Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 23 novembre 2017, n° 16/00064

PC/AM

Numéro 17/4507

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 23/11/2017

Dossier : 16/00064

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

J K Z

C/

C B

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 novembre 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 27 juin 2017, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame E F et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur X, Conseiller

Madame E F, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame J K Z

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

64220 SAINT G I DE PORT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2015/007200 du 29/01/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

représentée et assistée de Maître Maïté SARGIACOMO, avocat au barreau de BAYONNE

INTIME :

Maître C B notaire associé de la SCP Benoît LACAZE – C B et G H

[…]

[…]

représenté par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 02 NOVEMBRE 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Selon acte authentique du 25 septembre 2003 dressé par M^e B, membre de la SCP notariale Lacaze – B – H, notaires associés à Biarritz, les époux Y ont vendu à M^me Z une maison d’habitation formant le lot […] à Saint G I de Port (64).

L’acte de vente stipulait notamment :

— sous l’article 'informations sur les dispositions d’urbanisme, note de renseignements d’urbanisme' qu’il résulte d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la mairie de Saint G I de Port le 28 juillet 2003 que les biens et droits immobiliers objets de la vente sont concernés par les règles générales d’urbanisme (R.N.U.) et sont situés dans le périmètre de protection d’un monument historique,

— sous l’article 'conditions particulières du lotissement’ :

> que la vente a lieu sous les charges et conditions résultant de l’arrêté de lotissement énoncé au paragraphe 'désignation’ et le cas échéant de ses arrêtés modificatifs et complémentaires dont l’acquéreur déclare avoir pris connaissance, qu’une copie du cahier des charges et de l’arrêté a été remise à l’acquéreur, qui sera subrogé de plein droit, tant activement que passivement, dans les droits et obligations résultant de ce lotissement et de ses éventuels modificatifs,

> que l’arrêté de lotir datant de plus de dix ans, les règles d’urbanisme qui lui sont propres ont cessé d’être applicables, un plan d’occupation des sols ayant été approuvé sur le territoire de la commune et aucune demande de maintien de ces règles n’ayant été formulée dans les délais prévus à l’article L 315-2-1 du code de l’urbanisme, après affichage en mairie.

Courant 2010, M^me Z a décidé de diviser sa maison en trois appartements et un garage et a fait établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété.

Il lui a alors été indiqué que, contrairement aux énonciations de l’acte notarié, il n’y avait ni P.O.S ni P.L.U. en vigueur et que le règlement du lotissement était toujours applicable, que son projet n’était pas réalisable car contraire à l’article 22 de ce règlement qui impose une destination exclusive de maison à usage d’habitation individuelle et une impossibilité de mise en copropriété.

M^me Z a fait assigner M^e A en responsabilité et indemnisation de ses préjudices par acte du 18 septembre 2013.

Par jugement du 2 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M^e A du chef d’une prétendue prescription de l’action en responsabilité,

— débouté M^me Z de ses demandes,

— condamné M^me Z à payer à M^e A la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M^me Z a interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 8 janvier 2016.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 26 mai 2017.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 avril 2017, M^me Z demande à la Cour, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M^e B du chef d’une prétendue prescription de son action et, la réformant pour le surplus, de juger que M^e B a commis une faute engageant sa responsabilité civile et de la condamner à lui payer les sommes de 236 477 € à titre de dommages-intérêts et de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Sargiacomo.

Elle soutient en substance :

— sur la recevabilité même de son action, que le délai de prescription de l’action a été interrompu par le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle le 29 avril 2013 (article 38 du décret du 19 décembre 1991) et que l’assignation a été délivrée dans le mois de la décision d’admission du bureau d’aide juridictionnelle,

— que la contradiction entre les mentions de l’acte authentique indiquant d’une part que les biens sont soumis aux règles du R.N.U. et d’autre part qu’ils sont soumis aux règles d’un P.O.S. est constitutive d’une faute du notaire engageant sa responsabilité pour manquement à son devoir de diligence et à son devoir d’information de parties,

— que la mention de l’inapplicabilité des règles d’urbanisme du lotissement l’a induite en erreur sur les règles de droit applicables alors même que lors de l’acquisition, l’immeuble était déjà divisé en deux appartements,

— que le préjudice par elle subi est constitué par le préjudice matériel lié à la non réalisation des ventes des lots de copropriété de son projet (230 000 €), à l’intervention d’une entreprise de diagnostic immobilier (1 477 €) et par un préjudice moral évalué à 5 000 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 avril 2016, M^e B demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner M^me Z à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Piault.

Il soutient pour l’essentiel :

— qu’il n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil, n’ayant jamais été informé, au jour de réception de l’acte authentique, de la prétendue volonté de M^me Z quant à son projet de division du bien litigieux dont elle n’établit pas la preuve du caractère déterminant de sa volonté d’acquérir,

— qu’en toute hypothèse, l’ensemble des documents d’urbanisme applicables au lotissement a été effectivement porté à la connaissance de M^me Z ainsi qu’il résulte des énonciations mêmes du titre de propriété,

— que le mention erronée de l’existence d’un P.O.S. figurant en page 11 de l’acte n’a eu aucune incidence, l’impossibilité de division du bien ne découlant pas des règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement mais trouvant son fondement dans les dispositions de nature contractuelle du cahier des charges, en sorte qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’erreur matérielle entachant l’acte et l’impossibilité de division de l’immeuble,

— que M^me Z ne justifie pas des chefs de préjudice dont elle sollicite indemnisation.

Par conclusions écrites du 2 mai 2016, le Ministère Public a déclaré s’en rapporter à la décision de la Cour.

MOTIFS

Le jugement déféré n’est pas contesté en ses dispositions ayant rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M^e B du chef d’une prétendue prescription de l’action de M^me Z.

La mise en cause de la responsabilité du notaire instrumentaire suppose la démonstration d’une faute, en lien direct de causalité avec un préjudice indemnisable.

S’agissant de la faute, M^me Z fait grief au notaire instrumentaire d’avoir manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte par lui dressé et d’avoir manqué à son obligation de conseil et d’information.

Si la mention en page 11 de l’acte authentique de vente du 25 septembre 2003 de l’existence d’un plan d’occupation des sols, en réalité inexistant, constitue une erreur manifeste relevant d’une négligence fautive du notaire dans la vérification des énonciations de l’acte qu’il instrumente et la situation de droit applicable à l’immeuble objet de l’acte de vente par lui établi, l’existence d’un manquement du notaire à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde n’est pas établie.

Aucun élément du dossier n’établit en effet que, lors de la passation de l’acte ou des opérations préparatoires,

M^e B a été informé ou ne pouvait ignorer, au vu des documents à lui transmis, la volonté de M^me Z de diviser l’immeuble litigieux.

Or, le notaire instrumentaire n’a pas à vérifier la possibilité de réalisation d’un projet immobilier qui n’est pas mentionné dans l’acte et dont il n’avait pas connaissance.

Par ailleurs, l’erreur commise par le notaire quant à la mention d’un plan d’occupation des sols en réalité inexistant est sans incidence causale directe avec le préjudice dont M^me Z demande réparation dès lors que l’impossibilité de division et de soumission de l’immeuble au statut de la copropriété résulte, non des règles d’urbanisme propres à l’arrêté de lotir, mais des dispositions, de nature contractuelle, du cahier des charges du lotissement, lesquelles demeurent applicables nonobstant l’existence, ou non, d’un P.O.S.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M^me Z de l’intégralité de ses demandes, à défaut de preuve d’un lien de causalité entre l’erreur – seule faute caractérisée à l’encontre du notaire – entachant l’acte de vente quant à l’affirmation inexacte de l’existence d’un P.O.S. communal et l’impossibilité de diviser l’immeuble litigieux et le soumettre au statut de la copropriété.

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M^me Z à payer à M^e B la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en première instance et d’allouer à celui-ci une indemnité supplémentaire de 1 000 € au titre des frais exposés en cause d’appel.

M^me Z sera condamnée aux entiers dépens d’appel et de première instance, qui seront payés comme en matière d’aide juridictionnelle partielle.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 2 novembre 2015,

Dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions contestées,

Ajoutant à la décision déférée :

Condamne M^me Z à payer à M^e B, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d’appel,

Condamne M^me Z aux entiers dépens d’appel, qui seront réglés comme en matière d’aide juridictionnelle partielle.

Le présent arrêt a été signé par M. X, Conseiller, par suite de l’empêchement de M^me Sartrand, Président, et par M^me N-O, Greffier, conformément aux dispositions de l’article 456 du code de procédure civile, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, POUR LE PRESIDENT EMPECHE,

M N-O P X