Cour d'appel de Paris, 27 novembre 2013, n° 11/23213

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2013

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/23213

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS 15 – RG n° 11-11-000041

APPELANTE

SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

assistée de M^e Céline DELAGNEAU, de la SCP COMOLET MANDIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P435

INTIMES

Monsieur AZ-BA D

XXX

XXX

Monsieur AV D

XXX

XXX

représentés par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727

Monsieur E H

XXX

XXX

Madame G AY BF H

XXX

XXX

Madame AN H épouse C

XXX

XXX

représentés par M^e Agesilas MYLONAKIS de la SELARL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197

Monsieur AB K

XXX

XXX

Madame AF A

XXX

XXX

Monsieur J Z

XXX

XXX

Madame M AU épouse Z

XXX

XXX

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet CRAUNOT, ayant son siège social

XXX

XXX

représentés par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1260

APPELANT ET INTIME

SARL X AA exploitant sous l’enseigne F, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS, toque : D0781

assistée de M^e Caroline CLEMENT-BIGORRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D781

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Octobre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

Monsieur et Madame J et M Z ainsi que Monsieur AB K et Madame AF A sont respectivement propriétaires d’un appartement dépendant de l’immeuble en copropriété sis XXX à XXX, les époux Z au premier étage gauche, et les AD K-A au deuxième étage gauche.

L’immeuble du XXX l’immeuble voisin situé XXXarrivée dans lequel sont installés plusieurs commerces :

' au numéro 20, dans des locaux appartenant à Messieurs AZ-BA et AV D :

— la SARL X AA exploitant sous l’enseigne F,

— un SUSHI CAFE, exploité par la société CHEZ LY, puis à compter à compter du 30 septembre 2008 par la société H & F.

Les sociétés SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS et AXA FRANCE ont assuré successivement les locaux de la SARL X AA.

La compagnie GENERALI était l’assureur de la société CHEZ LY puis de la société H & F.

La Société AXA FRANCE IARD était l’assureur des AD D, propriétaires bailleurs.

' au numéro 22, dans des locaux appartenant à E H, AN H épouse I et G AY BF H :

— une société COFFEE 22, ayant succédé le 26 mai 2008 au AJ AK. La Société COFFEE 22, ayant pour gérante Madame AH AI, qui a ensuite cédé son fonds de commerce avec le bail commercial à la SARL CASA PALENQUE,

— la SARL X AA exploitant sous l’enseigne F

Les époux Z et les AD K-A étant victimes depuis plusieurs années de dégâts des eaux récurrents, Monsieur AZ-BA Y a été désigné en qualité d’expert judiciaire à la requête du syndicat des copropriétaires du XXX par ordonnance de référé du 16 décembre 2008, avec extension de ses opérations à diverses parties par ordonnances de référé successives du 7 mai 2009 et du 10 juin 2009.

Après dépôt du rapport d’expertise le 7 octobre 2010, le syndicat des copropriétaires du XXX, mais aussi les époux Z et les AD K-A, ont fait assigner par actes d’huissier des 13, 17 et 20 janvier 2011 la société X AA, E et AP H, la société COFFEE 22, ainsi que AZ-BA et AV D, afin d’obtenir avec exécution provisoire l’exécution de travaux sous astreinte et l’indemnisation de leurs divers préjudices.

Les AD D ont appelé en garantie par actes d’huissier des 18 et 21 mars 2011 la société CHEZ LY et la société H & F leurs locataires successifs, ainsi que les compagnie GENERALI (assureur de CHEZ LY et H & F), AXA FRANCE (leur assureur de propriétaires bailleurs), les compagnies SWISSLIFE et AXA FRANCE (assureurs successifs de la SARL X MONTPARNASSSE).

Les AD H, intervenant volontairement à l’instance, ont appelé en garantie des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre, par acte d’huissier du 20 juin 2011, la société CASA PALENQUE SARL et Madame AH AS, gérante de la société COFFEE 22 et caution solidaire des obligations de celle-ci.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire rendu le 1^er décembre 2011, le Tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris a :

— ordonné la jonction des procédures n° 11-11-54, 11-11-368, 11-11-791, et 11-11-41, toutes regroupées sous ce dernier numéro,

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation principale et de l’assignation en intervention forcées formée par les AD D,

— rejeté l’exception d’incompétence,

— déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires à l’égard des AD H et D, faute d’habilitation régulière du syndic,

— déclaré les sociétés X AA et COFFEE 22, responsables des désordres et tenus à l’indemnisation des demandeurs,

— dit les AD D et H respectivement tenus in solidum, avec leurs locataires respectifs, à indemniser les demandeurs,

— condamné la société X AA et la société COFFEE 22, à procéder aux réparations de nature à faire cesser les nuisances telles que préconisées par l’expert et sous contrôle de bonne fin de l’architecte de la copropriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois après la signification de la présente décision à l’un d’entre eux,

— condamné la société X AA et la société COFFEE 22, à payer au profit des époux Z, in solidum avec leurs propriétaires-bailleurs les AD D et H, la somme de 9798 euros en réparation du préjudice de jouissance,

— condamné la société X AA à payer aux AD K-A, in solidum avec son propriétaire-bailleur la somme de 9428,40 euros, en réparation de leur préjudice immatériel,

— condamné la société X AA avec son assureur SWISSLIFE, à garantir les AD D des condamnations mises à leur charge,

— mis hors de cause la société AXA IARD assureur des AD D,

— mis hors de cause les sociétés CHEZ LY et H & F (enseigne SUCHI CAFE) avec leur assureur GENERALI,

— mis hors de cause AXA, assureur de l’X AA,

— condamné la société COFFEE 22 prise en la personne de la gérante, à garantir les condamnations prononcées contre les AD H,

— débouté les AD H de leurs prétentions à l’encontre de la société CASA PALENQUE,

— condamné la société X AA et la société COFFEE 22 à payer chacune au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la somme de 3000 euros pour frais irrépétibles,

— condamné la société X AA, la société COFFEE 22, les AD H et les AD D, à payer aux époux Z d’une part, et aux AD K-A la somme de 2000 euros su le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, prétentions jugées non fondées,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société X AA, la société COFFEE 22, les AD H et les AD D aux dépens y incluant les frais d’expertise taxés à la somme de 8940 euros ,

— dit sans objet la demande de recouvrement direct formée par Maître BUNIAK, Avocat.

La Société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 28 décembre 2011.

La SARL X AA a également relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 16 février 2012.

Ces appels séparés ont été joints et regroupés au rôle sous le numéro 11-23213.

La Société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS demande à la Cour , dans ses dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2013

— d’infirmer le jugement déféré,

— de condamner le syndicat des copropriétaires, les époux Z et les AD K A à lui restituer les sommes qu’elles leur a réglées en exécution du jugement entrepris assorti de l’exécution provisoire (principal intérêts et frais) soit au total 20797,52 euros,

— débouter la SARL X AA, les époux Z, les AD K-A, Messieurs D, le syndicat des copropriétaires du XXX et les AD H de leurs demandes plus amples et contraires,

subsidiairement,

— de débouter Messieurs D de l’appel en garantie qu’ils pourraient former à son encontre,

le cas échéant,

— débouter la SARL X AA les époux Z,les AD K-A, Messieurs D, de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner tout succombant à payer à SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui pourront être recouvrés par la SCP REGNIER BEQUET MOISAN, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL X AA demande à la Cour, dans ses dernières conclusions signifiées le 22 août 2013 de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant de nouveau,

— dire et juger qu’il ne peut être statué sur le préjudice des époux Z et des AD K-A qu’à compter de mars 2008, l’expert n’ayant pas été saisi de désordres avant cette date,

— dire et juger que la SARL X AA n’a aucune responsabilité dans les désordres subis par les époux Z et les AD K-A,

— condamner solidairement Monsieur et Madame Z, Monsieur K, madame A et le syndicat des copropriétaires du XXX à lui payer la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en outre solidairement aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître ADAM conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Messieurs AZ-BA et AV D demandent à la Cour dans leurs dernières conclusions signifiées le 20 août 2013 de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable à leur encontre, faute d’habilitation du syndic,

— subsidiairement, dire qu’il est irrecevable à agir, faute d’intérêt,

— infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

— déclarer les époux Z et les AD K-A irrecevables à agir en raison de la subrogation légale bénéficiant à leur assureur,

— débouter Monsieur et Madame Z de leurs demandes de travaux sur la pipe des WC et sur la douche de la société H & F sous astreinte formulée à leur encontre,

— débouter Monsieur et Madame Z de l’ensemble des demandes de réparation de préjudice de jouissance formulées contre eux,

— débouter Monsieur K et Madame A de l’ensemble des demandes de réparation de préjudice de jouissance formulées contre eux,

— condamner la Société X AA et son assureur la SWISSLIFE à les garantir de toutes les condamnations mises à leur charge,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX, Monsieur K, Madame A, Monsieur et Madame Z, la Société X AA à leur payer la somme de 4000 EUROS au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame G H, Madame AN H et Monsieur E H demandent à la Cour, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 2 août 2013, de :

— débouter les demandes des appelants et du syndicat des copropriétaires en ce qu’elles sont dirigées contre eux,

— dire que le syndicat des copropriétaires n’a pas d’intérêt légitime à agir à leur encontre en avril 2013 dès lors que le jugement a été exécuté par eux en mars 2012,

— confirmer le jugement entrepris le 1^er décembre, rectifié le 9 février 2012 en toutes ses dispositions,

— débouter les demandes du syndicat des copropriétaires, de Monsieur K, de Madame A et des AD Z, en ce qu’elles sont dirigées contre eux,

— condamner in solidum les sociétés SWISSLIFE et X AA à leur payer chacune la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens qui seront recouvrés par la SELARL AGESILAS MYLONAKIS, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du XXX, Monsieur AB K et Madame AF A, Monsieur et Madame J et M Z demandent à la Cour dans leurs dernières écritures signifiées le 28 août 2013, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs observations,

— confirmer le jugement déféré sauf à déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en son action telle que diligentée à l’encontre des AD D et H,

— condamner les AD D, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à exécuter les travaux dans les locaux anciennement exploités par la société CHEZ LY et tels que décrits en page 36 du rapport d’expertise, à savoir « la réfection des la douche par un plombier et un étanchéiste qualifié QUALIBAT comprenant la dépose complète de la douche, du carrelage au sol et de la faïence murale puis à neuf : la réalisation d’une étanchéité liquide type SEL sous Carrelage au sol et remontées sous faïence murale, carrelage au sol, faïence murale et reprise des tuyauteries d’alimentation et de vidange, bac à douche sur socle ventilé, pare-douche et tous travaux annexes »,

— condamner les AD D à indemniser les AD Z s’agissant du préjudice à compter du mois d’octobre 2011 au mois d’octobre 2013 pour une somme complémentaire de 3588 euros,

— condamner solidairement les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs à verser d’une part à Monsieur et Madame Z et à Monsieur K et Madame L, d’autre part la somme respective de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 septembre 2013.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur l’habilitation du syndic

Constatant que le syndicat des copropriétaires n’avait autorisé le syndic à agir en justice qu’à l’encontre des sociétés SUHI CAFE, X AA et F en vertu d’une résolution d’assemblée générale n° 20 du 9 février 2010, le Tribunal d’Instance du 15^e arrondissement a déclaré irrecevable l’action du syndicat à l’égard des AD D et H, faute d’habilitation régulière du syndic pour agir à leur encontre.

Se prévalant en cause d’appel d’une résolution n°19 votée par l’assemblée générale du 11 avril 2013, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de juger maintenant son action recevable à l’encontre des AD D et H.

S’il est exact qu’en vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, il est admis que l’assemblée peut donner une autorisation d’agir a posteriori, cette régularisation devant toutefois intervenir avant qu’une décision définitive n’ait été rendue.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir aux termes d’une résolution n° 19 avoir lors de l’assemblée générale du 11 avril 2013 autorisé le syndic à agir en justice aux fins de voir condamner les AD D et H à exécuter sous astreinte les travaux de remise en état préconisés par Monsieur Y dans son rapport d’expertise, et condamner ces derniers solidairement à lui rembourser les frais relatifs à la procédure ainsi qu’à la procédure de première instance. Aucune décision définitive n’étant intervenue avant cette résolution du 11 avril 2013, l’habilitation donnée au syndic d’agir à l’encontre des AD D et H sera déclarée régulière et valable.

Contrairement à ce que soutiennent les AD D et H, le syndicat dispose bien d’un intérêt à agir notamment aux cotés des époux Z pour obtenir l’exécution de travaux dans les locaux de la société COFFEE 2, ces travaux étant destinés à préserver tant les parties communes de l’immeuble (le mur mitoyen séparant l’immeuble du XXX et l’immeuble du XXXarrivée) que les parties privatives des copropriétaires concernés par les désordres et pour obtenir par ailleurs le remboursement des frais de procédure incluant les frais d’expertise avancés par le syndicat.

L’action du syndicat des copropriétaires sera donc déclarée recevable à l’égard de Messieurs AZ-BA et AV D ainsi qu’à l’égard de Mesdames G et AP H et à l’égard de Monsieur E H.

Sur la recevabilité à agir des époux Z et des AD K-A

Les AD D prétendent à titre principal, que les époux Z et les AD K-A n’ont pas justifié de l’absence de prise en charge des désordres par leur assureur, et que ceux-ci sont irrecevables à agir en raison de la subrogation légale bénéficiant à leur assureur.

Il n’a pas été répondu en première instance à ce moyen déjà soulevé par les AD D.

Il résulte cependant des pièces versées aux débats régulièrement communiquées que les époux Z n’ont reçu de leur assureur (la Mutuelle Fraternelle d’Assurance) aucune indemnisation au titre de leur sinistre ainsi que le révèlent les courriers de leur assureur des 4 juin 2009 et 17 juin 2011 en raison du fait qu’il existait toujours une cause d’infiltrations non supprimée.

Il en est de même pour les AD K-A (assurés à la MAIF) qui justifient par un courrier de la MAIF du 29 mai 2009 qu’aucune indemnité ne leur a été allouée au titre du sinistre en cause ; que seules ont été réglées directement à l’entreprise ADECOR les travaux de remise en état effectués le 20 septembre 2010 comme le précise un courrier de la MAIF à Madame A du 3 décembre 2010.

Il ressort de ces éléments que les copropriétaires en cause n’ont pas été indemnisés par leurs assureurs respectifs et n’ont en tout cas pas été indemnisés au titre du préjudice de jouissance qu’ils réclament. Il n’existe donc à ce jour aucune subrogation au profit des assureurs.

Il y a donc lieu de débouter les AD D de leur moyen d’irrecevabilité et de déclarer recevable l’action des époux Z et des AD K-A.

Sur les désordres

L’expert judiciaire a constaté les désordres et les infiltrations d’eau tant dans l’appartement des époux Z que dans celui des AD K-A qui avaient des chambres mitoyennes avec les immeubles des 20 et XXX. Il a pu ainsi déterminer que les désordres avaient pour cause des fuites dont les origines étaient les suivantes :

Dans l’appartement Z : une triple cause :

— des fuites en provenance des installations sanitaires des chambres de F et en particulier :

* de la chambre 204: où une importante fuite d’eau était survenue en août 2005, réparée en juin 2006

* des chambres 221 et 321 présentant entre le 18 mars 2009 et le 29 septembre 2009 au pied de la pipe du WC, une fuite active avec des taux d’humidité de 100% , le joint en ciment entre la pipe du WC en PVC et la culotte de la chute en fonte n’étant pas étanche ;

— des fuites en provenance des installations sanitaires du personnel de COFFEE 22 celles-ci comportant une douche dite « à l’italienne » avec un carrelage récent non étanche et une vidange en contrepente, une absence de rideau de douche et de seuil d’arrêt d’eau, et des taux d’humidité de 100% devant le socle de la douche, et derrière la douche sur le mur de la pièce précédant la salle d’eau,

— des fuites en provenance des installations sanitaires du personnel de SUSHI CAFE où il a été constaté :

* une vidange démontée après la réunion d’expertise du 18 mars 2009 et bouchonnée au ciment, ce qui n’était ni conforme aux règles de l’art, ni étanche ;

* une vidange en tube accordéon non conforme,

* des joints à la silicone défectueux non conformes,

* une fuite sur le robinet du WC réparée entre le 18 mars et le 29 septembre 2009,

* une fuite entre la cuvette et le réservoir du WC, réparée entre le 18 mars et le 29 septembre 2009,

* une fuite toujours active (présence d’une flaque) le 29 septembre 2009 sur la pipe du WC.

Dans l’appartement K-A : une seule origine : des fuites en provenance des installations sanitaires des chambres de l’hôtel F : chambres 204, 221 et 321, comme cela avait été constaté chez les époux Z (mêmes causes et mêmes effets).

Sur les responsabilités

Les AD D, les AD H et la SARL F ont tous contesté leur responsabilité à des titres divers.

Le jugement de première instance avait déclaré les sociétés X AA et COFFEE 22 « responsables des désordres et tenus à indemnisation des demandeurs », et « dit les AD D et H respectivement tenus in solidum avec leurs locataires respectifs, à indemniser les demandeurs ».

Les AD D prétendent que les désordres subis par les époux Z et les AD K-A ne peuvent avoir pour origine les installations de la société X AA ou celles des locaux de l’enseigne SUSHI CAFE.

La Société X AA conteste également l’origine et la continuité des désordres dans les appartements des copropriétaires ainsi que le partage de responsabilité opéré à égalité entre elle, SUSHI CAFE et COFFEE 22.

Contrairement à ce que soutiennent les AD D et la société X AA, l’expert a clairement identifié la cause et l’origine des désordres constatés dans les appartements Z et K-A.

Chacun des deux appartements a subi les infiltrations en provenance des installations sanitaires défectueuses de trois chambres de la société X AA :

— chambre 204 située au XXX l’arrivée, locaux appartenant aux AD H

— chambres 221 et 321 situées au XXX l’arrivée, propriété des AD D

L’expert précise qu’il y a eu dans la gaine technique de la chambre 204 une fuite importante en août 2005 qui n’a été réparée qu’en juin 2006, de telle sorte que l’eau s’est infiltrée pendant 11 mois d’août 2005 à juin 2006 entre le mur de l’hôtel et celui de la copropriété. Il a indiqué que l’humidité était encore présente lors des opérations d’expertise, et qu’il fallait souvent plusieurs années avant que toute humidité due à de l’eau enfermée entre deux murs disparaisse.

Dans les chambres 221 et 321, l’expert a constaté des fuites encore actives lors des réunions d’expertise du 18 mars 2009 et du 29 mars 2009.

Bien que par la suite l’expert ait pu constater qu’il n’y avait plus de fuites dans les gaines techniques, cela n’a pas eu pour effet de faire disparaître les conséquences de la fuite dans la gaine technique de la chambre 204 (réparée en juin 2006), ni le caractère toujours défectueux des installations sanitaires des chambres 221 et 321 qui n’ont été réparées qu’après la réunion du 29 septembre 2009.

L’appartement Z a subi en outre des fuites en provenance des installations sanitaires défectueuses du personnel de SUSHI CAFE (locaux appartenant aux AD D) et de COFFEE 22 (locaux appartenant aux AD H) telles que décrites ci-dessus.

Ces éléments sont suffisants pour retenir sur le fondement du trouble anormal de voisinage et de l’article 1382 du code civil la responsabilité notamment :

— de la société X AA en sa qualité d’exploitante de l’hôtel F dont les installations défectueuses ont provoqué des désordres dans les appartements contigus Z et K-A,

— de la société COFFEE 22 dont les installations défectueuses ont provoqué des désordres dans l’appartement des époux Z,

— des AD D en leur qualité de propriétaires-bailleurs responsables des troubles occasionnés aux tiers par l’occupation de leurs locataires (X AA et les exploitants successifs du SUSHI CAFE) dans l’immeuble du XXX l’arrivée,

— des AD H en leur qualité de propriétaires-bailleurs responsables des troubles occasionnés aux tiers par l’occupation de leurs locataires (X AA et COFFEE 22) dans l’immeuble du XXX l’arrivée.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

Le jugement de première instance avait :

— condamné sous astreinte, la société X AA et la société COFFEE 22, à procéder aux réparations de nature à faire cesser les nuisances telles que préconisées par l’expert et sous contrôle de bonne fin de l’architecte de la copropriété,

— mais en même temps : « dit les AD D et H respectivement tenus in solidum, avec leurs locataires respectifs, à indemniser les demandeurs ».

En appel le syndicat des copropriétaires, les époux Z et les AD K-A demandent de confirmer ces dispositions (« confirmer le jugement en toutes ses dispositions ») mais demandent en outre la condamnation des AD D à effectuer sous astreinte de 200 euros par jour de retard les travaux préconisés par l’expert dans les locaux du SUSHI CAFE.

Les AD D ont conclu au rejet de cette demande au motif que les conclusions de l’expert sur l’analyse des désordres constatés dans les locaux du SUSHI CAFE n’étaient pas plausibles, qu’aucune fuite en particulier n’avait été décelée sur la pipe d’évacuation du WC, ce que démontrerait les interventions de la société BERTHELOT ; qu’ainsi la preuve de la défectuosité des installations sanitaires du local litigieux ne serait pas rapportée.

Le syndicat des copropriétaires, les époux Z et les AD K-A font observer à juste titre que l’expert a pourtant parfaitement décrit les non conformités affectant les installations sanitaires, le rapport décrivant en effet précisément :

* une vidange démontée après la réunion d’expertise du 18 mars 2009 et bouchonnée au ciment, ce qui n’était ni conforme aux règles de l’art, ni étanche,

* une vidange en tube accordéon non conforme,

* des joints à la silicone défectueux non conformes,

* une fuite sur le robinet du WC réparée entre le 18 mars et le 29 septembre 2009,

* une fuite entre la cuvette et le réservoir du WC, réparée entre le 18 mars et le 29 septembre 2009,

* une fuite toujours active (présence d’une flaque) le 29 septembre 2009 sur la pipe du WC.

Ces éléments qui ne visent pas uniquement la fuite décelée sur la pipe d’évacuation du WC établissent sans conteste la défectuosité des installations sanitaires du SUSHI CAFE.

Les locataires successifs du SUSHI CAFE ayant été mis hors de cause en première instance, et n’étant pas non plus concernés par la procédure d’appel, la responsabilité de leurs bailleurs, les AD D, est évidente à l’égard du syndicat des copropriétaires et à l’égard des époux Z victimes de désordres causées en partie par les installations défectueuses du SUSHI CAFE. Les AD D seront donc condamnés à les indemniser des désordres subis mais également condamnés à exécuter sous astreinte les travaux préconisés par l’expert dans les locaux du SUSHI CAFE selon les modalités fixées ci-après en dispositif.

Il y a donc lieu de confirmer l’exécution de travaux sous astreinte prononcée en première instance à l’encontre de la société X AA et COFFEE 22 (condamnation exécutée ainsi que cela ressort des pièces produites) mais d’y ajouter la condamnation des AD D à exécuter des travaux dans les locaux du SUSHI CAFE, telle qu’elle vient d’être fixée.

Sur l’indemnisation des préjudices de jouissance des copropriétaires Z et AD K-A

Les AD Z et K-A demandent la confirmation des sommes qui leur ont été allouées en première instance au titre de leur préjudice de jouissance.

Les consort K-A indiquent qu’ils ne subissent plus de préjudice depuis septembre 2010.

Les époux Z demandent l’indemnisation d’un préjudice de jouissance complémentaire de 3588 euros pour la période d’août 2011 à octobre 2013, demande formée uniquement à l’encontre des AD D. Les époux Z indiquent en effet que les AD H ont exécuté les travaux au sein des locaux dont ils sont propriétaires, selon facture communiquée du 28 février 2012.

Les AD D contestent l’évaluation du préjudice des copropriétaires retenus par le tribunal en particulier la durée du trouble de jouissance qui selon eux n’a pas pu commencer en 2005 mais uniquement en décembre 2008 (date du début des opérations d’expertise judiciaire), et s’est arrêtée en décembre 2009 à la date de cessation des fuites.

Ils contestent en outre la dépréciation locative de 50% retenue par l’expert et sont partisans de ne retenir qu’une dépréciation de 20% plus en adéquation avec la réalité des dommages, les locaux n’ayant jamais été inhabitables. Ainsi, ils soutiennent que le préjudice de jouissance ne saurait dépasser pour 12 mois :

— en ce qui concerne les AD K-A une somme de 838,08 euros, soit :

* 12 m² x 29,10 € /m² x 20% X 12 mois,

— en ce qui concerne les époux Z une somme de 662,40 euros, soit :

* 12 m² x 23 € /m² x 20% X 12 mois.

La société X AA conteste également l’évaluation du préjudice de jouissance des copropriétaires en cause en faisant état d’une absence d’humidité dans les chambres 221 et 321 et de fuites constatées uniquement à compter du 18 mars 2009 pour la chambre 221 et du 29 septembre 2009 pour la chambre 321. Elle précise que les réparations ont été réalisées le 12 mars 2010. Pour la chambre 204 dont la fuite a été réparée en 2006, et soutient qu’il n’était matériellement pas possible à l’expert de déduire qu’il restait des désordres dus à cet ancien sinistre.

Bien que les opérations d’expertise n’aient démarré qu’en décembre 2008, l’expert fait pourtant remonter l’origine des désordres pour les copropriétaires Z et K-A à août 2005 (pour la chambre 204 de F) qui a provoqué de l’humidité et des dégradations dans leurs appartements ayant mis plusieurs années à s’évacuer, et qui persistaient quand l’expert a commencé ses opérations d’expertise.

Par ailleurs, l’évaluation du préjudice a été faite sur la base de l’estimation de l’expert retenant une superficie de 12 m² (surface de la chambre concernée par les désordres) et au vu de l’estimation du loyer mensuel de l’appartement faite par l’agence immobilière DAUPHINE RIVE GAUCHE. Cette évaluation correcte au regard des prix du marché sera donc maintenue.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance :

— de 9428,40 euros pour les AD K-A sur la période de septembre 2005 à février 2010 (54 mois)

— de 9798 euros pour les époux Z sur la période de septembre 2005 à juillet 2011.

Il y a lieu de confirmer également au vu des responsabilités ci dessus définies, le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum :

— la société X AA, la société COFFEE 22, les AD D et les AD H à payer à Monsieur et Madame Z une somme de 9798 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, auquel ils ont tous participé,

— la société X AA, mais aussi les AD D et les AD H (ses deux propriétaires bailleurs) à payer à Monsieur K et Madame A une somme de 9798 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, auquel ils ont tous participé.

Enfin, s’agissant de la demande d’indemnisation d’un préjudice complémentaire, il ressort de deux procès-verbaux de constat d’huissier des 19 septembre 2011 et 21 janvier 2013 que les murs de la chambre sur cour des époux Z subissent toujours des infiltrations et présentaient encore un taux de 9% d’humidité.

Les AD H justifient avoir effectué les travaux mettant fin aux défectosités constatées dans les locaux de COFFEE 22.

Les travaux de l’X AA ont mis fin aux désordres constatés chez les époux K-A qui subissaient les mêmes désordres que les époux Z en provenance des chambres 204, 221 et 321.

Seuls restent en cause les installations de l’établissement SUSHI CAFE, dont les propriétaires (les AD D ne justifient aucunement avoir effectué les travaux de réparation et de mise en conformité préconisés par l’expert.

Il y a lieu dans ces conditions de condamner les AD D en plus des travaux de réparation sous astreinte déjà ordonnés, à indemniser le préjudice complémentaire de jouissance causé aux époux Z, préjudice justement évalué à la somme de 3588 euros pour la période d’août 2011 à octobre 2013.

Sur la garantie de la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

La société SWISSLIFE entend obtenir l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée avec la SARL X AA à garantir les AD D des condamnations mises à leur charge.

L’appelante fait valoir en substance que le contrat souscrit par la société X AA ayant pris effet le 30 septembre 2005 et ayant été résilié le 29 septembre 2008, elle ne peut garantir que des sinistres dégâts des eaux survenus entre le 30 septembre 2005 et le 29 septembre 2008 ; qu’en l’espèce, le sinistre concernant la chambre 204 est survenu en août 2005 avant la période d’effet du contrat, tandis que les chambres 221 et 321 présentaient des fuites actives le 18 mars 2009 et le 29 septembre 2009, soit postérieurement à la résiliation du contrat. Elle en conclut que les dégâts des eaux constatés dans les appartements Z et K-A sont survenus en dehors de la période de validité du contrat et qu’elle ne peut être condamnée à garantir son assurée.

Il ressort pourtant des éléments du dossier qu’en l’espèce, la garantie de la société SWISSLIFE a été déclenchée par la réclamation du syndicat des copropriétaires du XXX et des copropriétaires Z et K-A lors de l’introduction de la procédure de référé. En ce cas la garantie de l’assureur couvre, selon les dispositions de l’article L.124-5 du code des assurances, son assurée (la SARL X AA) contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration mentionnée par le contrat.

Tel était bien le cas en l’espèce, ainsi que le révèle la chronologie de l’affaire résumée par l’expert qui situe les premiers constats dégât des eaux des époux Z et AD K-A avec l’X AA les 28 octobre 2005 et 22 novembre 2005. Cette chronologie mentionne que des recherches de fuites devaient être effectuées par F au 20 et XXX l’arrivée (selon le rapport de l’architecte du syndicat des copropriétaires du 28 mai 2008), notamment dans les chambres 204 et 221. Le fait que l’expert n’ait constaté des fuites actives dans les chambres 221 et 321 que les 28 mars 2009 et le 29 septembre 2009, ne signifie pas que ces fuites sont survenues à cette date, mais bien au contraire qu’elles perduraient à cette date et que leur origine était bien antérieure puisqu’elles étaient recherchées dès mai 2008, pendant la durée de garantie de la société SWISLIFE.

La société SWISSLIFE ne peut donc soutenir qu’elle ne peut garantir les sinistres ayant pour origine les chambres 204, 221 et 321 de F.

S’agissant du défaut de garantie opposé par la SWISSLIFE pour défaut d’entretien des installations par son assurée, il résulte des conditions générales de la police que la garantie de l’assureur est exclue pour « les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou l’incurie dans les réparations et l’entretien, sauf cas fortuit ou de force majeure ».

Les AD D, qui demandent à être garantis des condamnations prononcées à leur encontre par la société X AA et la compagnie SWISSLIFE, prétendent que cette clause est nulle car elle n’est pas conforme aux dispositions de l’article L 113-1 du code des assurances dans la mesure où elle se réfère à des critère imprécis et à des hypothèses non limitativement énumérées.

La police ne définissant pas les notions d’incurie dans les réparations et l’entretien, les AD D soutiennent à juste titre que la clause d’exclusion en cause n’est pas valable et ne peut correspondre à des exclusions formelles et limitées telles que celles qui sont exigées par l’article L.113-1 du code des assurances.

En revanche, la réparation des joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires, ainsi qu’au travers des carrelages relevant des obligations du preneur, et le contrat d’assurance du locataire garantissant par ailleurs, les infiltrations par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires, ainsi qu’au travers des carrelages, les AD D sont fondés à demander la garantie de la société X AA et de son assureur SWISSLIFE pour les entiers dommages causés aux AD K-A.

Compte tenu de la triple source des fuites ayant concouru au dommage des époux Z, la garantie de la société X AA et de son assureur SWISSLIFE ne pourra concerner qu’un tiers du préjudice de jouissance des époux Z au titre de la période de septembre 2005 à juillet 2011, les deux autres tiers étant la résultante des défectuosités provenant de SUCHI CAFE et de COFFEE 22.

En revanche, la garantie de la société X AA et de société SWISSLIFE sera due aux AD D pour l’intégralité des condamnations prononcées au profit des époux K-A.

La garantie de la société X AA et de son assureur SWISSLIFE sera en revanche écartée pour le complément de préjudice accordé aux époux Z pour la période d’août 2011 à octobre 2013, ce préjudice supplémentaire résultant uniquement de l’inexécution des travaux dans les locaux de SUSHI CAFE.

Le jugement de première instance sera donc infirmé en ce qu’il a condamné de façon générale la société X AA et de son assureur SWISSLIFE des condamnations mises à leur charge.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Compte tenu des motifs qui précèdent et au nom de l’équité, la société SWISSLIFE, la société X AA, les AD D et les AD H seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, des époux Z et des AD K-A les frais irrépétibles exposés par eu en cause d’appel. La société SWISSLIFE, la société X AA, les AD D et les AD H seront condamnés in solidum à leur payer chacun la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de confirmer la condamnation aux dépens prononcée par le juge de première instance.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de la société SWISSLIFE, la société X AA, les AD D et les AD H qui succombent.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à l’égard de Messieurs AZ-BA et AV D ainsi qu’à l’égard de Mesdames G et AP H et à l’égard de Monsieur E H,

Déclare recevable l’action des époux Z et des AD K-A,

Condamne Monsieur AZ-BA D et Monsieur AV D à exécuter dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte passé ce délai de 50 euros par jour de retard les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans les locaux du SUSHI CAFE, sous contrôle de bonne fin de l’architecte de la copropriété, à savoir « la réfection des la douche par un plombier et un étanchéiste qualifié QUALIBAT comprenant la dépose complète de la douche, du carrelage au sol et de la faïence murale puis à neuf : la réalisation d’une étanchéité liquide type SEL sous Carrelage au sol et remontées sous faïence murale, carrelage au sol, faïence murale et reprise des tuyauteries d’alimentation et de vidange, bac à douche sur socle ventilé, pare-douche et tous travaux annexes,

Condamne Monsieur AZ-BA D et Monsieur AV D à payer à Monsieur J Z et à Madame M B une somme complémentaire de 3588 euros au titre du préjudice de jouissance correspondant à la période d’août 2011 à octobre 2013,

Dit que la société X AA et de son assureur SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS devront garantir Messieurs AZ-BA et AV D :

— pour l’intégralité des condamnations prononcées au profit des époux K-A,

— à concurrence d’un tiers des condamnations prononcées au profit des époux Z,

Dit que cette garantie sera exclue pour la condamnation prononcée au profit des époux Z au titre du complément de préjudice de jouissance pour la période d’août 2011 à octobre 2013,

Déboute la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, la société X AA, les AD D et les AD H de leurs demandes en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Condamne la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, la société X AA, les AD D et les AD H à payer au syndicat des copropriétaires du XXX, aux époux B, ainsi qu’aux AD K- A la somme de 3000 euros chacun, soit 9000 euros au total, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, la société X AA, les AD D et les AD H aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,