :11/1339)

Saisine de la cour : 16 Juillet 2014

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'Améthyste', représenté par son Syndic la SARL SUNSET IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

XXX – XXX – XXX

Représentée par la SELARL CALEXIS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉES

LA SARL LES ILES SOUS LE VENT, prise en la personne de son représentant légal et représentée par son Mandataire-liquidateur la SELARL F-G H

XXX – XXX – XXX

LA SELARL F-G H, es-qualité de mandataire-liquidateur de la SARL LES ILES SOUS LE VENT

Siège social : XXX – XXX

Toutes deux représentées par la SELARL BERQUET, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2015, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,

M. B C, Conseiller,

M. B DIOR, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. B C.

Greffier lors des débats: M^me Martine GAUDY

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Yves ROLLAND, président, et par Cécile KNOCAKERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Selon une requête signifiée le 15 juillet 2011, complétée par conclusions postérieures, le syndicat des copropriétaires de la résidence Améthyste a fait citer devant le tribunal de première instance de Nouméa, la société Les Iles sous le vent aux fins de voir dire que cette dernière avait manqué à son obligation de livraison et d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme principale de 28 320 758 F outre celle de 300 000 F au titre des frais irrépétibles.

Il sollicitait également la validation de l’hypothèque judiciaire prise le 9 mai 2011 sur un ensemble immobilier appartenant à la société défenderesse.

Il exposait que la société Les Iles sous le vent avait réalisé la construction d’un immeuble d’habitation comprenant 12 appartements, situé à XXX, qu’elle l’avait vendu en état futur d’achèvement et qu’il résultait de l’expertise ordonnée par le juge des référés le 28 avril 2010 que des désordres et défectuosités affectaient la construction.

Il précisait que le coût de reprise de ces désordres avait été chiffré à la somme de 28 560 000 F de laquelle il convient de déduire celle de 227 850 F correspondant à un désordre qui affectait une partie privative.

Compte tenu de la liquidation judiciaire de la société Les Iles sous le vent intervenue le 5 mars 2012, le syndicat des copropriétaires avait sollicité, par conclusions du 19 décembre 2012, que sa créance soit fixée et que la main levée de l’inscription d’hypothèque soit ordonnée.

La Selarl H, agissant es-qualités de mandataire liquidateur de la société Les Iles sous le vent, par conclusions récapitulatives en date du 19 juillet 2012, est intervenue volontairement à la procédure et concluait à l’irrecevabilité de la demande, le syndic ne justifiant d’aucune autorisation pour ester en justice, alors que de plus, l’expertise judiciaire ne lui était pas opposable.

À titre subsidiaire, elle sollicitait la réduction des sommes réclamées.

Elle sollicitait également le débouté de la demande en validation de l’hypothèque judiciaire et, à titre reconventionnel, le paiement de la somme de 747 559 F correspondant aux dépenses d’électricité, ordures ménagères et eau, exposée pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Elle réclamait enfin le paiement d’une somme de 300 000 F au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 30 juin 2014, le tribunal de première instance de Nouméa a statué ainsi qu’il suit :

Donne acte à la selarl H, es-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Les îles sous le vent de son intervention volontaire.

Constate que le syndic de copropriété agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence Améthyste ne justifie d’aucune autorisation pour engager la présente procédure.

Déclare nulle l’action engagée.

Ordonne la main levée de l’inscription d’hypothèque judiciaire prise le 9 mai 2011 par le syndicat des copropriétaires de la résidence Améthyste contre la société Les îles sous le vent et portant sur l’ensemble n°1 et les millièmes y afférents édifiés sur le lot n° 222 de 9a 59ca du lotissement Blanchot (ex lot n° 67A), provenant de la subdivision du lot 67, Faubourg Blanchot, commune de Nouméa, résidence XXX m², XXX) appartenant à la société Les îles sous le vent.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Améthyste aux entiers dépens.

Accorde à la Selarl Berquet le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête déposée au greffe le 16 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence Améthyste a interjeté appel de la décision.

Dans son mémoire ampliatif enregistré le 15 octobre 2014, elle fait valoir, pour l’essentiel :

— que le premier juge s’est mépris en rejetant sa demande au motif que le syndic de copropriété agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence Améthyste ne justifiait d’aucune autorisation pour engager la présente procédure ; qu’une telle irrégularité ne pouvait être soulevée que par les seuls copropriétaires opposants ou défaillants ; qu’en tout état de cause, la prétendue irrégularité a été couverte par une assemblée générale intervenue le 30 septembre 2014 ;

— que la responsabilité de la S.A.R.L. Les îles sous le vent doit être retenue au titre des nombreux désordres visés notamment dans le rapport du 15 novembre 2009 de l’expert amiable M. X, intervenu à la demande des copropriétaires ; que l’évaluation des désordres a été fixée par le rapport d’expertise judiciaire établi le 24 février 2011 par M. A qui a fixé le coût des travaux, maîtrise d’oeuvre, bureau d’études et aléas inclus, à la somme de 28 814 560 F CFP ;

— qu’il est en définitive demandé la somme de 28 320 758 F CFP compte-tenu de la déduction d’une somme de 227 850 F CFP correspondant à un désordre intervenu sur une partie privative ;

— qu’il a régulièrement déclaré le 19 avril 2012 sa créance entre les mains de la Selarl F-G H pour un montant de 28 560 000 F CFP à titre de privilège du Syndicat des copropriétaires.

' En conséquence, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de statuer ainsi qu’il suit :

Vu l’article 126 du Code de Procédure Civile de Nouvelle-Calédonie,

Vu les procès-verbaux de l’Assemblée Générale des Copropriétaires de la Résidence Améthyste en date du 15 juin 2010 et du 30 septembre 2014,

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 25 novembre 2011,

Vu la déclaration de créance en date du 19 avril 2012,

DIRE et JUGER que la SARL Sunset Immobilier en sa qualité de Syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence Améthyste a été dûment habilité à agir en justice contre la S.A.R.L. les Iles Sous Le Vent,

DIRE et JUGER en tout état de cause que cette irrégularité de fond a été régularisée en cause d’appel,

En conséquence ,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nulle l’action engagée et le REFORMANT,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Améthyste représenté par son Syndic en son action,

LA DIRE juste et bien fondée,

HOMOLOGUER le rapport d’expertise de M. l’expert D Y en date du 25 novembre 2011,

CONSTATER que la SARL LES ILES SOUS LE VENT en sa qualité de promoteur-vendeur a manqué à son obligation de résultat et de livraison conforme eu égard à tous les désordres constatés avant réception de l’immeuble et évalués par voie d’expertise judiciaire à la somme de 28 560 000 F CFP,

FIXER la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Améthyste au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Les Iles Sous Le Vent à la somme de 28 320 758 F CFP à titre de privilège du Syndicat des copropriétaires après déduction de la somme de 239 242 F CFP correspondant aux désordres identifiés dans les parties privatives appartenant à la SCI Casajo,

ORDONNER en tant que de besoin la main levée de l’hypothèque judiciaire prise le 09 mai 2011, volume 2954 n°9, au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Améthyste et portant sur le bien suivant : l’ensemble n°1 et les millièmes y afférents édifiés sur le lot n°222 de 9 ares 59 centiares du lotissement Blanchot (ex lot n76 A), provenant de la subdivision du lot n° 67, Faubourg Blanchot, Commune de Nouméa, Résidence Améthyste (parking de 12 m2, 15 rue Bouarate ' n° du local 41BAH061.001),

Z la SELARL F-G H ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. les Iles Sous Le Vent à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Améthyste la somme de 300 000 F CFP au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Calexis, Avocats aux offres de droit.

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Par conclusions en réplique valant appel incident, enregistrées au greffe le 16 janvier 2015, la SELARL F-G H ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. les Iles Sous Le Vent fait valoir, pour l’essentiel :

— que la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2014 dont le Syndicat se prévaut pour régulariser son action, est entachée de nullité, en ce qu’elle intervient postérieurement à l’action introduite et qu’elle est, au surplus, imprécise ; qu’en conséquence, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires est irrecevable ;

— qu’aucun moyen juridique n’étant formulée dans la requête introductive d’instance, l’action est irrecevable ;

— qu’au lieu de saisir la justice, il eut été opportun d’attendre le procès verbal de réception et d’examiner avec le promoteur les possibilités de lever les réserves, plutôt que de saisir par de multiples procédures le tribunal puis la cour ce qui a eu pour seul résultat d’asphyxier la société Les Iles sous le vent et de la conduire à la liquidation judiciaire ;

— que si la requête introductive d’instance se fondait sur le pré-rapport de l’expert judiciaire, M. A, les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires devant le premier juge se fondaient sur le rapport défintif de l’expert judiciaire M. Y, à partir duquel le premier juge a fondé sa religion ; qu’il y a lieu cependant d’observer que les critiques du syndicat des copropriétaires portant sur ce dernier rapport doivent être rejetées s’agissant d’une expertise intervenue dans le cadre d’une procédure diligentée par les copropriétaires eux-mêmes, personnes physiques, et non par le Syndicat des copropriétaires ;

— qu’en tout état de cause, elle conteste différents désordres retenus par l’expert tant dans leur principe que dans leur évaluation ;

— que, par son appel incident, le mandataire liquidateur produit un état des dépenses prises en charge par le promoteur-vendeur qui relevait des charges communes (électricité, eau et ordures ménagères) d’un montant de 747 559 F CFP pour la période de décembre 2008 à juin 2010 auquel le Syndicat des copropriétaires doit être condamné.

' En conséquence, la SELARL F-G H, ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. les Iles Sous Le Vent, demande à la cour de statuer ainsi qu’il suit :

CONFIRMER le jugement du 30 juin 2014 en ce qu’il a déclaré nulle et irrecevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Améthyste,

DIRE et JUGER que le procès verbal produit aux débats en date du 9 octobre 2014 ne saurait valoir ratification ou régularisation,

VU la résolution n° 8,

CONSTATER le caractère imprécis de l’autorisation donnée au syndic,

DIRE et JUGER irrecevable et nulle l’action du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Améthyste ;

En toute hypothèse,

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Améthyste de toutes ses demandes, fins et conclusions,

VU l’appel incident diligenté par le mandataire liquidateur et par la SARL les Iles sous le vent,

REFORMER le jugement en date du 30 juin 2014 rendu par le tribunal de première instance de Nouméa en ce qu’il a débouté la SARL les Iles sous le vent et la SELARL F-G H ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL les Iles sous le vent de leurs demandes tendant au paiement par le syndicat des copropriétaires de la somme d’un montant de 747 559 F CFP,

CONSTATER que les factures correspondent à des charges suite à l’occupation par les copropriétaires de leur habitation et ce nonobstant l’absence de réception des parties communes.

Z le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Améthyste à payer à la SELARL F-G H ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL les Iles sous le vent d’un montant de 747 559 FCFP majorée des intérêts légaux à compter du 24 juillet 2012 correspondant au dépôt au greffe des conclusions récapitulatives valant mise en demeure.

Z le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Améthyste à payer à la SELARL F-G H ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Les Iles sous le vent la somme d’un montant de 300 000 F CFP au titre des dispositions de l’article 700 de la délibération n°118/CP du 26 mai 2003 ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel distraits au profit de la SELARL d’Avocat Berquet.

Les ordonnances de clôture et de fixation de la date de l’audience ont été rendues le 29 mai 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

De la recevabilité de l’action

Attendu que le mandataire liquidateur de la SARL Les Iles sous le vent soutient que le syndic de copropriété agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence Améthyste ne justifiait d’aucune autorisation pour engager la procédure ;

Attendu cependant qu’une telle irrégularité ne pouvait être soulevée que par les seuls copropriétaires opposants ou défaillants ; qu’en tout état de cause, la prétendue irrégularité a été couverte par une assemblée générale intervenue le 30 septembre 2014, soit postérieurement au jugement entrepris, qui a donné 'mandat au syndic d’agir en justice contre le promoteur et toutes entreprises ayant participé à la construction’ ; que par conséquent , l’action est recevable ;

De la validité de l’expertise judiciaire quant à l’évaluation des désordres

Attendu que le mandataire-liquidateur de la S.A.R.L. les Iles sous le vent soutient que le Syndicat des copropriétaires qui fait porter le débat sur les malfaçons au regard du rapport judiciaire de M. Y , ne peut fonder ses prétentions sur celui-ci, alors qu’il a été initié à la demande des copropriétaires et non du Syndicat des copropriétaires ;

Atttendu qu’un tel argument avancé par la S.A.R.L., qui était présente aux opérations d’expertise, ne saurait prospérer ; qu’en effet, la circonstance que l’expertise ait été initialement ordonnée, dans le cadre d’une ordonnance de référé du 28 avril 2010 à la demande des copropriétaires, personnes physiques, et non du Syndicat des copropriétaires, n’est aucunement de nature à écarter des débats cette expertise, alors même que les parties ont eu tout le loisir de la critiquer, tant en première instance qu’en appel ; que l’article 16 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie prescrit au juge de ne pas retenir des documents produits par les parties lorsque celles-ci n’ont pas été à même d’en débattre contradictoirement, ce qui n’est aucunement le cas en l’espèce ;

De la responsabilité de la S.A.R.L. les Iles sous le vent

Attendu que l’expert judiciaire, M. Y, relève dans son rapport définitif du 25 novembre 2011, qui intervient à la suite du pré-rapport établi le 24 février 2011 par M. A, également expert désigné judiciairement, que :

'Notre opinion (quant aux responsables de désordres) est identique à celle de notre prédécesseur :

— Certains dommages sont du ressort de l’entretien du bâtiment, et donc, à notre avis de la copropriété: D17, D24, D28, D3l, D33,

— Les autres désordres sont imputables soit au concepteur, soit aux entreprises qui ont réalisé les travaux. Donc finalement au promoteur qui a vendu le bien aux actuels propriétaires ' (p.30) ;

'Notre opinion est que l’entreprise de charpente métallique est fortement responsable du mauvais travail qu’elle a accompli

Nous sommes aussi d’avis que le promoteur porte une part de responsabilité puisqu’il a été informé par les rapports de Socotec sur les défauts de la réalisation de cette charpente, alors qu’elle était en construction.

Nous ne pensons pas qu’il y ait de reproche à faire à Socotec qui a vu les défauts et en a informé l’entreprise et le maître d’ouvrage’ (p.36) ;

' Conclusions : Nous avons repris l’expertise de notre confrère, qui était arrivée au stade du pré-rapport et l’avons menée à son terme, après une visite sur site, une analyse complète du dossier, un pré-rapport, une analyse des commentaires et le présent rapport.

Nous rejoignons l’avis de notre prédécesseur sur bien des points et n’avons donc amené que des modifications normales au stade d’un pré-rapport.

Notre opinion est que la résidence Améthyste souffre de nombreux désordres, dont certains sont mineurs et ne portent donc pas atteinte à l’intégrité du bâti ni à son usage. Cependant, à côté de ces défauts mineurs apparaissent des désordres majeurs sur la toiture, qui imposent que celle-ci soit reprise en entier, charpente et couverture.

De plus, il apparaît que le chantier ait souffert de nombreux retards, dont certains très importants, qui sont de nature à porter nettement préjudice aux acquéreurs.

Il semble que ce chantier ait souffert d’une carence de maîtrise d''uvre, tant au niveau de la conception du bâtiment, que de la direction des travaux’ ;

Attendu que pour sa part, M. A préconisait dans son pré-rapport du 24 février 2011 dont M. Y se réapproprie l’avis :

'De retenir l’implication promoteur la Sarl LES ILES SOUS LE VENT pour la majorité des désordres décrits, ces derniers résultant soit de réserves émises ou d’inachèvement à l’issue d’un parfait achèvement des ouvrages (garantie de bonne fin contractuelle), soit survenus pendant cette période. La défaillance promoteur dans la livraison des parties communes est manifeste’ ;

Attendu qu’au vu de l’ensemble de ces éléments pris en leur ensemble, il est établi que les désordres constatés par les experts relèvent de la responsabilité contractuelle de la SARL LES ILES SOUS LE VENT et plus particulièrement de la garantie de plein achèvement compte-tenu des malfaçons allégués suite à la livraison des appartements ;

De l’évaluation des désordres

Attendu que l’expert judiciaire, M. Y a réparti les désordres qu’il a constatés en 42 postes (de D1 à D42), pour un montant total de :

— montant total des travaux de reprise : 24 608 574 F CFP HT

—  10% au titre de la maîtrise d’oeuvre,

hors travaux de toiture, soit sur 13 631 850 F CFP : 1 363 185 F CFP HT

—  5% au titre des aléas climatiques : 1 230 185 F CFP HT

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XXX

XXX

Attendu cependant que le mandataire liquidateur, qui admet in fine que les préjudices subis par la Syndicat des copropriétaires pourraient s’élever au maximum à la somme de 15 000 000 F CFP, tout en ne reprenant pas ce montant dans le dispositif de ses conclusions, fait porter ses critiques dans le but de parvenir à ce montant sur différents points de l’expertise qu’il convient de reprendre :

' D1 : absence de garde-corps : 60 000F CFP

Attendu que le mandataire liquidateur conteste cette somme en relevant qu’aucune disposition légale n’impose un tel garde-corps et qu’il suffit d’interdire aux enfants d’accéder à la façade arrière du bâtiment ; que cependant, ce garde-corps dont le coût a été justement évalué par l’expert, s’avère indispensable pour protéger toute personne contre le risque de chute sur le parking situé en rez-de-chaussée ; que ce poste doit être confirmé ;

' D2 : enlèvement du poteau électrique (EEC) : 50 000 F CFP

Attendu que le mandataire liquidateur fait valoir que l’instabilité n’est pas nouvelle et qu’elle n’est pas menaçante ; que cependant ce point a été justement qualifié de désordre par l’expert, qui a par ailleurs répondu à un dire qui lui était adressé, en relevant que ce poteau était désormais inutile depuis la démolition de l’ancienne maison située sur le terrain où l’immeuble a été construit ; qu’il convient de confirmer l’évaluation de l’expert ;

' D3 et D4 : finition du gros oeuvre, parements des bétons et défauts d’aspect des façades : 3 000 000 F CFP

Attendu que le mandataire relève que ces défauts purement esthétiques doivent être rejetés et qu’en tout état de cause les montant retenus ne reposent sur aucune base ; que cependant de tels désordres, qui ont été constatés dans l’année de parfait achèvement des ouvrages, ont été justement évalués par l’expert ;

' D6 : reprise de l’étanchéité des gargouilles : 35 000 F CFP

Attendu que cette évaluation, qui a déjà été prise en compte par l’expert dans le cadre d’un dire qui lui était adressé, doit être confirmée ;

' D7 : création d’un drain dans le mur de soutènement à l’arrière du parking : 720 000 F CFP

Attendu que le mandataire soutient que la réalisation de barbacanes à un coût bien moindre que la création d’un drain, serait de nature à réparer le désordre ; que cependant l’expert a justement répondu, également dans le cadre d’un dire, en soulignant que si pour la stabilité du mur un drain n’était pas une nécessité absolue, en raison de la présence d’eau à l’arrière de ce mur, il était plus que préférable d’en réaliser un ; que la cour se réapproprie les conclusions de l’expert ;

' D9 : reprise de l’épaisseur de l’enrobé pour la gestion des eaux pluviales : 250 000 F CFP

Attendu que le mandataire conteste l’évaluation de l’expert sans cependant apporter d’élément concret de nature à l’évaluer sur d’autres bases ; que le montant retenu par l’expert doit être validé ;

' D12 : reprise des trous de banches non obturés : 5 000 F CFP

Attendu que l’évaluation faite par l’expert, qui n’est combattu par aucun élément, doit être confirmée ;

' D15 : réfection de la dalette de béton cassée : 30 000 F CFP

Attendu que le mandataire conteste que ce poste puisse relever du promoteur ; que cependant la livraison d’un immeuble neuf nécessite que de tels désordres soient réparés ; que l’évaluation faite par l’expert doit être confirmée ;

' D18 : insuffisance des pentes dans le local poubelles : 35 000 F CFP

Attendu que l’évaluation faite par l’expert, qui n’est combattu par aucun élément, doit être confirmée ;

' D20 : faïençage de l’enduit du mur extérieur :150 000 F CFP

Attendu que l’évaluation faite par l’expert, qui n’est combattu par aucun élément, doit être confirmée ;

' D21 : des murets et bordures du parking : 100 000 F CFP et D22 : joint de l’interphone : 15 000 f CFP

Attendu que le mandataire déplore que ces oublis n’aient pu être réparés par le promoteur dans le cadre de réserves ; que cependant les évaluations faites par l’expert, qui ne sont pas combattues par aucun élément, doivent être confirmées ;

' D21 :de la révision du parcours du câble du skydom : 50 000 F CFP

Attendu que le mandataire relève que lors de l’expertise l’essai d’ouverture du skydom s’est révélé concluant et que ce poste n’est donc pas justifié ; que cependant l’expert a justement répondu, dans le cadre d’un dire, en soulignant que le contrôle opéré sur le dispositif s’étant révélé non conforme, des corrections devaient y être apportées ; que l’évaluation faite par l’expert doit être confirmée ;

' D26 : de la traversée des planchers par les gaines techniques ( 20 000 F CFP), D27 de la refixation de la cloison placo-plâtre (4 000 F CFP) et D32 : du traitement d’une micro fissure (45 000 F CFP) ;

Attendu que le mandataire critique l’existence même de ces désordres et leur évaluation forfaitaire, tout en précisant que certains de ces désordres auraient pu être corrigés dans le cadre de réserves ; que cependant les constatations et les évaluations faites par l’expert, qui ne sont combattues par aucun élément concret, doivent être confirmées ;

' D36 : de la reprise de la toiture : 6 678 840 F CFP

Attendu que le mandataire soutient que la Société Socotec, qui assurait une mission de conseil et de contrôle des travaux, a déclaré que la charpente couverture était conforme et qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de l’attraire en la cause ;

Attendu cependant que l’expert a pu relever dans son rapport que :

'Nous en concluons que la charpente et la couverture doivent être REFAITS. Bien évidemment TOUS les faux-plafonds rampants (ceux sous la toiture), c’est-à-dire tous les faux plafonds dernier étage l’immeuble, vont devoir être démolis et donc refaits.

Les plafonds en PVC des balcons devront également être refaits.

Le représentant de Socotec nous a produit, pendant l’expertise, des courriers et notes démontrant que Socotec avaient clairement signalé à l’entreprise que les travaux n’étaient pas conformes aux règles de l’art’ ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que la société Les Iles sous le vent ne saurait échapper à ses responsabilités ainsi qu’il l’a été précédemment souligné et que les évaluations faites par l’expert, qui ne sont pas combattues par aucun élément, doivent être confirmées ;

' D41 (et non D37 comme mentionné par erreur) : faux plafonds en plâtre et en PVC sous la toiture : 6 240 000 F CFP

Attendu que le mandataire considère ce montant comme excessif sans cependant justifier son analyse ; que l’évaluation de l’expert sera retenue ;

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Attendu qu’il convient en conséquence de reprendre les conclusions de l’expertise judiciaire fixant le montant des désordres à la somme totale de 27 200 000 F CFP HT ; que cependant la somme de 227 850 F CFP correspondant à la rubrique D40 du rapport d’expertise relatif à l’appartement de la SCI Casajo devra en être déduite s’agissant d’un désordre concernant une partie privative ; qu’ainsi la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard du passif de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. les Iles sous le vent s’élève à la somme de 26 972 150 F CFP HT soit 28 320 758 F CFP TTC ;

De l’appel incident formée par le mandataire liquidateur

Attendu que le mandataire liquidateur de la S.A.R.L. les Iles sous le vent , par son appel incident, produit un état des dépenses prises en charge par le promoteur-vendeur relevant des charges communes (électricité, eau et ordures ménagères) d’un montant de 747 559 F CFP pour la période de décembre 2008 à juin 2010, pour lequel il demande la condamnation du Syndicat des copropriétaires, faisant observer et justifiant que la plupart des copropriétaires avaient pris possession de leur appartement en 2009 et au début de l’année 2010, soit antérieurement à la réception des parties communes en novembre 2010 ;

Attendu que les premières livraisons d’appartements ont effectivement eu lieu, selon les constatations du pré-rapport d’expertise de M. A et des pièces qui y sont visées, dès le 26 janvier 2009 ;

Attendu qu’aucune critique n’est formée, en appel, par la partie adverse quant à ce point ; qu’il y a lieu en conséquence de constater que de telles dépenses qui ne sont pas des dépenses de chantier et qui correspondent à une occupation effective de copropriétaires, incombent nécessairement à ceux-ci, en l’absence de désignation d’un syndic ; qu’il n’appartient donc pas à la S.A.R.L. les Iles sous le vent de payer de telles charges ; que le jugement sera ainsi également réformé sur ce point ; qu’en conséquence, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Améthyste sera condamné à payer à la SELARL F-G H, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL les Iles sous le vent, la somme de 747 559 F CFP majorée des intérêts légaux à compter du 24 juillet 2012 correspondant au dépôt au greffe des conclusions récapitulatives valant mise en demeure ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire déposé au greffe ;

Infirme le jugement rendu le 30 juin 2010 par le tribunal de première instance de Nouméa, en toutes ses dispositions, et :

Statuant à nouveau :

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 25 novembre 2011,

Vu la déclaration de créance en date du 19 avril 2012,

Dit que la SARL Sunset Immobilier en sa qualité de Syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence Améthyste a été dûment habilité à agir en justice contre la S.A.R.L. les Iles Sous Le Vent,

Constate que la SARL les Iles Sous Le Vent en sa qualité de promoteur-vendeur a manqué à son obligation de résultat et de livraison conforme eu égard aux désordres constatés avant réception de l’immeuble et évalués par voie d’expertise judiciaire à la somme de 28 560 000 F CFP TTC,

Fixe la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Améthyste au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Les Iles Sous Le Vent à la somme de vingt-huit millions trois cent vingt mille sept cent cinquante-huit (28 320 758) F CFP TTC, à titre de privilège du Syndicat des copropriétaires après déduction de la somme de 239 242 F CFP correspondant aux désordres identifiés dans les parties privatives appartenant à la SCI Casajo ;

Ordonne, en tant que de besoin, la main levée de l’hypothèque judiciaire prise le 09 mai 2011, volume 2954 n°9, au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Améthyste et portant sur le bien suivant : l’ensemble n°1 et les millièmes y afférents édifiés sur le lot n°222 de 9 ares 59 centiares du lotissement Blanchot (ex lot n76 A), provenant de la subdivision du lot n° 67, Faubourg Blanchot, Commune de Nouméa, Résidence Améthyste (parking de 12 m2, 15 rue Bouarate ' n° du local 41BAH061.001) ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Améthyste à payer à la SELARL F-G H ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL les Iles sous le vent d’un montant de sept cent quarante-sept mille cinq cent cinquante-neuf (747 559) F CFP majorée des intérêts légaux à compter du 24 juillet 2012 correspondant au dépôt au greffe des conclusions récapitulatives valant mise en demeure ;

Condamne la SELARL F-G H ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. les Iles Sous Le Vent, à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Améthyste la somme de deux cent mille (200 000) F CFP au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais d’expertise (1 384 614) F CFP, dont distraction au profit de la SELARL Calexis, Avocats aux offres de droit.

Le greffier, Le président.