Cour d'appel d'Orléans, 28 mai 2015, n° 14/02938

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 28/05/2015

SELARL DUPLANTIER – XXX

SELARL DEREC

ARRÊT du : 28 MAI 2015

N° : 275 – 15 N° RG : 14/02938

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date du 29 Juillet 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscaL dématérialisé N°: 1265148415011791

Madame B X épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Sonia MALLET GIRY de la SELARL DUPLANTIER – XXX, avocat au barreau d’ORLEANS,

assistée par M^e Hervé CABELI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265153516717964 – 1265153516596229

XXX

au capital social de 7 622 €, immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n° B 379 542 996, dont le siège social est situé XXX – XXX, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur D Y, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLÉANS

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur D Y

né le XXX

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLÉANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 05 Septembre 2014.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 5 mars 2015

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 02 AVRIL 2015, à 14 heures, devant Monsieur Thierry MONGE, Conseiller, par application de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

Monsieur Z RAFFEJEAUD, Président de Chambre,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller,

Monsieur Thierry MONGE, Conseiller, qui en a rendu compte à la collégialité.

Greffier :

Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 28 MAI 2015 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ :

La S.A.R.L. Rotor Maintenance, dont le gérant est D Y, exploite une activité de maintenance, réparation et entretien d’hélicoptères et une hélistation avec école de pilotage sur un terrain sis XXX, hameau d’Izy, dont elle est locataire commercial en vertu d’un bail initialement conclu le 1^er juillet 1990. B X épouse séparée Y lui a fait délivrer par acte du 17 décembre 2007 un congé sans offre de renouvellement à effet du 30 juin 2008, et a obtenu en référé le 4 juin 2008 au contradictoire de la locataire la désignation d’un expert judiciaire pour rechercher les éléments permettant de déterminer le montant de l’éventuelle indemnité d’éviction. L’expert Z A, commis pour y procéder, a déposé son rapport définitif en date du 6 septembre 2011, et M^me X/Y a assigné le 15 octobre 2011 la société Rotor Maintenance pour la voir juger prescrite en son droit de contester la validité du congé et en son droit de solliciter la fixation et le versement d’une indemnité d’occupation et pour voir ordonner son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la complète libération des lieux. D Y est volontairement intervenu à l’instance aux côtés de la société Rotor Maintenance, et tous deux ont contesté à titre principal la recevabilité à agir de M^me X/Y. Le tribunal a enjoint à la demanderesse de justifier de son titre de propriété des biens loués, à quoi celle-ci a indiqué déférer par note et pièces transmises en cours de délibéré.

Par jugement du 29 juillet 2014, le tribunal de grande instance d’Orléans a dit au visa de l’article 2239 du code civil en sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 que la société Rotor Maintenance n’était pas prescrite en son droit de contester le congé ; il a dit que le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 5 mars 1991 prononçant le divorce des époux Y ne constituait pas un titre exécutoire en ce qu’il donnait acte aux conjoints de leur accord pour que le logement de la rue du Moulin soit attribué à la femme et que la part revenant au mari soit abandonnée à la femme à titre de prestation compensatoire dès lors qu’il était dépourvu d’autorité de chose jugée en ce qu’il ne tranchait aucune contestation ni n’homologuait une convention notariée antérieure ; il a constaté qu’il n’était pas justifié de la liquidation des intérêts pécuniaires des ex-époux ; il a jugé que M^me X, depuis remariée avec M. Y et en cours de divorce, ne prouvait pas être la seule propriétaire du bien loué ; et constatant au visa de l’article 815-3 du code civil qu’elle n’établissait pas non plus en être titulaire d’au moins deux tiers des droits indivis, il a prononcé la nullité du congé sans offre de renouvellement délivré le 17 décembre 2007 et débouté M^me X/Y de tous ses chefs de prétentions en la condamnant aux dépens de l’instance incluant ceux de l’expertise ordonnée en référé.

M^me X épouse séparée Y a relevé appel.

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile, ont été déposées :

— le 26 novembre 2014 par l’appelante

— le 23 janvier 2015 par la société Rotor Maintenance et par M. Y.

Madame X épouse séparée Y demande à titre principal à la cour de juger la société Rotor Maintenance prescrite en sa contestation du congé et en sa demande subsidiaire en paiement d’une indemnité, au motif, tiré de l’article L.145-60 du code de commerce, que ces actions sont soumises à une prescription biennale qui court à compter de la date pour laquelle le congé est donné et qui expirait donc au 30 juin 2010, date à laquelle aucune action n’était engagée. En réponse aux moyens adverses, elle conteste que ce délai biennal ait pu se trouver suspendu par l’effet du nouvel article 2239 du code civil, en soutenant que l’article 26III de la loi du 17 juin 2008 qui l’a institué dispose que l’action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne lorsqu’une instance a été introduite avant son entrée en vigueur, ce qui est le cas selon l’appelante puisque l’ordonnance de référé commettant un expert date du 4 juin 2008, de sorte que la prescription n’a pas été interrompue. Elle ajoute que la délivrance du congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction n’emporte aucune reconnaissance du droit à la percevoir et reste sans conséquence sur la prescription.

Rappelant qu’elle soulève l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de son mari, M^me X indique que les premiers juges ont omis de statuer de ce chef et elle réitère sa demande en faisant valoir sur le fondement du principe de l’estoppel que D Y se contredit à son préjudice en venant soutenir qu’elle ne serait pas l’unique propriétaire du bien loué, alors qu’il l’a expressément reconnu dans ses conclusions signifiées le 19 octobre 2011 dans le cadre de la nouvelle procédure de divorce pour se présenter comme dépourvu de patrimoine et réclamer une prestation compensatoire, et elle ajoute qu’il n’est pas non plus en droit de se prétendre locataire des lieux alors que l’ordonnance du juge aux affaires familiales lui a simplement accordé le droit d’occuper la partie commerciale pour la durée de la procédure de divorce. Elle oppose aussi cette règle de l’estoppel à la S.A.R.L. Rotor Maintenance, au motif que celle-ci a tenu à lui faire re-signer un bail commercial après le jugement de divorce du 5 mars 1991 au motif qu’il fallait tenir compte de ce que M^me X était désormais seule propriétaire du bien loué, et dénie en conséquence à la locataire le droit de lui contester sa recevabilité à agir.

Subsidiairement, pour le cas où la cour jugerait que les époux demeurent propriétaires indivis du bien loué, M^me X affirme qu’elle aurait alors donné congé en vertu d’un mandat tacite confirmé par le mari dans ses conclusions prises dans la procédure de divorce.

Très subsidiairement, si la cour estimait Rotor Maintenance en droit de prétendre à une indemnité d’éviction, l’appelante l’estime déchue du droit d’en obtenir une en raison de ses manquements à la jouissance paisible des lieux, car elle y dispense des cours de pilotage expressément prohibés par la décision administrative qui a autorisé l’hélistation, et parce que les incohérences du registre ne permettent pas de retenir qu’une activité y serait réellement exercée. Encore plus subsidiairement, elle demande à la cour de fixer l’indemnité d’éviction aux 17.906 euros proposés par l’expert, dès lors que le fonds est transférable sans perte de la clientèle.

Elle réclame en toute hypothèse une indemnité d’occupation de 750 euros jusqu’à la libération des lieux.

La S.A.R.L. Rotor Maintenance et M. Y maintiennent être recevables à invoquer la nullité du congé en faisant valoir que l’ordonnance de référé du 4 juin 2008 a mis fin à la seule instance en cours, de sorte que l’article 26 III de la loi du 17 juin 2008 ne s’applique pas et qu’en vertu du nouvel article 2239 du code civil, la prescription qui avait commencé à courir à la date de l’ordonnance de référé est demeurée suspendue jusqu’au 12 septembre 2011, date de dépôt du rapport, de sorte que la contestation du congé formulée par conclusions du 25 juin 2012 est recevable. Ils ajoutent que la jurisprudence ancienne ne peut faire obstacle au texte nouveau, plus subsidiairement encore que l’exception de nullité est perpétuelle.

Monsieur Y affirme que son intervention volontaire est parfaitement recevable puisqu’il est copropriétaire indivis du bien loué et qu’il jouit d’une partie des locaux en vertu de l’ordonnance de non-conciliation du 13 février 2007. En réponse au moyen tiré de l’estoppel, il indique avoir écrit par erreur de droit que le bien appartenait en propre à son épouse, et se ranger à l’analyse des premiers juges. S’agissant de la prescription, il ajoute qu’en vertu de l’ancien article 2253 du code civil, elle ne joue pas entre époux.

Sur le fond, ils soutiennent l’un et l’autre que le congé est nul car délivré par la seule M^me X, qui ne justifie pas de son titre d’unique propriétaire des biens loués nonobstant les mentions de ce qu’elle qualifie d’avenant au bail, Monsieur Y contestant catégoriquement qu’elle ait pu agir en son nom en vertu d’un mandat tacite, et ajoute que ce congé viole aussi le droit de jouissance accordé par l’ordonnance de non-conciliation.

Subsidiairement, ils soutiennent que le congé serait à tout le moins caduc faute de contrepartie, s’il s’avérait que le locataire ne puisse prétendre à une indemnité d’éviction.

Plus subsidiairement, ils demandent à la cour d’allouer au locataire une indemnité d’éviction de 35.000 euros au vu des conclusions d’une expertise unilatérale plus récente, en contestant comme dépourvus de toute pertinence les motifs de refus invoqués par M^me X.

Il est référé pour le surplus aux dernières conclusions récapitulatives des parties.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 5 mars 2015, ainsi que les avocats des parties en ont été avisés.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

* sur l’intervention volontaire de M. Y

Attendu que M. Y est recevable à intervenir volontairement à l’instance, tant au soutien des intérêts de la société Rotor Maintenance, dont il est le dirigeant, que pour faire valoir ses prétentions personnelles quant à la propriété de l’immeuble donné à bail, lesquelles sont susceptibles d’exercer une incidence sur la validité du congé ;

* sur la prescription du droit de contester le congé et de solliciter une indemnité d’éviction opposée à la société Rotor Maintenance

Attendu que la société Rotor Maintenance a reçu par acte signifié le 17 décembre 2007 congé sans offre de renouvellement pour le 30 juin 2008 ;

Attendu qu’avant la date d’effet de ce congé, et donc sans que le délai biennal de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction prévu à l’article L.145-60 du code de commerce ait commencé à courir, M^me X/Y avait saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile le juge des référés pour obtenir l’institution d’une expertise en vue de rechercher les éléments permettant de déterminer le montant de l’éventuelle indemnité d’éviction ;

Attendu qu’il n’existait aucune instance en cours au sens de l’article 26 III de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 lorsque celle-ci est entrée en application, le juge des référés qui avait ordonné l’expertise étant dessaisi par la reddition de sa décision ; que le nouveau texte légal est donc bien applicable à la présente instance, comme l’ont dit les premiers juges, de sorte que la société Rotor Maintenance est fondée à invoquer l’article 2239 nouveau du code civil ;

Qu’en application de ce texte, la prescription s’est trouvée suspendue en raison de la mesure d’instruction ordonnée le 4 juin 2008 avant tout procès, et son délai biennal n’a commencé à courir qu’à compter du 12 septembre 2011, date de dépôt du rapport définitif d’expertise ;

Attendu que la contestation du congé par la locataire, comme sa demande subsidiaire d’indemnité d’une éviction, sont donc recevables, puisqu’il est constant qu’elle les formulées l’une et l’autre selon conclusions du 25 juin 2012 ;

* sur la validité du congé donné par M^me X

Attendu que si l’immeuble était la propriété commune des époux Y/X à l’époque où le bail initial fut conclu, le 1^er juillet 1990, il a été attribué intégralement à la femme B X, à titre de prestation compensatoire, par le jugement, définitif, du 5 mars 1991 ;

Attendu que la société Rotor Maintenance n’est pas fondée à dénier à M^me X/Y la qualité requise pour lui délivrer congé en tant que bailleur des locaux, alors qu’à la suite de cette attribution du bien, toutes deux ont signé un nouvel acte 'comme un avenant complet et dans les mêmes termes afin de tenir compte principalement de la modification intervenue sur la propriété’ (cf pièce n°3 de l’appelante), cette convention qualifiant expressément M^me X, seule, de 'nouveau propriétaire', et étant celle dont le renouvellement constitue le propre tire d’occupation de l’intimée, de sorte que M^me X est bien son unique cocontractante et que, comme telle, elle a, dans leurs rapports réciproques, qualité pour lui donner congé ;

Et attendu que s’agissant de M. D Y, il est irrecevable en vertu de la règle dite d''estoppel’ interdisant de se contredire au détriment d’autrui, à prétendre que M^me X n’aurait pas qualité pour délivrer ce congé faute d’établir être titulaire d’au-moins deux tiers des droits indivis de propriété sur le bien loué au motif qu’il serait 'toujours propriétaire commun’ dudit bien, alors qu’il a constamment et expressément reconnu la propriété exclusive de M^me X sur ce bien dans le cadre des instances qui les ont opposés du chef de leurs droits patrimoniaux respectifs d’époux, tant divorcés que divorçants de leur seconde union, qu’il s’agisse

.de l’instance ayant abouti au jugement définitif de divorce prononcé par le juge aux affaires matrimoniales de Paris le 5 mars 1991, dont M. Y a lui-même expliqué (notamment pièce n°6) qu’il s’était agi d’un divorce uniquement motivé par le souci de protéger l’immeuble d’Izy des risques auxquels l’exposait son activité professionnelle et de le soustraire en conséquence à l’éventuelle action de ses créanciers en faisant qu’il devienne la propriété de M^me X, ce qui a constitué la substance même de leur accord entériné par la juridiction, par lequel il lui abandonné, à titre de prestation compensatoire, sa part dans la communauté

.de l’assignation en divorce délivrée à M^me X à la requête de M. Y, par laquelle il réclame sa condamnation à lui verser une prestation compensatoire de 200.000 euros au motif, explicité en page 17, que 'M^me Y est donc aujourd’hui seule propriétaire de la propriété d’Izy', ce qu’il ne peut qualifier utilement d’erreur de droit

.de l’instance d’appel sur ordonnance de non conciliation ayant abouti à l’arrêt prononcé le 16 novembre 2010 par la chambre de la famille de la cour de céans, lequel énonce explicitement (cf page 5) que 'les parties reconnaissent’ que l’immeuble d’Izy est un 'propre’ de M^me X, sans que l’exclusivité du droit réel de la femme ne soit affectée par l’attribution judiciaire de la jouissance d’une partie du local au mari durant le cours de la procédure ;

Attendu que contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, M^me X séparée Y a donc bien qualité pour délivrer le congé litigieux, de sorte que celui-ci n’encourt aucune annulation à ce titre ;

Qu’il n’est pas établi d’autre motif d’atteinte à sa validité ;

Que le congé s’avère donc régulier ;

* sur l’indemnité d’éviction due au locataire

Attendu qu’aux termes d’analyses pertinentes qui ne sont pas contredites et recoupent d’ailleurs celles de l’expert amiable mandaté par la locataire, l’expert judiciaire indique que la clientèle doit se déplacer spécialement pour se rendre sur cette hélistation passablement isolée en pleine Beauce, de sorte que la perte du droit au bail n’entraînera pas la disparition du fonds, qui peut faire l’objet d’une réinstallation dans des conditions équivalentes (cf rapport A p. 6, 9, 16 et 17) ;

Attendu que l’expert judiciaire propose de façon convaincante de chiffrer à 17.906 euros le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire au vu

— d’abord, de la valeur du droit au bail telle qu’elle peut s’apprécier à la somme arrondie de 15.000 euros sur la base de la différence entre le loyer de marché et le loyer contractuel affectée d’un coefficient multiplicateur de 3 eu égard à l’emplacement considéré

— ensuite, d’une indemnité de remploi usuellement chiffrée à 10% de cette valeur

— et enfin d’un trouble commercial correspondant à une semaine de masse salariale soit 1.406 euros au vu des pièces comptables produites, étant rappelé que l’entreprise compte deux salariés ;

Attend que cette analyse n’est pas réfutée par la société Rotor Maintenance, y compris au moyen du contre-rapport qu’elle produit, et qui aboutit quant à lui à une évaluation de 23.000 euros ;

Qu’il n’existe pas de motif avéré de refuser au locataire cette indemnité, alors que l’expert judiciaire a constaté qu’elle exerçait réellement une activité sur place et que cette activité était 'conforme aux statuts’ (cf p. 9 et 14) et alors que l’intimée justifie être titulaire de l’autorisation préfectorale requise pour exploiter l’hélistation ;

Que notamment, l’appelante n’établit pas que cette exploitation se ferait en contravention avec la destination convenue au bail, laquelle est très large puisqu’elle vise toute activité de maintenance, réparations, entretien d’hélicoptère, achat, vente, location et toutes transactions ou contrat ayant pour but l’utilisation d’hélicoptère de quelque façon ou dans quelques buts que ce soit, et peut donc inclure, notamment, une activité d’instruction ou d’assistance au pilotage qui ne s’identifie pas avec celle d''école’ prohibée par l’arrêté préfectoral d’autorisation d’exploitation ;

Qu’au surplus, M^me X/Y ne rapporte pas non plus la preuve d’une méconnaissance de la réglementation par sa locataire, se bornant à faire état d’anomalies jamais relevées et ne produisant aucune pièce, procès-verbal, mise en demeure, constat, courrier ou autre, de nature à accréditer ses allégations ;

* sur l’indemnité d’occupation

Attendu que l’indemnité d’occupation est fixée selon les règles qui gouvernent la détermination du loyer, puisque l’article L.145-28 du code de commerce dispose qu’elle est déterminée conformément aux sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation;

Qu’à défaut de convention contraire ici ni prouvée ni alléguée, elle doit correspondre non pas au montant du loyer, comme le demande la bailleresse -d’ailleurs en arguant d’un montant du loyer erroné car ne tenant pas compte de l’avenant du 31 janvier 2004 ayant fixé celui-ci à 2.019,60 euros- mais à la valeur locative, que l’expert judiciaire a estimée sans réfutation à une somme de 7.119 euros par an (cf rapport p.17), soit 593 euros par mois qui sera donc retenue à ce titre ;

Que cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux, à compter de la date à laquelle le titre locatif a pris fin ;

* sur la demande d’expulsion

Attendu que cette prétention est sans objet puisqu’elle était formulée par M^me X/Y par voie de conséquence de l’irrecevabilité, ou subsidiairement du mal-fondé, de son locataire à prétendre à une indemnité d’éviction, étant ajouté que celui-ci est légalement en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois après le paiement effectif de l’indemnité d’éviction, et que la bailleresse conserve elle-même un droit de repentir ;

* sur les dépens et l’indemnité de procédure

Attendu que chaque partie succombe sur son argumentation principale, puisque la bailleresse déniait toute indemnité au preneur qui contestait lui-même la validité du congé ;

Que chacune conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel, M^me X séparée Y supportant la charge des frais de l’expertise judiciaire rendue nécessaire par sa décision de donner congé sans offre de renouvellement ;

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de M. D Y

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la S.A.R.L. Rotor Maintenance recevable à contester le congé qui lui a été délivré le 17 décembre 2007 et en sa demande d’annulation de ce congé

L’INFIRME pour le surplus,

et statuant à nouveau :

DIT M. Y irrecevable à dénier à M^me X épouse séparée Y la qualité requise pour délivrer congé à la S.A.R.L. Rotor Maintenance

REJETTE le moyen tiré par la S.A.R.L. Rotor Maintenance d’une prétendue irrecevabilité de M^me X séparée Y à lui délivrer congé

DÉCLARE valable ce congé

DIT la S.A.R.L. Rotor Maintenance recevable à obtenir une indemnité d’éviction

L’Y JUGE fondée

REJETTE la demande tendant à voir prononcer l’expulsion de la S.A.R.L. Rotor Maintenance

CONDAMNE M^me B X séparée Y à payer à la S.A.R.L. Rotor Maintenance 17.906 euros à titre d’indemnité d’éviction

FIXE à la somme mensuelle de 593 euros le montant de l’indemnité d’occupation dont la S.A.R.L. Rotor Maintenance est redevable envers M^me B X séparée Y depuis le 1^er juillet 2008

DÉBOUTE les parties de leurs demandes contraires ou plus amples

DIT que M^me X séparée Y supportera la charge des frais de l’expertise judiciaire, et LAISSE pour le surplus chaque partie conserver la charge de ses dépens de première instance et d’appel

DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure.

Arrêt signé par Monsieur Z RAFFEJEAUD, président de chambre et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*

*