Cour d'appel de Paris, 28 janvier 2016, n° 14/14740

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRÊT DU 28 JANVIER 2016

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/14740

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mai 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – 9^e chambre 2^e section – RG n° 12/07056

APPELANT

Monsieur X Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Barbara REGENT, avocate au barreau de PARIS, toque':'E0842

INTIMÉES

S.A.R.L. LA MAISON DE L’INVESTISSEUR PARIS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 433 557 055

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Représentée par M^e François LEROY de la SCP LEROY ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0474

Ayant pour avocat plaidant M^e Johanna BRAILLON, avocate au barreau de PARIS, toque : E0062

S.C.P. Y – Y & CHIAPELLO

immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le XXX

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Ayant pour avocat plaidant M^e Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB-DIVISIA-CHIARINI, avocate au barreau de NIMES

SOCIÉTÉ KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 444 266 381

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Représentée par M^e Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

Ayant pour avocat plaidant M^e J SALAVERT de la SELARL BLUM ENGELHARD CAZALET, avocate au barreau de MARSEILLE

S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 542 029 848

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Michel HOCQUARD de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Ayant pour avocat plaidant M^e Vincent PERRAUT de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente de chambre

Madame J K, Conseillère

Madame B C, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du code de Procédure Civile.

GREFFIÈRE, lors des débats : Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente et par Madame Josélita COQUIN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 22 mai 2009, Monsieur X Z a signé avec la société Kaufman & Broad Promotion un contrat préliminaire de réservation préalable à une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement avec parking à Avignon au prix de 139.500 euros, payable au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux et le solde à la livraison prévue le pour 3^e trimestre 2010.

La vente en l’état futur d’achèvement a été réitérée par acte authentique reçu par Maître Jean-Louis Y, notaire associé membre de la SCP Y-Y-Chiapello, le 20 août 2009 stipulant que la partie exigible du prix est de 62.775 euros compte tenu de l’état d’avancement des travaux et qu’elle est payable au plus tard le 30 septembre 2009.

Selon une offre acceptée 28 août 2009, réitérée par acte authentique du 30'septembre 2010, le Crédit Foncier de France a consenti à Monsieur X Z un prêt d’un montant de 145.000 euros, remboursable en 300 mois après une période de préfinancement de 24 mois avec intérêts au taux contractuel de 4,75 % l’an, pour financer l’achat du bien s’inscrivant dans la cadre d’une opération de défiscalisation de la loi Scellier.

Monsieur X Z a procédé au paiement de la somme de 62.775 euros le 6'octobre 2010, puis a soldé le prix de vente le 3 février 2011 en refusant de payer les pénalités contractuelles qui lui était réclamées par la société Kaufman & Broad.

Par acte du 7 mai 2012, la société Kaufman & Broad a fait assigner Monsieur X Z en paiement des pénalités et a obtenu du juge des référés une ordonnance en date du 30 mai 2012 le condamnant à lui payer la somme de 11.229,75 euros et précisant que la remise des clés ne pourra intervenir qu’après le paiement de la somme due.

Monsieur Z a fait appel de cette décision et a appelé en la cause la société La Maison de l’Investisseur Paris qui lui avait présenté l’opération en vertu d’un mandant conclu entre elle et le promoteur du 21 mars 2009, la SCP Y-Y-Chiapello, notaires, afin qu’elles le garantissent de toutes les condamnations prononcées à son encontre. Par arrêt du 2 mai 2013, la cour d’appel de Nîmes a confirmé l’ordonnance déférée et a constaté que les clés du bien ont été remises à l’acquéreur le 18 octobre 2012 après le règlement des pénalités.

Se prévalant de fautes des différents intervenants à l’opération, Monsieur X Z a fait assigner en paiement la société La Maison de l’Investisseur Paris, la SCP Y-Y-Chiapello et le Crédit Foncier de France par acte d’huissier de justice en date des 13 avril et 9 mai 2012.

Par acte d’huissier de justice du 22 octobre 2012, la société La Maison de l’Investisseur Paris a fait assigner en intervention forcée la société Kaufman & Broad Promotion 3.

Par jugement en date du 2 mai 2014, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SCP Y-Y-Chiapello s’agissant des demandes formées à son encontre par Monsieur X Z, débouté Monsieur X Z de l’ensemble de ses demandes, condamné Monsieur X Z à payer à la société La Maison de l’Investisseur Paris, au Crédit Foncier de France, à la SCP Y-Y-Chiapello et à la société Kaufman & Broad Promotion 3, chacune, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, condamné Monsieur X Z aux dépens.

La déclaration d’appel de Monsieur X Z a été remise au greffe de la cour le 10 juillet 2014.

Dans ses dernières conclusions, au sens de l’article 954 du code de procédure civile, signifiées le 24 août 2015, Monsieur X Z demande de le recevoir en son appel, de le dire bien fondé et de:

— dire que la société LMI, la SCP Y-Y-Chiapello, le Crédit Foncier de France, la SNC Kaufman & Broad ont commis des fautes à son égard,

— condamner solidairement la société LMI, la SCP Y-Y-Chiapello, le Crédit Foncier de France, la SNC Kaufman & Broad à lui payer les sommes suivantes en réparation des préjudice subis :

. 13.045,20 euros en remboursement des pénalités de retard,

. 50.621,40 euros au titre de la perte fiscale ou à tout le moins la somme de ''34.875'euros,

. 18.720 euros au titre de la perte de loyers ou à tout le moins la somme de 17.496 euros,

. 52.000 euros au titre de la surévaluation de l’appartement,

. 15.031 euros au titre des frais de justice,

. 30.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner solidairement la société LMI, la SCP Y-Y-Chiapello, le Crédit Foncier de France, la SNC Kaufman & Broad à lui payer la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières écritures, au sens de l’article 954 du code de procédure civile, signifiées le 19 novembre 2014, la société La Maison de l’Investisseur Paris (LMI) demande de:

— constater qu’elle n’est intervenue qu’en qualité d’intermédiaire dans le cadre de la vente litigieuse,

— constater que Monsieur Z n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’un quelconque manquement de sa part à ses obligations,

— constater que Monsieur Z n’apporte pas la preuve qui est à sa charge du principe et du montant du préjudice dont il entend se prévaloir,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter Monsieur Z de toutes ses demandes à son égard,

— condamner Monsieur Z à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières écritures, au sens de l’article 954 du code de procédure civile, signifiées le 28 novembre 2014, le Crédit Foncier de France demande la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, le rejet de toutes les demandes de Monsieur Z à son encontre, y compris sa nouvelle demande en cause d’appel, condamner Monsieur Z lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières écritures, au sens de l’article 954 du code de procédure civile, signifiées le 6 janvier 2015, la SCP Y-Y-Chiapello, notaires, demande de :

— confirmer le jugement déféré,

— dire que le notaire n’a commis aucune faute tenant à l’impossibilité pour lui de procéder à la signature de l’acte de prêt en l’état de l’absence de déblocage des fonds et de prorogation de l’offre de prêt avant le 30 septembre 2010,

— dire que les préjudice invoqués ne sont ni nés, ni actuels, ni certains et nullement en relation de causalité avec l’intervention notariée,

— débouter Monsieur Z de toutes ses demandes,

— condamner Monsieur Z à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières écritures, au sens de l’article 954 du code de procédure civile, signifiées le 21 septembre 2015, la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 demande de :

— confirmer le jugement déféré,

— débouter Monsieur Z de toutes demandes à son encontre comme étant infondées et injustifiées, aussi bien dans leur principe que dans leur montant,

— dire que les conditions d’une quelconque responsabilité la concernant ne sont pas réunies en l’espèce,

— condamner Monsieur Z à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2015.

SUR CE :

Considérant que Monsieur Z soutient que la société LMI, qui est le mandataire du vendeur-promoteur, a agi comme un conseiller patrimonial et s’est occupée de toute l’opération de défiscalisation qu’elle lui a proposée pour réduire ses impôts au regard de sa situation de célibataire fortement imposé ; qu’elle a géré toutes les étapes du projet allant de la recherche du financement au choix des notaires, à l’établissement du dossier de crédit, la négociation des pénalités réclamées par le constructeur, la gestion locative…; qu’elle a été son seul interlocuteur lui servant d’intermédiaire auprès de tous les intervenants à l’opération et lui a vendu une prestation clé en main au titre de la loi Scellier'; que, le 27 août 2009, la société Kaufman & Broad a émis le premier appel de fonds et que la banque a refusé le déblocage du prêt n’ayant pas reçu les documents nécessaires du notaire qui aurait eu des doutes sur les paraphes de l’offre de prêt qu’il avait signée ; que personne n’a rien fait et ne l’a informé d’une difficulté quelconque ; que c’est en juillet 2010 qu’il lui a été demandé de confirmer ses paraphes, puis, par mail le12 août 2010, que le notaire l’a informé que la banque attendait sa demande de prorogation de l’offre, ce qu’il a fait le jour même, mais que le notaire a demandé le déblocage des fonds le 22 septembre 2010 et l’a informé, le 27 septembre 2010, que l’acte de prêt était enfin régularisé alors que le promoteur avait engagé une procédure de résolution de la vente pour défaut de paiement du prix ; que, malgré ses demandes à la société LMI, il n’a plus eu aucune réponse de sa part à compter du 4 octobre 2010 ; que la société venderesse a refusé de lui remettre les clés du bien qu’il avait acheté et l’a fait assigner en paiement des pénalités de retard qu’il a dû payer le 22 juillet 2012 ; qu’il estime avoir été victime du système mis en place par la société LMI et ses partenaires qui l’a privé de toute autonomie dans le déroulement de l’opération ;

Qu’il fait valoir que la société LMI se présente sur son site internet comme un groupe innovant dans l’immobilier de placement et offre ses compétences en matière fiscale, patrimoniale, juridique et du marché locatif, en soulignant qu’elle s’associe à ses clients dans toutes les étapes du projet immobilier et qu’elle est aussi mandataire d’intermédiaire d’assurance ; que le mandat de commercialisation qu’elle a signé avec la société Kaufman & Broad définit sa mission qui est d’assister les acquéreurs dans l’établissement du dossier contractuel d’acquisition en veillant à ce que les pièces soient jointes et de l’assister dans sa recherche de financement ; qu’elle a été plus qu’un simple agent immobilier ; que c’est elle qui lui a fait signer le contrat préliminaire de vente et qu’elle a agi comme un véritable conseiller en gestion de patrimoine en effectuant pour lui toutes les démarches, lui donnant les instructions à suivre en constituant son dossier financier pour le transmettre à son courtier, en examinant l’offre de prêt qu’elle a reçue directement de la banque pour la valider avec lui, en s’occupant de prendre rendez-vous avec un notaire de son choix pour établir la procuration pour signer l’acte de vente rédigé par le notaire d’Avignon et en se chargeant de faire annuler les pénalités de retard réclamés par la société Kaufman & Broad, en lui transmettant tous les appels de fonds du promoteur avec les instructions à suivre et en s’occupant de la mise en place de la gestion locative du bien avec le groupe Tagerim ; qu’elle avait un devoir de conseil pour lui permettre d’arriver au résultat convenu qui était de défiscaliser par la mise en location du bien acquis'; qu’il n’est pas un emprunteur averti et ne connaissait rien à la défiscalisation ; qu’il prétend que la société LMI a manqué à son obligation d’information et de conseil et n’a pas veillé au bon déroulement de l’opération et, notamment, au déblocage des fonds et à la signature de l’acte de prêt en temps utile ; qu’en fait la société LMI aurait perdu son dossier et que Monsieur A qui s’en occupait a quitté l’entreprise, ce qui explique sa carence ;

Qu’il reproche au notaire rédacteur de l’acte de prêt d’avoir été défaillant, faute pour lui d’avoir accompli les formalités nécessaires à la régularisation de l’acte authentique en temps utiles, ce qui engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil puisqu’il savait que le déblocage des fonds par la banque ne pouvait avoir lieu qu’après la réitération du prêt par acte authentique prévue pour le 1^er octobre 2009 et qu’il n’y sera procédé qu’un an plus tard ; qu’il lui demandera la confirmation de ses paraphes par courrier du 3 juillet 2010 seulement et régularisera l’acte le 27 septembre 2009, demandera le déblocage des fonds à la banque le 22 septembre 2010 ; qu’il ne l’a jamais informé d’une quelconque difficulté pour régulariser l’acte, ce qui l’a conduit à devoir payer des pénalités de retard ; que le notaire a également manqué son obligation de conseil en ne l’alertant pas sur le prix du bien supérieur à celui du marché ;

Qu’il reproche au Crédit Foncier de France de ne pas avoir débloqué les fonds lors de des appels du constructeur l’obligeant à supporter des pénalités de retard et de ne pas lui avoir dit que l’acte notarié n’avait pas été régularisé empêchant le déblocage du prêt alors qu’il lui avait donné l’instruction de débloquer les fonds dûs de 131.990,509 euros le 16 juin 2009 et notamment la somme de 62.775 euros exigible depuis le 30 septembre 2009 qui, si elle avait été réglée, lui aurait évité de payer les indemnités de retard réclamés par la société Kaufman & Broad ; qu’il soutient que la banque n’a pas non plus exécuté sa demande du 13 décembre 2010 de payer la somme de 76.725 euros représentant le solde de ce qui restait dû au promoteur et qu’elle ne le fera que le 19 janvier 2011 avec retard'; qu’elle a ainsi manqué à ses obligations professionnelles d’information et de diligences';

Qu’il reproche enfin à la société Kaufman & Broad Promotion 3 d’avoir commis des fautes en s’abstenant de l’informer des difficultés de paiement des appels de fonds et du silence des différents intervenants à l’opération pour laisser la facture augmenter à son préjudice ; qu’il prétend qu’elle l’a fait assigner en référé à une adresse qui n’était plus la sienne tout en lui signifiant l’ordonnance obtenue à sa nouvelle adresse ; qu’elle lui a demandé de payer des pénalités de retard alors qu’il n’était pas responsable du retard du paiement avec toutes ses conséquences;

Qu’il estime avoir subi plusieurs préjudices, outre celui de devoir de payer des pénalités de retard avec tous les frais de justice subséquents, comprenant la perte fiscale au titre de la réduction d’impôt qu’il n’a pas eue, la perte des loyers du bien qui n’a pas pu être loué pendant 36 mois, l’acquisition d’un bien à un prix supérieur à celui du marché et très surévalué compte tenu des estimations qu’il a fait faire valorisant l’appartement à 110.000/ 115.000 euros en 2013 et à 75.000/ 85.000 euros, un préjudice moral lié au temps passé à s’occuper de cette affaire et au stress subi ; qu’il fait valoir que l’ensemble des acteurs de l’opération en sont responsables et doivent l’indemniser ;

Considérant que la société LMI réplique que Monsieur Z n’a jamais réglé les appels de fond de la société Kaufman & Broad successifs qui lui ont été adressés, ce qui a généré des pénalités de retard prévues par le contrat et l’absence de remise des clés à l’acheteur ; qu’elle n’est intervenue qu’en tant agent immobilier même si elle a apporté son aide à Monsieur Z pendant toute l’opération et qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyens ; que l’appelant ne rapporte pas la preuve des manquements qui lui seraient imputables ; qu’elle n’a pas agi en tant que conseiller en gestion de patrimoine et n’a pas été au-delà de sa mission d’agent immobilier mandaté par le vendeur ; qu’elle n’a pas manqué à son devoir de conseil en sa qualité d’intermédiaire ayant pour mission de mettre en relation l’acheteur et le vendeur qui est un professionnel ; que c’est la société Cafpi, courtier en crédit immobilier, qui a constitué le dossier bancaire dans le cadre de la mise en place du prêt et du déblocage des fonds, qu’elle est indépendante et a facturé sa propre prestation directement Monsieur Z qui avait des contacts directs avec les différents intervenants ; que le fait qu’elle ait transmis les pièces fournies par l’emprunteur à la banque ne prouve pas qu’elle a choisi la banque, ce qui relevait de la mission du courtier en crédit en relation directe avec Monsieur Z; qu’elle l’a accompagnée accessoirement dans ses démarches pour l’aider à la conclusion définitive de la vente ; qu’elle n’a aucune responsabilité dans la conclusion du contrat entre le Crédit Foncier de France et Monsieur Z ; qu’elle n’a pas été partie à l’acte de vente signé entre la société Kaufman & Broad avec Monsieur Z le 20 août 2009, ni à l’acte de prêt ; qu’elle fait valoir que l’acheteur savait qu’il devait régler la somme de 62.775 euros et qu’il n’a pas payé les appels de fonds qui lui ont été directement notifiés ; que l’appelant lui reproche d’avoir perdu son dossier sans le démontrer ; que c’est le notaire rédacteur de l’acte de prêt qui, ayant des doutes sur les paraphes apposés sur l’offre de prêt, n’a pas régularisé l’acte définitif rapidement et n’a pas demandé de confirmation à Monsieur Z sur ce point avant le 3 juillet 2010 ; qu’elle-même n’avait aucun pouvoir pour faire réitérer l’offre de prêt ou faire débloquer les fonds ; que Monsieur Z avait été informé qu’il devait signer chaque appel avec la mention 'bon pour accord’ pour permettre à sa banque de lui remettre les fonds en paiement des sommes exigibles ; que c’est lui qui n’a pas autorisé le déblocage des fonds et qui est à l’origine de son propre préjudice qui a varié dans son montant depuis l’assignation à plusieurs reprises malgré l’absence de toute preuve sur les sommes réclamées alors que l’avantage fiscal dépendait des choix déclaratifs de Monsieur Z et qu’elle n’était pas chargée de la location du bien, qu’il n’est pas justifié que l’appelant a cherché à louer le bien acheté; qu’elle ajoute que les pénalités de retard et les frais de justice sont la conséquence du refus de payer de l’acheteur, que le prix de la vente a été librement fixé entre le vendeur et l’acheteur qui ne peut pas arguer de l’évolution du marché immobilier plusieurs années après pour prétendre que le prix a été surestimé, qu’il n’y a aucun élément sur un quelconque préjudice moral ;

Considérant que la société Kaufman & Broad soutient qu’au jour de la signature de l’acte notarié du 20 août 2009, il lui était dû la somme de 62.775 euros représentant 45'% du prix de la vente compte tenu de l’état d’avancement des travaux et que Monsieur Z ne lui a pas payé cette somme, ni les appels de fonds postérieurs alors que le contrat prévoyait que toute somme impayée serait passible d’une pénalité de 1% par mois de retard'; que malgré ses mises en demeure et un commandement de payer, Monsieur Z n’a rien versé jusqu’au 6 octobre 2010 avec un an de retard et qu’il n’est pas venu pour prendre livraison du bien le 26 août 2010 ; qu’elle a dû l’assigner en référé pour obtenir le paiement des pénalités contractuelles ; qu’elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute et qu’elle a été patiente avec d’agir contre son débiteur qui a reçu tous les appels de fonds et a été assigné à l’adresse figurant sur les documents contractuels, qui est la seule qu’elle connaissait ainsi que l’a jugé la cour d’appel de Nîmes dans son arrêt confirmant l’ordonnance de référé, faute pour lui de l’avoir informé de son changement d’adresse ; qu’elle ajoute qu’elle ne peut pas être solidairement responsable des fautes commises par d’autres dès lors que la solidarité ne se présume pas ; que la société LMI a agi en toute indépendance, à ses frais et sous seule responsabilité ; qu’aucun des préjudices allégués n’est justifié, ni les pénalités de retard contractuellement dues avec les frais de justice subséquents, ni l’avantage fiscal dépendant du choix de Monsieur Z auprès de l’administration sur lequel l’acte de vente ne comporte aucune obligation à sa charge, ni la perte de loyers en l’absence de justification d’un mandat de location, ni la surévaluation du prix par comparaison avec des estimations réalisées quatre ans plus tard, ni aucun préjudice moral ;

Considérant que le Crédit Foncier de France réplique qu’il a adressé à Monsieur Z une offre de prêt le 13 août 2009 qu’il a accepté le 28 août 2009 ; que la réitération du prêt par acte authentique était prévue pour le 1^er octobre 2009 et que c’est à l’initiative de la SCP Y, notaire instrumentaire, qu’il devait y être procédé ; que le notaire n’a rien fait en raison de ses doutes sur les paraphes apposés sur l’offre de prêt par l’emprunteur et ne le sollicitera qu’en juillet 2010 pour une signature fixée au 22 juillet 2010, laquelle sera reportée en l’absence de prorogation de l’offre de prêt qui sera réclamé à Monsieur Z le 22 août 2010 pour une signature qui deviendra effective le 29 septembre 2010'; qu’il ajoute qu’il a débloqué le solde du prêt le 26 novembre 2010 et qu’à la suite d’un courrier de Monsieur Z qui refusait de payer les pénalités retard, il a établi un nouveau chèque de 76.225 euros le 19 janvier 2011 ; qu’il fait valoir que tous les préjudices réclamés lui sont étrangers ; qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir débloqué le prêt le 16 juin 2010 alors que l’acte notarié de prêt n’était pas signé et qu’il avait versé au notaire la somme de 67.655 en vue de la signature ; qu’il précise avoir remboursé les frais bancaires facturés à son client et contestés ; qu’il souligne qu’il n’est pas responsable du non paiement des pénalités de retard par Monsieur Z qui en connaissait l’existence depuis longtemps et a refusé de les payer jusqu’à ce qu’il y soit contraint en justice ;

Considérant que la SCP Y-Y-Chiapello réplique que Monsieur Z a mandaté la société LMI pour gérer son dossier et servir d’intermédiaire entre le notaire, la banque et le promoteur et que le notaire n’est pas responsable des fautes commises par celle-ci ; que l’appelant n’a jamais pris attache avec le notaire pour connaître l’état d’avancement de son dossier ; qu’elle-même a demandé au Crédit Foncier de France de débloquer la somme de 67.655 euros par fax du 22 septembre 2009 en vue de la signature de l’acte de prêt prévue pour le 1^er octobre 2009 et n’a rien reçu; qu’elle a relancé la banque par mail du 16 mars 2010 resté sans réponse de sorte qu’il a interrogé Monsieur Z par courrier du 1^er juillet 2010 sur la prorogation de l’offre et la confirmation de ses paraphes ; que l’emprunteur avait reçu un commandement de payer les sommes dues à la société Kaufman & Broad qui lui avait adressé tous les appels de fonds et qu’il savait que son prêt n’avait pas été débloqué ;que le notaire a dû attendre le déblocage des fonds et la prorogation de l’offre de prêt pour pouvoir recevoir l’acte le 30 septembre 2010 avec le pouvoir donné par l’emprunteur daté du même jour ; que l’intimée estime avoir effectué toutes les diligences utiles et que ce sont Monsieur Z et ses mandataires qui ont été défaillants ; qu’il n’y a aucun préjudice en relation de causalité avec les fautes qui lui sont reprochées et non prouvées;

Considérant qu’aux termes du contrat signé par Monsieur Z avec la société Kaufman & Broad le 20 août 2009, reçu par Maître Y, notaire associé à Avignon, Monsieur Z a acheté en l’état futur d’achèvement un appartement T2, en rez-de-chaussée avec terrasse et parking, au prix de 139.500 euros TTC, payable au fur et à mesure de l’état de d’avancement de la construction ; qu’il y est stipulé qu’au jour de la signature de l’acte, compte tenu de l’état d’avancement des travaux, la partie exigible du prix est de 45 %, soit la somme de 62.775 euros stipulée payable au plus tard le 30'septembre 2009 ; que l’acte prévoit, en outre, en pages 36-37 sur les modalités de paiement du solde du prix que 'toute somme faisant partie du prix ou de ses accessoires qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable passible d’une pénalité de 1% par mois de retard’ ; que la livraison du bien est prévue pour le troisième trimestre 2010 et que l’acquéreur pourra prendre possession des lieux après le paiement de la totalité du prix de vente et des pénalités de retard s’il y a lieu ;

Considérant qu’il est établi et non contesté que Monsieur Z n’a pas payé la somme de 62.775 euros le 30 septembre 2009, mais le 6 octobre 2010 après un commandement de payer du 10 juin 2010 ; que c’est à la suite de plusieurs convocations pour prendre livraison du bien des 26 août 2010 et 28 octobre 2010 du vendeur suivies d’un constat de carence de l’acquéreur, d’une assignation en référé ayant abouti à une condamnation en paiement de la somme due au titre des pénalités de retard par le juge des référé par ordonnance du 30 mai 2012, confirmé en appel par arrêt du 2 mai 2013, que Monsieur Z a réglé la totalité du prix de vente le 19 janvier 2011 et les pénalités de retard le 22 juillet 2012 lui permettant d’obtenir les clés du bien acheté ;que l’appelant reproche ce retard aux intimés ;

Considérant que selon un contrat du 21 mars 2009, la société Kaufman & Broad a confié un mandat de commercialisation de son programme de promotion immobilière à Avignon à la société LMI, agent immobilier, pour rechercher des acquéreurs en vue de la conclusion d’actes de vente en l’état futur d’achèvement et/ou de contrats préliminaires de réservation conclus au prix, charges et conditions fixées par le mandant; que la mission du mandataire s’étend de la recherche des acquéreurs jusqu’à la préparation des contrats conclus avec eux (contrat de réservation et contrat de vente en l’état futur d’achèvement)'; qu’il y est stipulé que le mandataire agit en toute indépendance, à ses frais et sous sa seule responsabilité pour prospecter la clientèle potentielle, lui présenter le programme immobilier et les produits, pour rechercher, recevoir et informer la clientèle, assister les acquéreurs dans l’établissements du dossier contractuel d’acquisition en veillant à ce que l’ensemble des pièces demandées soient jointes, et assister, le cas échéant, le client dans la recherche de financement ;

Considérant que c’est ainsi que Monsieur Z a signé, le 22 mai 2009, par l’intermédiaire de la société LMI, un contrat préliminaire de réservation avec la société Kaufman & Broad portant sur un appartement du programme immobilier ' Les Portes du Palais’ à Avignon prévoyant la réitération de la vente par acte authentique, lequel a été reçu par Maître Y, notaire associé à Avignon, le 20 août 2009 ; qu’il y est stipulé que Monsieur Z a été représenté à la vente par un notaire stagiaire de l’étude en vertu d’une procuration authentique reçue par Maître Hurel, notaire à Paris, le 7 juillet 2009 donnant procuration à tout clerc de l’étude de Maître Y pour emprunter les sommes nécessaires au financement de la totalité du prix et des frais d’acquisition du bien aux conditions déterminées dans l’offre de prêt qu’il a acceptée pour un montant de 145.000'euros consenti par le Crédit Foncier de France et à acquérir en VEFA de la société Kaufman & Broad l’appartement d’Avignon moyennant le prix de 139.500 euros, payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon l’échelonnement convenu;

Considérant que la société Kaufman & Broad n’est que le vendeur et n’est pas concerné par l’octroi du prêt ; qu’il n’est rapporté la preuve d’aucune faute qui lui soit imputable en tant que vendeur ; qu’il est, au contraire, établi que l’intimée n’a fait qu’exécuter la convention des parties après avoir adressé à Monsieur Z tous les appels de fonds au fur et à mesure de leur exigibilité, en lui rappelant, à chaque fois, que tout défaut de paiement était passible d’une pénalité de 1 %, des mises en demeure et des commandements de payer ; qu’elle a adressé à Monsieur Z tous les courriers à la seule adresse qu’il connaissait et qu’il est justifié qu’ils ont été reçus par leur destinataire qui avait fait suivre son courrier à la suite de son changement d’adresse le 30 août 2010 dont il n’a pas estimé utile d’avertir son cocontractant ; que la société Kaufman & Broad n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité; qu’elle n’a pas à répondre des fautes reprochées à la société LMI qui a agi à l’égard de Monsieur Z sous sa seule responsabilité et en toute indépendance ; que Monsieur Z est mal fondé en toutes ses demandes à l’encontre de son vendeur, y compris au titre du prix de la vente librement fixé entre les parties selon la loi du marché au moment de la vente ;

Considérant que s’il s’avère exact au vu des pièces produites et de tous les mails échangés de mai 2009 jusqu’à la signature de l’acte de prêt le 30 septembre 2010 que la société LMI a accompagné Monsieur Z dans toutes les démarches nécessaires à l’aboutissement de son achat en VEFA, y compris pour le financement de l’opération ayant transmis la demande de prêt à son courtier (Cafpi) et a aidé son client à constituer son dossier de prêt auprès du Crédit Foncier de France, à établir une procuration pour la signature des actes authentiques de vente et de prêt, cette société n’a pas pour autant agi en tant que conseiller en patrimoine ; que Monsieur Z ne peut pas se prévaloir de documents postérieurs à 2012 pour le prouver ; que la société LMI n’est tenue que d’une obligation de moyens et d’accomplir les diligences utiles pour faire avancer le dossier de son client sans pouvoir contraindre qui que ce soit, ni le vendeur à renoncer aux pénalités contractuelles, ni l’acheteur à les payer, ni la banque à débloquer les fonds, ni le notaire à établir l’acte ;

Considérant qu’il est démontré par les mails échangés entre Monsieur Z et Monsieur H A de la société LMI que ce dernier lui a transmis tout ce qu’il fallait pour constituer les demandes de financement, le dossier de prêt auprès du Crédit Foncier de France, la procuration authentique en lui transmettant toutes les coordonnées de ses interlocuteurs, les références du prêt et qu’il l’a assisté pour examiner l’offre de prêt qui a été acceptée par Monsieur Z le 28 août 2009 prévoyant une période de préfinancement de 24 mois suivie d’un amortissement de 300 mois ; que la signature de l’acte authentique de prêt initialement prévue le 1^er octobre 2009 a été reportée sans que la cause en soit justifiée; qu’elle reste inconnue, chacune des parties l’imputant aux autres par pure affirmation sans aucune preuve ; qu’il est établi qu’à partir du mois de mars 2010, le notaire, puis la société LMI ont relancé le processus de signature de l’acte notarié de prêt qui était la condition suspensive du déblocage des fonds et que l’acte a été signé le 30'septembre 2010 permettant le déblocage de la somme de 62.775 euros par la banque le 6 octobre 2010 et le paiement du solde du prix le 19 janvier 2011 hors pénalités ;

Considérant qu’il est justifié que Monsieur Z a reçu les appels de fonds du 8 octobre 2009, 6 novembre 2009, 22 février 2010 et 29 mars 2010 qui lui ont été adressés par la société Kaufman & Broad auxquels il n’a pas réagi ; qu’il ne prouve pas avoir cherché à contacter la banque ou le notaire à la réception des demandes de paiement pour connaître l’état d’avancement de son dossier malgré les réclamations du vendeur dont ni la banque, ni le notaire n’avait connaissance ;

Considérant qu’il est également démontré que, dès le 22 septembre 2009, le notaire chargé d’établir l’acte de prêt a demandé au Crédit Foncier de France de lui faire parvenir, avant le 1^er octobre 2009, la somme de 67.655 euros due sur le prêt et de lui préciser les dates d’échéances des autres sommes ; que son courrier est resté sans réponse de la banque et qu’il a relancé la banque par mail du 16 mars 2010 pour savoir où était le dossier, en lui précisant qu’il restait dans l’attente de nouvelles offres de prêt ; que ce courrier est également resté sans réponse ; que, le 1^er juillet 2010, il a écrit directement à Monsieur Z en lui demandant de lui confirmer que les paraphes et signatures portés sur l’offre de prêt étaient les siens et en lui indiquant que, dans l’affirmative, afin de pouvoir régulariser l’acte, il lui fallait adresser une demande de prorogation de l’offre de prêt au Crédit Foncier de France en lui donnant toutes les coordonnées utiles à cette fin ; que, dans le même temps, la société LMI avait aussi envoyé un mail à Monsieur Z lui demandant de confirmer les paraphes de l’offre signée adressée par le notaire ; que Monsieur Z a confirmé au notaire l’authenticité de l’offre par courriel du 9 juillet 2010 ; que, le 15 juillet 2010, le notaire a alors relancé le Crédit Foncier de France pour obtenir le déblocage de la somme exigible depuis le 30 septembre 2009 et sa procuration pour signer l’acte dont la signature était prévue pour le 22 juillet 2010 ; que, par mail du 12 août 2010, il a informé Monsieur Z que la banque attendait toujours sa demande de prorogation de l’offre de prêt et que Monsieur Z fera le nécessaire le 16 août 2010, la banque confirmant que l’offre était validée le 18 août 2010 ; que, le 22 septembre 2010, le notaire a demandé au Crédit Foncier de France le déblocage de la somme exigible, puis a informé Monsieur Z, par mail du 27 septembre 2009, qu’il allait pouvoir régulariser l’acte de prêt à la suite du déblocage de la somme due à la société Kaufman & Broad depuis le 30 septembre 2009, en lui demandant ses instructions pour la suite compte tenu de la procédure judiciaire de résolution de la vente engagée par la société Kaufman & Broad et s’il voulait régulariser ou non l’acte de prêt, outre le problème du paiement des indemnités de retard pour lesquelles il l’invitait à se rapprocher du promoteur ; que c’est dans ce contexte que l’acte a été reçu le 30 septembre 2010 ;

Considérant ainsi qu’il est établi que le notaire a rempli son devoir de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il recevait et a alerté Monsieur Z sur les difficultés rencontrées dont Monsieur Z n’ignorait rien compte tenu des multiples relances qui lui ont été adressées par la société Kaufman & Broad, sans pouvoir soutenir comme il l’a écrit dans un mail qu’il ne savait pas que le prix devait être intégralement payé à la livraison du bien ;

Considérant que le Crédit Foncier de France ne pouvait pas débloquer les fonds tant que l’acte authentique n’était pas signé ; qu’il n’est pas démontré que Monsieur Z lui a transmis les appels de fonds avec la mention pour ' Bon pour accord ' au fur et à mesure de leur réception et qu’elle a refusé de les payer ; qu’il n’a pas manqué à ses obligations en tant que prêteur à ce titre ; que la seule faute du Crédit Foncier de France justement relevée par les premiers juges consiste à ne pas avoir exécuté l’instruction de paiement donné par Monsieur Z le 26 novembre 2020 de payer le solde du prix pour un montant de 76.725 euros, ce qui a généré un retard de paiement reporté au 19 janvier 2011, lequel a cependant été sans conséquence préjudiciable puisque les seules pénalités dues au promoteur couvrent la période du 19 mars 2010 au 18 novembre 2010 ;

Considérant qu’il ressort également des pièces produites que la société LMI a aidé Monsieur Z jusqu’à la signature de l’acte notarié de prêt et qu’elle n’a pas reconnu sa responsabilité ou avoir perdu le dossier de Monsieur Z qui procède par affirmation; qu’il est, au contraire, démontré qu’elle a négocié et obtenu, dans un premier temps, l’annulation des pénalités de retard dues au promoteur en contrepartie du paiement de la totalité du prix au jour de sa livraison du bien en août 2010, date à laquelle il apparaît que la société Tagerim s’est présentée au nom de Monsieur Z qui n’avait pas signé le pouvoir que lui avait adressé la société LMI à cette fin et ne lui avait pas remis le chèque de banque destiné au paiement du prix au vendeur qui a alors exigé le paiement du prix majoré des indemnités de retard ; qu’en outre les mails de la société LMI d’avril à septembre 2010 confirment qu’elle a agi pour faire avancer le dossier tant auprès de la banque que de la société Kaufman & Broad sur les pénalités de retard et que c’est le refus de Monsieur Z de payer ces indemnités de retard qui a tout bloqué et retardé la livraison du bien ; que les deux attestations produites par l’appelant en appel ne prouvent rien s’agissant de témoignages indirects ;

Considérant que Monsieur Z est, en conséquence, mal fondé en son appel et en toutes ses demandes ; que le jugement déféré sera confirmé ;

Considérant qu’il est inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties intimées le montant de ses frais irrépétibles d’appel; qu’il convient de condamner Monsieur Z à verser, à chacune d’elles, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Considérant que Monsieur Z, qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur X Z à payer à chacune des parties intimées la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne Monsieur X Z aux dépens d’appel avec distraction au profit de l’avocat concerné dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT