Cour d'appel de Paris, 7 janvier 2016, n° 13/24497

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 JANVIER 2016

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/24497

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2013 -Tribunal d’Instance de Paris 6^e arrondissement – RG n° 1112000380

APPELANTS

Monsieur I X agissant aux côtés de son épouse en qualité de co-titulaire du bail

né le 13.09.1956 à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Alexandra BELAUD-GUILLET de la SELEURL ADB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2079

Madame C X

née le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Alexandra BELAUD-GUILLET de la SELEURL ADB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2079

INTIME

Monsieur O B

né le 10.10.1949 à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame Isabelle BROGLY, Conseiller

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me M N

lors du prononcé M^me K L

ARRÊT :- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre et par M^me K L, greffière présente lors du prononcé.

************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2000, M^me Q B A a consenti à M. et M^me I X un bail à usage d’habitation portant sur un appartement sis au XXX à XXX

Le 16 mars 2012, M^me Q B A a fait délivrer par acte d’huissier de justice à Mme et M^me X un congé pour reprise pour elle-même et son époux, les locataires devant quitter les lieux avant le 31 octobre 2012.

Le 25 mars 2012, M^me Q B A est décédée, laissant pour lui succéder, son époux, M. O B, légataire universel.

M. B a fait délivrer, par acte d’huissier de justice du 30 avril 2012, un nouveau congé pour reprise à titre de résidence principale, les locataires devant quitter les lieux pour le 31 octobre 2012 à minuit.

M. et M^me X étant demeurés dans les lieux et occupant l’appartement sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2012, M. B, par acte d’huissier de justice du 31 décembre 2012, les a fait assigner devant le tribunal d’instance du 6^e arrondissement de Paris, qui par jugement du 26 novembre 2013, a :

constaté la validité du congé délivré le 30 avril 2012, à effet du 1^er novembre 2012,

constaté que M. et M^me X étaient occupants sans droit ni titre de l’appartement sis XXX à XXX,

à défaut de départ volontaire de M. et M^me X, ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,

fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1^er novembre 2012 au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à complète libération des lieux et condamné M. et M^me X à payer le montant de cette indemnité,

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

dit que les dépens de première instance seront supportés par moitié par les parties.

M. et M^me X ont relevé appel de cette décision le 20 novembre 2013.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 4 novembre 2015, ils prient la Cour de :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

à titre principal, déclarer le congé du 30 avril 2012 non valide pour avoir été délivré hors délai,

à titre subsidiaire, déclarer les congés des 16 mars 2012 et 30 avril 2012 frauduleux, et nuls et de nul effet du fait, d’une part, que le congé du 16 mars 2012 a été délivré au nom d’une bailleresse âgée de 85 ans, hospitalisée depuis plusieurs mois à la date du congé et décédée huit jours après la délivrance du congé, d’autre part, que M. B n’a jamais eu l’intention d’habiter le logement pour y établir sa résidence principale,

dire que le bail consenti aux époux X a été renouvelé le 25 octobre 2012, dire que M. Z et/ou la société WEX SAS sont occupants sans droit ni titre des locaux et que, le cas échéant, le bail qui leur a été consenti est nul faute de satisfaire aux conditions de l’article L 631-7 du Code de la construction,

ordonner la réintégration des époux X dans le logement litigieux et le rapatriement, aux frais de M. B, de l’intégralité de leurs meubles et effets personnels, que ce dernier a fait enlever et placer en garde-meubles et ordonner en tant que de besoin, aux frais de M. B, qui a installé un tiers dans leur logement, l’expulsion, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de M. Z et/ou de la société WEX SAS, et des occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. B aux époux X à la somme de 3 000 euros, à compter de leur expulsion, le 26 juin 2014, et jusqu’à réintégration complète dans les lieux incluant le rapatriement des meubles et effets personnels des époux X enlevés par M. B dans le cadre de la procédure d’expulsion,

à titre très subsidiaire, déclarer les congés des 16 mars et 30 mars 2012, frauduleux et nuls et de nul effet et condamner M. B à fournir aux époux X un logement équivalent, dans l’immeuble du XXX, M. B ayant indiqué qu’un logement équivalent au 3^e étage avait été libéré le 1^er juin 2015 et était toujours en travaux,

à titre infiniment subsidiaire, déclarer les congés des 16 mars et 30 mars 2012 frauduleux et nuls et de nul effet et condamner M. B à leur restituer le dépôt de garantie de 1 830 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure infructueuse, et de leur payer la somme de 500 000 euros, à titre de dommages et intérêts, en compensation du préjudice matériel et moral du fait du congé frauduleux, de leur expulsion violente et l’impossibilité pour eux de se reloger dans des conditions équivalentes,

en tout état de cause, débouter M. B de l’ensemble de ses demandes, le condamner aux dépens, comprenant notamment les frais de constat d’huissier effectué suivant ordonnance du 6 mars 2015 (1737, 20 euros), ainsi que l’ensemble des frais liés à l’expulsion et la garde des meubles, condamner M. B à leur payer une indemnité de 6500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. O B, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 26 octobre 2015, prie la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant dit que les dépens de première instance seront partagés par moitié entre les parties et, statuant à nouveau, condamner les époux X aux dépens de première instance et d’appel, débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes et les condamner à payer à M. B une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CELA ETANT EXPOSE

LA COUR

I) Sur la validité des congés délivrés par M^me B le 16 mars 2012 et par M. B le 30 avril 2012 aux époux X

Les époux X font grief à la décision entreprise d’avoir jugé que le congé délivré le 30 avril 2012, à effet du 1^er novembre 2012, était régulier. Ils soutiennent :

en premier lieu, que le congé délivré le 30 avril 2012 est tardif pour avoir été délivré cinq jours après l’ expiration du délai légal de six mois, qu’en effet, un contrat de bail commence à courir à la date de sa conclusion et non à la date de prise d’effet fixée contractuellement par les parties, qu’en l’espèce, le contrat de bail a commencé à courir le 26 octobre 2000, date de sa signature et de la prise de possession des lieux par les époux X, et non le 1^er novembre 2000, et qu’il s’ensuit que le congé devait être signifié au plus tard aux locataires par le bailleur le 25 avril 2012 pour satisfaire au délai légal de six mois prévu par la loi du 6 juillet 1989,

en deuxième lieu, que le congé délivré le 30 avril 2012, est frauduleux, en ce que, d’une part, le congé délivré le 16 mars 2012 est lui-même frauduleux et que la fraude corrompt tout, et en ce que, d’autre part, M. B n’a jamais eu l’intention d’occuper les lieux après l’expiration du congé et a agi dans la seule perspective de libérer les lieux afin de pouvoir les relouer à un prix plus élevé. Les époux X font valoir que l’intention frauduleuse est caractérisée notamment par le fait qu’il est impossible que M^me B, qui était gravement malade au moment de la délivrance du premier congé, le 16 mars 2012, et devait décéder quelques jours plus tard, ait eu l’intention de reprendre l’appartement litigieux pour en faire sa résidence principale, et surtout qu’il résulte du constat réalisé par M. Y, huissier de justice, le 24 mars 2015, que l’appartement n’est pas occupé par M. B, à titre d’habitation, mais par M. Z et par la société WEX.

M. B réplique que ;

en premier lieu, que le congé délivré le 30 avril 2012 l’a été dans les formes et les délais prescits par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et n’est nullement tardif comme le soutiennent à tort les appelants, parce que la date à prendre en considération pour le calcul du délai de six mois exigé par la loi n’est pas celle de la signature du bail, mais celle de sa date d’effet telle que mentionnée par les parties dans le contrat de bail,

en deuxième lieu, d’une part, qu’il est sans intérêt d’étudier le prétendu caractère frauduleux du congé délivré par M^me B le 16 mars 2012, dans la mesure où ce congé est réputé n’avoir jamais existé, d’autre part, que le congé litigieux délivré le 30 avril 2012, n’est nullement frauduleux, et que intention frauduleuse de M. B n’est pas démontrée par les appelants.

Sur ce

S’agissant du premier moyen, tiré de la tardiveté du congé délivré le 30 mars 2012, la date de prise d’effet du bail, qui marque le point de départ de la durée du bail, à partir de laquelle sera calculé le terme du bail et avec lui, décompté à rebours le délai de préavis que doit respecter le bailleur pour mettre fin régulièrement au bail, est l’une des mentions obligatoires prescrites par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne correspond pas nécessairement au moment de la signature du bail et peut être postérieure ou même antérieure dans le cas d’une régularisation a posteriori de l’écrit. Il convient donc de retenir comme date d’effet, celle qui a été mentionnée dans le contrat, s’agissant d’une prescription légale, et ce n’est que dans l’hypothèse où cette mention fait défaut qu’il sera considéré que le bail a pris effet au moment où à commencé l’exécution réciproque des parties par la mise à disposition du logement et l’occupation correspondante par le locataire.

En l’espèce, le contrat de bail mentionne expressément comme date d’effet le 1^er novembre 2000. Il s’ensuit qu’il y a lieu de retenir cette date et non celle, correspondant à la signature du contrat, à savoir le 26 octobre 2000. En conséquence, les époux X sont mal fondés à soutenir que le congé litigieux, délivré le 30 avril 2012 pour le 1^er novembre 2012, serait nul pour avoir été délivré cinq jour après l’expiration du délai légal de six mois prescrit par la loi du 6 juillet 1989.

Le premier moyen, tiré de la tardiveté du congé, ne pourra, de ce fait, être retenu.

S’agissant du deuxième moyen, tiré du caractère frauduleux des deux congés pour reprise délivrés les 16 mars et 30 avril 2012, il est invraisemblable, comme le soutiennent les époux X, que M^me A B, âgée de 86 ans, hospitalisée, en phase terminale d’un cancer qui allait l’emporter quelques jours plus tard, ait eu l’intention de reprendre le logement litigieux pour en faire sa résidence principale. Toutefois, il y a lieux d’observer,que l’instance a été engagée sur le seul congé délivré par M. B le 30 avril 2012, que ce congé qui s’est substitué à celui délivré le 16 mars 2012 par feu M^me A B, que, dès lors, le caractère manifestement frauduleux de ce premier congé, qui est réputé n’avoir jamais existé, demeure sans incidence sur la régularité du congé délivré par M. B le 30 avril 2012, qui seule fonde la procédure et que, partant, les époux X ne peuvent utilement soutenir que le caractère frauduleux du congé du 16 mars 2012 entraînerait ipso facto en vertu de l’adage selon lequel la fraude corrompt tout, la nullité du congé délivré le 30 avril 2012, par M. B, les bailleurs ayant délivré les congés n’étant pas les mêmes non plus que les bénéficiaires de la reprise pour habiter.

Cependant, et s’agisssant du congé délivré le 30 avril 2012, la reprise pour habiter impose que le bénéficiaire de la reprise occupe les lieux après le départ des locataires dans un délai raisonnable et la fraude peut être caractérisée par le fait que le bailleur a reloué l’appartement ou l’a mis à la disposition d’autres personnes que le bénéficiaire désigné dans le congé aux fins de reprise.

En l’espèce, il est constant que M. B n’occupe pas l’appartement litigieux alors que les locataires ont été expulsés au mois de juillet 2014, et il résulte du procès-verbal de constat dressé suite à l’ordonnance du président du tribunal d’instance du 6^e arrondissement de Paris que les locaux sont occupés à titre de bureaux, ont été aménagés pour cet usage et mis à disposition des sociétés WEX, U-PRESSE et de M. Z, gérant de la société WEX depuis le 16 décembre 2014.

M. B expose qu’il n’a pas été en mesure d’occuper les lieux, parce qu’il les a fait rénover par la société Mosaïque, que les travaux ont été achevés en février 2015, mais qu’à cette date, il ne lui a pas été possible d’emménager dans l’appartement, parce qu’il devait subir une opération chirurgicale de la cataracte, et que, de ce fait, il a décidé d’installer dans temporairement dans les lieux, les sociétés WEX, U-PRESSE et E F, qui devaient initialement occuper un appartement situé au 3^e étage de l’immeuble.

Toutefois, comme il est démontré par les appelants, cette opération chirurgicale bénigne, la plus pratiquée dans le monde, le plus souvent en mode de chirurgie ambulatoire, ne constitue pas une cause légitime justifiant l’inoccupation des lieux depuis le mois de février 2015 par le bailleur ni leur mise à disposition de personnes qui ne sont pas des bénéficiaires autorisés du droit de reprise, alors même que rien de démontre, au surplus, que cette mise à disposition n’aurait qu’un caractère temporaire.

Dès lors, il s’infère de cette inoccupation et de cette mise à disposition que le congé n’était pas justifié par l’intention sincère et effective de venir habiter les lieux loués, mais qu’il était fondé sur une intention frauduleuse tendant à obtenir le départ des locataires.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a constaté la validité du congé délivré le 30 avril 2012, à effet du 1^er novembre 2012.

II) Sur les demandes des époux X visant à obtenir l’expulsion de la société WEX SAS et de M. Z et leur réintégration dans le logement, ou à défaut, la condamnation de M. B à leur consentir un bail sur un logement équivalent dont il est propriétaire, ou à défaut, la condamnation de M. B à les indemniser des préjudices qu’ils ont subis

Les époux X demandent, à titre principal, à la Cour d’ordonner leur réintégration dans le logement dont ils ont été expulsés, en juillet 2014. Ils exposent, au soutien de cette demande, que le bail en cours avec M. Z et la société WEX SAS est nul, faute pour M. B d’avoir obtenu une autorisation administrative de changement d’usage des locaux telle que prescrite par l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, et qu’il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de la société WEX SAS et de M. Z et la réintégration des époux X dans les locaux. A titre subsidiaire, les époux X demandent à la cour de condamner M. B à leur fournir un logement équivalent à celui dont ils ont été expulsés en fraude de leurs droits, M. B possédant la totalité de l’immeuble et d’autres immeubles encore hérités de son épouse. A titre infiniment subsidiaire, les appelants demandent à être indemnisés du préjudice considérable qu’ils ont subi, et qu’ils estiment à la somme de 500 000 euros. Ils font valoir que leur expulsion a entraîné des frais importants et qu’au surplus, ils ne peuvent, compte tenu des ressources de la famille, se reloger dans des conditions équivalentes.

M. B réplique que les demandes des époux X doivent être rejetées, parce que, en premier lieu, ils n’ont pas qualité pour demander l’expulsion d’un tiers d’un appartement dont ils ne sont pas propriétaires, ou la condamnation du propriétaire à payer une indemnité d’occupation concernant son propre appartement, parce que, en deuxième lieu, la réintégration ou la condamnation du bailleur à consentir un bail sur un logement équivalent ne peut être ordonnée, l’annulation du congé ne pouvant se résoudre qu’en dommages et intérêts, parce que, en troisième lieu, la demande de dommages et intérêts, extravagante en son montant, n’est justifiée par aucune pièce.

Sur ce

S’agissant, en premier lieu, des demandes visant à ce qu’il soit jugé que M. Z et/ou la société WEX SAS sont occupants sans droit ni titre des locaux et que, le cas échéant, le bail consenti à M. Z et/ou la société WEX SAS est nul faute de satisfaire aux conditions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation, et visant à obtenir l’expulsion de M. Z et de la société WEX SAS et de tous occupants de leur chef, la reconnaissance a posteriori du caractère frauduleux du congé reprise qui n’est pas suivi d’une habitation effective du bénéficiaire n’entraîne pas la reconduction du bail ni l’annulation de l’expulsion des locataires. Par suite, les époux X seront déboutés de ces demandes dirigées, au surplus, contre des personnes physiques et morales qui n’ont pas même été attraites en la cause.

La demande visant à obtenir la condamnation de M. B à payer une indemnité d’occupation aux époux X sera jugée irrecevable, les époux X, comme le soutient M. B n’ayant pas qualité pour formuler une telle demande, du fait qu’ils ne sont pas propriétaires de l’appartement litigieux.

S’agissant de la demande visant à obtenir la réintégration des époux X dans l’appartement, ou à défaut la condamnation de M. B à les reloger dans un appartement équivalent dont il serait propriétaire, ou, à défaut, d’indemniser les préjudices subis par les époux X, la reconnaissance a posteriori du caractère frauduleux du congé reprise qui n’est pas suivi d’une habitation effective du bénéficiaire ne permet que l’octroi de dommages intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1142 du Code civil, qui accorde des dommages et intérêts en cas d’inexécution par le débiteur, le bénéficiaire du congé pour reprise supportant une obligation d’occuper à laquelle il a manqué, et n’entraîne pas la réintégration du locataire. En effet, cette réintégration ne peut constituer un mode de réparation acceptable parce qu’elle n’est pas prévue par la loi.

En l’espèce, cette réintégration est, au surplus, impossible du fait que l’appartement litigieux est occupé.

Elle apparaît, enfin, particulièrement inopportune, les relations entre les époux X et M. B étant très conflictuelles et irrémédiablement dégradées ; M. B, dans ses dernières écritures, justifie ainsi être la cible d’attaques sur des blogs internet, créés dans le cadre du litige l’opposant aux époux X, être accusé d’être à l’origine d’un scandale immobilier majeur et être traité de « crapule », de « mafieux » et « d’escroc ». Les époux X indiquent, dans leurs dernières écritures, avoir porté plainte pour atteinte au secret et suppression de correspondance adressée à un tiers le 28 juillet 2014, car leur courrier était subtilisé par la concierge de l’immeuble entre le 26 juin et le 10 juillet 2014.

Le contexte polémique de l’affaire rend pareillement inopportune toute condamnation de M. B à consentir un bail sur un logement équivalent dont il aurait hérité de M^me A.

En revanche, il y a lieu d’indemniser les locataires injustement évincés, dès lors qu’ils justifient des préjudices importants, résultant du fait qu’ils ne peuvent espérer se reloger dans des conditions équivalentes ' logement de 85 m², dans un arrondissement huppé de la capitale, pour un loyer mensuel de 1 181, 84 euros ' compte tenu du montant du salaire de professeur d’université de M. X et qu’ils ont exposé des frais d’enlèvement et de garde-meubles pour un montant de quelque 7 000 euros.

Les préjudices des époux X seront intégralement réparés par l’octroi d’une indemnité de 25 000 euros.

Par ailleurs, M. B sera condamné à restituer aux époux X leur dépôt de garantie d’un montant de 1 830 euros.

III) Sur les demandes accessoires

M. B sera condamné aux dépens des procédures de première instance et d’appel, qui comprendront notamment les frais d’huissier exposés en exécution de l’ordonnance du 6 mars 2015 rendue par le président du tribunal d’instance du 6^e arrondissement de Paris, mais pas les frais liés à l’expulsion et à la garde des meubles, indemnisés par ailleurs.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, CONTRADICTOIREMENT

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

DÉCLARE les congés délivrés les 16 mars et 30 avril 2012 frauduleux,

CONDAMNE M. O B à payer à M. I X et à M^me C X une indemnité de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. O B à payer à M. I X et à M^me C X la somme de 1 830 euros,

DÉCLARE irrecevable la demande visant à obtenir la condamnation de M. O B à payer une indemnité d’occupation à M. I X et à M^me C X,

DÉBOUTE M. I X et à M^me C X de leurs autres demandes et du surplus de leur demande au titre des dommages et intérêts,

DÉBOUTE M. O B de ses demandes, fins et prétentions,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. O B à payer à M. I X et à M^me C X une indemnité totale de 3 500 euros,

CONDAMNE M. O B aux dépens des procédures de première instance et d’appel et dit que les dépens de la procédure d’appel comprendront les frais d’huissier exposés en exécution de l’ordonnance du 6 mars 2015 rendue par le président du tribunal d’instance du 6^e arrondissement de Paris.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE