Cour d'appel de Paris, 5 mars 2015, n° 13/09602

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 MARS 2015

(n° 110/2015 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/09602

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2013 -Tribunal d’Instance de PARIS'19 ème – RG n° 11-12-000770 en jonction avec le RG le 11-12-000970

APPELANTE :

Madame C X

née le 13.01.1949 à XXX

XXX

Esc.G-13^e Etage-Porte F

XXX

Représentée par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

INTIMES :

Monsieur A H

né le 16.08.1949 à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Eric VIGY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0109

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Dominique OLIVIER de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant : M^e Sandrine BELLIGAUD, avocate au barreau de PARIS, toque': E1971

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Y Z, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Y VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur

Madame Y Z , Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me C PLACET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Y VERDEAUX, la Présidente et par M^me C PLACET, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé en date du 1^er janvier 1983, l’OPH de la Ville de Paris aujourd’hui dénommé PARIS HABITAT-OPH a donné en location à Monsieur A F et Madame C X son épouse, des locaux à usage d’habitation sis à XXX.

Conformément à la demande de Madame C X, l’OPH de la Ville de Paris a attribué à Monsieur et Madame A H un appartement de cinq pièces, et autorisé Madame X à exercer la profession d’avocat dans l’appartement dont deux pièces étaient consacrées à cet exercice, moyennant quoi a été appliquée une majoration de 30% à la surface corrigée.

Par courrier en date du 10 août 1990, Madame C X a communiqué copie de son jugement de divorce et la transcription de celui-ci.

Par lettre en date du 31 janvier 1990, Madame C X a informé le bailleur de ce qu’elle cessait son activité et a demandé qu’il soit mis fin à la majoration de 30% à la surface corrigée.

Lors d’un rendez-vous en date du 2 octobre 1990, le bailleur a proposé qu’un nouveau bail soit régularisé avec effet au 1^er février 1990, établi au seul nom de Madame C X, avec un loyer d’un montant identique mais avec une actualisation du dépôt de garantie et application d’une surface corrigée non majorée de 30%, ce que la locataire a refusé.

Par jugement en date du 20 juillet 2006, le Tribunal de Grande Instance a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’encontre de Madame C X.

L’OPAC de Paris aujourd’hui dénommé PARIS HABITAT-OPH a déclaré sa créance qui s’élevait à la somme de 95 953,82 €.

La procédure de liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d’actif le 15 février 2007.

La créance de PARIS HABITAT-OPH qui s’élevait à la somme de 99 884,08 € au jour de la clôture pour insuffisance d’actif a été portée au crédit du compte locatif.

Madame C X ne s’étant acquittée d’aucun paiement de loyer depuis avril 2007, une nouvelle dette s’est créée de sorte que par acte d’huissier de justice en date du 22'février 2012, PARIS HABITAT-OPH l’a fait assigner devant le Tribunal d’Instance du 19^e arrondissement de Paris.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 avril 2012, Madame C X a fait citer en intervention forcée, Monsieur A H, son ex-mari.

Par jugement rendu le 5 février 2013, le Tribunal d’Instance du 19^e arrondissement de Paris, a :

— joint les procédures inscrites au rôle.

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant PARIS HABITAT-OPH à Madame C X.

— condamné Madame C X à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 60 502,83 € au titre des loyers impayés arrêtés au mois de septembre 2012 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme qui y est visée, et à compter du jugement pour le surplus.

— autorisé l’expulsion de Madame C X des lieux loués sis à XXX, dans les conditions prévues aux articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, si besoin est.

— autorisé la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux, aux frais, risques et périls de la défenderesse sous réserve des dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991.

— alloué un délai de deux ans pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision.

— fixé en ce cas l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel, charges locatives en sus et condamné Madame C X en son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

— dit Madame C X mal fondée en action dirigée à l’encontre de Monsieur A H.

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamné Madame C X aux dépens.

Madame C X a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 10 décembre 2014, elle poursuit l’infirmation du jugement et demande en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de :

principalement :

— dire que la procédure de résiliation du bailleur n’a pas été respectée.

— dire nulle et de nul effet l’assignation délivrée par le bailleur.

— dire et juger qu’il ne peut y avoir résiliation judiciaire du contrat de bail.

— condamner PARIS HABITAT-OPH à lui verser la somme de 3 000 € à titre d’indemnisation de ses préjudices matériels et moraux.

subsidiairement, si la nullité de l’assignation n’était pas prononcée

— condamner PARIS HABITAT-OPH à lui verser la somme de 6 000 € à titre d’indemnisation de ses préjudices matériel et moral pour mauvaise foi.

— dire que le bailleur ne pouvait demander un surloyer pour un exercice minimum d’une profession libérale.

— dire que l’évaluation du surloyer ne pouvait se faire sur l’ensemble du logement familial.

— débouter PARIS HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes.

statuant à nouveau :

— faire droit à sa demande reconventionnelle et en conséquence,

— constater que le bailleur a continué de la considérer comme locataire solidaire du logement familial, en ne retirant pas son nom des quittances locatives.

— constater que les retards dans le paiement des pensions alimentaires dues par Monsieur A H ainsi que leurs impayés ont déstabilisé les revenus de Madame X et de ses enfants qui les a conduits à la précarité.

— constater que Monsieur A H conserve dans son patrimoine des sommes dues pour les pensions alimentaires des enfants qu’il a ainsi détournées à son profit.

— condamner en conséquence Monsieur A H à verser, par substitution, à PARIS HABITAT-OPH les sommes dont Madame C X serait éventuellement reconnue créancière.

— constater que Monsieur A B persiste à refuser d’exécuter les décisions de justice le condamnant au paiement des pensions alimentaires des enfants.

— condamner en conséquence Monsieur A B à lui verser, la somme de 5 000 € au titre de se préjudices matériel et moral, ainsi que la somme de 4'500'€. à titre d’indemnisation de ses préjudices distincts.

— dire que toutes les condamnations prononcées à son profit porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation desdits intérêts.

— condamner Monsieur A H à lui verser la somme de 1'500'€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner in solidum chacun de ses contradicteurs à verser à Madame C X la somme de 1 000 € à titre d’astreinte par jour de retard après la signification de la décision à intervenir.

— condamner PARIS HABITAT-OPH et Monsieur A H aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 10 octobre 2014, PARIS HABITAT-OPH demande à la Cour de :

— débouter Madame C X de l’ensemble de ses demandes.

— déclarer Madame C X irrecevable en sa demande d’expertise et subsidiairement la dire mal fondée.

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l’arriéré locatif, ainsi que sur les délais.

statuant à nouveau

— condamner Madame C X à verser la somme de 80 077,86 € au titre de l’arriéré locatif actualisé en cause d’appel, terme de septembre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— supprimer tout délai au profit de Madame C X.

— supprimer au profit de Madame C X ainsi que tous occupants de son chef, le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— condamner Madame C X à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 2 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Monsieur A H, intimé, par dernières conclusions du 13 octobre 2013, demande à la Cour de :

— dire Madame C X mal fondée en son appel.

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

— condamner Madame C X à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les conclusions notifiées et pièces communiquées par Madame C X le 13 janvier 2015.

Par conclusions signifiées le 15 janvier 2015, PARIS HABITAT-OPH sollicite le rejet des débats, des conclusions notifiées et des pièces communiquées par Madame C X le 13 janvier 2015, soit très exactement 3 jours avant la date de clôture; au motif qu’il se trouve dans l’impossibilité matérielle d’y répondre.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture initialement fixée au 11 décembre 2014 a été exceptionnellement reportée au 16 janvier 2015, date des plaidoiries, de sorte que Madame C X disposait d’un temps très suffisant pour conclure et communiquer ses pièces avant le 13 janvier 2015.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de PARIS HABITAT-OPH en ordonnant le rejet des débats, des conclusions notifiées et des pièces communiquées par Madame C X le 13 janvier 2015.

Sur l’exception de nullité de l’assignation.

Au soutien de l’exception de nullité qu’elle soulève, Madame C X fait valoir que le bail signé le 30 décembre 1982 régit les droits et obligations tant du bailleur que du locataire, que le § 'résiliation’ prescrit strictement en page 4 les modalités de la procédure à laquelle le bailleur est tenu pour solliciter et obtenir la résiliation judiciaire du bail; qu’en l’espèce cette procédure n’a pas été respectée, de sorte que l’assignation qui lui a été délivrée le 22 février 2012 est nulle et de nul effet.

La procédure décrite à la clause stipulée au § 'résiliation’ du bail concerne les obligations mises à la charge du bailleur qui solliciterait l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, en l’espèce, la demande de résiliation n’était pas fondée sur l’article 24 de la loi du 6'juillet 1989 mais sur l’article 7 de ladite loi, de sorte que le bailleur n’était nullement contraint de délivrer préalablement un commandement de payer et d’attendre l’expiration du délai de deux mois après la date de ce commandement pour assigner la locataire.

L’exception de nullité doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Madame C X doit être déboutée en conséquence de ses demandes en paiement de dommages-intérêts à hauteur des sommes respectives de 3 000 € à titre d’indemnisation des préjudices matériel et moral allégués pour 'prétendues relations pernicieuses et frais judiciaires par elle exposés à deux reprises'.

Sur les demandes de Monsieur Madame C X à l’encontre de PARIS HABITAT-OPH.

Sur la nature du bail et la majoration du loyer.

Madame C X ne peut contester, sans se contredire, la nature mixte du bail signé en 1982 puisqu’elle a exercé dans les lieux loués, sa profession d’avocate, et qu’elle avait d’ailleurs formulé cette demande dans un courrier en date du 24 août 1982 aux termes duquel elle indiquait qu’elle utiliserait deux pièces aux fins d’exercice de sa profession. Il suit de là que le bail signé traduit la stricte commune intention des parties, Madame C X ayant paraphé la mention relative à l’usage professionnel.

C’est donc à bon droit et conformément à la destination visée au bail que le bailleur a facturé, non pas un supplément de loyer, ainsi que le qualifie improprement Madame C X, mais une majoration de 30% de la surface corrigée, acceptée par la locataire sur le montant du loyer en principal conformément aux dispositions de l’article 15 du décret du 22 novembre 1948 modifié par le décret du 24 juin 1966. PARIS HABITAT-OPH justifie avoir informé Madame C X de l’application de cette majoration aux termes d’un courrier qu’elle lui a adressé le 4 février 1983 et qui n’a appelé aucune observation en retour.

PARIS HABITAT-OPH justifie par la production du projet de l’acte, avoir proposé à Madame C X, dès qu’elle a été informée de la transcription du jugement de divorce et de la fin de l’usage professionnel des lieux, un nouveau bail à son seul nom aux termes duquel était prévue la suppression de la majoration de 30% et donc la refonte de la surface corrigée avec prise d’effet au 1^er février 1990, le montant du loyer en principal et le dépôt de garantie restant inchangés.

PARIS HABITAT-OPH fait valoir que lors d’un rendez-vous en date du 2 octobre 1990, Madame C X a refusé de signer le nouveau bail et rappelle que contrairement à ce que cette dernière soutient, la suppression de la majoration pour usage professionnel n’est pas de droit, l’article 15 du décret du 22 novembre 1948 modifié par le décret du 24'juin 1966 prévoit cette majoration de 30% qui est liée à la stipulation contractuelle et non à l’utilisation effective des lieux à usage professionnel.

En tout état de cause, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir d’ores et déjà recalculé les loyers, à effet du 15 février 2007, sans la majoration de 30% de la surface corrigée en contre-passant la part du loyer correspondant à cette majoration en cinq écritures comptables figurant déjà dans le décompte du 15 novembre 2011.

Le loyer s’est donc trouvé minoré de 1 002,42 € à 771,81 €.

Sur la catégorie du logement loué à Madame C X.

Madame C X invoque des manquements du bailleur qu’elle estime inadmissibles du fait que l’immeuble est classé dans la catégorie 'immeuble loyer normal'.

Or, la catégorie de l’immeuble n’a jamais été modifiée depuis son achèvement en 1975 et le changement de la catégorie ne peut résulter de l’environnement de l’immeuble, ni des dégradations alléguées mais non démontrées.

Il y a lieu de rappeler que les évolutions des loyers des immeubles de catégorie intermédiaire comme l’immeuble ILN dans lequel réside Madame C X sont encadrées par les dispositions des articles L 442-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation comme pour tous les immeubles appartenant aux organismes HLM quelle qu’en soit la catégorie.

Madame C X voudrait obtenir un re-calcul de son loyer car le bailleur aurait supprimé à partir de juillet 2005 le paiement par la locataire du m² de surface corrigée.

Or, PARIS HABITAT-OPH fait valoir que cette affirmation est totalement erronée, la surface corrigée en tant que mode de calcul des loyers, n’ayant jamais été supprimée et demeurant toujours en vigueur à ce jour.

PARIS HABITAT-OPH démontre que le taux annuel au m² appliqué à la location de Madame C X s’élevait au cours de l’année 2011 à 45,537 €, soit 3,794 € mensuels alors que le taux applicable à ce même logement à la re-location en 2012 serait de 69,65 € annuel, soit 5,80 € mensuels, soit un loyer mensuel charges comprises estimé à 1 394,75 €.

Sur la demande de relogement de Madame C X dans un appartement de trois pièces.

Contrairement à ce qu’elle prétend, Madame C X ne justifie pas avoir effectué la moindre demande de relogement auprès de PARIS HABITAT-OPH avant le 5 décembre 2014.

PARIS HABITAT-OPH allègue que toutes les tentatives de la Direction Territoriale Nord Est aux fins de rencontrer Madame C X se sont soldées par des échecs et qu’aucun diagnostic social n’a pu être établi par la conseillère sociale chargée du secteur.

Sur le refus de l’aide apportée par le FSL.

Madame C X soutient sans le démontrer que c’est en raison de la présentation de faux chiffres présentés par PARIS HABITAT-OPH que le FSL a refusé de lui apporter son aide.

En revanche, PARIS HABITAT-OPH justifie que la Commission a émis un avis défavorable le 23 septembre 2003 au motif que les loyers courants n’étaient pas réglés.

Madame C X dont les arguments non pertinents voire confus ont été écartés, doit être déboutée comme mal fondée en ses différentes demandes comme non articulées, non étayées et donc non justifiées.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Madame C X à l’encontre de PARIS HABITAT-OPH et de Monsieur A B.

Madame C X sollicite la condamnation Monsieur A B à lui verser la somme de 5 000 € à titre d’indemnisation de ses préjudices moral et matériel, ainsi que celle de 4 500 € à titre de préjudice distinct, au motif que Monsieur A B a refusé d’exécuter les décisions de justice le condamnant au paiement de pensions alimentaires des enfants, de sorte que les impayés ont déstabilisé ses revenus et l’ont amenée ce faisant vers la précarité.

Monsieur A B conteste avec la plus extrême vigueur cette allégation dont il précise qu’elle n’est pas corroborée par le moindre petit élément, ajoutant qu’il ne cesse de subir depuis plusieurs années maintenant, les foudres procédurales de son ex-épouse qui cherche à lui faire supporter les conséquences de ses problèmes personnels, à l’origine de son impécuniosité et de sa mise en liquidation judiciaire prononcée en février 2007. Il souligne que Madame C X ne saurait lui faire supporter sa carence blâmable dans ses obligations envers son bailleur, qui a déjà par le passé effacé une dette locative très importante et à son seul profit.

Indépendamment du fait que Madame C X fonde ses demandes à la fois sur les dispositions de la responsabilité contractuelle et sur celle de la responsabilité quasi-délictuelle au mépris du principe bien établi du non cumul des responsabilités, elle ne démontre pas le défaut de paiement, par son ex-conjoint, des pensions alimentaires mises à sa charge, ni a fortiori le lien de causalité entre le prétendu non paiement et l’impossibilité de régler les loyers.

Dans ces conditions, Madame C X ne peut qu’être déboutée comme mal fondée en ses demandes de dommages-intérêts formée à l’encontre de son ex-conjoint, Monsieur A B.

Sur les demandes de PARIS HABITAT-OPH.

Aux termes de ses conclusions, PARIS HABITAT-OPH s’oppose à la demande d’expertise de Madame C X.

Or, une telle demande n’a jamais été formulée par Madame C X dans le dispositif des conclusions signifiées dans son intérêt, qui seul lie la Cour, ni même d’ailleurs dans les motifs desdites conclusions.

PARIS HABITAT-OPH produit aux débats un décompte actualisé au 2 octobre 2014 duquel il ressort que la dette locative de Madame C X s’élève à la somme de 80'077,86 €, terme de septembre 2014 inclus, de sorte que Madame C X doit être condamnée au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif.

Dans la mesure où la dette locative de Madame C X ne cesse d’augmenter en dépit de quelques versements ponctuels, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur les délais accordés à Madame C X qui de fait, en a bénéficié depuis le jugement dont appel.

Y ajoutant, aucun motif ne justifie la demande de PARIS HABITAT-OPH tendant à voir ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Succombant en son recours, Madame C X sera condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de PARIS HABITAT-OPH et de Monsieur A B.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Ecarte des débats les conclusions notifiées, ainsi que les pièces communiquées par Madame C X le 13 janvier 2015.

Pour le surplus, confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la dette locative actualisée en cause d’appel et sur les délais accordés à Madame C X pour libérer les lieux.

Statuant à nouveau,

Condamne Madame C X à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de la somme de 80 077,86 €, terme de septembre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme qui y est visée.

Déboute Madame C X de toutes ses demandes formées tant à l’encontre de PARIS HABITAT-OPH que de Monsieur A B.

Y ajoutant,

Déboute PARIS HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame C X aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE