Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 12 septembre 2017, n° 16/01453

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2017

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/01453

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 16^e arrondissement – RG n° 11-14-000847

APPELANTE

Madame Z A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e René-Louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1160

INTIME

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0466

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de Président, chargée du rapport et M^me Sophie Grall, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de Président

M^me Sophie Grall, Conseillère

M. Philippe Javelas, Conseiller

En application de l’ordonnance de Mme le premier président de la cour d’appel de PARIS en date du 16 décembre 2016

Greffier, lors des débats : M^me D E

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président et par M^me Christelle Marie-Luce, greffier présent lors du prononcé.

***

Mme X a consenti le 24 mai 2002 à M^me Z A la location d’un appartement de 3 pièces au […] à Paris 16^e arrondissement à effet au 1^er juin 2002. La locataire a versé un dépôt de garantie de 3 600 euros.

Le 23 novembre 2002, M. B Y, son héritier, lui a fait délivrer un congé pour vente pour le 31 mai 2014.

M^me Z A s’est maintenue dans les lieux et par assignation du 3 juillet 2014, M. Y a saisi le tribunal d’instance de Paris 16^e arrondissement en validation de congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation du double du loyer.

Par jugement du 6 novembre 2015, le tribunal d’instance a, avec exécution provisoire :

— constaté que le congé régulièrement délivré le 28 novembre 2013 a mis fin au bail et que M^me Z A est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er juin 2014,

— ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec la force publique et dans les délais légaux et statué sur le sort des meubles, conformément au code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M^me Z A à payer à M. Y une indemnité d’occupation égale au montant du loyer alors dû, avec revalorisation contractuelle, puis majoré de 20 % à compter du jugement, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M^me Z A aux dépens.

M^me Z A a interjeté appel de ce jugement le 5 janvier 2016.

Elle a quitté les lieux et rendu les clefs le 31 mars 2017.

La clôture a été prononcée le 25 avril 2017 malgré la demande de renvoi M^me Z A qui avait conclu le 3 avril 2017 et alors produit 9 pièces.

Par conclusions de procédure du 25 avril 2017, jour de la clôture, l’intimé expose qu’il a conclu au fond en réponse ce même jour et produit un décompte mais demande la révocation de l’ordonnance de clôture pour éviter tout incident.

Par conclusions de procédure du lendemain, le 26 avril 2017, l’appelante demande la révocation de l’ordonnance de clôture invoquant le respect du principe du contradictoire souhaitant répondre aux dernières conclusions de l’intimé.

Par conclusions du 3 avril 2017, M^me Z A, qui a quitté les lieux renonce à sa demande en nullité du congé et de reconduction du bail et limite son appel au montant de l’indemnité d’occupation et demande, en outre, la restitution du dépôt de garantie après compensation avec les sommes qu’elle reconnaît devoir ainsi que le coût du remplacement de la chaudière.

En conséquence, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement sur la majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer contractuel et le remboursement de la somme de 9 346 euros perçue par le bailleur à ce titre du 6 novembre 2015 jusqu’au 31 mars 2017, avec intérêts légaux à compter de chaque terme majoré,

Y ajoutant de :

— condamner M. Y à lui rembourser les sommes de :

• 1 048,51euros pour solde du dépôt de garantie avec intérêts légaux à compter du 31 mars 2017,

• 1 721,50 euros du coût du remplacement par elle de la chaudière,

• 5 000 euros sur le fondement de l’art 700 du code de procédure civile,

— de débouter M. Y de ses demandes et de le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 25 avril 2017, M. Y demande à la cour de déclarer les demandes de l’appelante irrecevables et subsidiairement mal fondées et de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire, il réclame la condamnation de l’appelante au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel indexé et de dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation, l’infirmation valant titre exécutoire pour le remboursement de la somme versée.

Dans tous les cas, il demande de condamner M^me Z A au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’art 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application de l’art 699 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture

Considérant que l’intimé n’a fait que répondre aux conclusions de l’appelante qui n’avait pas conclu depuis un an ; qu’il n’est pas demandé le rejet des conclusions de l’intimé du jour de la clôture ; que le manque de diligence des parties ne constitue pas un motif grave, qui serait, seul, susceptible de justifier la révocation de l’ordonnance de clôture ; que les deux parties ayant conclu, l’un en réponse à l’autre, le principe du contradictoire a été respecté ;

Sur la majoration de l’indemnité d’occupation

Considérant que M^me Z A demande l’infirmation du jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation qui a majoré de 20 % le loyer ainsi que, selon elle, les charges après le jugement, et prétend que le bail ne prévoit cette clause pénale qu’en cas d’acquisition des effets de la clause résolutoire ; qu’elle fait valoir que cela constitue un enrichissement sans cause et ne correspond pas à un préjudice du bailleur qui a perçu l’équivalent du loyer ; qu’elle expose que la clause est illicite pour les charges et qu’elle déséquilibre les relations contractuelles des parties et qu’elle est donc nulle comme abusive, et qu’elle est de surcroît mentionnée en petits caractères ;

Considérant que M. Y répond qu’il avait un besoin urgent de vendre et que la majoration sanctionne le maintien dans les lieux abusif qui l’a privé de la disposition de son bien et ne fait pas que compenser la perte de loyer ; qu’il précise, qu’il serait anormal que l’occupant sans droit soit traité comme un locataire ; que la clause ne concerne pas que l’acquisition des effets de clause résolutoire mais s’applique à tout locataire déchu de son droit d’occupation ;

Que les caractères sont les mêmes que les autres clauses du bail, sur un modèle 'Tissot’ ; Qu’il ajoute, que la majoration n’est pas calculée sur les charges, et que les dispositions d’ordre public sur les baux n’ont pas d’effet rétroactif ;

Qu’à titre subsidiaire, il expose que si la majoration était infirmée, cette simple infirmation vaudrait titre de paiement conformément aux règles de procédure devant la cour ;

Considérant qu’en effet le bail rédigé sur un exemplaire 'Tissot’ prévoit au chapitre 'clause résolutoire et clause pénale’donc à un chapitre non exclusivement consacré aux clauses résolutoires que « si le locataire est déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation jusqu’à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur » ; Que, dès lors, l’appelante est mal fondée à prétendre que la clause était illisible et qu’elle ne s’applique pas en matière de congé ; qu’enfin, elle ne peut valablement soutenir qu’elle a été appliquée aux charges ;

Que cette clause n’est pas abusive car, comme elle le précise, elle compense le préjudice réel subi par le bailleur qui ne peut exercer la totalité de son droit de propriété en raison de l’abus de droit de l’occupante, alors qu’il avait besoin de vendre, ce qui n’est pas réparé par la seule perception d’une somme équivalente au loyer ; qu’en outre, comme toute pénalité elle a une valeur coercitive ; qu’en revanche le premier juge a, à juste titre réduit, cette clause pénale excessive dans son montant ;

Sur la restitution du solde du dépôt de garantie

Considérant que M^me Z A demande à titre additionnel le remboursement de la somme de 1 048,51 euros avec intérêts légaux à compter de la restitution des lieux le 31 mars 2017 ;

Considérant que M. Y fait valoir qu’aucun état des lieux n’a encore été réalisé et que la demande est prématurée car le délai de deux mois à compter de la restitution des clefs imposé au bailleur pour rembourser le dépôt de garantie n’est pas expiré ;

Considérant que si M^me Z A indique qu’elle a, par lettre recommandée du 31 mars 2017, restitué les clés, elle reconnaît qu’aucun état des lieux de sortie n’a encore eu lieu ; qu’à la date de la clôture le 25 avril 2017, le délai imparti pour cette restitution n’était effectivement pas expiré et cette demande prématurée sera rejetée ;

Sur le remboursement du coût de la chaudière

Considérant que M^me Z A prétend que la chaudière ne pouvait être réparée et qu’elle a été contrainte de la remplacer, le bailleur s’y étant refusé malgré ses demandes amiables ;

Que M. Y répond que la demande est nouvelle en cause d’appel et est irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile et mal fondée à défaut de preuve de demande de la locataire et de son accord ;

Considérant que certes cette demande n’a pas été présentée en première instance mais que cependant il ressort de la pièce 16 de l’appelante que le changement de la chaudière nécessaire est intervenu le 26 novembre 2015 soit après le jugement déféré du 6 novembre 2015 ; que la demande est donc recevable mais que l’appelante, ne justifiant d’aucune demande préalable à son bailleur, sera dès lors déboutée de sa demande de remboursement ;

Sur les frais de procédure et les dépens

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimé la totalité des frais de procédure qu’il a été contraint d’exposer en raison du maintien dans les lieux de l’appelante ; que celle-ci qui succombe supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture du 25 avril 2017,

Déclare recevable la demande de M^me Z A relative au remplacement de la chaudière,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Déboute M^me Z A de sa demande au titre du remplacement de la chaudière,

Déboute M^me Z A de sa demande de restitution du dépôt de garantie qui est prématurée,

Condamne M^me Z A au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT