Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 24 janvier 2017, n° 15/01473

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 24 JANVIER 2017

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/01473

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2014 -Tribunal d’Instance de SAINT-DENIS – RG n° 11-13-000084

APPELANTE

LA SOCIÉTÉ VILOGIA SA D’HLM, représentée par son Directeur Général en exercice dûment habilité à cet effet et y domicilié

N° SIRET : 475 680 815 00051

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1118

INTIMÉ

Monsieur A B

né le XXX à MAROC

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Victor BEAUFILS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1203

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/021172 du 29/05/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Décembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame Y Z, Conseillère qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine LEBLANC, Conseillère faisant fonction de président et par M^me Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors du prononcé.

***

Monsieur C B est locataire d’un studio situé XXX.

Suivant acte d’huissier en date du 13 janvier 2012, la société Vilogia a fait délivrer à Monsieur C B un commandement de payer la somme en principal de 3 404,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2012.

Par acte d’huissier en date du 9 janvier 2013, dénoncé le 11 janvier 2013 au représentant de l’Etat dans le département, la société Vilogia a fait assigner Monsieur C B devant le tribunal d’instance de Saint Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion des occupants, et condamner Monsieur C B au paiement de la somme de 4 643,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 décembre 2012, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges normalement exigibles, et d’une somme de 464 euros à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts et les dépens.

Par jugement prononcé le 14 novembre 2014, le tribunal d’instance de Saint Denis a débouté chacune des parties de ses demandes et dit qu’elles auraient chacune la charge des dépens et des frais par elles exposés.

La société Vilogia a interjeté appel de ce jugement le 20 janvier 2015.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 24 octobre 2016 par le X, la société Vilogia, appelante, demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1224 et 1227 du code civil, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes et, statuant à nouveau, de :

— condamner Monsieur C B à lui payer la somme de 5 199,97 euros arrêtée au 31 octobre 2016, terme d’octobre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2012.

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Monsieur C B.

— ordonner l’expulsion de Monsieur C B, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

— dit que le sort des meubles serait régi selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer exigible et révisable augmenté des charges.

— condamner Monsieur C B à lui payer l’indemnité mensuelle d’occupation telle que ci-dessus sollicitée à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à son départ effectif et celui de tous occupants de son chef.

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur C B de ses demandes.

— débouter Monsieur C B de l’ensemble de ses demandes.

— condamner Monsieur C B au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 7 novembre 2016 par le X, Monsieur C B, intimé et appelant à titre incident, demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1134 et suivants du code civil, de :

— débouter la société Vilogia de l’ensemble de ses demandes.

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Vilogia de l’ensemble de ses demandes.

A titre reconventionnel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation de la société Vilogia à lui verser la somme de 2 270,53 euros au titre des régularisations de charges réalisées en 2009 et 2010 pour les exercices 2007 et 2008.

— condamner la société Vilogia à lui payer la somme de 4 995,95 euros au titre des régularisations de charges réalisées en 2009 et 2010 pour les exercices 2007 et 2008 et au titre des provisions sur charges indûment réclamées pour les exercices 2014, 2015 et 2016.

— dire que, dans les rapports entre les parties, le compte locatif arrêté au mois d’octobre 2016 inclus laisse apparaître un solde créditeur de 315,98 euros en sa faveur.

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de fixation de la provision de charges d’eau froide à la somme de 6 euros par mois.

— fixer la provision de charges d’eau froide à la somme de 8 euros par mois.

Subsidiairement,

— dire que l’éventuel arriéré locatif dont il pourrait être redevable ne constitue pas une faute grave et répétée à ses obligations contractuelles.

— débouter la société Vilogia de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion et du surplus de ses prétentions.

— l’autoriser à s’acquitter des éventuelles condamnations dont il pourrait faire l’objet au titre de l’arrêt à intervenir moyennant 23 mensualités de 50 euros et le solde à la 24^e mensualité.

— condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2016.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour s’opposer à la demande en paiement formée par la société Vilogia, Monsieur C B met en cause le caractère manifestement surévalué des provisions sur charges réclamées, qui ne tiennent pas compte selon lui de la réalité de sa consommation d’eau froide, ainsi que l’absence de régularisation annuelle des charges par la bailleresse ;

Qu’il relève, à cet égard, que la régularisation des charges pour les années 2011, 2012 et 2013 est intervenue postérieurement à la délivrance de l’assignation et que la régularisation des charges pour les années 2014 et 2015 n’a pas été effectuée ;

Qu’il conteste le montant des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges des années 2007 et 2008 comme étant fondées sur une consommation d’eau froide qu’il estime démesurée, et invoque l’existence d’anomalies concernant le relevé des compteurs d’eau ;

Qu’il ajoute que le décompte des sommes dues arrêté au 31 octobre 2016 ne tient pas compte d’un versement de 480 euros qu’il a effectué le 27 octobre 2016 et qu’il ne prend en compte qu’à hauteur de 120 euros un versement de 160 euros effectué en septembre 2016 ;

Considérant que la société Vilogia réplique, s’agissant de la régularisation des charges 2007 et 2008, que les charges d’eau n’ont pas donné lieu à provision jusqu’en janvier 2008, que les provisions appelées de février à décembre 2008 se sont révélées insuffisantes, et qu’une somme de 1 127,56 euros, calculée au pro-rata de la surface du logement, a été créditée au compte du locataire après contestation par la bailleresse des consommations facturées par Véolia ;

Considérant qu’il ressort, à cet égard, des pièces produites par la bailleresse qu’aucune provision pour charges d’eau froide n’a effectivement été appelée jusqu’en janvier 2008 inclus, que les provisions pour charges d’eau froide appelées de février à décembre 2008 se sont élevées à 14,32 euros par mois, qu’une somme de 1 653,01 euros a été portée au débit du compte du locataire en février 2009 au titre de la régularisation des charges de l’année 2007, qu’une somme de 617,52 euros a été portée au débit du compte du locataire en janvier 2010 au titre de la régularisation des charges de l’année 2008, et que la somme de 1 127,56 euros a été portée au crédit du compte du locataire en septembre 2011 ;

Considérant qu’il s’ensuit que les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges 2007 et 2008, déduction faite de la somme de 1 127,56 euros, ne sont pas valablement contestées par le locataire ;

Que la jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement d’une somme de 2 270,53 euros formée à ce titre par Monsieur C B ;

Considérant, pour le surplus, qu’il apparaît au vu des décomptes et avis de régularisation de charges versés aux débats par la bailleresse que :

— une somme de 1 000,58 euros a été portée au crédit du compte du locataire en mars 2011 au titre de la régularisation des charges de l’année 2009,

— une somme de 813,35 euros a été portée au crédit du compte du locataire en août 2013 au titre de la régularisation des charges de l’année 2010,

— une somme de 966,40 euros a été portée au crédit du compte du locataire en août 2013 au titre de la régularisation des charges de l’année 2011, – une somme de 910,99 euros a été portée au crédit du compte du locataire en novembre 2013 au titre de la régularisation des charges de l’année 2012,

— une somme de 914,79 euros a été portée au crédit du compte du locataire en décembre 2015 au titre de la régularisation des charges de l’année 2013 ;

Considérant qu’il résulte du dernier décompte produit par la société Vilogia, arrêté au 31 octobre 2016, que Monsieur C B est redevable à cette date de la somme totale de 4 719,97 euros, déduction faite des frais de justice (soit au total 524,43 euros), ledit décompte prenant en compte la somme de 480 euros versée par le locataire en octobre 2016 ;

Qu’il n’y a pas lieu, en revanche, de tenir compte d’une somme de 160 euros (au lieu d’une somme de 120 euros) qui aurait été versée en septembre 2016, la pièce justificative versée aux débats par le locataire (pièce n° 6) concernant un versement effectué en septembre 2015 et non en septembre 2016 ;

Qu’il convient, par conséquent, infirmant de ce chef le jugement déféré, de condamner Monsieur C B à payer à la société Vilogia la somme de 4 719,97 euros, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Considérant que Monsieur C B invoque le préjudice que lui causent l’absence de régularisation annuelle des charges ainsi que le défaut de justification des demandes de provisions sur charges au regard des résultats antérieurs ;

Considérant, cependant, que sa demande de fixation judiciaire du montant de la provision sur charges d’eau froide à 8 euros par mois à laquelle s’oppose la société Vilogia s’agissant d’un logement conventionné, n’est pas fondée dès lors, notamment que le montant de la provision doit être fixé au vu de la communication des résultats antérieurs ;

Qu’il en va de même de sa demande de remboursement d’une somme totale de 1 845,46 euros pour les années 2014 et 2015 en ce qu’elle est calculée par référence à la moyenne annuelle des sommes remboursées au titre de la régularisation des charges pour les années antérieures, ainsi d’une somme de 830 euros pour la période comprise entre janvier et octobre 2016 en ce qu’elle est calculée par référence à la quote part de la provision sur charges mensuelle qu’il estime indûment réclamée ;

Que la demande en paiement d’une somme totale de 4 995,95 euros formée en cause d’appel par Monsieur C B doit donc être rejetée ;

Considérant que le montant de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2016 ne tient pas compte de la régularisation des charges pour les années 2014 et 2015 auxquelles la société Vilogia ne justifie pas avoir procédé ;

Que le manquement de la bailleresse à l’obligation qui lui incombe de procéder à la régularisation annuelle des charges et de justifier des demandes de provisions sur charges au regard des résultats antérieurs contraint le locataire, qui dispose de revenus modestes à faire l’avance de sommes très supérieures à celles réellement dues ;

Que, dans ces conditions, la demande présentée par la société Vilogia tendant à voir procéder la résiliation judiciaire du bail n’est pas justifiée ;

Qu’il y a lieu, par conséquent, de débouter la bailleresse de sa demande à ce titre ainsi que de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Considérant qu’il convient, compte tenu de la situation financière du locataire, de lui accorder des délais de paiement au moyen de 23 mensualités de 50 euros en sus du paiement des échéances courantes et d’une 24^e majorée du montant du solde de la dette;

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application au profit de la société Vilogia des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Que sa demande à ce titre doit donc être rejetée ;

Considérant qu’il y a lieu, compte tenu de la solution donnée au présent litige, de débouter Monsieur C B de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement prononcé le 14 novembre 2014 par le tribunal d’instance de Saint Denis sauf en ce qu’il a rejeté la demande en paiement présentée par la société Vilogia,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Monsieur C B à payer à la société Vilogia la somme de 4 719,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Autorise Monsieur C B à s’acquitter de la dette locative en 24 versements mensuels de 50 euros chacun en sus du loyer courant, le premier versement étant exigible à l’échéance contractuelle suivant la signification de la présente décision et la dernière mensualité étant majorée du montant du solde de la dette,

Dit qu’en cas de non versement d’une seule des mensualités ou d’un terme courant, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

Déboute Monsieur C B de sa demande en paiement d’une somme de 4 995,95 euros,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur C B aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT