Cour d'appel de Reims, 1ere chambre sect.civile, 25 juin 2019, n° 18/02631

ARRET N°

du 25 juin 2019

R.G : N° RG 18/02631 – N° Portalis DBVQ-V-B7C-ESZD

SCI CREPAUX

Syndicat des copropriétaires DU […]

c/

SARL POLEZAG

CAL

Formule exécutoire le :

à

 :

SELARL GUYOT & DE CAMPOS

SCP CHOFFRUT-BRENER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 25 JUIN 2019

APPELANTES :

d’une ordonnance de référé rendue le 27 novembre 2018 par le président du tribunal de grande instance de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

SCI CREPAUX

[…]

[…]

Syndicat des copropriétaires du […]-

[…]

COMPARANT, concluant par la SELARL GUYOT & DE CAMPOS, avocats au barreau de REIMS

INTIMEE :

SARL POLEZAG

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par la SCP CHOFFRUT-BRENER, avocats au barreau de REIMS,

Ordonnance d’irrecevabilité du CMEE en date du 15 avril 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

GREFFIER :

Madame NICLOT, greffier lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 21 mai 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2019,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2019 et signé par Madame LEFORT, conseiller faisant fonction de président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La Sarl Polezag bénéficie depuis le 21 novembre 2017 d’un bail commercial dans un immeuble appartenant à la SCI Crépaux situé à Epernay (51), […] et […], pour l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie.

La société Polezag a entrepris des travaux dans le local.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2018, la SCI Crépaux et le syndicat des copropriétaires du […] et […] ont fait assigner la Sarl Polezag devant le juge des référés de Châlons en Champagne aux fins de voir dire et juger que les travaux constituent un trouble manifestement illicite, d’ordonner l’arrêt et la suspension du chantier sous astreinte, et de désigner un expert, sur le fondement des articles 145, 808 et 809 du code de procédure civile.

La société Polezag a conclu au débouté et a sollicité à titre reconventionnel des dommages-intérêts.

Par ordonnance de référé du 27 novembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Châlons en Champagne a':

— rejeté l’ensemble des demandes de la SCI Crépaux et du syndicat des copropriétaires,

— rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Polezag,

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé’les dépens à la charge de la société Crépeaux et du syndicat des copropriétaires.

Pour statuer ainsi, le juge des référés, se fondant sur l’article 808 du code de procédure civile, a retenu que les travaux portaient sur le remplacement d’un escalier situé’à l’intérieur des locaux du fonds de commerce permettant d’accéder au fournil au sous-sol et non pas l’escalier de la copropriété, qu’il n’était pas démontré que ces travaux porteraient atteinte à la solidité de l’immeuble, que s’agissant des autres travaux d’aménagement du fonds de commerce il n’était pas démontré qu’ils portent sur des éléments structurels, notamment un mur porteur, et remettent en cause la stabilité’des ouvrages surplombant, qu’il n’était pas question de percement des gros murs ni d’une démolition pouvant compromettre la solidité de l’immeuble, de sorte qu’il n’y avait pas de dommage imminent ni de trouble manifestement illicite.

Par déclaration du 18 décembre 2018, la SCI Crépaux et le syndicat des copropriétaires ont fait appel de cette ordonnance.

Par conclusions du 14 février 2019, la SCI Crépaux et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour d’appel, au visa des articles 808, 809 et suivants et 145 du code de procédure civile, de':

— infirmer l’ordonnance du 28 novembre 2018, et statuant à nouveau,

— dire et juger que les travaux de la société Polezag sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite,

En conséquence,

— ordonner l’arrêt du chantier et de tous travaux dans les locaux objet du bail au 3 et 5 rue saint-Thibault et […] à Epernay sous astreinte de 2.000 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— ordonner la suspension dudit chantier et de tous travaux dans les locaux objet du bail au 3 et 5 rue saint-Thibault et […] à Epernay sous astreinte de 2.000 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— désigner tel expert qu’il plaira à la Cour, lequel recevra mission de :

— se rendre sur place, les parties régulièrement convoquées,

— se voir remettre tous les documents qu’il estimera utile,

— entendre les parties ainsi que tous sachant,

— examiner et détailler les travaux que fait réaliser la société Polezag dans et sur l’immeuble litigieux au 3 et 5 rue saint-Thibault et […],

— dire si les travaux exécutés affectent les parties communes, sont constitutifs de percements et/ou destruction de gros mur dans les locaux loués,

— dire si les travaux exécutés sont conformes aux règles de l’art,

— décrire l’étendue des désordres affectant l’immeuble tant dans les locaux objet du bail que dans les parties communes,

— déterminer les causes et l’origine de ces désordres,

— déterminer les méthodologies réparatoires, de remise en état conforme au bail et en chiffrer le coût financier,

— déterminer et évaluer les préjudices éventuels,

— de manière générale, fournir tous éléments permettant à la juridiction ultérieurement saisie de se prononcer sur les responsabilités et d’apprécier les différents préjudices subis par la SCI Crépaux et le syndicat des copropriétaires du […] et […],

— dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts,

— dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le conseiller en charge du suivi des expertises,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir,

— condamner la Sarl Polezag à payer la somme de 2.500 euros au bénéfice de la SCI Crépaux et le syndicat des copropriétaires du […] et […], en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Polezag aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Guyot De Campos.

Ils font valoir que la société Polezag n’a demandé aucune autorisation pour réaliser les travaux'; qu’ils ont découvert qu’elle procédait à la destruction totale des aménagements, cloisons et mur, non seulement du local du fonds de commerce mais également de la copropriété'; qu’elle a notamment supprimé un escalier entier'; que le premier juge a été trompé par les pièces de l’intimée'; que l’escalier qui va au sous-sol fait partie de la copropriété même si l’usage du rez-de-chaussée et du sous-sol est privatif au fonds de commerce'; qu’elle a fixé des poutres en croix dans les murs de la copropriété sans autorisation pour soutenir les trois étages d’escalier qui se retrouvaient dans le vide'; qu’elle a détruit partiellement la dalle de l’escalier au sous-sol pour agrandir l’espace et élargir l’escalier'; que des travaux d’une telle envergure nécessitaient l’autorisation tant du bailleur que de la copropriété'; que les murs touchés étaient bien des murs porteurs'; que la société Polezag a cassé et percé des carreaux de ciment datant de la construction de l’immeuble et a percé et détruit des gros murs de refend, en contravention avec le contrat de bail'; qu’elle a supprimé les canalisations de gaz alors que le bail l’obligeait à les entretenir'; qu’elle a supprimé les toilettes pour agrandir l’espace au rez-de-chaussée'; qu’en outre, au sous-sol, elle a ouvert un mur pour accéder à une cave condamnée qui ne fait pas partie du bail et qu’elle occupe sans droit.

Sur la demande d’expertise judiciaire, ils reprochent au premier juge d’avoir rejeté leur demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile sans motiver sa décision alors qu’ils justifient de dégradations et de désordres nécessitant de les chiffrer et de déterminer les travaux réparatoires.

Par ordonnance du 15 avril 2019, le conseiller de la mise en état a déclaré les conclusions de l’intimé déposées le 16 mars 2019 irrecevables.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’arrêt ou de suspension des travaux

Aux termes de l’article 808 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 809 du même code dispose':

«'Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'»

Le bail liant les parties comportent une clause aux termes de laquelle le preneur s’engage à ne faire «'aucun percement de gros murs, ni aucune démolition, pouvant compromettre la solidité de l’immeuble, sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs'». Il est également stipulé que le preneur devra entretenir les canalisations de l’eau et du gaz.

Les plans annexés au règlement de copropriété montrent qu’il existe deux escaliers, un escalier principal qui dessert tous les étages, et un autre qui est situé dans le local litigieux au rez-de-chaussée et au sous-sol, mais qui semble desservir également les étages'; qu’au rez-de chaussée, un gros mur sépare la boulangerie proprement dite et le bureau avec lequel elle communique'; et au sous-sol il existe un gros mur entre le fournil et une cave. Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. X de 2013 ordonnée par le juge des loyers commerciaux dans le cadre d’un litige avec le précédent locataire, que le bureau est séparé du magasin par le mur de refend de l’immeuble, qu’il n’y a pas d’accès à l’escalier principal, et que l’escalier de la boulangerie ne dessert que le sous-sol (fournil), le rez-de-chaussée et le troisième étage.

Les devis produits et plans annexés montrent que les travaux portent notamment sur la démolition de gros oeuvre, notamment un escalier, et la construction d’un nouvel escalier entre le sous-sol et rez-de-chaussée, l’électricité, la ventilation, la suppression d’une canalisation gaz.

Il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier en date du 12 octobre 2018 que l’escalier du local a été supprimé, que des poutres ont été fixées à l’horizontal sur les murs, que dans l’entrée de l’immeuble, un gros trou a été percé dans le mur de l’immeuble, à peu près à hauteur de l’escalier du local qui se trouvait derrière ce mur, qu’une voisine a témoigné auprès de l’huissier du bruit, des vibrations et des fissures causés par le marteau-piqueur.

Les photographies non datées (pièce 18) montrent le découpage des poutres IPN et la destruction de l’escalier.

Les appelants produisent en outre un procès-verbal de constat d’huissier en date du 30 janvier 2019 qui montre qu’il existe notamment des infiltrations dans la cave, des trous (dégradations) dans le mur de l’entrée de l’immeuble, un gros éclat sur le carrelage dans l’entrée de l’immeuble, et des trous sur les murs d’une cave, et que la tuyauterie est débranchée dans cette cave, qu’il manque la base de l’escalier, lequel est soutenu par des poutres fixées au mur par des sabots métalliques.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que ces gros travaux auraient dû au minimum faire l’objet d’une demande d’autorisation au bailleur.

Toutefois, la cour ne dispose pas d’éléments suffisamment actualisés pour connaître l’état d’avancement du chantier au jour où elle statue. Elle n’a pas non plus les compétences techniques pour savoir si le chantier peut être arrêté sans risque pour l’immeuble. En effet, il peut être nuisible d’interrompre un chantier en cours et la suspension des travaux peut le cas échéant s’avérer pire que les travaux eux-mêmes. En outre, s’il existe des dégradations, il n’existe en revanche pas suffisamment d’éléments permettant d’affirmer que les travaux portent atteinte à la solidité de l’immeuble du fait de la fixation de poutres.

En conséquence, c’est à juste titre que le juge des référés a rejeté la demande de suspension ou d’arrêt des travaux.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Au vu des éléments rapportés décrits ci-dessus, il convient de faire droit à la demande d’expertise afin de les éventuelles atteintes au bail et à la solidité de l’immeuble, de déterminer quels travaux affectent les parties communes, de déterminer les travaux de remise en état nécessaires. Il appartiendra également à l’expert de dire si le chantier peut (ou doit) être arrêté immédiatement, ou suspendu pendant la durée de ses opérations, en toute sécurité pour l’immeuble. La désignation et la mission de l’expert seront précisées au dispositif du présent arrêt. Il convient de mettre la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge des appelants qui ont sollicité la mesure. L’ordonnance de référé sera donc infirmée en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes de la SCI Crépaux et du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

La société Polezag, partie perdante en appel, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de l’avocat des appelants, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est en outre équitable de la condamner à payer aux appelants la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

INFIRME l’ordonnance de référé rendue le 27 novembre 2018 par le président du tribunal de grande instance de Châlons en Champagne en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Polezag,

Statuant de nouveau,

REJETTE les demandes d’arrêt et de suspension du chantier,

ORDONNE une mesure d’expertise, et désigne, pour y procéder':

M. Y Z, demeurant 6 place Sainte Croix 51000 CHALONS-EN-CHAMPAGNE Tél. 03.26.22.83.03

avec pour mission de':

— se rendre sur place, les parties régulièrement convoquées,

— se voir remettre tous les documents qu’il estimera utile,

— entendre les parties ainsi que tous sachant,

— examiner et détailler les travaux que fait réaliser la société Polezag dans et sur l’immeuble litigieux au 3 et 5 rue saint-Thibault et […],

— dire si le chantier peut (ou doit) être arrêté immédiatement, ou suspendu pendant la durée de ses opérations, en toute sécurité pour l’immeuble,

— dire si les travaux exécutés affectent les parties communes, sont constitutifs de percements et/ou destruction

de gros mur dans les locaux loués,

— dire si les travaux exécutés sont conformes aux règles de l’art,

— décrire l’étendue des désordres affectant l’immeuble tant dans les locaux objet du bail que dans les parties communes,

— déterminer les causes et l’origine de ces désordres,

— déterminer les méthodologies réparatoires, de remise en état conforme au bail et en chiffrer le coût financier,

— déterminer et évaluer les préjudices éventuels,

— de manière générale, fournir tous éléments permettant à la juridiction ultérieurement saisie de se prononcer sur les responsabilités et d’apprécier les différents préjudices subis par la SCI Crépaux et le syndicat des copropriétaires du […] et […],

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts,

DIT que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable, qui ne saurait être inférieur à quatre semaines, pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

DIT que l’expert doit déposer son rapport, en deux exemplaires, au greffe de la cour d’appel dans un délai de quatre mois à compter de l’acceptation de sa mission,

DIT qu’en cas de difficulté, l’expert en référera immédiatement au magistrat chargé du contrôle des expertises, soit le président de la chambre civile et commerciale de la cour d’appel de Reims,

FIXE à 3.000 euros la provision à consigner au greffe par la SCI Crépaux et le syndicat des copropriétaires du […] et […], à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai d’un mois à compter de la mise à disposition de la présente décision par le greffe,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai fixé, la désignation d’expert sera caduque,

CONDAMNE la Sarl Polezag à payer à la SCI Crépaux et le syndicat des copropriétaires du […] et […], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sarl Polezag aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Christophe Guyot, avocat membre de la Selarl Guyot – De Campos, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller faisant fonction de président de chambre