Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 13 décembre 2019, n° 17/17187

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 13 DÉCEMBRE 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/17187 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4CA2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY
- RG n° 15/02896

APPELANT

Monsieur G H A

[…]

[…]

né le […] à TOGO

représenté par M^e Anthony OBENG-KOFI, avocat au barreau de PARIS

substitué à l’audience par M^e David DOMORAUD, avocat au barreau de Paris, toque : G0588

INTIMES

Monsieur D X

[…]

[…]

né le […] à […]

Madame B Z épouse X

[…]

[…]

née le […] à […]

représentés par M^e Géraud BOMMENEL de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570

substituant M^e Julien BOUZERAND

SARL BELALLIANCE FINANCEMENT

[…]

[…]

défaillante – assignée à personne habilitée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Monique CHAULET, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Christine BARBEROT, conseillère

M^me Monique CHAULET, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Sonia DAIRAIN, Greffière.

M. X et M^me Z, son épouse, étaient propriétaires d’un bien immobilier situé […] à Noisy-le-Grand. Ils ont conclu avec M. A, le 18 juillet 2014, un avant-contrat afférent à la vente de ce bien, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

Par acte extrajudiciaire du 23 février 2015, ils ont fait assigner M. A en paiement de la clause pénale stipulée dans ce contrat, au moyen que la négligence de M. A avait causé le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt insérée au contrat.

M. A est en appel du jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 27 mars 2017, qui a :

— constaté la caducité de la promesse de vente du 18 juillet 2014 conclue avec M. et M^me X,

— fixé le montant de la clause pénale due par M. A aux époux D X et B

Z épouse X à la somme de 9 000 euros,

— dit que cette somme sera payée par le versement des fonds séquestrés auprès de l’agent

immobilier,

— débouté les époux X et M. A de leurs demandes de dommages-intérêts

réciproques,

— débouté M. A de son appel en garantie et de sa demande en dommages-intérêts contre

la société Belalliance financement,

— condamné M. A à payer 1 000 euros aux époux X au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus,

— rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 4 décembre 2017, M. A a demandé à la cour de :

— vu les articles 1134, 1178 et 1147 du code civil,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— dire qu’il a satisfait à son obligation de déposer une demande de prêt et qu’il n’a commis

aucune négligence,

— en conséquence, débouter les demandeurs de toutes leurs demandes,

— subsidiairement :

— dire qu’ils ne prouvent aucun préjudice,

— en conséquence, les débouter de leurs demandes au titre de la clause pénale et des dommages-intérêts,

— dire que la société Belalliance financement n’a pas respecté ses obligations,

— dire qu’elle devra le garantir de toute éventuelle condamnation,

— la condamner à lui payer 15 000 € à titre de dommages-intérêts,

— lui allouer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 15 février 2019, les époux X demandaient à la cour de :

— écarter des débats les pièces 23 à 29 produites par M. A,

— le déclarer mal fondé en son appel,

— infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. A au paiement de la

clause pénale et l’a débouté de toutes ses demandes,

— statuant à nouveau :

— condamner M. A à leur payer 17 500 euros au titre de la clause pénale,

— dire que cette somme sera versée par M. A,

— le condamner à leur verser 10 000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires,

— le condamner à leur verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

La SARL Belalliance financement n’a pas constitué avocat.

Par arrêt du 12 avril 2019, la présente cour a écarté des débats les pièces de l’appelant numérotées de 23 à 29, pour le surplus, avant dire-droit, invité tant M. A que les époux X à produire l’intégralité des pièces communiquées par M. A en première instance, a rouvert les débats à l’audience du vendredi 18 octobre 2019 et réservé les dépens.

M. et M^me X ont déposé les pièces communiquées par M. A en première instance à l’audience du 18 octobre 2019.

La clôture a été prononcée à l’audience.

SUR CE,

L’acte sous seing privé du 18 juillet 2014, rédigé par un agent immobilier, intitulé «'vente d’immeuble sous condition suspensive'» portant sur la vente par M. et M^me X à M. C F, Mawoule, un appartement et un emplacement de parking couvert dépendant d’un immeuble en copropriété situé 19 avenue du Pavé Neuf à Noisy-le-Grand, au prix de 175 000 euros, a prévu que la vente serait réitérée au plus tard le 30 octobre 2014 par un acte authentique dressé par des notaires désignés, cette date étant constitutive du point de départ à partir duquel une partie pourrait obliger l’autre à s’exécuter.

Les parties ont stipulé une clause pénale de 17 500 euros, l’acquéreur ayant remis à l’agent

immobilier désigné séquestre des fonds un chèque d’acompte de 9 000 euros libellé à l’ordre de celui-ci.

Cet acte a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, qui

précise notamment que celui-ci :

— devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêts pour une durée maximum de 25 ans au

taux maximum de 3,40% l’an hors assurance la première année,

— 's’oblige à constituer son dossier et à le déposer notamment auprès de tous organismes

financiers ou bancaires'.

sur la clause pénale

M. A, qui ne conteste pas que l’aide d’un courtier en prêt ne dispense pas l’acheteur de fournir les documents utiles à la constitution de son dossier, soutient qu’il a répondu en temps et en heure aux demandes du courtier et de l’agent immobilier et sollicite en conséquence l’infirmation du jugement de ce chef.

M. et M^me X soutiennent qu’il est patent que M. A n’a pas fourni les éléments nécessaires aux organismes prêteurs, ce qui a abouti à un refus de prêt alors qu’il avait obtenu un accord de principe.

Aux termes de l’article 1178 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, la condition prévue à l’article 1177 est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Il est établi que M. A a mandaté une société de courtage, la société Belalliance Finance, exerçant sous l’enseigne Empruntis, pour déposer un dossier de prêt auprès d’une banque.

Il produit le courrier du 30 juillet 2014 que cette société de courtage a adressé à la société Century 21, informant cette dernière que, dans sa séance du même jour, leur partenaire bancaire a accordé un prêt à leur client commun, M. C, devenu A depuis l’acquisition de sa naturalisation, pour le financement du bien en cause.

Ce courrier comporte un post-scriptum rédigé comme suit : «'Cet accord est donné avec les réserves d’usage notamment la fourniture du remboursement partiel du prêt conso et la présentation de 2 mois de relevés de comptes sans débit ni jeux…'».

Si aucun élément ne permet de dire que M. A n’avait pas fourni à la société de courtage les éléments requis pour la constitution de son dossier à la date du 30 juillet 2014 à laquelle l’agent immobilier a été informé de l’octroi du prêt à ce dernier, la société de courtage a néanmoins, à cette date, formulé des réserves d’usage et des réserves relatives à la fourniture du remboursement partiel de son prêt à la consommation par M. A et à la présentation de deux mois de relevés de comptes sans débit.

M. A ne conteste pas eu avoir connaissance des réserves formulées par la société de courtage et il résulte clairement des mails qu’il produit au débat qu’il avait connaissance de la nécessité de justifier du remboursement de son emprunt à la consommation et de la production de relevés de comptes créditeurs.

M. A, qui produit un mail du 14 octobre 2014 dans lequel il précise qu’il va vendre sa voiture pour régler une bonne partie de son crédit existant, ne justifie ni du remboursement de ce crédit comme cela était requis dans le courrier du 30 juillet 2014, ni d’avoir justifié du remboursement de ce crédit auprès de la société de courtage alors que la date de réitération de l’acte était fixée au 30 octobre 2014.

Par ailleurs M. A ne peut soutenir qu’il a produit des relevés de compte sans débit, comme cela lui avait été demandé, avant l’expiration du délai de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt alors qu’il indique expressément dans ce même mail que le courtier l’a appelé la veille pour lui dire que la signature serait retardée à cause des incidents sur son compte.

Si, aux termes de ce mail, M. A s’insurge de la réponse du courtier en insinuant que ce retard ne serait pas lié à ses comptes, il ne conteste pas avoir adressé à la société de courtage des comptes présentant encore des incidents de paiement dès lors qu’il explique que ces incidents sont dus à la banque.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a jugé que M. A a fait preuve de négligence pour compléter son dossier et répondre aux conditions exigées par le courtier et qu’en raison de ses négligences, la vente n’a pu être réitérée par acte authentique à la date contractuellement prévue.

Dès lors que le défaut de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt est imputable à M. A, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 1178 du code civil

et de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la caducité de la promesse de vente et fait application de la clause pénale.

M. A sollicite par ailleurs le rejet de la demande de M. et M^me X au titre de la clause pénale au motif qu’ils ne justifient d’aucun préjudice, ces derniers se contentant de dire dans leur assignation qu’ils craignaient ne pas pouvoir faire face au remboursement.

M. et M^me X demandent la condamnation de M. A à leur payer 17 500 euros au titre de la clause pénale au motif que le montant de cette clause prévue à l’acte n’était pas excessif et correspond à ce qui est habituellement appliqué en matière immobilière à savoir 10% du prix de vente.

En application de l’article 1152 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le premier juge a estimé que le montant de la clause était manifestement excessif au regard du préjudice subi qui est une immobilisation du bien pendant près de cinq mois, les époux X ne démontrant pas que la baisse du prix de vente de leur bien de 20 000 euros est exclusivement imputable à M. A ni qu’elle résulte de la contrainte liée à leur prêt relais qu’ils ont dû brader le prix de leur bien dans la mesure où ils ne produisent aucun élément de comparaison telles des attestations de vente de biens similaires.

En appel, ni M. A ni M. et M^me X ne critiquent utilement la décision de première instance et ne démontrent pas qu’elle serait entachée d’une erreur d’appréciation quant au préjudice effectivement subi.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les modalités de paiement de la clause pénale

M. et M^me X sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que la somme de 9 000 euros de clause pénale leur serait payée par le versement des fonds détenus par l’agence immobilière Euro Foncier Immobilier en qualité de séquestre.

M. A, qui s’est opposé à la demande de clause pénale, n’a pas conclu sur cette demande.

Aux termes de l’acte du 18 juillet 2014, à titre d’acompte un chèque de 9 000 euros a été déposé entre les mains de la société Euro Foncier Immobilier choisi par les parties comme séquestre.

Il est par ailleurs précisé que cet acompte ne sera pas encaissé si la condition suspensive de prêt porte sur le prix d’acquisition augmenté des frais d’enregistrement.

M. et M^me X produisent un courrier que leur a adressé l’agent immobilier le 22 septembre 2017 qui indique ne pas être en possession des fonds devant constituer l’acompte que l’acquéreur n’était pas en mesure de déposer, ayant sollicité un prêt total couvrant le prix d’achat et les frais d’acte; il précisait pouvoir remettre le chèque toujours en sa possession mais pas les fonds.

Compte-tenu de ces éléments et de l’ancienneté du chèque qui ne peut plus être encaissé, il convient d’infirmer le jugement et de dire que M. A sera condamné à verser la somme de 9 000 euros à M. et M^me X.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et M^me X

M. et M^me X sollicitent des dommages et intérêts du fait de l’immobilisation de leur bien pendant près de cinq mois.

Ce préjudice est indemnisé par la clause pénale ainsi que l’a rappelé le premier juge.

M. et M^me X ne justifient pas d’un préjudice distinct, aucun élément ne permettant d’imputer à M. A la baisse de prix de vente de leur bien intervenue 19 août 2015.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la société Belalliance Financement

M. A soutient que le courtier professionnel n’a pas justifié de ses démarches et ne lui a même pas transmis les lettres de refus des deux banques citées à savoir le Crédit Foncier et le Crédit agricole.

Eu égard à la défaillance de M. A dans la constitution de son dossier précédemment constatée et au fait que celui-ci ne produit aucun élément pour démontrer la défaillance de son courtier, sa demande d’appel en garantie et de dommages et intérêts à l’encontre de la société Belalliance Financement sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard à la solution du litige, M. A sera condamné à payer à M. et M^me X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 27 mars 2017 sauf en ce qu’il a dit que la somme de 9 000 euros sera payée par le versement des fonds séquestrés auprès de l’agent immobilier,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. A à payer à M. et M^me X la somme de 9 000 euros à titre de clause pénale,

CONDAMNE M. A à payer à M. et M^me X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. A aux dépens.

Le Greffier,

Le Président,