XXX

Numéro 13/611

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 15/02/2013

Dossier : 11/03822

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT BERNARD

C/

I X

Z A épouse X

B X épouse H

SARL AGENCE BASCO-LANDAISE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 février 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 nvembre 2012, devant :

Madame PONS, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur AUGEY, Conseiller

Madame BENEIX, Conseiller

assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT BERNARD

XXX agissant poursuites et diligences de son syndic l’agence Basco Landaise dont le siège social est à XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SCP LONGIN – LONGIN-DUPEYRON – MARIOL, avocats à la Cour

assisté de Maître François FROGET, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur I X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Madame Z A épouse X

née le XXX au XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Madame B X épouse H

née le XXX au XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés par la SCP DUALE – LIGNEY, avocats à la Cour

assistés de Maître Hervé COLMET, avocat au barreau de BAYONNE

SARL AGENCE BASCO-LANDAISE

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP LONGIN – LONGIN-DUPEYRON – MARIOL, avocats à la Cour

assistée de Maître FROGET, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 19 SEPTEMBRE 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

M^me B X épouse H est nue-propriétaire d’un appartement duplex situé au dernier étage d’un immeuble en copropriété résidence XXX dont M. K X et son épouse Z A sont usufruitiers, constituant les lots 40, 43, 81, XXX.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 mai 2011, les consorts X ont fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires et la SARL Agence Basco-Landaise, son syndic, devant le tribunal de grande instance de Bayonne pour faire juger que les fenêtres de toit de leur appartement constituent des parties communes et obtenir la condamnation des défendeurs à leur remplacement.

Par jugement du 19 septembre 2011, le tribunal a :

— dit que les fenêtres de toit de la résidence Saint Bernard sise XXX dont les consorts X ont la jouissance exclusive constituent des parties communes,

— condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts X la somme de 732,83 € au titre du remplacement d’un velux GGL MO4 98X78 pose comprise, suivant facture du 11 septembre 2010,

— ordonné au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Bernard de faire procéder au remplacement de la seconde fenêtre de toit située au droit de l’escalier d’accès, au-dessus de l’appartement des consorts X, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et dit que passé ce délai, il y sera contraint sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant une durée de trois mois,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts X la somme de 1 000 € de dommages et intérêts,

— débouté les consorts X de leur demande dirigée à l’encontre du syndic,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le 25 octobre 2011 le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision au greffe de la Cour.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 décembre 2011, les consorts X ont formé appel provoqué contre l’Agence Basco-Landaise.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 6 février 2012.

Dans ses dernières écritures déposées le 5 juillet 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Bernard et la SARL Agence Basco-Landaise demandent à la Cour :

— de réformer la décision déférée ;

— de dire que les fenêtres de toit de la résidence Saint Bernard sont des parties privatives lorsqu’elles desservent ou éclairent des parties privatives ;

— de débouter les consorts X de toutes leurs demandes ;

— de les condamner 'in solidum’ à leur rembourser la somme de 5 477,21 € en remboursement des sommes exposées au titre de l’exécution provisoire ;

— de les condamner 'in solidum’ à leur payer la somme de 5 000 € de dommages et intérêts outre la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de débouter les consorts X de toutes leur demandes contre la SARL Agence Basco-Landaise ;

— de faire droit à l’appel incident de la SARL Agence Basco-Landaise ;

— de condamner les consorts X 'in solidum’ à payer à celle-ci la somme de 1 € de dommages et intérêts outre la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement, ils demandent à la Cour de dire que la fenêtre de toit éclairant la salle de bains de l’appartement des consorts X est une partie privative de leur lot, de les débouter de leur demande en remplacement de ladite fenêtre et de les condamner 'in solidum’ à lui payer la somme de 4 744,38 € en remboursement des sommes exposées au titre de l’exécution provisoire.

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour considérerait que la hauteur sous plafond de la fenêtre de toit éclairant la cage d’escalier de l’appartement X est susceptible d’influer sur sa nature commune ou privative, surseoir à statuer et ordonner un transport sur les lieux.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les deux fenêtres de toit concernées sont à usage privatif et exclusif des consorts X puisqu’elles n’ouvrent que sur leur lot y compris celle éclairant la cage de l’escalier intérieur qui joint les deux niveaux du duplex et ne peuvent être manipulées que par eux.

Il soutient encore que le règlement de copropriété définit comme parties privatives les fenêtres sans faire de distinction entre les fenêtres et les fenêtres de toit.

Il ajoute qu’en outre, la fenêtre éclairant la salle de bains des époux X a été créée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires postérieurement à la construction de l’immeuble et à la rédaction du 'règlement intérieur'.

L’Agence Basco-Landaise estime quant à elle qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité dans la mesure où il n’est pas démontré par les consorts X l’urgence à intervenir ou un risque imminent de dommages. Elle estime par ailleurs qu’ils n’ont subi aucun préjudice.

En revanche, elle prétend qu’en recherchant sa faute personnelle dans le cadre d’une procédure manifestement non fondée et en provoquent contre elle un appel alors qu’à l’évidence le litige oppose les appelants copropriétaires au syndicat des copropriétaires, ceux-ci ont cherché à lui nuire lui causant ainsi un préjudice.

Les consorts X dans leurs dernières écritures déposées le 16 mai 2012, demandent à la Cour de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’il a :

dit que les fenêtres de toit dont ils ont la jouissance exclusive, constituent des parties communes,

condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 732,83 € au titre du remplacement d’un vélux selon facture du 11 septembre 2010,

ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder sous astreinte au remplacement de la seconde fenêtre,

condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— de faire droit à leur appel provoqué à l’encontre de la SARL Agence Basco-Landaise,

— au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, de condamner celle-ci à leur payer la somme de 5 000 € de dommages et intérêts,

— de la débouter de toutes ses demandes à leur encontre,

— de faire droit à leur appel incident et de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de condamner 'conjointement et solidairement’ le syndicat des copropriétaires et l’Agence Basco-Landaise à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils considèrent qu’aux termes du règlement de copropriété (articles 7 et 26), les fenêtres de toit sont des éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité et sont donc des parties communes et qu’en outre, il s’agit d’une partie vitrée accessoire d’une partie commune.

Ils ajoutent que le vélux est une partie commune à usage privatif.

L’un de ces vélux est situé à 3,10 m du sol et est totalement inaccessible par eux ce qui ne leur permet pas de contrôler l’état de la partie fixe du toit, preuve d’après eux, qu’il s’agit bien d’une partie commune.

Ils estiment avoir subi un préjudice en raison des fuites qui se sont produites au niveau du vélux à raison des atermoiements du syndicat des copropriétaires à prendre les mesures qui s’imposaient.

S’agissant du syndic, ils estiment qu’il a commis une faute au sens de l’article 1382 du code civil en tardant à faire effectuer les travaux de remplacement des vélux alors que, d’après eux, il y avait urgence.

Il ne lui appartenait pas d’interpréter le règlement de copropriété et de qualifier les vélux de parties privatives pour refuser de les faire changer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2012

SUR CE :

Sur la qualification des fenêtres de toit et la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Attendu qu’il n’est pas contesté que les époux X ont acquis le 27 mars 1998 dans la copropriété XXX à Bayonne, un appartement situé au 3^e étage du bâtiment B (lot n° 40) et une chambre aménageable au 4^e étage comprenant chambre, combles aménageables et loggia (lot n° 43) ;

Que le 29 octobre 2004, ils ont fait donation de ces biens à leur fille en nue-propriété en conservant l’usufruit ;

Que ces deux lots qui forment aujourd’hui un duplex, bénéficient, à l’usage exclusif de ce duplex, au-dessus de l’escalier d’accès entre les deux niveaux et dans la salle de bains, de deux fenêtres de toit ;

Attendu que les consorts X sollicitent tout d’abord la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre en charge, le coût du remplacement de ces deux fenêtres estimant qu’il s’agit de parties communes ;

Attendu qu’il convient néanmoins de relever que les consorts X ne justifient pas avoir préalablement à l’introduction d’une action en justice, soumis à l’assemblée générale des copropriétaires une telle demande et de ce que le syndicat des copropriétaires leur aurait refusé de prendre en charge ce remplacement au motif qu’il s’agirait d’une partie privative ;

Attendu qu’il est seulement établi (pièces 7 et 8 du syndicat des copropriétaires et du syndic) que lors d’une assemblée générale du 29 mars 2009, à la demande des consorts X, a été inscrite à l’ordre du jour une résolution tendant à faire voter le syndicat des copropriétaires sur la qualification des vélux en partie commune ;

Qu’il résulte du procès-verbal de cette assemblée générale (pièce 9 du syndicat des copropriétaires et du syndic) que celle-ci a décidé d’interpréter le règlement de copropriété en précisant que les fenêtres de toit (vélux) donnant sur les appartements du 4^e étage sont parties privatives (résolution n° 15) et que les consorts X ont voté contre cette résolution ;

Attendu que les consorts X n’ont pas contesté cette assemblée générale estimant dans leur conclusions qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’interpréter le règlement de copropriété ;

Attendu que dès lors, ils demandent au juge d’interpréter le règlement de copropriété avant toute décision du syndicat des copropriétaires sur le remplacement des fenêtres de toit ;

Attendu que le règlement de copropriété (pièce 1 des appelants) dispose à la section II du chapitre II relatif à la distinction entre parties communes et parties privatives :

— 'Constituent des parties communes, celles de l’ensemble immobilier bâti affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ;

elles comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative

II-

……

7°) les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion des revêtements intérieurs des fenêtres et des portes des parties privatives, les murs porteurs ou non, les couvertures, toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire ;

8°) les fenêtres et châssis éclairant les escaliers couloirs et autres parties communes, les portes d’entrée des bâtiments et des sous-sols, les portes donnant accès aux dégagements et locaux communs ;

VI

……

26°)

En général, les accessoires des parties communes, leurs parties vitrées et mobiles, leurs éléments d’équipement, installations d’éclairage, glaces, décorations, tapis, paillasons (non compris, éventuellement, les tapis brosses sur les paliers d’entrée des appartements qui seront parties privatives), les appareils, les objets mobiliers, les outillages, ustensiles et fournitures en conséquence…' ;

Que la section III de ce même chapitre dispose :

'- les parties privatives sont constituées par des locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division établi ci-après, sont compris dans la composition d’un lot, et comme tels, sont affectés à son usage exclusif et particulier.

Elles comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative :…….

— les portes palières, les fenêtres, les portes-fenêtres, les persiennes, volets ou stores, ainsi que leur chambranles, leurs châssis, leurs accessoires et, d’une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs’ ;

Attendu qu’en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros 'uvre du bâtiment, les éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;

Attendu qu’il résulte de deux constats d’huissier dressés les 14 décembre 2010 et 16 février 2011 (pièces 11 et 10 des consorts X) et notamment des photographies qui y sont jointes que le vélux situé dans la salle d’eau du duplex des consorts X présente au niveau du châssis supportant la vitre, sur deux linteaux, des traces de moisissures avec écaillures, que sur le support côté gauche par rapport au lavabo, le bois est pourri, que les constituant de l’encadrement intérieur de ce vélux présente des boursouflures avec écaillures ;

Que ces mêmes constats, établissent que ce vélux se man’uvre de l’intérieur de l’appartement des consorts X,

Attendu qu’en revanche, aucune des parties ne produit de constat s’agissant du vélux se trouvant au-dessus de l’escalier ;

Que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas comme il le prétend que ce second vélux est manoeuvrable depuis l’appartement des consorts X ;

Qu’il n’y a donc pas lieu d’ordonner le transport sur les lieux sollicité ;

Qu’à cet égard si sur le plan qu’il produit (pièce 30), figure bien ce vélux, ce document ne permet pas d’établir les modalités de son ouverture (châssis fixe ou châssis ouvrant) ;

Attendu que ce plan permet également de constater qu’à l’origine, seul un vélux, celui situé au-dessus de l’escalier, éclairait le lot des consorts X ;

Que ceux-ci ne démontrent pas qu’eux-mêmes ou leurs auteurs ont été autorisés à créer cette ouverture située au-dessus de la salle de bains alors que cette création a nécessairement porté atteinte à la toiture, partie commune ;

Que néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas son existence et n’a jamais réclamé sa suppression ;

Attendu que dès lors l’absence d’autorisation est indifférente pour qualifier la nature de ce vélux ;

Attendu qu’à la différence des fenêtres, ces deux vélux dont il est démontré qu’un seul est manoeuvrable depuis l’appartement des consorts X, sont inclus dans la toiture qui constitue un élément du gros 'uvre et en font partie intégrante ;

Qu’assurant non seulement l’éclairage de l’appartement des consorts X mais également le couvert de l’immeuble, ils sont affectés à l’utilité de tous les copropriétaires et constituent donc une partie commune ;

Attendu que même si d’autres copropriétaires ont pris en charge le coût du remplacement des vélux situés au-dessus de leur appartement, il n’en demeure pas moins qu’au regard de la nature de ces vélux, le syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas leur vétusté, doit prendre en charge le coût de leur remplacement comme l’a justement estimé le premier juge ;

Attendu que conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de la construction ou le défaut d’entretien des parties communes ;

Attendu que dans le dispositif de leurs dernières conclusions les consorts X ne demandent au syndicat des copropriétaires que l’indemnisation du préjudice résultant, d’après eux, d’une résistance abusive de sa part ;

Qu’en revanche, ils ne lui réclament pas l’indemnisation du préjudice qui aurait pu leur être causé du fait de fuites au travers des vélux et dont ils ne démontrent d’ailleurs pas l’existence ;

Qu’ainsi dans un courrier en date du 26 septembre 2009, M. X écrivait au syndic qu’il n’avait subi aucun dommage ;

Attendu que les consorts X qui n’ont jamais expressément demandé au syndicat des copropriétaires de procéder au remplacement des vélux situés au-dessus de leurs lots, et qui n’ont pas contesté la décision de l’assemblée générale du 29 mars 2009 les qualifiant de parties privatives, ne peuvent valablement prétendre que celui-ci a fait preuve de résistance abusive et ce d’autant qu’il est établi et non contesté que la décision de première instance a été exécutée ;

Qu’en conséquence, il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe en sa demande sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Sur la responsabilité du syndic à titre personnel

Attendu que dans un courrier adressé au syndic de la copropriété le 20 septembre 2009 (pièce 1 des consorts X), M. X lui signalait des fuites dans la toiture au niveau du vélux situé au-dessus du palier de l’étage à l’occasion de pluies abondantes et violentes qui s’étaient produites les vendredi et samedi 18 et 19 septembre précédents, lui demandant de lui envoyer un couvreur afin de déterminer l’endroit exact de la fuite ;

Que par courrier en réponse en date du 24 septembre 2009 (pièce 2 des consorts X) le syndic lui indiquait avoir demandé au charpentier 'Etcheverry Frères’ de le contacter et lui avoir communiqué ses numéros de téléphone ;

Que dans ce même courrier le syndic interrogeait M. X sur l’existence de dommages nécessitant de remplir un constat amiable dégâts des eaux ;

Que le syndic produit (pièces 3, 6 et 51) copie de la demande d’intervention adressée au menuisier le 24 septembre 2009 à la réception du courrier de M. X ainsi qu’un devis concernant les vélux établi le 30 novembre 2009 démontrant l’intervention du menuisier aussitôt après la demande et la constatation par lui du mauvais état des vélux ;

Que dans sa réponse du 26 septembre 2009 (pièce 5 du syndicat des copropriétaires et du syndic) M. X indiquait ne pas avoir subi de dommage ;

Attendu qu’ainsi, il apparaît que dès qu’il a été informé des fuites, le syndic a fait intervenir un menuisier pour faire rechercher une éventuelle fuite sur la toiture et solliciter du copropriétaire les éléments lui permettant de faire un constat amiable ;

Que les consorts X ne démontrent pas les lui avoir fournis ;

Qu’ils ne démontrent pas qu’un péril imminent menaçait l’immeuble ;

Que dès lors, le syndic a bien pris, dans l’urgence, toutes les mesures nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;

Attendu que postérieurement au mois de septembre 2009, il résulte de l’échange de correspondances entre M. X et le syndic qu’une divergence d’interprétation sur la nature des fenêtres de toit les a opposés, le premier considérant qu’il s’agissait de parties communes, le second de parties privatives ;

Que pour autant, cette divergence d’interprétation n’a pas causé un préjudice aux consorts X puisque ceux-ci n’ont pas demandé à l’assemblée générale des copropriétaires de prendre en charge leur remplacement ;

Qu’en effet, ils ne démontrent pas avoir demandé au syndic d’inscrire cette question à l’ordre du jour et s’être vu opposer un refus de sa part ;

Qu’aucune faute n’est donc démontrée à l’encontre du syndic ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les consorts X de leur demande à son encontre ;

Attendu que le syndic qui ne démontre pas l’existence d’un abus dans l’exercice par les consorts X de leur droit d’ester en justice sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu que les consorts X succombant en leur appel incident seront condamnés à supporter les dépens d’appel par moitié avec le syndicat des copropriétaires ;

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable, en l’espèce, de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 19 septembre 2011 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Bernard à payer aux consorts X la somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau :

Déboute les consorts X de leur demande de dommages et intérêts.

Y ajoutant,

Déboute les consorts X de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Bernard et la SARL Agence Basco-Landaise de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de leur demande de transport sur les lieux.

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Bernard et les consorts X à supporter par moitié les dépens d’appel.

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts X ne pourront être dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure que pour la part des dépens d’appel mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Bernard.

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pons, Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON Françoise PONS